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concerne les attribulions du fonctionnaire chargé de la tenue des livres fonciers. En Australie, le Registrar est un fonctionnaire d'ordre administratif; en Prusse, c’est un juge. Les pouvoirs du Registrar sont plus étendus; il donne l’authencilé aux actes qu'il signe ; il discute même la valeur des titres qui jui sont présentés ; onsait, au contraire, que les vices du litre échappent au contrôle du juge foncier. Enfin le système Torrens estle seul qui procure des renseignements sur la capacité du propriélaire (1).

Pour nous résumer, le Real property; act réalise la rapidité et la sécurité des transferts. Le simple titre qui est la représentation du bien-fonds permet toute transaction sans frais ni formalités ; sa clarté et son irrévocabilité ferment toutes voies aux procès. Quant à la sécurité, elle est obtenue par le fait de cette publicité sans réserve. Les tiers peuvent contracter en toute süreté avec le propriétaire inscrit, car l'immeuble immatriculé est affranchi de tous droits autres que ceux qui sont constatés par les registres. Toute cause d’éviction occulte se trouve écartée par le seul effet du certificat de titre qui investit le propriétaire d’une façon irrévocable. Toutefois il nous semble que l’on a trop subordonné les droits réels les plus légitimes aux intérêts des tiers créanciers ou acquéreurs. Sans doute on pourra répondre à cette objection que les droits d’un chacun: sont largement sauvegardés par les mille précautions dont on entoure toute inscription. Nous regretitons cependant qu'on n'ait pas associé les notaires à cette vérification des titres en assujettissant les actes de transfert à la condition d’au-

(1) Pic, Introduction du syst. des Livres fonciers, p. 1-3.

thenticité. Le danger des inscriptions prises par fraude ou par erreur eût pu être sensiblement amoindri en ne laissant pas les parties livrées à leur inexpérience.

Le système Torrens a pris une extension rapide dans les autres colonies australiennes et dans la plupart des colonies anglaises.

Victoria (loi n° 301 de 1886).

Nouvelle-Galle du sud (loi n°9 de 1862; 7 de 1893; 18 de 1898).

Quensland (loi de 1861 et de 1877).

Tasmanie (loi de 1861 et de 1898).

Nouvelle-Zélande (1870, 1871, 1874, 1876 et 1880).

Australie occidentale (1874, 1878, 1880).

Sur les propositions de M. Maxwell il a été introduit en 1886 dans les établissements anglais du détroit de Malacca, à Singapour, Penang, Wellesby, mais avec quelques modifications. Aïnsi immatriculation est obligatoire, sauf pour ceux qui, faute de titre ne peuvent être inscrits que comme possesseurs,

Nous allons passer en revue les différentes applications qui ont été faites de l’Act Torrens.

Anpleterre.

L’Angleterre est régie par le Land Transfer Act de 1875, qui depuis a été modifié par des lois de 1881 et 1882 (1). Cette législation qui côtoie le système des livres fonciers n’aboutit qu'à l’immatriculation facultative. L'enregistrement au Livre terrier a lieu soit à titre de propriétaire, auquel cas l'immeuble est affranchi de tout droit non inscrit, soit à titre de possession; dans

(1) Lehr, Éléments de droit civil anglais. — The land Transfer Act, 1875, Annuaire de législation étrangcére.

00 de

ce cas, le propriétaire inscrit est soumis à toute cause d'éviction. Le Registrar a un pouvoir d'appréciation et ne délivre des titres qu'en connaissance de cause. Cet Act de 1895 n’a eu aucun succès en Angleterre; peut-être faut-il en voir la cause dans ce caractère facultatif de l’immatriculation ou dans ce fait que l'inscription n’est pas exigée pour tous les actes intéressant la propriété. Elle a le tort de négliger en particulier l'intérêt des préteurs hypothécaires. Aussi on s'occupe en ce moment de remanier ce régime foncier et depuis 1889 on étudie un projet qui a été déposé par le Lord chancelier de la Chambre des communes. C’est encore l’immatriculation qui est le point de départ de la propriété et la base de toute transaction.

L'immatriculation sera obligatoire et elle n’aura lieu dans chaque district qu’au jour fixé par la reine; elle n'aura lieu qu’au fur et à mesure des transferts et non en une seule fois. La tenue des registres est confiée à une administration spéciale,le Land transfer Board and office, sous la direction d'un Registrar général. La partie qui requiert inscription doit présenter ses titres, un plan, l’'énumération des charges et la mention des réserves et clauses résolutoires. Après l’immatriculation, remise est faite d’un certificat foncier qui constitue le titre unique de la propriété immobilière. Ge titre ne devient incommutable qu'après une homologation prononcée à la suite d’une requête adressée au Registrar. Celui-ci donne avis de la requête par des affiches, des annonces, et aux parties par notification. Ce n’est que cinq ans après et à défaut de toute opposition que le titre foncier est enregistré et confirmé sur le registre et devient inattaquable. Il rend impossible toute action et toute prescrip-

tion. Si l'inscription a été obtenue par fraude, le propriétaire véritable sera indemnisé ou restitué par la Caisse d'assurance. Cette formalité de l'inscription sur les registres fonciers est exigée pour tout acte constitulif où attribulif de droit réel. Le transfert s’effectue aussi simplement que le comporte ce régime : la cession est enregistrée au Livre foncier etle Registrar délivre un nouveau certificat qui annule le précédent. Les charges foncières sont également inscrites et le titulaire reçoit un certificat spécial. Le rang est déterminé par l'ordre des incriptions.

Ce projet offre quelques différences avec le système australien. Tout d’abord l’immatriculation n’est plus facultative.

De plus, ce n’est pas la demande qui est publiée et notifiée, c’est la requête en confirmation du titre délivré par le Registrar. En Australie, on sait que l’immatriculation prouve d’une manière absolue le‘droit du propriétaire ; en Angleterre, l'enregistrement au livre foncier ne devient inatlaquable que dans un délai de cinq ans. D’un autre côté, le titre n’a d'effet qu'à l'égard des tiers et non entre parlies, ce qui fait que l’action en revendication peut toujours être intentée. Enfin, nous trouvons deux espèces d'enregistrement : l’inscription à titre absolu et linscription à titre restreint pour celui qui ne justifie pas d’un droit exclusif.

Sur tous ces points le système anglais est inférieur. Pourquoi prolonger pendant cinq ans cette purge des droits préexistants du moment que les tiers sont suffisamment savegardés par une large publicité préalable? C'est prolonger l'incertitude de la propriété. Enfin l’article 29 porte que « tout propriétaire à titre possessoire

« peut requérir » son inscription en vue de rendre son ütre définitif après le délai de cinq ans ». Donc l’homologation reste facultative, d’où il résulte que les Livres fonciers n'auront en Angleterre qu’une simple portée documentaire sans aucune force probante.

Tunisie.

La loi sur la propriété foncière du 5 juillet 4885 insütue en Tunisie l'usage des Livres fonciers. Beaucoup d'articles reproduisent notre Code civil. Les articles 4 à 45 relatifs à l’immatriculation sont ceux qui doivent plus particulièrement fixer notre attention. Plusieurs mesures très spéciales marquent un sérieux progrès sur les législations antérieures. Nous allons résumer rapidement les principales dispositions de la loi tunisienne de 1885 relatives à l’immatriculation et aux conséquences qu'elle y attache (1).

« Les fonds de terre et les bâtiments sont les seuls immeubles susceptibles d’immatriculation » (art. 14).

Cette procédure d’immatriculation comprend trois phases : la délimitation de l'immeuble, la purge des droits réels et l'établissement du titre de propriété.

Le requérant remet sa demande en triple expédition, accompagnée des titres (il existe d’ailleurs des formules

(1) La propriété foncière en Tunisie, par M. Cambon, 1886. — Dain, op. cit., p. 111-136. — Revue algérienne et tunisienne, 1881, p.37 et 1885, p. 121. — Bulletin de législation comparée (1885- 1886), p. E60, rapport de M. Gonse, directeur du Ministère de la justice. — Journal Officiel, 19 juillet 1885. — Exposition Universelle de 1889, statistiques fournies par la section tunisienné (brochure-notice publiée chez Borel, à Tunis), — Chauveau, p. 50-56. — Grande-Encyclopédie, XII, v° article de Besson (Conservation de la propriété foncière en Tunisie). — Paul Pic, Introduction du syst. des livres fonciers dans les colonies ou protectorats francais (1894).

imprimées). Dans les dix jours de la procédure de la requête, le conservateur en adresse un exemplaire au caïd du territoire ; au juge de paix du canton où se trouve situé l'immeuble; enfin au greffe du tribunal mixte (art. 31). Le juge de paix affiche la demande dans son auditoire ; le caïd la fait publier dans les marchés, le conservateur la fait insérer dans les journaux officiels (art. 25). Trois mois après ces publications, le juge de paix procède au bornage provisoire sans s’arrêter aux protestations qui peuvent surgir, mais dont il dresse cependant procès-verbal. Le public a dù être averti de cette opération vingt jours à l’avance (art. 26). Les oppositions peuvent d’ailleurs se produire encore entre les mains du juge de paix, du caïd, du conservateur jusqu’à l'expiration d’un délai de deux mois à partir de la publication au Journal officiel de l'avis de la clôture du procès-verbal de bornage (art. 27). A l’expiration de ce délai, le dossier est renvoyé au conservateur de la propriété qui a dü recevoir du demandeur, dans le même laps de temps, un plan de l'immeuble (art. 28, 30). Trois mois après la publication de la clôture du bornage, le tribunal mixte statue sur les contestations et autorise, s’il y a lieu, l’immatriculation. Ce tribunal spécial est composé d’un président et six membres dont trois sont proposés par le « chara », plus un greffier. Un juge est spécialement désigné pour veiller aux intérêts des incapables et des non-présents (art. 31). Ce même juge est chargé de mettre les opposants en demeure de lui fournir dans un délai de quinze jours, sous peine de déchéance, leurs requêtes motivées (art. 41). C’est alors que sur le vu du jugement le conservateur rédige un titre et l’inscrit sur un « registre » du genre des registres australiens.

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Chaque immeuble est inscrit au fur et à mesure des immatriculations : le titre indique les noms de la propriété et du propriétaire, les limites, contenances et charges. Il reste un espace blanc pour les inscriptions ultérieures. La copie du titre est remise à l'intéressé, expédition qui peut seule servir de base à une immatriculation.

Quant aux effets de l’immatriculation ils sont absolus. Conformément à la législation d'Australie, les titres rétrospectifs sont effacés. C’est pour le tiers une sécurité complète. En somme, trois effets principaux :

1. Un droit réel immobilier n’existe que par le fait et du jour de son inscription, du moins à l'égard des tiers (art. 45);

2. Toute personne lésée n’a jamais de recours sur l’immeuble, mais une simple action en dommages-intérêts (art. 38).

3. Il est institué un fonds d’assurance destiné à dédommager la partie lésée (droit de 1 pour 100 sur la valeur de l’immeuble ou du montant des droits réels)

(art. 39).

Signalons pour terminer, comme élément complémentaire, l’article 2 du décret du 17 juillet 1888 ainsi conçu : « Le titre après l’immatriculation est définitif et inattaquable (1) ». |

En résumé, tout droit réel en Tunisie n Re que par l’immatriculation. La loi de 1885 n’a pas été jusqu'à exiger le formalisme de l'inscription entre les parties; comme en droit français, la convention a suffisamment de force. Mais elle a exigé à l'égard des tiers l'inscrip-

(1) Journal Officiel, 1888, 19 juillet, p. 3130.

tion de toute convention ayant pour but de transmettre, modifier ou étendre un droit réel immobilier, même les mutations à cause de mort. En ce qui concerne les hypothèques, la loi de 4885 a supprimé l'hypothèque occulte, elles doivent être toutes inscrites et spécialisées ; l'hypothèque judiciaire n’a pas été reproduite. On n’a pas osé introduire l'hypothèque sur soi-même et on r’a “pas admis la transmission par endossement.

La publicité est réelle, elle a pour base l'immeuble et tout le monde peut se faire délivrer un extrait du registre qui constitue un véritable bon foncier.

Il nous est facile de relever les quelques différences qui existent entre la législation tunisienne et celle qui régit l'Australie. Une des principales est celle qui fait dépendre limmatriculation non pas de l'appréciation unique du Registrar, mais d’un tribunal spécial dit tribunal mixte. Le titre n’a effet qu’à l'égard des tiers.

Telest le régime de la propriété foncière en Tunisie qu'une loi du 16 mai 1886 a complété. M. Gonse, directeur au ministère de la justice, constate qu’en somme, il concilie les principes de publicité absolue, de force probante et de simplification des recherches (1).

On pourrait toutefois reprocher l'institution de ce tribunal spécial : c’est là une complication, car il semble que le conservateur pourrait très bien suffire à l’immatriculation. De plus l'inscription n’est pas appuyée sur une sanction assez énergique. Il aurait fallu imposer une amende aux intéressés, faute par eux d’avoir requis immatriculation dans un maximum de temps déterminé,

(1) Bulletin de lég. comparée, 1885-1886.

Algérie.

L'Algérie est actuellement régie par une loi du 26 juillet 1873. Un projet de loi relatif au régime de la propriété foncière a élé rédigé en 1886 à la demande de M. Tirman, gouverneur général, par une Commission qu’il avait nommée. Ce projet que nous allons parcourir brièvement repose aussi sur les principes de légalité et de publicité et sur l'établissement des Livres fonciers. Il n'a pas encore reçu son appliéation (1).

Seront inscrits de droit les immeubles déjà soumis aux procédures de purge de la loi de 1873 et les biens aliénés par l'État. Les autres devront être précédés d’un bornage et d’une purge. Le tribunal mixte n'existe qu’en cas d'opposition. Le conservateur suffit pour donner à la requête d'immatriculation les suites qu’elle comporte. Il est vrai qu’en Algérie le conservateur, aux termes du projet, ne devrait pas délivrer le titre de propriété constatant le fait de l’immatriculation. Le titre est préala- blement établi par un notaire et l’immatriculation consiste dans l'inscription du double de ce titre sur les registres. Le conservateur n’a donc plus ce pouvoir d’appréciation que nous avons rencontré jusqu'ici. Sur la présentation du titre il doitimmatriculer; l’un des doubles reste au bureau de la Conservation.

Le registre foncier comprendra la description de lPimmeuble, les noms des propriétaires, les charges foncières, les privilèges et hypothèques.

Quant à la publicité elle est absolue en ce sens que

(1) Revue Algérienne, janvier 1887. — Projet de loi sur le régime de La propriété foncière en Algérie (Gualt). — Besson, Le système Torrens; son application en Algérie. — AI. Daïn, op. cit. — Chauveau, p. 56-57, op. cit. — Pic, op. cit., p. 3.

l'inscription est exigée pour tout acte : mutation de propriété, cession, subrogation, droits réels, baux de plus de neuf ans, etc. Mais entre parties la convention suffit, l'inscription n’est utile que pour opposer aux tiers le droit immatriculé.

Le principe de la force probante trouve sa place dans ce projet d'Algérie, caril est décidé « que les tiers acquéreurs et les créanciers de bonne foi sont à l'abri de toute cause d’éviction non révélée par le registre foncier. »

En ce qui concerne le régime hypothécaire, le projet admet, comme en Tunisie, le principe de la spécialité. Toute hypothèque doit ètre inscrite et pour une somme déterminée. Ce même projet permettrait même la transmission de l’hypothèque par la voie de l'endossement et autoriserait l’hypothèque sur soi-même en admettant la délivrance par la Conservation d’un bon foncier (1).

La difficulté d'introduire ce régime repose actuellement sur la nécessité d’asseoir la réforme sur un plan cadastral complet, ce qui est indispensable pour prévenir les fraudes ou ies erreurs (2). Nous verrons au cours de cette étude que c’est là l’objection la plus grave à l’introduction du système des Livres fonciers sur notre territoire national.

(1) Le projet élaboré en 1886, par la Commission extraparlementaire chargée d'étudier la réforme du régime foncier algérien a été remanié en 1893, par la Commission sénatoriale d'étude d'Algérie (V. le texte de la Commission sénatoriale dans la Revue Algérienne, p. 1893, I, p. 109 et suivantes. — V. même revue, 1891, I, p. 113 et 141, Etude de MM. Colin et Dais).

(2) Consulter l'Étude crilique de M. Eyssantier sur le projet de la Commission sénatoriale (Revue Algérienne, 1893, I, p. 61-85, 108-149),