ALLEMAGNE ET AUSTRALIE

Mais, quoique les bases fondamentales sont les mêmes, qu’il s’agisse du système de publicité allemand ou du système australien (voire : publicité absolue, spéciale, obligatoire et destinée non seulement à avertir les tiers des changements matériels ou juridiques qui peuvent affecter les immeubles, mais même d’opérer entre parties — le simple consentement n'étant pas suffisant — le transfert, la modification ou l’extinction de tout droit réel imobilier ; légalité, consistant dans la vérification préalable de tous les droits qu’on demande à publier, vérification attribuée en première instance aux conservateurs des registres de publicité, sauf le recours des intéressés devant les autorités judiciaires compétentes; force probante des droits ou faits admis à la publicité, force probante qui exclut, d’une part, la prescription à l’encontre des inscriptions portées aux registres, qui met, d’autre part, les tiers à

d'insécurité des plus absolues en matière de transactions immobilières : non Seulement elle n’adhérait pas aux systèmes de légalité, mais n ’appliquait même pas la simple publicité des mutations immobilières, et, c’est par conséquent, la clandestinité la plus absolue qui enveloppait ces mutations ; par le « Land Transfert Act » de 1807, elle se range, au contraire, timidement — il est vrai — et partiellement — pour quelques-uns de ses comtés seulement — au système australien de l’immatriculation (voir notamment à ce sujet, l'ouvrage de M. Alex. de Lavergne : La transmission de la propriété immobilière et l'introduction des Livres Fonciers en Angleterre. Paris, 1905); LA TUNISIE qui a fait l’objet, en 1885, d’une très intéressante application — Surtout pour la France — de la loi australienne (voir notamment : Worms, op. cit., page 86 et suiv; Besson, op. cit., page 379 et suiv. ; Gouyon, Le système des Livres Fonciers en Tunisie thèse, Paris, 1909 ; Théo Prat, Le procès du titre foncier tunisien, thèse, Paris, 1910 ; Albert Bessis, Essai sur la loi foncière tunisienne, thèse, Paris, 1912); voir pour le MADAGASCAR, le décret du 16 juillet 1897; pour le CONGO FRANÇAIS, le décret du 28 mars 1899; pour le SÉNÉGAL, le décret du 20 juillet 1900; pour L’AFRIQUE OCCIDENTALE, le décret du 24 juillet

Enfin, en ALGÉRIE, la loi du 16 février 1807 a institué une procédure de purge, afin de consolider les titres de propriété, et de préparer l’introduction de livres fonciers; cependant cette dernière n’a pas encore abouti (voir : Pouyanne, La propriété foncière en Algérie, Alger, 1900; Coëffard, La propriété foncière en Algérie, thèse ,Paris, 1909).

l'abri de tous droits, charges ou actions occultes), il y a néanmoins un certain nombre de différences, plus ou moins importantes, qui séparent nos deux législations et qu’il convient de Signaler.

144. — En Allemagne, la soumission au régime institué par le Code civil — articles 873 à 902 — et par la loi sur les Livres fonciers est obligatoire pour tous les immeubles du Reich.

En Australie, la soumission au régime de l’Act Torrens n'est que facultative et les propriétaires d'immeubles sont libres d'y adhérer en demandant l'immatriculation de leurs immeubles, ou de rester, au contraire, sous le régime de clandestinité qui régnait avant la promulgation de l’Act.

145. — En Allemagne, il existe un cadastre, Flurbuch, et un Livre foncier, Grundbuch, contenant en principe des feuillets réels, c’est-à-dire des feuillets distincts pour chaque immeuble ; mais ces feuillets peuvent n'être, par exception, que personnels, c’est-à-dire au nom des propriétaires et non pas à celui des immeubles. Ces registres sont tenus au chef-lieu de chaque district — bezirk —.

En Australie, il y a un seul registre-matrice, résultant de la réunion des doubles des certificats de propriété qui en forment les feuillets ; ces feuillets sont toujours réels, jamais personnels. Toutes les opérations d’immatriculation et d'inscription sont, en outre, concentrées au bureau d’enregistrement situé dans la capitale de la colonie.

146. — En Allemagne, le Grundbuch contient les feuillets juridiques des immeubles ; ils y figurent dans l’ordre dans lequel ceux-ci sont inscrits au Flurbuch: les renvois entre ces deux registres sont facilités par des numéros indiquant sur

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chacun d’eux, la page correspondante de l'immeuble sur l’autre.

En Australie, le registre matrice ne s'appuyant pas sur un cadastre établi à l’avance et l’immatriculation n'étant que facultative, les feuillets fonciers y sont classés, non pas d’après un ordre topographique, mais dans l’ordre chronologique des immatriculations ; les recherches sont facilitées aux tiers par des registres auxiliaires, qui contiennent notamment une table alphabétique des propriétaires inscrits, ainsi qu’un répertoire des propriétés immatriculées.

147. — Nous arrivons maintenant à la principale différence, différence de fond que nous avons déjà laissé entrevoir et qui a trait au principe même de la force probante.

En Allemagne, la force probante des inscriptions existe rigoureusement à l’égard des tiers de bonne foi, mais non, en principe, entre les parties contractantes (1).

En Australie, la force probante des certificats de propriété et celle des inscriptions qui y sont portées est bien plus absolue : elle existe non seulement à l’égard des tiers, mais même entre les parties contractantes, celles-ci ne pouvant plus, une fois l'inscription prise, l’attaquer conformément au droit commun, comme cela a lieu — en principe du moins — en Allemagne (2).

Enfin, cette force probante, dans la mesure où elle est admise, couvre ceux qui peuvent l’invoquer, même s’il ne s’agit que d'inscriptions erronées, sauf le recours en dommagesintérêts des personnes lésées : contre le conservateur ou l'Etat en Allemagne, contre le fonds d'assurance — seulement — en Australie.

(1) Supra, n° 128, in fine; p. 140. = (2) Voir les art. 33 et 123 de l’Act de 1861 pour l'Australie du Sud.

Situation spéciale de l’Alsace-Lorraine

148. — Peu de temps après l’annexion de l'Alsace et de la Lorraine par l'Allemagne, plusieurs lois y furent promulguées, afin de préparer ces provinces à l'introduction de la législation allemande, relative à la publicité immobilière.

Une loi du 31 mars 1884 ordonna la revision du cadastre. Deux autres lois : du 24 juillet 1889 et du 22 juin 1801, soumirent notamment à la publicité et à la Spécialité tous les privilèges et hypothèques et remplacèrent les registres de transcription par des livres fonciers.

149. — Le premier janvier 1900, le Code civil allemand Succéda, en effet, en Alsace-Lorraine, au Code civil français et à la loi de 1855. Le principe de légalité remplaça ainsi, dans les deux provinces, le principe de simple publicité, en matière de mutations immobilières.

Il convient néanmoins de faire, à cet égard, une importante réserve.

Le système allemand de légalité et de force probante — te] que nous l’avons décrit—ne fut introduit, dans toutes ses conséquences, que dans un certain nombre de communes alsaciennes et lorraines : celles dont le cadastre déjà revisé le premier janvier 1900, permettait d'y fonder des livres Jonciers d'Empire, tels qu’ils fonctionnaient dans le Reich.

Dans les autres communes, où la réfection du cadastre n'était pas achevée, la législation allemande fut également introduite, en principe, moins la force probante qu’elle reconnaît aux énonciations des livres fonciers.

L'unification de législation devait être réalisée, au fur et à