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Il existe un bureau au chef-lieu de tout ressort judiciaire. Le conservateur (Grundbuchrichter) est un magistrat dont les décisions ont le caractère d’an jugement de première instance; il est, en effet, investi de pouvoirs importants : il est tenu de vérifier la validité de l’acte d'investiture et de tout consentement à inscription. Son examen porte sur les points suivants : 1° L'aliénateur estil bien inscrit déjà comme propriétaire? 2° Est-il capable d’aliéner? 3° L'immeuble est-il susceptible d’aliénation? 4° L’acquéreur est-il capable d'acquérir? Les vices du titre échappent donc à son contrôle. Le rapport fait à la Chambre des députés est très explicite à cet égard. « L'aliénation ne résulte que de l’acte d’investiture et est indépendante des conventions qui ont pu précéder l’acte et le motiver. La vérification du juge conservateur se trouve donc simplifiée, il n’a plus à s’enquérir que de l'acte d'investiture qui s’accomplit devant lui et non des conventions qui l’ont précédé. »

Si le juge conservateur reconnaît que rien ne s’oppose à l’inscription il doit y procéder immédiatement, « autant que possible en présence des deux parties et sous leurs yeux » (art. 48).

Les bureaux comprennent les Livres fonciers et un dépôt des titres où sont classés par dossier tous les titres et documents justificatifs correspondant à chaque feuillet. En outre il existe un registre d’entrée sur lequel sont inscrites la date, l'heure et la minute de la demande. Ceci est important, car la priorité dépend précisément de la date de la demande d'inscription (1).

(1) Art. 42 et 45.

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Connaissance est donnée du Livre foncier à tous ceux qui justifient d’un intérêt juridique (1).

Chaque année le service du cadastre envoie un état des changements matériels subis par les immeubles de la circonscription. De son côté, le conservateur adresse dans le premier mois de l’année, l’état des mutations inscrites l’année précédente. Le Livre foncier et le cadastre se contrôlent ainsi réciproquement.

En résumé, la législation prussienne a le mérite de conduire le principe de la publicité au terme de son évolution, elle fournitune base stable aux transactions concernant la propriété foncière et garantit contre toute surprise, la bonne foi des tiers acquéreurs et des prêteurs hypothécaires. Le plus grand grief que nous pourrions apporter, c’est d’avoir ressuscité la solennité surannée de l'investiture et d’avoir exagéré ainsi les formalités qui accompagnent les aliénations.

Cette législation prussienne et son système de Livre foncier tend à s'étendre de plus en plus dans les États allemands, et avant de terminer nous allons exposer rapidement les projets de loi allemande de 1888 qui ont été publiés par une commission spéciale en 1889 (2). Le projet se divise en 5 sections :

SEcrion Î[. Bureaux fonciers. — L'article 108 de la loi d'introduction laisse à chaque Etat le soin de les organiser. Ge ne sont pas toujours les mêmes fonction-

(1) Art. 19.

(2) De la Grasserie, Projets de loi allemande sur les Livres fonciers. — Challamel, Bulletin de lég. comp., 1889, p. 404,

naires qui sont préposés à la tenue des livres. En général, ce sont les tribunaux de bailliage; ailleurs les conseils communaux ou les magistrats des villes, etc.

SECTION Il, Inscription. — Pour obtenir l'inscription, il faut l'investiture devant le conservateur ou la production par le notaire du consentement du propriétaire à l’inscription (c’est là un progrès). On peut procéder en même temps à l'inscription d’une propriété intermédiaire non inscrite. Si une même hypothèque frappe plusieurs domaines, on doit mentionner sur chacun de ces domaines qu’il n’est pas le seul grevé. Le bureau foncier peut refuser une inscription ou revenir, en cas d'erreur, en avertissant les intéressés et en sauvegardant les droits éventuels par une prénotation. |

Secrion III. Lettre hypothécaire et bon foncier. — La lettre fait mention des hypothèques antérieures. On y annexe le consentement à inscription et même le titre antérieur auquel ce consentement se réfère. Si l’immeuble hypothéqué est sis dans plusieurs circonscriptions, chaque conservateur délivre une lettre, mais ces lettres sont réunies. Les lettres éteintes sont rapportées au bureau et détruites.

Secrion IV. Recours. — Les décisions du bureau sont susceptibles d'appel devant le tribunal régional. L'appel est sans effet suspensif. Un deuxième recours peut être admis devant le tribunal régional supérieur.

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Secrion V. Dispositions relatives à la mise en viqueur de la loi. — Elle aura lieu en même temps que celle du Code civil.

Ces différents projets viennent de recevoir leur consécration définitive dans une loi du 24 mars 1897 qui sera exécutoire en 1900 (1).

Autriche-Hongrie.

L'usage des Livres fonciers en Autriche remonte à une époque très reculée, nous l’avons constaté dans notre historique, notamment en Moravie et en Bohème où les livres locaux Landitafeln étaient connus sous le aom de Trésor du pays. Toutefois, l'application en variait suivant les différentes parties de la monarchie. Aussi le gouvernement poussé par l'opinion publique entreprit vers 1850, l'étude d’un projet de code unique pour tout le territoire. Le projet déposé en 1858 fut définitivement adopté le 25 juillet 1871 (2). Ainsi que le fait remarquer M. Orthier, agrégé à la Faculté de droit de Nancy (3), il existe une parenté évidente entre cette loi et la loi prussienne du 5 mai 1872, issues toutes deux des mêmes principes de droit germanique.

(4) V. Braun, avocat à la C. d’appel de Bruxelles, Traité du Code civil allemand. — De la Grasserie, Code civil allemand. : (2) Bulletin de la Société de légisiation comparée, 1879, p. 464. (3) Même Bulletin, 1876, p. 343. — Annuaire, 1875, p. 232-286. Sources ; lettres patentes du 22 avril 4794. C. C. 1811 (431-471) L 25 juil. 1871. — V. Anth. de Saint-Joseph, Concordance entre les lois hypothécaires, 1847, p. 6.

Il existe cependant dans la pratique des différences qu’il nous sera facile de relever.

Les bureaux fonciers sont annexés aux tribunaux de cantons et aux Cours de justice de première instance. Dans chaque bureau il y a autant de livres fonciers qu'il y à de circonscriptions cadastrales (Katastralgemeinde) dans le ressort du tribunal.

Le registre foncier comprend le livre principal et le registre des titres : c’est le livre principal ou Aauptbuch qui constitue le livre foncier. Toutes les propriétés sont immatriculées dans l’ordre du cadastre, chaque domaine a son feuillet et ce feuillet en Autriche est exclusivement réel. |

Il est divisé en trois sections:

1"° section : description de l’état matériel des immeubles ;

2° section : liste des propriétaires successifs de limmeuble (feuille de propriété);

3° section : inscriptions des hypothèques et charges réelles (feuille des charges).

En un mot, l’acquisition de la propriété Roi et des droits réels ne se réalise qu’au moyen de Pinscription et nous retrouvons ainsi réunie l'application des principes de publicité, de légalité, de force probante.

Remarquons cependant que la loi autrichienne admet encore l’acquisition par prescription, à la différence de la loi prussienne, qui déclare les droits réels inscrits à l'abri de l’usucapion. Le code autrichien exige deux conditions : l'acquéreur par prescription doit se faire inscrire ; de plus, la prescription accomplie contre un propriétaire

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inscrit ne saurait préjudicier aux tiers de bonne foi qui ont acquis à litre onéreux.

Il existe en outre d’autres différences notables au point de vue de la procédure : le soin de statuer sur les demandes d'inscription est confié non pas à un juge conservateur, mais aux tribunaux eux-mêmes (Grundbuchsgericht); le tribunal compétent est celui de la situation de l'immeuble (art. 75). Ces demandes doivent contenir toutes les indications nécessaires pour établir l'identité de l’immeuble et du propriétaire; elles sont présentées verbalement ou par écrit (art. 83 et 84). Elles sont accompagnées des titres originaux sur lesquels elles reposent (art. 85). Procès-verbal de la demande est immédiatement dressé et mentionné au livre-journal (Tagebuch). C’est à ce moment que le tribunal doit se reporter pour apprécier le bien-fondé de la demande (art. 93). Il statue sans qu’il soit besoin d'appeler les intéressés (art. 95) et indique en détail ce que l'insertion doit comprendre et la manière dont elle doit se faire (art. 99). La décision rendue est transmise au bureau de la conservation où elle reçoit exécution; elle est en même temps notifiée au demandeur et aux intéressés désignés par la loi (art. 124).

Enfin nous relevons une différence importante en ce qui concerne la force probante. En Autriche, les inscriptions ne deviennent inattaquables qu'après certains délais.

D'une part les intéressés ont le droit pendant un délai de 30 à 60 jours de se pourvoir devant la Cour contre les décisions qui refusent une immatriculation. D'autre part en présence d’une inscription ordonnée, une personne

lésée peut attaquer cette inscription par une action en nullité introduite dans des délais qui varient (art. 64 et suivants). Deux cas peuvent se présenter. Ou le demandeur a été informé d'office, par le greffier de l'inscription ; il doit faire mentionner sa demande dans un délai de 30 à 60 jours et intenter son action dans un nouveau délai de 60 jours : alors les droits acquis même avant l'insertion de la demande tomberont. Ou le demandeur n’a pas été informé d'office, son action peut être intentée pendant tout le temps de la prescription et conserve tout son effet rétroactif.

En somme, en Autriche l'inscription n’a pas des effets aussi absoius qu’en Prusse, le propriétaire n’acquiert un droit incommutable que grâce a la prescription et ce n’est qu'à ce moment que les tiers peuvent traiter en toute confiance.

Le Livre foncier fonctionne en Hongrie depuis une ordonnance du 15 décembre 1853 qui a servi de modèle à la loi autrichienne de 1871. Les Livres fonciers existent également en Dalmatie où une loi de 1881 en a définitivement réglé l’organisation (1).

Russie,

Les principes du Livre foncier ont été introduits en Russie (2), mais l’organisation en est encore très impar-

(1) Cette organisation a été analysée par le docteur Vladimir Pappavafa dans une brochure traduite par M. Lallemand (Bulletin de législation comparée, t. XI).

(2) Code civil ou Svod, traduction par Anthoine de Saint-Joseph, op. cit., p. 178.

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faite. Les différentes provinces russes sont régies par le Svod ou droit commun de PEmpire.

= Aux termes d’une loi sur le notariat de 1886, les registres fonciers, qui autrefois existaient auprès du Tribunal de chaque district, sont désormais annexés aux études des premiers notaires d'arrondissement. L'acquéreur doit présenter son titre au notaire du chef-lieu de l’arrondissement où se trouve situé l’immeuble. Après vérification le notaire confirme le contrat et autorise l’envoi en possession. Gette investiture est conférée par l’huissier du tribunal en présence de témoins. Le procès-verbal de l'investiture est remis au notaire qui en inscrit la date sur les registres. Une fois cette date insérée, l’acquisition est définitivement accomplie.

Nous trouvons l'application du principe de publicité et de spécialité de l’hypothèque : tout contrat relatif à la propriété immobilière doit être inscrit. La réception de l’acte de transfert sur les registres devient la formalité décisive. L’hypothèque est également inscrite, les registres publient la nature et la situation de l’immeuble, le montant de la créance qu'elle garantit, c’est la spécialité; aussitôt après la passalion du contrat, le tribunal forme opposition à l’aliénation éventuelle du gage et fait insérer cette opposition. A partir de ce moment, l'immeuble est sous le coup d’une inaliénabilité absolue jusqu'à ce que le débiteur ait désintéressé son créancier ou ait été exproprié et même cet immeuble ne peut plus être grevé d’une autre hypothèque en seconde ligne.

Cette législation présentait de graves inconvénients : difficulté des recherches, complications de l'envoi en

EE ES possession et, inconvénient plus grave, la situation faite au propriétaire qui a hypothéqué un immeuble. Aussi, en Russie, la réforme hypothécaire est-elle à l'ordre du jour; une commission a déjà présenté un travail au Conseil de l'Empire (1).

Il existe en Pologne, depuis une loi du 26 avril 1878, un Livre foncier plus complet : chaque domaine est inscrit sur un registre spécial. Ces registres comprennent trois parties : le sommaire hypothécaire, le registre des contrats et le recueil des documents.

Le sommaire hypothécaire constitue le Livre foncier et contient toutes les indications qui intéressent la condition juridique de l'immeuble : description, mutations, charges foncières. C’est l'équivalent exact du Grundbuch.

Le Recueil des contrats et la collection des documents ne sont que des parties complémentaires destinées à justifier la teneur des inscriptions portées au sommaire hypothécaire. Ces livres terriers sont établis sur la double base de la publicité absolue et de la force probante. L'inscription est nécessaire même entre parlies, et rend la propriété irrévocable aux yeux de tous. ï

Ces inscriptions ne sont pas l’œuvre exclusive du conservateur : c’est là une grande différence avec le système prussien que nous signalons en terminant. La loi impose aux parties elles-mêmes l'obligation de rédiger d'un commun accord, en s’entourant des conseils d’un notaire, le texte de l'insertion à opérer. Ce projet d’ins-

(1) Annuaire de législ. étrangère, année 1882, p. 655,

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cription est soumis avec l’acte dont il est le résumé à l'examen de la commission hypothécaire. La commission après vérification prononce l’homologation. Alors le conservateur fait l'inscription. En cas de refus les parties ont six mois pour se pourvoir devant la Cour d'appel.

Ce système quoique plus perfectionné que celui du Svod est encore critiquable à cause du formalisme exagéré de la procédure préparatoire qui fait intervenir l’autorité judiciaire, et à cause de l’encombrement dû au trop grand nombre de registres.

Espagne,

Nous trouvons encore en Espagne et en Portugal un système foncier qui, par l’application des grands principes fait ranger le code espagnol et le code portugais parmi les législations du groupe germanique.

La propriété est régie en Espagne par une loi du 8 février 1861, complétée par des lois ultérieures et confirmée par le code de 1889 (1;. Les registres sont tenus dans chaque chef-lieu d'arrondissement par un Registrador qui a devoir d’apprécier et de vérifier si la demande d'inscription est fondée, si les titres sont réguliers et les parties capables. Un feuillet est destiné à chaque immeuble,

Tout acte ou fait juridique de nature à affecter la propriété foncière doit être inscrit. Toutes les hypothèques sont inscrites et spécialisées; elles n’existent et ne

(1) Annuaire de législ., 1875, p. 232 et 286. — Bulletin de lég. comp., 1876, p. 343, et 1879, p. 464.