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Avant d'aborder l'étude du livre foncier il nous paraîl indispensable de retracer à grands traits la législation qui régit actuellement la propriété foncière en France, afin d’en faire ressortir les avantages et surtout les inconvénients. Nous pourrons alors nous demander si vraiment uneréformes’impose et en pareil cas dans quel sens elle doit être dirigée.

La loi du 23 mars 1855 qui comprend douze articles peut être divisée en deux parties : la première dans les cinq premiers articles s'occupe de la transcription; la seconde a trait au régime hypothécaire. La loi pour qu'il y ait lieu à transcription exige trois conditions. Il faut d'abord un acte; tout transfert de propriété immobilière qui suppose un acle doit être iranscrit. Est donc exclue toute translation qui résulte d’un fait, telle est la prescription; ou de la loi, tels sont les différents cas d’usufruit légal]. Il faut ensuile un acte entre vifs et un acte à titre onéreux : de

ce double chef sont exclues toutes les successions 40

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intestat ou testamentaires. Telle est la règle générale qui se détache de l’ensemble des dispositions de Ia loi de 1855. Dans ses deux premiers articles elle prend soin d’énumérer limitativement les acles qui sont soumis à la transcription. On peut les ramener à trois groupes.

1) Les actes constitutifs ou extinctifs de propriété immobilière ou de droits réels immobiliers : ce sont les « actes entre vifs translalifs » ; la conséquence de ce principe c’est que la transcription n’est pas exigée pour tous les actes déclaralifs recognilifs, comme les partages, les transactions, les jugements, à l’exception cependant des jugements d’adjudication et de ceux qui déclarent l'existence d’une convention verbale dont la nature exige la (ranscription.

2) Les actes constitutifs ou extinctifs d’antichrèse,

de servitude, d'usage et d'habitation. La loi a ainsi étendu la transcription à des droits réels immobiliers non susceptibles d’hypothèque.

3) Les actes en matière de baux de plus de dix-huit ans et en matière de quittance ou cession d’une somme équivalant à trois années de loyers ou fermages non échus,

Nous avons posé que les actes à litre gratuit étaient en dehors de la loi de 1855. Il ne faut cependant pas en conclure que les donations soient exemptes de transcription. La loi de 1855 a eu pour but de com-

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bler les lacunes du Code, mais il n’est nullement dérogé aux dispositions préalablement établies; or précisément le Code dans ses articles 939-942 réglemente la transcription des actes portant donation et l'exige pour toute donation de biens susceptibles d’hypothèque. De même aux termes de l’article 1069 « Les dispositions par acte entre vifs ou testamentaires à charge de restitution seront rendues publiques, savoir quant aux immeubles, par la transcription, et quant aux sommes colloquées avec privilège sur des immeubles par l'inscription ».

Après avoir assuré la publicité des transferts de propriété et des droits réels immobiliers, le législateur s’est occupé de la publicité des privilèges et des hypothèques. En principe les privilèges n’ont d’effet qu'autant qu'ils ont été rendus publics par une inscription et à compter de la date de cette inscription. C'est la règle générale aussi bien au point de vue du droit de préférence entre eréanciers que du droit de suite vis-à-vis des tiers. Il y a cependant quelques exceptions. Il y a des privilèges qui sont absolument dispensés d'inscription, ce sont les privilèges généraux de l’article 2101 ; l'exception toutefois n’a trait qu’au droit de préférence, car en matière de droit de suite ils doivent être inscrits avant la transcription de l’acte d’aliénation conformément à l’article 6 de la loi de 1855. Il est un privilège, celui du vendeur, qui est sou-