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prennent rang que par l'inscription; l'hypothèque judiclaire est remplacée par une prénotation.

Les inscriptions sont purement analytiques; elles font connaître la nature de l'immeuble, la nature du droit à inscrire, le titre, les noms et qualités des parties, l'heure de la réquisition. Elles ne sont admises que sur la présentation d'un titre authentique; les sous seings privés ne sont admis que s'ils sont confirmés par jugement, exception cependant pour ceux dont le droit se fonde sur une possession et qui ne peuvent produire un litre; ceux-là sont inscrits à titre de possesseurs. L'inscription est facultative entre parties et c’est là un point commun avec la législation portugaise. En Allemagne, l'inscription est obligatoire au regard de tout le monde. En Espagne, elle n’est instituée que pour les tiers, la tradition suffit entre parties; en un mot, elle consolide le droit de l'acquéreur, elle ne le crée pas. Si en cela l'inscription espagnole ressemble à notre transcriplion française, elle a cependant plus de portée, en ce sens qu’elle préjuge la valeur du titre et met par là même les tiers à abri de toute éviction.

La seule sanction consiste donc dans l'intérêt qu'a l'acquéreur de rendre son titre opposable aux tiers et d'arrêter le cours des inscriptions du chef de l’aliénateur. Ce n’est pas suffisant; il aurait fallu décider une amende ou associer les notaires à l'exécution de la loi en les rendant responsables. C’est peut-être à cette lacune qui est dù l’insuccès du registre foncier en Espagne : on constate en effet que son établissement n’avance qu'avec une extrème lenteur. Aussi la réforme est à l’ordre du jour et le Parlement, en 1890, a voté la prise en considéralion d'une proposition du comte San Ber-

nardo (1) tendant à introduire un système de publicité fondé sur les principes de l’Act Torrens.

Portugal.

Le code de 1867 et un règlement général de 1870 consacrent en Portugal l’organisation du Livre foncier toujours basée sur les principes de publicité absolue, de légalité et de force probante, avec cette différence cependant, comme en Espagne, que l'inscription n’est exigée qu’au regard des tiers. Ces inscriptions consistent en un simple extrait analytique du titre d'acquisition. A côté des inscriptions il y a le système de l'enregistrement provisoire pour les actes qui, en raison de leur caractère indéterminé ne peuvent faire l’objet d’une inscription définitive : c’est la prénotation germanique.

Le «registre prédial » (2) existe au chef-lieu du district, le conservateur a pouvoir d'appréciation, il peut refuser l'inscription; dans ce cas il notifie aux parties les motifs de son refus. Ce registre ne donne que les indications destinées à établir l'identité matérielle de l’immeuble, il ne fournit aucun détail relatif aux transferts et autres actes qui intéressent la condition juridique de l’immeuble. Ceci est réservé à des registres spéciaux : il y en a pour les transferts, pour les hypothèques, pour les droits réels autres que l’hypothèque. A côté de ces livres il existe des registres de répertoire.

Bien que basé sur les principes du drait allemand, le système portugais diffère du système prussien sur plu-

(1) Note de M. Navarro Armandie, professeur à l’Université de Madrid, communiquée par M. Fravaton (Bulletin, 1890, p. 567) (2) Regulamento do Registro predeal. Lisbonne, 1876.

sieurs points : c'est d’abord l'inscription facultative entre parties ; c’est ce trop grand nombre de registres qui rend les recherches difficiles; c’est enfin la façon dont est exigée l'inscription : elle n’a pas lieu dans l’ordre du cadastre, les héritages ne sont inscrits qu'au fur et à mesure des inscriptions auxquelles donnent lieu les affectations hypothécaires et les aliénations.

Suede.

Une loi de 1875 organise en Suède le système des Livres fonciers (1). Les registres sont dressés par feuillets réels. L'investiture est accordée par les tribunaux. Toutefois cette investiture ne forme aucun obstacle à l’action en revendication. Le principe de légalité est donc inconnu en Suède, ce qui est une infériorité sur les autres régimes.

‘ Suisse.

Vingt-neuf législations hypothécaires différentes régissent la Suisse. La plupart de ces législations sont basés sur les Livres fonciers dont quelques-uns, notamment ceux de Bâle-Ville peuvent être cités comme modèles. La loi de ce canton ainsi que celle de Zug et de Soleure attache à l’inscription l'effet de rendre irrévocable vis-à-vis de tous, la propriété mentionnée aux Livres fonciers (2).

(1) Traduction de M. Dareste, avocat à la C. de Paris (Annuaire de lég. étrangère, 1876, p. 803).

(2) Compte rendu de la brochure de M. Lehr, présentée par M. Duverger (Bulletin de lég. comp., 1877, p. 348).

SR ee Alsace-Lorraine.

Divers projets ont été soumis à la délégation d’Alsace- Lorraine, dans la session de 1885, pour organiser le système des Livres fonciers (1).

En 1886, des projets rectifiés d'après les observations de cette commission spéciale ont été déposés en remplacement des projets primitifs.

Une loi du 24 juillet 1889 a réalisé la réforme hypothécaire et une seconde loi du 29 avril 1891 a établi définitivement les Livres fonciers sur les principes de la légalité (2).

La loi de 1889 n’est qu’une mesure transitoire : «elle tend à éclairer la situation actuelle de la propriété foncière et à faciliter l'introduction du Livre foncier » (Rapport de M. Gumzert sur les projets de loi relatifs aux Livres fonciers, p. 104).

La loi de 1891 remplace les registres de transcription par un livre terrier (3).

Deux grands principes dominent toute cette réforme.

Tous les droits relatifs à la propriété foncière doivent être rendus publics par un inscription.

La propriété des immeubles ne peut être transférée que par acte authentique.

(1) Ces projets de loi et le rapport de M. Gumzert ont été publiés en français et en allemand par f'éditeur Trubner, à Strasboury.

(2) M, Challamel a traduit la première de ces lois, pour l’Annuuire de législations étrangères de 1890 (p. 305). — M. Flach, pro-

fesseur au Collège de France, a communiqué à la Société de législation comparée, une étude très complèle qu'en a faite M, Blumstein, avocat à Slrasbourg (Bulletin de lég. comp., 1890, p. 273),

(3) Annuaîre de lég. étrang., t. XXI, année 1891, p. 331-859, —

T. XXVI, année 1896, p. 234 et 235.

Deux formalités consomment l’aliénation : la dessaisine et l'inscription.

La dessaisine comporte une déclaration simultanée du propriétaire et de l’acquéreur, elle peut avoir lieu par procuration authentique conférée au notaire qui a reçu l’acte d’aliénation. Telle est la règle en cas d’aliénalion volontaire.

En dehors de l’aliénation volontaire, la propriété foncière s’acquiert d’après les dispositions des lois en vigueur antérieurement, et l’acquéreur à son tour doit faire inscrire son titre d'acquisition pour pouvoir désormais donner dessaisine. Exception est faite cependant en faveur des cohéritiers et autres successeurs universels à cause de mort, ainsi que des époux survivants qui se trouvent en communauté de droit avec eux. Ils peuvent en qualité de représentants de leur auteur consentir la dessaisine d’un immeuble commun sans qu’il leur soit besoin de recourir à une inscription préalable (art. 16).

L'inscription est obtenue en vertu de la dessaisine. Les demandes accompagnées des titres portent un numéro d'ordre et sont remises aux tribunaux cantonaux chargés de la tenue des livres fonciers. Le juge foncier doit alors vérifier si d’après leur forme et leur contenu, les déclarations concernant l’aliénation sont légales.

Un recours est ouvert auprès du tribunal régional supérieur à tous ceux qui seraient lésés dans leurs droits par une décision des bureaux fonciers (27-32).

En somme le juge foncier n’a à vérifier que la forme extérieure des actes. Tout ce qui concerne l'identité des personnes et la validité des conventions est Palfaire des notaires. C’est le système prussien.

Toutefois ces inscriptions n’ont pas en Alsace-Lor-

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raine toute l'autorité que leur accorde le législateur prussien de 1872. En Prusse, en effet, la foi publique des Livres fonciers ne permet pas aux tiers de bonne foi de contester la réalité ou la validité de l'acte qui a donné lieu à l’inscription. Ici, au contraire, l'acte ne recevra de l'inscription aucune efficacité; il ne vaudra jamais après la publicité plus qu'il ne vaut par lui-même, suivant le grand axiome de droit : Nemo plus juris in alienum transferre potest quam 1pse habet (3-26).

Enfin, entre parties, le transfert s’opère encore par la simple vertu des contrats pourvu qu'ils soient en la forme authentique.

Ce n’est que vis-à-vis des tiers que le transfert doit s’opérer par l'inscription, système qui, suivant M. Challamel, concilie assez heureusement les nécessités du crédit public et celles de la liberté des conventions.

Les hypothèques doivent être spécialisées et rendues publiques par une simple écriture sommaire.

En même temps que l'établissement des Livres fonciers, on a voté la réfection du cadastre (1) (Loi du 6 avril 1892 modifiant celle du 31 mars 1884).

Mais on a été obligé de décider que l'application du nouveau régime n'aurait lieu qu’au fur et à mesure des travaux deréfection du cadastre etdesaliénations ouaffectations. N’est-il pas à craindre que ce dualisme de législation ne jette dans les esprits une confusion regrettable?

Les Livres fonciers sont tenus par feuillets personnels : un compte est ouvert à toute personne propriétaire, et sur ce compte figurent les divers immeubles, charges et restrictions. On a considéré que le morcellement extrême de la propriété ne permettait pas les

(1) Annuaire de législation étrangère (t. XXII, année 1892, p. 295).