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le vendeur, lors de la dessaisine, sera-t-il obligé de se réserver par une prénotation la propriété jusqu’au paiement (1) (art. 26).

L’hypothèque, par le fait même de cette publicité réelle est nécessairement spécialisée quant à l’objet grevé et quant à l'importance des charges. L'inscription doit faire connaître la désignation de l'immeuble, sa nature et sa situation, l'estimation de la créance (art. 23 et 24) et si la créance est indéterminée, l'inscription est prise pour la plus forte somme que l’immeuble peut garantir.

L’hypothèque est représentée par un titre appelé « bon hypothécaire » (Pfandbrief), ce qui facilite la circulation de cette créance hypothécaire, car il suffit d’un simple endossement pour que ce titre se transmetlte de main en main et sans nécessité d’une nouvelle inscription.

Bien entendu nous retrouvons là les conséquences de la force probante attachée à l'inscription : Le tiers qui a traité sur la foi des énonciations du Livre foncier est à l'abri de toute cause d’éviction. Autre conséquence; l’hypothèque ne s'éteint par aucune péremption ou déchéance de droit et continue même après paiement ou extinction de dette. Seule la radiation matérielle éteint l’hypothèque (art. 57).

A côté de cette créance hypothécaire qui n’est qu'un

(1) Ce système est dangereux, puisque l'acquéreur, ayant seul qualité pour requérir l’inseription, peut par son refus mettre en péril la créance de l’aliénateur. Gelui-ci est obligé de prendre prénotation, ce qui nécessite un recours à l'autorité judiciaire, et par conséquent frais et perte de temps. En attendant que l'inscription de sa créance soit autorisée en justice, le vendeur risque de se voir enlever son gage par une revente précipitée (Besson, p. 269, De la Réf. hypothécaire).

droit accessoire comme dans notre législation actuelle, le législateur de 1872 a introduit la « dette foncière » (Grundschuld) ; ceci nous amène à l’étude du bon foncier ou Grundschuldbrief, l'une des conceptions les plus originales du système prussien (1). Tandis que l’hypothèque n'existe qu'avec le soutien d’une créance dont elle est l’accessoire, la dette foncière à elle seule est un droit réel principal qui naît et subsiste indépendamment de toute créance ; elle a une existence propre. Alors que le titulaire d’une créance hypothécaire ne peutse prévaloir que d’un droit personnel gagé sur tout le patrimoine du débiteur, le titulaire d’une dette foncière a un droit réel et c’est l'immeuble grevé qui est le seul débiteur, le propriétaire grevé n’est pas tenu personnellement. Tels sont à grands traits les caractères de la dette foncière qui la différencient de la simple créance hypothécaire (2). Tout propriétaire a la faculté de faire inscrire sur son immeuble une ou plusieurs obligations à son proprenom et de se faire délivrer en représentation de ce droit réel des bons fonciers ou Grundschuldbrief qu’il peut négocier au fur et à mesure de ses besoins. C’est une hypothèque sur soi-même, c’est exclusivement une charge foncière qui n'a de fondement que par l'inscription. Le conservateur inscrit en effet la dette foncière sur la requisition du propriétaire et lui délivre autant de bons fonciers qu’il le désire jusqu’à concurrence bien, entendu, de la valeur des biens-fonds qui doivent être grevés. Le

(1) V. Besson, op. cit., p. 270-272. — Chauveau, op. cil., p. 28- 37. — Challamel, op. cit., p. 140-185,

(2) Cette institution a des précédents dans des États germaniques et même dans notre décret de Messidor an III.

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bon foncier contient copie de l'inscription et un extrait du chapitre de l'immeuble engagé avec tous les renseignements nécessaires, il indique le montant de la somme pour laquelle il est émis ; la limite, c’est le prix d’acquisition de l’immeuble pendant les dix dernières années, les estimations officielles et le montant des hypothèques existantes. Le bon foncier est payable au porteur et transmissible par endossement en blanc. A l’exigibilité, le porteur poursuit le sequestre judiciaire ou l’expropriation; s’il le désire, il peut ne pas attendre le moment de l’exigibilité et endosser au profit d'un autre le bon foncier dont il est détenteur. Ces jendossements successifs s’opèrent sans qu'il soit besoin d'inscription au Livre foncier ; la raison de cette disposition, c’est que le droit prussien n’admet pas la purge; l’acheteur succède aux obligations personnelles et réelles de son auteur (art. 41). Si les créanciers sont inconnus, il lui suffit de provoquer les publicités légales de l’An/gebot ou registre des oppositions.

En somme, le but des dispositions prussiennes sur la dette foncière, c’est de mobiliser cette créance immobilière et de La rendre apte à circuler par les voies rapides de la négociation commerciale. Il ne faudrait cependant pas comparer entièrement la dette foncière à la handfeste de la ville de Brême. Les deux institutions ont beaucoup de points communs, mais le bon foncier n’est pas la reproduction directe du sol, c’est la représentation d’un droit sur le sol.

Il nous est facile de dégager les avantages de la dette foncière, maintenant que nous en savons le mécanisme. Le cessionnaire est complètement garanti; il n’a même pas à craindre les exceptions tirées des vices de la

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créance, comme cela a lieu en présence d’une hypothèque ordinaire.

De son côté, le propriétaire a l'avantage de pouvoir réaliser, avant même que le besoin s’en fasse sentir, tout le crédit de son fonds. L'état de son crédit ne sera pas divulgué même par l’inscription initiale, puisque la dette ne grève l’immeuble que par le fait de la transmission au profit d'un tiers et cette transmission peut s’effecluer sans qu’il soit besoin que le registre en fasse mention. Enfin l’usage du bon foncier n’est pas limité, car si le propriétaire rembourse le titulaire, celui-ci peut endosser le titre au profit du propriétaire débiteur, et le bon pourra de nouveau retourner en circulation, à moins que le porteur n’ait consenti une radiation, alors le bon est radié sur le Livre foncier et il est annulé.

Nous avons vu qu'aux bons fonciers on avait assimilé les bons hypothécaires. Il existe toutefois des différences entre ces deux sortes de titres. Le bon foncier peut être endossé en blanc sans désignation du cessionnaire, ce qui a pour résultat de transformer le bon foncier en titre au porteur tant que le blanc n’est pas rempli. Le bon foncier est cessible indépendamment du titre de créance, il peut circuler seul ; le bon hypothécaire n’est cédé que conjointement avec la créance qu’il garantit, il est réuni au titre de l'obligation. Enfin le bon hypothécaire offre peut-être moins de sécurité aux tiers en ce sens qu'il n’a de valeur qu’autant que ses énoncialions sont conformes au Livre foncier; le bon foncier n'a pas besoin de cette comparaison, au contraire c’esttoujours lui quil’emporte. Quoi qu’il en soit, il nous semble que cette dualité de titres est critiquable à cause des nombreuses ressemblances qui amènent des confusions regrettables. L'hy-