Cependant, il convient de signaler, ce qui nous

semble être une erreur, et qui est communément commise. On s’accorde généralement à considérer comme une condition sine qua non — de la réalisation de la réforme de publicité immobilière par la création de livres fonciers ayant force probante — l’existence préalable du cadastre. La chose est assurément très désirable, comme on a pu le constater au cours des explications qui précèdent, mais cela ne veut pas dire, qu’en absence du cadastre, on ne puisse réaliser la réforme préconisée, par la création de livres fonciers ayant force probante, et qui assureraient au point de vue juridique — sinon au point de vue physique — la sécurité des transactions immobilières. Le progrès qu’on obtiendrait ainsi ne serait que partiel — il est vrai — mais néanmoins considérable (en attendant d’ailleurs qu’on puisse le parfaire par l’adjonction du cadastre) (1).

167. —- Enfin, quelle que soit la portée de cet argument, il ne peut avoir de valeur dans un cas spécial, que nous avons signalé dès le début de cet ouvrage, et qui est celui d’un pays où la création du cadastre est singulièrement facilitée, par des considérations étrangères à cet ordre de préoccupations, mais qui sont inexorables : le cas de la Roumanie (2).

III. — Difficultés juridiques s’opposant à son adoption. 168. — Enfin, les adversaires de l’extension du système de légalité, disent en substance — et l’argument porte en

principe pour tous les pays ayant une législation civile qui dérive de la législation française ou qui lui est analogue — :

(1) Supra, n° 6, note 3; p. 17, 18.

(2) Supra, n° 6 et suiv. ; p. 16 et suiv.

CONCLUSION

l'introduction de ce système en France, porterait nécessairement de graves atteintes aux principes du Code civil. Des institutions comme celles : de la rétroactivité des causes de résolution, de la prescription, de la réserve, etc., devraient être fortement remaniées, sinon anéanties. Quel trouble dans la législation civile d’un pays! Qu’on se contente donc de donner au principe de publicité, l'extension la plus large qu’il est susceptible de recevoir, et tout le monde sera d’accord sur la réforme à réaliser. Z

169. — Nous nous trouvons là devant l’argument le plus impressionnant, le plus faible en réalité, de ceux qu’invoquent les adversaires de la force probante; argument qui prouve leur timidité à la fois excessive et dangereuse, de toucher au Code civil, afin de le moderniser, en l’adaptant aux nécessités du temps.

Ce code date, en effet, d’une époque où la fortune immobilière était tout, où la fortune mobilière commençait à peine le prodigieux essor qu’elle devait connaître par la suite.

Actuellement, cette dernière prend chaque jour de l’avance sur la première, sous les formes les plus variées qu’habillent les titres nominatifs, à ordre ou au porteur et grâce à un régime de facilités extrêmes, destinées à favoriser leur placement et leur circulation; facilités d’ailleurs heureusemnt combinées avec la sécurité des transactions qui s’y rapportent.

Quant à la fortune immobilière que les capitaux fuient — au contraire — de plus en plus, en raison des difficultés qu'’engendrent son acquisition et sa circulation, difficultés qui n’ont même pas pour contre-partie — triste constatation — d’augmenter la sécurité des transactions qui s’y rapportent; elle reste ainsi désarmée dans la lutte économique si dure, qu’elle

a à soutenir contre les valeurs mobilières, législativement favorisées (1).

Nous touchons là à un grand problème d'intérêt social; nous l’effleurons afin de démontrer combien il faut être imbu de traditionnalisme, pour négliger ces constatations qui s’imposent journellement, afin de s’attacher servilement à l’œuvre législative de 1804, œuvre des plus méritoires — en effet — mais qu’il est grand temps de rajeunir, du moins dans ses dispositions qui se sont le plus démodées.

170. — Observons d’ailleurs que le système que nous défendons, trouve des précédents favorables, dans le Code civil lui-même, sans parler de la jurisprudence relative à la validité des actes de disposition consentis à des tiers, par un héritier apparent, jurisprudence dont nous nous sommes occupé dans la Première Partie de cet ouvrage. Nous faisons allusion aux articles : 058, relatif à l’action en révocation

(1) À cet égard, les chiffres suivants sont intéressants à être pris en considération — ils se rapportent à la France, mais doivent se rapprocher sensiblement de ceux qu’on pourrait relever dans les autres pays —:

En 1826, les valeurs successorales sur lesquelles les droits de succession ont été perçus, ont été de 457 millions (pour les meubles) et de 880 millions (pour les immeubles).

En 1840, ces chiffres montent respectivement, à 609 millions et 999 millions.

En 1880, ils sont de : 2 milliards 477 millions et 2 milliards 787 millions

Enfin, en 1888, ils sont de: 2 milliards 624 millions pour les meubles, et de 2 milliards 747 millions pour les immeubles.

Ainsi, dans un laps de temps d’un peu plus de 60 ans, la valeur des meubles a passé, par rapport à celle des immeubles : d’environ 52 o/o à environ 95 1/2 o/o.

Aujourd’hui, en admettant que la progression ne se soit pas accentuée — ce qui est fort douteux — la valeur des meubles par rapport à celle des immeubles, doit atteindre au moins 119 o/o. Nous sommes donc très loin des proportions — tout à l’avantage de la fortune immobilière — qui existaient lors de la promulgation du Code civil.

(Voir l’exposé de M. Neymarck fait devant la sous-commission juridique du cadastre. T. I]. pag. 122).