CHAPITRE III

De la force probante du Livre foncier et des effets de l’immatriculation.

La question de la force probante est celle qui a retenu le plus longtemps la Commission juridique (1). Il s’agissait de décider quelle autorité on accorderait aux inscriptions du Livre foncier tant entre les parties qu’à l'égard des tiers. L'inscription servirait-elle de simple renseignement, ou au contraire aurait-elle force probante? — En mème temps il fallait décider quelle étendue ou donnerait au principe de publicité : à quels actes on devait l’étendre.

SECTION I

DE L’AUTORITÉ DES INSCRIPTIONS Quatre chapitres sont mis à l’ordre du jour : nous les exposons de suite et nous les commenterons après en avoir donné connaissance.

I. De l'autorité de l'inscription dans les rapports de l'acquéreur avec son auteur.

(1) Elle a occupé les séances des 2, 9, 16, 23, 30 juin; 7 juillet; 3, 17, 24 novembre ; 8, 15 décembre 1892,

1. Entre les parties, la convention produit ses effets indépendamment de l'inscription. L'auteur ne peut se prévaloir, à l'encontre de l’acquéreur, du défaut d'inscription : l'acquéreur, malgré l'inscription prise reste exposé à toute action en nullité ou en résolution.

IL. De l'autorité de l'inscription dans les rapports de l'acquéreur avec les tiers.

2, L'inscription met l'acquéreur à l'abri de toute action fondée sur un droit non inscrit ou intentée en raison d'une clause du contrat non inscrit.

3. Sont exceptées la révocation des donations pour cause de survenance d'enfant, la révocation des donations entre époux pendant le mariage, la réduction pour cause d’atteinte à la réserve heréditaire et la nullité du partage d’ascendant dans le cas prévu par l’art. 1078 (1) et la deuxième disposition de l’art. 1079 (2) du Code civil (3).

(i) Art, 1078. « Si le partage n'est pas fait entre tous les enfants qui existent, à l’époque du décès, et les descendants de ceux précédés, le partage sera nul pour le tout... »

(2) Art. 1079, « Le partage fait par l’ascendant pourra être attaqué, pour cause de lésion de plus du quart; il pourrait l'être aussi dans le cas où il résulterait du partage et des dispositions faites par préciput, que l’un des co-parlagés aurail un avantage plus grand que la loi ne le permet ».

(3) Un premier projet contenait en outre : « Néanmoins l’action en nullité dans les cas prévus par les art. 1078 et 1079 C. civil, ne peut être intentée contre les tiers avec discussion, préalablement laite des biens des co-héritiers. Sont pareillement exceptées les actions en nullités, fondées sur l'incapacité d’une des parties ou sur le défaut absolu d’acte notarié, lorsqu'un acte de cette nature est exigé par la loi ». — Toutes ces sages exceptions à l'obligation de l'inscription ont été rejetées et supprimées.

IL. De l'autorité de l'inscription dans les rapports du véritable propriétaire avec l'acquéreur, lorsque celui-ci a traité sur la foi des Livres fonciers avec une personne qui avait obtenu indüment une inscription à son profit (enscription obtenue par l'héritier apparent, inscription obtenue sur la production de pièces fausses).

4. Les droits des tiers qui ont traité sur la foi d’une inscription sont opposables au véritable propriétaire.

IV, 5. Le défaut d'inscription d’un droit ne peut être suppléé, ni regardé comme couvert par la connaissance que le tiers pourrait avoir eue de son existence par d’autres moyens que ceux du Livre foncier, à moins que la preuve ne résulle de faits mêmes où il a été partie ou qu'il y ait eu collusion frauduleuse entre lui et le constituant, sauf ce qui sera dit aux art. 9, 13, 20 et 25 de Pavant-projet (1).

Voici résumée en ces quatre chapitres, l'autorité accordée à l'inscription portée au Livre foncier ; nous allons en donner l’explication dans un rapide commentaire.

En ce qui concerne les effets de l'inscription entre les contractants, c'est toujours la convention qui fait la loi des parties ; la mention qui peut être faite au Livre foncier n'ajoute rien à leurs droits respectifs; dès lors les vices du contrat doivent produire entre eux leurs conséquences naturelles. Le Comité de réforme n’a pas cru devoir accepter les conséquences de l’Act Torrens, qui en cas d'erreur alloue de simples dommages-intérêts; la raison est qu'il est préférable de porter le moins d’at-

(1) Nous étudierons cet avant-projet du Comité d’étude dans notre section Il, qui traite de la publicité des droits autres que les hypothèques et privilèges.

teinte possible à certains principes de notre droit civil qui ne provoquent pas de réclamations sérieuses et qu! sont aujourd'hui absolument reçus; et tant que Îles droits n’ont pas été acquis à des tiers, on ne voit pas pourquoi il serait impossible d'enlever à l’acquéreur l'immeuble qu'il se serait fait céder par des manœuvres coupables en cas de dol ou d'erreur. D'ailleurs, la formalité de l'inscription n’est qu’un expédient pratique destiné à favoriser le crédit immobilier, mais sans aucune raison d’être lorsque l’intérêt des tiers n’est pas en jeu.

En ce qui concerne les effets de l'inscription à l’égard des tiers, le principe est tout autre. [l résulte clairement des textes, que l’inscription fait pleine foi à l'égard des tiers et que par conséquent les droits acquis sur la foi des inscriptions sont opposables même au véritable propriétaire.

Il convenait cependant d'apporter quelques exceptions à un principe aussi rigoureux. Nous connaissons celles qui ont été adoptées, mais ce point délicat fut l’objet d’une grande controverse.

M. Massigli, rapporteur, posa ainsi la question: Est:il possible de donner au principe de publicité un caractère absolu ? N'y a-t-il pas, d’après les principes actuels de notre droit, des causes de résolution qui résistent à la publicité et qu'il est difficile d'y soumettre ? Pourrontelles néanmoins être invoquées contre les tiers, bien que restant occultes ?

Nous allons examiner avec M. Massigli ces différentes causes de résolution qui se refusent à une publicité quelconque.

S'agit-il d’un droit de propriété fondé sur une dona-

ton? il y a, nous le savons, trois causes de résolution:

49 C’est l'ingratitude du donataire. — Il est bien évident que dans ce cas les tiers qui ont traité avec le donataire sont à l'abri de toute éviction, car le donateur ne peut invoquer celte cause de rescision qu’à l'égard de ceux qui ont acquis des droits postérieurement à l'inscription qui aurait été faite de l’extrait de la demande en révocation (c’est ce que décide l’art. 958 C. civil);

20 C’est l’inexécution des charges et conditions. — C’est encore le même cas: cette cause de résolution peut être inscrite, faute de quoi l'inscription qui désigne le donataire comme propriétaire fait pleine foi si le donateur n’a pas pris soin d'inscrire son droit éventuel de révocation. Là encore les tiers sont à l'abri de toute éviction conformément aux principes de l'obligation de l'inscription (2) ;

3° C’est la survenance d'enfant. — Xci nous trouvons une cause de rescision qu’il est réellement impossible de soumettre à la règle de la publicité, sinon on fournirait au donateur un moyen de renoncer aux bénéfices de cette révocation, ce qui est contraire à l’art. 965 (2).

S'agit-il de donations entre époux? Impossible d'exiger qu’elles soient inscrites pour être opposables aux tiers ; sinon on tient en échecle principe qui veut que la liberté du conjoint donateur soit entière pour révoquer.

S'agit-il de donations ou legs ayant porté atteinte à la réserve? Si l’on exige l'inscription on entrave le droit

(1) Circ., 216, p. 432. Séance du 2 juin 1892.

(2) Art. 965. « Toute clause ou convention par laquelle le donateur aurait renoncé à la révocation de la donation pour survenance d’enfant, sera regardée comme nulle et ne produira aucun effet, »

de réduction en mettant cette donation excessive à l'abri de toute action par une simple inscription dont se prévaudraient les liers.

La même impossibilité se présente en matière de partage d’ascendant dans le cas où ur descendant serait omis ou trop avantagé.

Évidemment, dit en terminant M. Massigli, « ces exceptions au principe absolu de la force probante entraînent de graves conséquences. Celui qui traite avec le titulaire d’une inscription n’est pas dispensé de vérifier les titres de son auteur, ni même ceux des possesseurs antérieurs de l'immeuble : il ne peut pas traiter uniquement sur la foi de l'inscription portée au Livre foncier, il faut qu’il se préoccupe des origines de la propriété et des conditions dans lesquelles elle s’est transmise: c’est un inconvénient qu'on ne doit pas dissimuler. La sous-commission appréciera si un système absolu n’en aurait pas de plus considérables ».

Ainsi sont justifiées les exceptions contenues dans l’article 3. On avait voulu étendre ces exceptions à quelques autres causes de rescision, notamment à celles qui résultent de l’incapacité des parties on du défaut d’acte notarié lorsqu'un acte de ce genre est exigé. Mais ces exceptions supplémentaires furent rejetées; qu’il nous suffise de nous en rapporter aux raisons qui furent alléguées par MM. Challamel et Bufnoir (1).

En ce qui concerne les actes notariés on ne conçoit pas très bien, disent-ils, un conservateur des hypothèques inscrivant une donation sous seing privé ou une hypothèque sous seing privé alors que la loi exigerait un acte authentique.

(1) Séance du 9 juin 1892,

Quant aux actions en nullité fondées sur l'incapacité des parties, si l’on maintient l'exception on ruine du même coup le crédit immobilier, car elle s’étend à tous les actes à titre onéreux comme à tous les actes à titre gratuit. La conséquence serait qu'il faudrait remonter toute la série des mutations de l'immeuble et contrôler chacune d'elle. La prescription seule pourrait couvrir ce vice.

Il résulte donc du vote de la sous-commission juridique que les énonciations contenues au Livre foncier feront pleine foi vis-à-vis des tiers, c'est-à-dire que l’inscription sur le feuillet réel sera la seule preuve admise des droits de propriété, des hypothèques, causes de résolution et charges quelconques grevant la propriété désignée. L’acquéreur aura ainsi le grand avantage d’être à l'abri de toute action fondée sur un droit non inscrit. De leur côté, les tiers qui auront acquis sur la foi des inscriptions pourront opposer leurs droits même au véritable propriétaire.

Malgré ces avantages très appréciables, ce n’est pas sans quelque appréhension, que nous envisageons les conséquences fâcheuses que peut entraîner l'application du principe de la force probante.

Suivant nous, la question se résume dans le dilemme suivant : ou bien 1l faut admettre et maintenir intacts les principes du nouveau système : alors eussiez-vous les titres les plus réguliers, cela ne vous servirait à rien, si par hasard un autre a pu se faire céder les mêmes droits par des manœuvres coupables, en cas de dol ou d’erreur. La foi publique attachée aux registres arrive même à enlever aux conventions leur force transmissive et probante à l'égard des parties ; il n’y a plus à être proprié-

ns se

taire légal que le propriétaire inscrit. Si donc l'inscription fait pleine foi au profit des acquéreurs et des prèteurs, tout en faisant ainsi la satisfaction des uns, elle peut porter une atteinte criante aux droits des autres.

Ou bien il ne faut pas appliquer le principe dans toute sa plénitude, en l’amoidrissant par quelques exceptions : alors il n’a plus raison d’être, car du même coup l’inscription ne produira plus cette preuve absolue qu’on se propose de lui accorder : celui qui traitera, en effet, avec le titulaire d'une inscription n’est plus dispensé de vérifier le titre de son auteur. Si par exemple on admettait une exceplion en faveur desincapables, il faudrait encore que l’acquéreur se préocupe des origines de la propriété qu'il achète et des conditions dans lesquelles elle a été transmise, car si à un degré quelconque’de l’échelle il arrive que l’immeuble a été aliéné par une personne incapable, il sera évincé malgré sa qualité de itiers et de bonne foi. C’est justement ce travail de recherche que la force probante a pour but d'éviter.

Enrésumé, nous pensons que pour rendre des services, le principe de force probante doit! être ‘admis sans aucun tempérament, et nous nous demandons alars si la crainte des préjudices que peut causer l'admission d’un tel sysième ne suffit pas à faire reculer devant les avantages si séduisants cependant de cette théorie de la foi publique attachée aux inscriptions.

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SECTION II

PüBLiCiTÉ DES DROITS RÉELS AUTRES QUE LES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES, C’EST-A-DIRE PUBLICITÉ DES TITRES D’ACQUI- SITION ET DES CAUSES DE RÉSOLUTION.

Nous savons que tous les droits susceptibles d’altérer ceux du propriétaire sont conservés par l'inscription et qu’ainsi les intéressés sont tenus au courant de toute convention ou modification concernant la propriété foncière. Nous allons voir comment le Comité d'étude a réglé l'application du principe de publicité.

En ce qui concerne les actes translatifs à titre onéreux, pas de difficulté, du moins pour les actes déclaratifs, puisqu'ils sont déjà soumis à notre transcription. Il en est de même de l’usufruit, de l’usage, de l'habitation de l’antichrèse, des baux de longue durée : la publicité en est déjà organisée ; nous relèverons simplement quelques modifications qui sont proposées par la Commission extraparlementaire. ?

Mais il convenait d'étendre la publicité même aux testaments et aux successions ab inlestat, et désormais on pourra alors légitimement consacrer la validité des aliénations de droits réels consenties par l'héritier apparent, car elles seront validées par ce principe que celui-là seul doit être considéré comme propriétaire qui est inscrit sur le registre. Il n’y aura plus besoin de recourir à des motifs d'ordre et d'intérêt public. Évidemment les droits du véritable héritier resteront intacts et il pourra toujours provoquer une radiation, sauf à respecter les droits acquis aux tiers de bonne foi.

Nous abordons ainsi l'étude de lavant-projet préparé par le Comité de rédaction et qui comprend 25 articles (1).

Art. der, — « Tous actes et conventions entre vifs, à titre gratuit ou à titre onéreux, tous jugements passés en force de chose jugée ayant pour effet de constituer, transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel immobilier doivent être rendus publics par une inscription au feuillet de l'immeuble dans le Livre foncier. »

Ce premier article a été admis sans difficulté, car il n’est que la confirmation du principe de publicité absolue, que nous avons développé dans la première partie de ce chapitre; et toute discussion eût été une redite.

Art. 2. — Il en est de même :

1° Des actes et jugements portant cession ou règlement de mitoyenneté;

2° Des actes et jugements réglant le mode d'exercice d’une servitude légale ou les charges d’indemnité auxquelles elle peut donner lieu;

30 Des baux excédant douze années soit par leur terme originaire, soit par l'effet d’un renouvellement convenu avant expiration;

4° Des actes et jugements constatant, même pour bail de moindre durée, paiement ou cession d’une somme

supérieure à une année de loyers ou fermages non *échus(2);

(1) Cet avant-projet est énuméré Cireul. des notaires, n° 220, p. 240.

(2) Les baux sont réduits de 18 ans à 12 ans, en considération de ce fait que la limite de 18 ans est trop reculée et que le bail peut constituer pour la propriété une charge très lourde et une charge à laquelle l'acquéreur ne doil pas s'attendre, — Quant au

5° Des actes et conventions de nature à restreindre le droit de disposer en matière immobilière :

6° Des procès-verbaux de saisie immobilière ;

1° Des jugements déclaratifs de faillite et des jugements d'ouverture de liquidation judiciaire lorsque l'actif comprend des droits réels immobiliers.

«Art. 3. — À défaut d'inscription, les droits et restrictions résultant des actes, conventions ou jugements visés par l’art. 1, et Les $$ 1, 2, 4, 5, de l’art. 2 ne sont pas opposables aux tiers qui ont intérêt. »

« Art. 4, — Les droits de propriété résultant des conventions matrimoniales au profit des époux ou de l’un d'eux, sur des immeubles apportés lors de la célébration du mariage ou acquis depuis ne peuvent être opposés aux tiers que s’ils ont reçu publicité par une inscription au Livre foncier.

« Au cas d'acquisition d’un immeuble par le mari en son nom seul, au cours de la communauté, la publicité du droit de la femme résulte suffisamment de la mention qui est faite de l'existence de la femme et du régime matrimonial dans l’inscription opérée sous le nom du mari. |

« La déclaration de remploi pour le compte de la femme, faite par le mari dans l'acte d'acquisition d’un immeuble, ne peut être opposée aux Liers en vertu de l'acceptation postérieure de la femme, que si elle a été

$4, d'après la loi de 1855 les quittances el cessions de loyers et fermages non échues ne sont soumises à la publicité que lorsque l'anticipation dépasse 3 ans; nous descendons à 1 an, parce que l’anticipation est anormale et qu'un acquéreur ne peut la prévoir.

mentionnée dans l'inscription de l'acquisition, ou si elle a fait l’objet d'une inscription spéciale antérieure à l’inscription de leurs droits.

« Les restrictions au droit de libre disposition résultant pour la femme mariée de ses conventions matrimouiales demeurent exclusivement régies par les dispositions de la loi du 40 juillet 4850 (1).

« Art. 5. L'action résolutoire pour inexécution des conditions d’un contrat translatif ou déclaratif de droits réels immobiliers ne peut être exercée au préjudice des tiers, si le droit de résolution n'a pas été rendu public par une inscription antérieure à celle de leurs droits.

« La même règle doit être observée à l’égard du droit de révocation d’une disposition testamentaire pour cause d’inexécution des charges apposée à la libéralité, du droit de retrait établi par le second paragraphe de l'art. 1408 du C. civ., du droit de retour stipulé par un donateur dans les termes de l’art. 951 du C. civ., de la faculté de réméré et toute autre cause de résolution établie par la volonté des parties (2).

(1) Ge $ 4 n’est cité que pour mémoire, car il à élé renvoyé au Comité d'étude pour être abrogé : ceci du moins doit résulter des votes et des séances précédentes concernant l'inscription des incapacités personnelles.

(2) Pourquoi, a-t-on dit, ne parler que des dispositions testamentaires et exclure les donations entre vifs? Il a élé répondu à cette objection que le $ 1 a été concu à dessein en termes très larges, de telle sorte qu’on peut y faire rentrer la révocation des donations pour inexécution des conditions, et comme la révocation de tout autre contrat translalif ou déclaratif.

Nous pouvons remarquer, à l'occasion de ce même $ 2, que la Commission de réforme a laissé de côté le droit de contrat liligieux et le droit de retrait successoral; ils restent opposables aux

« Dans le cas où la résolution pour inexécution des charges peut être opposée aux tiers, il est loisible à ces derniers d’en prévenir les effets en désintéressant le demandeur. Ce droit peut être exercé tant que la décision prononçant la résolution n'est pas passée en force de chose jugée » (1).

« Art. 6. L'art. 860 du Code civil est ainsi modifié : Hors le cas d’une réserve expresse insérée dans la donation el régulièrement inscrite au Livre foncier, le rapport n’a lieu qu'en moins prenant, lorsque le donataire a aliéné l'immeuble ou l’a grevé de droits réels avant l'inscription des droits des co-héritiers.

« Le rapport est dû de la valeur de l'immeuble au jour de la donation, si la stipulation reste inefficace par défaut d'inscription en temps utile » (2).

« Art. 7. L'action en revendication du légitime propriétaire, les aclions en rescision ou en nullité dirigées soit contre un acte, soit contre un contrat translatif ou

tiers sans publicité. M. Massigli nous en donne ce double motif qu’on n’a pas voulu que le principe de publicité puisse favoriser les acheteurs de procès et que d'autre part, ce serait une mention superflue étant donnée celle qui est déjà faite des droits des héritiers ou cessionnaires.

(1) Ces quatre premiers articles ont été volés, sans grandes discussions, dans la séance du 19 juillet. Ils ne sont que le développement et l'application du grand principe de la publicité absolue,

(2) Pourquoi, dans les cas prévus par cet art. 6, le rapport n’aurait-il pas lieu en nature? On a fait observer que c’élait ouvrir des recours entre héritiers, ce qui est toujours un inconvénient. En n’exigeant pas le rapport en nature , on fait produire au rapport à l'égard des tiers, les effets d’une résolution de propriété. On supprime en outre toutes les délicates questions des indemnités à celui qui effectue le rapport en nature.

déclaratif de droits réels immobiliers, sont sans effet à l'encontre des tiers qui ont acquis à titre onéreux des droits sur l'immeuble dans l'ignorance des vices du titre de leur auteur.

« Dans tous les cas la partie intéressée est admise à méconnaître les droits qui n’ont été inscrits que postérieurement à la prénotation faite en vertu de sa demande sur le Livre foncier.

« Art. 8. Lorsqu'un droit de résolution, une action en revendication ou une action en nullité ou en rescision préjudicie aux droits de créanciers privilégiés ou hypothécaires, les sommes que Le propriétaire antérieur ou le revendiquant peut être tenu de rembourser sont attribuées jusqu’à due concurrence à ces créanciers suivant leur rang.

« Il en est de même au cas de recours formé par voie extraordinaire contre un jugement passé en force de chose jugée, selon ce qui est dit au second paragraphe de l'art. ci-après.

« Art. 9. Les baux excédant douze années, qui n'ont pas élé rendus publics, ne sont opposables aux tiers que jusqu’à l'expiration de la période de douze années en cours au jour de l'inscription, soit de l’acte par lequel le bailleur a disposé de la propriété ou de la jouissance de l’immeuble, soit de l’acte ou du jugement qui a réservé le profit de cette jouissance à ses créanciers.

« En aucun cas le preneur ne peut être contraint de

quitter les lieux loués, s’il n’a reçu congé selonles termes de Part. 1736 C. civ (1).

(1) Art. 1736. « Si le bail a été fait sans écrit, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l'usage des lieux. »

« Art. 10, L'inscription du procès-verbal de saisie ordonnée par l'art. 2 ci-dessus remplace la transcription dudit procès-verbal dans les cas où elle est prescrite par les lois sur la procédure. Elle produit les effets attachés à cette transcription sans préjudice de l’application de l'art. 2123 du C. civ.

« Art. 11. Les actions en nullité fondées sur les articles 446 et 447 du Code de commerce (1) sont sans effets à l'encontre des tiers, qui ont acquis à titre onéreux des droits sur les immeubles aliénés par le débiteur et qui les ont conservés avant la prénotation faite en vertu de la demande en nullité, à moins qu’ils n'aient connaissance des vices du titre de leur auteur.

« Les aliénations etconstitutions de servitudes ou droits de jouissance valablement consenties par le débiteur, avant le jugement déclaratif de la faillite ou de la liquidation judiciaire, peuvent ètre utilement inscrites jusqu'à l'inscription du jugement.

« Art. 12. La prescription soit acquisitive, soit extinctive peut s’accorder à l'encontre d’un droit inscrit au Livre foncier.

« Toutefois il n’est pas admis de prescription acquisitive contre les énonciations de la première partie du feuillet foncier.

« Les droits acquis par prescription sont inscrits au nom de l'acquéreur. L'inscription est opérée sur la production de l’acte ou du jugement qui constate que la

(1) Ces arlicles ont trait à la nullité de certains actes faits par le débiteur depuis l’époque déterminée par le Tribunal comme étant celle de la cessation de ses paiements ou dans les dix jours qui auront précédé celte époque.

prescription est acquise. La radiation des droits atteints par la prescription extinctive est opérée d’après les mêmes règles.

« La prescription ne préjudicie pas aux droits acquis à des tiers par des actes passés avec le titulaire du droit atteint par la prescription avant l'inscription ou la raaiation faite en vertu de la prescription accomplie, sauf l'effet d’une prénotation.

« Dans le cas où la prescription suppose un titre elle ne commence à courir que du jour où il a été rendu public, mais ses effels remontent même à l'égard des tiers au jour de l'inscription de ce titre (1).

«Art. 13. Lestransmissions de droits immobiliers après décès sont soumises à l'inscription au Livre foncier.

« Néanmoins, si la transmission s'opère indivisément au profit de plusieurs personnes il leur est loisible de ne pas requérir inscriplion des droits indivis et d’attendre l'événement du parlage, à moins que des tiers n’acquièrent pendant l’indivision des droits assujettis eux-mêmes à l'inscription.

«Art. 14, Lorsque la succession est déférée ab intestat, les héritiers et le conjoint survivant appelé en concours avec eux peuvent requérir inscription de leurs droits sur la seule production d’un acte de notoriété ou d’un intitulé d'inventaire.

Les successeurs qui seront tenus de se faire envoyer en possession par justice feront inscrire leurs droits sur

(1) Les articles 5-12 ont été votés dans la séance du 23 juin 1892. Nous nous réservons d'exposer ultérieurement l’intéressante discussion à laquelle a donné lieu, au sein de la sous-commission juridique, le vote de l’art. 12, relatif à la prescription.