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de louage. L'administration a done le moyen de découvrir les fraudes qui pourraient être commises.

Les tribunaux administratifs n’ont pas eu encore l’occasion de se prononcer définitivement sur le système du fisc. Il n’a, jusqu'alors, donné lieu qu'à un seul litige, qui a été soulevé par le Foyer Villeneuvois et porté devant le Conseil de préfecture de Seine-et-Oise. L’administration a obtenu gain de cause, mais la Société a décidé de porter devant le Conseil d'Etat cette regrettable décision, dont l’annulation intéresse tous les propriétaires d'habitations à bon marché.

Quel que soït le procédé que l’on aura employé pour déterminer la valeur locative, l’on aura la certitude, quand le calcul aura donné un chiffre inférieur au maximum fixé par la loi, que l’on se trouve en présence d’une habitation à bon marché. Or quelles sont les exonérations fiscales qui seront alors octrovées au propriétaire ?

Les faveurs de la loi sont de deux sortes :

les unes consistent dans l’exemption de certaines contributions directes, les autres sont relatives au paiement des droits de mutation.

On pourrait croire que la dispense d’acquitter certaines contributions directes a été établie par la loi au profit de tout propriétaire d'habitations à bon marché. Il n’en est rien. Ce que la loi a voulu encourager, c’est la construction d’immeu-

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bles devant servir à loger des ouvriers, employés ou artisans. Aussi a-t-elle posé certaines conditions à l’octroi de la dispense. D’après les articles 1 et 5 de la loi du 30 novembre 1894, pour que le bénéfice qu’elle concède puisse être réclamé, il “aut que l’habitation soit destinée à être louée ou vendue à des personnes n'étant déjà propriétaires d'aucune autre maison, ou qu’elle ait. . été construite par l’une de ce: personnes. En restreionant de la sorte le cercle des ayants droit, la loi affirme une fois de plus son but settement philanthropique. | Les contributions directes dont la remise peut être obtenue par le propriétaire sont l’impôt foncier et l’impôt des portes eb fenêtres. L’exemption n’est, du reste, que temporaire.

Sous le régime antérieur à la loi de 1894, toute construction nouvelle était déjà dégrevée de ces impôts pour une période de deux ans. Dan; son projet, M. Siegfried proposait de porter l’immunité à douze ans, quand il s’agit d’une habitation à.bon marché. Des préoccupations d’ordre budgétaire ont entraîné le rejet de cette proposition, et finalement, la dispense n’a été accordée que pour cinq ans. | Il semble qu’il y aurait une solution meilleure. L’exemption temporaire dissimule d’abord les charges pour les laisser apparaître plus tard lorsque surviendront d’autres charges, notamment du

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chef des réparations. Il eût été préférable de n’accorder qu’une réduction de l'impôt et de la rendre permanente.

La procédure à suivre pour bénéficier de l’exemtion temporaire est celle des réclamations en décharge ou réduction de contributions directes. Le propriétaire devra produire une demande dans les formes et les délais fixés par Particle 9, $ 1er de la loi du 18 août 1890.

La dispense, une fois accordée, peut être retirée lorsque, par suite de transformations, lhebitation à bon marché perd son caractère primitif. Quaad le propriétaire fait des améliorations au point d’en augmenter la valeur dans une large mesure, le motif de l’exemption n’existe plus. L'article 57 du règlement du 20 septembre 1895 a déterminé la limite que ne pourra dépasser le propriétaire. Il ne faut pas que les travaux exécutés aient pour effet d'accroître de plus d’un dixième le maximum de valeur locative fixé par la loi. Quand ce chiffre sera dépassé, l'impôt sera de nouveau perçu.

L'esprit qui a présidé à la confection de la loi de 1894 devait conduire ses auteurs à établir un autre privilège fiscal. Quand la maison est. construite, 1l convient d’en faciliter 1 ’acquisition à l’ouvrier. Pour atteindre ce but, la loi à consenti à fractionner le paiement des droits de mutation.

Quelles conditions devra remplir l’acquéreur pour être admis à profiter de cette faveur ?

De même que tout à l’heure il a été constaté que le propriétaire de l’habitation à bon marché ne peut être dispensé des impôts fonciers et des portes et fenêtres que s’il n’est propriétaire d’aucune autre maison, ou n’a construit que pour louer ou vendre à une personne remplissant cette condition ; de même, l'acquéreur ne pourra réclamer le bénéfice acco:dé par la loi pour le paiement des droits de mutation que s’il ne possède, au jout de l’acquisition, aucun autre immeuble.

Cette condition n’était pourtant pas suffsante pour prévenir toute application de la 10 que ne justifierait point son inspiration philanthropique. Une personne riche, mais dont la fortune est tout entière composée de valeurs mobilières, aurait pu acquérir une habitation à bon marché et réclamer le bénéfice de la loi. Pour prévenir ce danger, on a tenu compte de ce fait qu’en général, l’ouvrier et l’artisan ne paient jamais comptant, et l’on à décidé que le traitement spécial que la loi consent ne s’appliquerait qu'aux actes de cession où il a été stipulé que l'acquéreur s’acquitterait par annuités.

Il faut encore remarquer que, parmi les diverses catégories d'habitations à bon marché, les maisons collectives demeurent soumises, pour leur transmission, aux règles fiscales ordinaires.

C’est qu’en effet, prises dans leur ensemble, ces maisons n’ont rien de particulier qui les distingue des autres immeubles. Et en ce qui concerne les logements séparés qu’elles renferment, il faut reconnaître que la vente en est très rare, et qu’il ne convient pas de l’encourager, car elle crée une sibuation voisine de l’indivision. Pour que Pacquéreur puisse se prévaloir de la loi de 1894, il faut done, et c’est là une troisième condition, que la vente ait porté sur une maison individuelle.

Enfin, une dernière condition est requise :

c’est que le propriétaire de la maison vendue ait obtenu la remise de l’impôt foncier, ou tout au moins formé une demande ponr l’obtenir.

Quelles formalités devra remplir l'acquéreur pour profiter de sa situation spéciale ? L'article 10 fournit la réponse à cette question : l’acquéreur devra justifier, par un certificat du maire de sa résidence, qu’il nest propriétaire d'aucun immeuble. Il devra produire également un certificat du maire de la commune où est située l’habitation vendue, constatant que cette habitation à été déchargée des impôts foncier et des portes et fenêtres, ou tout au moins qu’une demande a été régulièrement formée en vue de l’obtention de cette décharge. Ces deux certificats seront délivrés sans frais, chacun en double original. L’un des exemplaires de chaque certi-

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ficat sera annexé à l’acte de vente, et l’autre déposé au bureau de lenregistrement lors de Paccomplissement de la formalité.

L’acquéreur pourra alors user,pour le paiement des droits de mutation,de la faculté qui lui est reconnue par la loi de se libérer par échéances successives. Chacun des versements ne pourra toutefois être fait que pour une même somme.

Leur nombre ne pourra excéderceluides annuités dues par l’acquéreur, ni,en toute circonstance, être supérieur à cinq. Le premier terme sera payé lors de enregistrement ; les autres seront acquittés d’année en année, à compter de cette date. Quant au dernier terme, il devra être payé dans les trois mois qui suivront l'expiration de la quatrième année.

11 peut se faire que la faculté qui aura été laissée à l’acquéreur de se libérer progressivement lui soit retirée, et que le paiement des droits qui n’ont pas été encore acquittés devienne exigible en une seule fois. Cette éventualité se produira tout d’abord quand la demande d’exemption de l’impôt foncier et de l’impôt des portes 2t fenêtres qui a motivé le fractionnement de la perception vient à être définitivement rejeté. Il en serait de même si l'acquéreur, renonçant à payer le vendeur par annuités,se libérait entièrement du prix avant le payement intégral du droit. La portion restant due deviendrait alors

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exigible dans les trois mois du règlement définitif. Enfin, tout retard apporté dans le paiement de l’une des fractions du droit autorisera l’administration à réclamer immédiatement à l’acquéreur la totalité des sommes dues. Le bénéfice de la loi n’est donc jamais concédé à titre définitif.

Enfin, il convient d’ajouter en terminant que le paiement fractionné du droit n’est pas la seule dérogation qui ait été apportée aux règles ordinaires qui gouvernent l'impôt de mutation. Alors que la résolution volontaire ou judiciaire du contrat de vente entraîne la perception d’un nouveau droit, qui comprend le droit fixe de 3 fc. et le droit proportionnel, beaucoup plus important, elle ne donnera ouverture qu’au droit fixe, quand elle portera sur une vente d’habitation à bon marché. Bien que le texte aït une portée générale, larégie acru toutefois devoir en restreindre l'application par une distinction. Il faudra rechercher si la résolution a une cause telle qu’elle eût pu donner lieu à une action en justice de l’acquéreur ou du vendeur, comme par exemple l'insertion d’une condition résolutoire dans le contrat ou lapplication de l’article 1184. Dans ce cas, la loi s'applique; mais il ne faudrait pas permettre aux parties d’en invoquer le bénéfice si la résolution, opérée à la suite d’une entente nouvelle du vendeur et de l’acquéreur, consti-

tuait en réalité une véritable rétrocession. Le système de l’administration donnera souvent lieu à une recherche très délicate de l’intention qu'ont eue les parties. Toujours est-il que, dans le cas de doute, elle devra assumer le fardeau de la preuve.

Tels sont les privilèges fiscaux établis par la. loi en ce qui concerne les contributions foncière et des portes et fenêtres et les droits de mutation. Quelles sont maintenant les faveurs spéciales. accordées aux sociétés en matière d'impôts ?

Il importe tout d’abord de remarquer que ces faveurs sont réservées aux sociétés de construction d'habitations à bon marché, qui remplissent un certain nombre de conditions prévues par la loi.

En premier lieu, la société doit avoir pour but exclusif la mise en vente ou en location d'habitations à bon marché. Il serait cependant admis que la société s’occupât accessoirement de constructions qui intéressent de près l’œuvre du logement, telles que bains, lavoirs, etc. Cette première condition exigée par la loi est assurément très rigoureuse. Des sociétés très intéressantes, telles que la « Société philanthropique », à Paris, la « Société des logements économiques et d’alimentation », à Lyon, ne pourront bénéficier des immunités fiscales, parce que, malgré leur préoccupation d'améliorer les

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logements ouvriers, elles ne font point de cette œuvre jeur but exelusi. La disposition de la loi s'explique pourtant par le souci très légitime de ne pas donner aux remises d'impôts une extension nuisible à l’équilibre budgétaire.

On exige encore de la société qui désire bénéficier des immuaités fiscales, qu’elle limite le dividende d2 ses actionnaires au chiffre de 4 %. Naturellement, elle ne pourrait, sans s’exposer à voir sa demande repoussée, échapper à cette condition en faisant des répartitions sous la forme de bonifications supplémentaires, ou en calculant le dividende sur le capital souscrit au lieu de le calculer sur le capital versé. L’intention de la loi est très nette : elle ne veut favoriser que les sociétés qui poursuivent un but philanthropique.

Autretois, on exigeaic de la société, à ce même point de vue,une autre condition. Elle était posée par l’article 9 5° du décret du 21 septembre } 895. Les statuts de la société devaient prévoir qu’au casdedissolution,lactifnetétabliparla liquidation serait tranmis à une société constituée conformément aux prescriptions de la loi du 30 novembre 1894. Cette règle avait pour but de maintenir à la société un caractère rigoureusement philanthropique. La prohibition de distribuer des dividendes supérieurs à 4 % eût été insuffisante, si les actionnaires avaient pu compter prendre leur

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part dans l’actif social au jour de la liquidation. Is auraient retrouvé, à longue échéance, les sommes qu’on leur défendait de toucher immédiatement. Cette condition nouvelle était donc, à proprement parler, le complément nécessaire d’une règle déjà posée par la loi.

Elle présentait cependant des inconvénients tels qu’elle n’a pu être maintenue. En exigeant des actionnaires qu’ils renoncent à leur part dans l'actif social, on décourageait à l’avance la constitution de sociétés nouvelles. Une telle disposition avait même pour effet d’exclure du bénéfice de la loi les sociétés existantes. Pour introduire, en effet, dans les statuts de ces sociétés une clause portant atteinte, dans une aussi large mesure, au droit des actionnaires, il fallait leur consentement unanime. Or ilest presque toujours impossible de réaliser ün pareil accord. Aussi le Miaistre du Commerce a-t-il proposé aux Chambres de décider qu’il n’y avait lieu de limiter que les dividendes « annuels » de la société. Cette réforme a été insérée dans l’article Je de la loi du 31 mars 1896. Il n’existe donc plus pour la société de dispositions qui la soumette à aucune condition quant à la répartition de la totalité des bénéfices lors de sa dissolution.

En troisième lieu, les statuts de la société, ainsi que les modifications qui pourraient y

être apportées, doivent être soumis au Ministre, : | 5