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feuillets réels, car le nombre considérable qu’il aurait fallu avoir pour chaque commune aurait pu entraver l’introduction du système nouveau.

La loi de 1891 continue à étendre en Alsace-Lorraine les effets du Livre foncier. Seule une loi du 44 juillet 1895 est venue compléter l'alinéa 1 de l’art. 1 en décidant que : « Sont équivalents aux actes notariés, les actes dressés devant un tribunal d'Alsace-Lorraine et les jugements ayant force de chose jugée rendus par un tribunal d’Alsace-Lorraine qui portent aliénation ou partage — les actes sous signatures privées homologués par justice — les actes par lesquels la propriété est acquise ou aliénée, soit par le Trésor, soit par un département ou une commune » (1).

Act Torrens (Real property act).

L'act Torrens (2), qui est le’type le plus complet des lois qui ont réalisé le principe de législation connue en Angleterre sous le nom de Registration of title, a été mis en vigueur pour la première fois dans l'Australie du Sud en 4855, sous l’impulsion active de sir Robert Tor-

(1) Annuaire de lég. étrang. (année 1896, p. 234).

(2) De nombreux ouvrages ont été publiés sur l’Act Torrens. Les plus importants et les plus utiles à notre étude sont : Maxwell, Exposé théorique et pratique du système Torrens (rapport traduit par R. de France de Tersant, Alger, 1889). — Ch. Gide, Étude sur l'Act Torrens, 1886. — Alf. Daïin, profes. à la Faculté d'Alger, Système Torrens ; son application en Algérie et en Tunisie. — Bulletin de législ. comparée, 1885-86, XV, 288-330. — Parmi les articles parus sur ce sujet, nous citerons spécialement le Journal des Économistes, . n° 45, oct. 4882, p. 13, — Communication à la Société d'économie politique, du 4 août 1884. — Revue des Deux-Mondes, 15 nov. 1886 (Colonisation française en Tunisie, Leroy-Beaulieu).

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rens (1). Il a été définitivement arrêté le 7 août 1861 après une expérience de six années qui permit d'y apporter les quelques modifications que nécessitail la pratique.

L'idée fondamentale de l’Act est celle-ci : remplacer les titres de propriété par un certificat nominatif d’inscription prouvant d’une manière décisive ce droit de propriété, et transmissible comme un titre de rente sur l'État. C’est la mobilisation du sol absolue ; c’est la mobilisation, non plus seulement des titres hypothécaires, mais des titres de propriété eux-mêmes.

L'origine, sir Torrens déclare l’avoir trouvée dans les coutumes germaniques et dans celles des villes hanséatiques. A joutons que nous avons signalé dans l’ancienne appropriance de Bretagne le germe des dispositions que nous allons rencontrer dans l'Act.

Nous allons étudier rapidement l’organisation et le fonctionnement du registre matrice, le certificat de titre, ses avantages et ses effets; puis nous porterons une appréciation générale sur l’ensemble du système : ce sera l’objet de trois paragraphes.

Dans toutes les colonies d'Australie, il existe un bureau unique au chef-lieu (2). L’exécution de toutes les formalités prévues par l'Act est confiée au directeur de l'enregistrement ou Registrar General. Les pouvoirs se rattachent à l’ordre administratif et à l’ordre judiciaire :

(1) Sir Robert Torrens était directeur de l'enregistrement dans l’Australie méridionale.

(2) En Nouvelle-Zélande, il existe des bureaux de district.

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il discute la valeur des titres produits à l'appui d’une demande, il s’assure de la capacité des parties, et peut surseoir à l’inscription. Il a la faculté de requérir la production de titres même de la part de tiers créanciers ou titulaires de droits, d'appeler des citoyens en témoignage devant lui. Enfin il donne l'authenticité aux actes qu’il signe. Mais c’est un fonctionnaire administratif et non plus uù juge. Il est assisté d'un maître des titres qui est un jurisconsulte (art. 5-10).

En Australie l’immatriculation est libre et facultative. Le propriétaire peut placer son immeuble sous l’ancien régime ou sous l'empire du Real property act au moyen d’une demande en immatriculation (1). Cette immatriculation à pour conséquence la délivrance d’un titre représentatif de la propriété immatriculée ; et ce titre est inattaquable aux yeux de toutle monde et sert de base à toutes les transactions. La vérification des « deeds » qui précède l’immatriculation est faite une fois pour toutes, elle ne se renouvelle plus lors des transferts ultérieurs. Cette vérification est d'ailleurs très minutieuse, car en présence de l’irrévocabilité des effets de l’immatriculation, la loi se montre très sévère au sujet des justifications qui entourent et accompagnent chaque demande. Toute réquisition d’immatriculation doit être rédigée conformément à une formuie annexée à la loi, contenant les indications nécessaires pour faire connaître l'immeuble et les propriétaires voisins. À cette demande sont joints les différents titres justificatifs : un

(1) Gette liberté laissée au propriétaire n’est qu’une mesure transitoire destinée à faire accepter peu à peu la réforme. On verra que dans les applications plus récentes, immatriculation est obligatoire,

état des droits et charges, un plan certifié par un géomètre breveté (art. 16 et 17). C’est alors que le Regasirar commence l’examen approfondi de la requête et des pièces fournies à l'appui. Son attention doit porter sur deux points principaux: l'immeuble lui-même et le droit de propriété du demandeur.

Ou bien le Registrar est convaincu qu'aucun acte de vente, hypothèque, ou autre transaction n’a jamais été enregistré, il « doit » immatriculer le bien dont il s’agit sans aucune formalité (art. 18).

Ou bien il a des doutes sur le bien-fondé de la demande. Cette demande peut être rejetée de plano et les motifs du refus sont notifiés au propriétaire. La demande peut être simplement retardée : le maître des titres la fait publier dans différentes feuilles officielles et le certificat n’est délivré que dans un délai de deux ou trois mois fixé par le Registrar (art. 20). En cas d'opposition, cette opposition est notifiée par écrit entre les mains du Registrar (art. 23) qui à son tour la notifiera au demandeur et la procédure d’immatriculation est suspendue jusqu'à la maïnlevée.

Enfin nous arrrivons à la délivrance du certificat, soit qu'il n'y ait pas eu d'opposition, soit que le délai soit expiré, soit que l'opposition ait été rejetée ou se soit périmée (le délai de péremption est de trois mois après la notification de l’opposition au Registrar (art. 25). Nous abordons maintenant avec l’étude des certificats le côté le plus original et la conception la plus hardie du système Torrens.

Les certificats de titres sont dressés en double par le Registrar. Sur ce titre double sont mentionnés : la nature du droit, un plan colorié de l’immeuble, les hypothèques, baux, rentes et autres charges affectant le bienfonds ; on y trouve même des mentions relatives à la personne : en cas de minorité l’âge du mineur, en cas d'incapacité la raison de l'incapacité figure sur le titre (1). L'un des doubles est remis au propriétaire ; l’autre est inséré et relevé dans un registre dont il constitue un folio spécialement réservé à l'immeuble, C'est le registre matrice ou livre terrier d'Australie. Et ainsi l'immatriculation est définitivement accomplie. Le propriétaire a désormais un droit inattaquable pour la preuve duquel il n’a qu'à présenter son certificat de titre ; les tiers n’ont plus rien à prétendre, car ils ont été avertis et le Registrar a été comme leur représentant (2).

Voyons donc maintenant, et c’esi le point intéressant, quels sont les effets de ce titre d'une irrévocabilité si absolue. En Prusse, l'inscription n'est pas complètement indépendante de la valeur des conventions qui lui ont servi de base ; sans doute l’acquéreur qui à contracté sur la foi du Grundbuch est à l’abri de toute action procédant d’un droit non inscrit, mais sa propriété n’est pas pour cela absolument incommutable ; si en effet, il a

(1) Art. 36-40.

(2) V. la formule du certificat de titre. — Gide, op. cit. — Dain, op. cit,, p. 103,

été inscrit sur la foi d’un contrat annulable ou résoluble, l'inscription peut être radiée sous réserve des droits des tiers de bonne foi.

Avec l’Act Torrens tous les titres précédents sont annulés pour ne faire place qu’à un titre unique et irrévocable qui a toujours, entre les mains des porteurs successifs, la même force probante qu'entre les mains de l'acquéreur primitif du premier titulaire (art. 33 et 123). Conséquence : plus d'actions en revendication, plus d’actions révocatoires du droit de propriété dumoment que ce droit est prouvé par le certificat de titre ; exceptionnellement la revendication est admise dans le cas d’une immatriculation frauduleuse, d’une erreur de bornage ou lorsque l’action émane d’un propriétaire porteur d’un certificat antérieur. Mais cette action ne réfléchit jamais contre les tiers. En résumé, la règle est que le certificat de titre résiste à toute action quel qu’en soit ie fondement juridique. La partie lésée a simplement une action en dommages-intérêts contre l’auteur de la fraude et subsidiairement contre l'État, car le Real property act a organisé un fonds d'assurance (1). Simplifier et accélérer

(1) Ce fonds d'assurance est destiné à parer aux conséquences préjudiciables qui pourraient se produire malgré toutes les précautions prises. Tout demandeur en immatriculation doit, indépendamment des frais nécessités par l'instruction de sa demande, payer une taxe spéciale très modérée et calculée conformément au tarif annexé à la loi, d’après la valeur de l'immeuble à immatriculer. Cette taxe d’immatriculation pour le fonds de garantie est de un demi denier (5 centimes) par livre sterling. Ces sommes ainsi perçues sont remises au trésorier de la colonie qui les verse avec les inté-

rêts qu’elles pourront produire dans les caisses du gouvernement colonial.

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