DE LA NATURE DES JUSTIFICATIONS

A qui donc confier ce contrôle préalable? Sera-ce au conservateur seul? Sans doute les registres avec leurs énonciations si complètes lui feront savoir que l’immeuble en question appartient bien à tel propriétaire, que cet immeuble n’est pas inaliénable par suite de dotalité, faillite, interdiction ou autre empêchement, tenant à la personne du propriétaire, ou à la condition juridique du

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bien-fonds; mais malgré cela, le Livre est insuffisant pour lui faire connaître l'identité des personnes qui se présentent devant lui et la sincérité de leurs conventions.

Faut-il alors exiger la condition de l'authenticité des ütres à inscrire, ou bien se contenter d’un simple acte sous seing privé, dont la seule présentation suffirait à accorder l'inscription (1)? La question est donc de savoir si la partie qui requiert l'inscription agira par l’intermédiaire d’un officier public, ou au contraire si elle pourra agir directement sans avoir à produire un acte notarié.

EtM. Faye (2), conseiller d’État, exposait ainsi l’intérêt de cette question : « Il est certain qu'aujourd'hui un acte faux n'a pour le propriétaire aucune conséquence fâcheuse. Le préjudice ne sera que pour ceux qui traiteront avec le faussaire, car ils n’auront recours que contre lui. Si un faux au contraire s'inscrit au Livre foncier, il aura celle conséquence désastreuse, que celui qui sera investi de la propriété par ce faux, deviendra pour les üers le titulaire du droit et aura désormais la faculté de dépouiller le légitime propriétaire par les actes qu'il passera et sans que celui-ci puisse réclamer. »

C’est là chose grave.

« D'autre part, à côté des garanties dont nous serons obligés d'entourer une inscription, je cherche les garanties que nous aurons à prendre vis-à-vis du conservateur des hypothèques. Nous pouvons bien, en effet, supposer le cas où, par impossible, le conservateur serait un

(1) Seul PAct Torrens, et à son exemple la loi tunisienne n’imposent pas l’acte authentique; mais on exige la preuve de l'identité et la légalisation des demandes d'inscription.

(2) Séance du 19 janvier 1895.

malhonnête homme, cela peut se rencontrer. On peut supposer le cas où il ferait une fausse inscription sur le Livre foncier pour transmettre la propriété à un homme de paille. Celui-ci contracterait aussitôt un emprunt sur le bien, alors que pendant tout ce temps le véritable propriétaire continuerait à cultiver sans se douter des charges dont on vient de le grever à son insu.

Il est donc de toute utilité que des en très sérieuses soient attachées à l'inscription sur le Livre foncier s'il a force probante.

Nousnoustrouvons en présence de plusieurs systèmes :

Tout d'abord il est important de bien remarquer, que le but qu’on se propose en ce moment, ce n’est plus la protection du propriétaire, mais bien un allègement à la responsabilité du conservateur qui serait dans l’impossibilité de procéder tout seul aux vérifications nécessaires. Il importe qu'il soit éclairé sur deux points : l'identité des parties et la capacité des parties.

D’après un premier système, il est indiscutable que la conséquence d’une inscription ayant force probante, ce doit être la nécessité de l'acte authentique qui lui sert de base, d'autant plus qu'admettre la production d’un acte sous seing privé avec faculté pour le conservateur de l’accepter ou de le refuser ce serait inscrire une véritable fiction dans la loi, car dans la pratique le conservateur voudra dégager sa responsabilité en exigeant un acte authentique. Enfin il serait d'autant plus logique d'admettre ce principe d'authenticité que déjà dans notre législation on l'exige pour l'hypothèque. Pourquoi donc se montrer moins exigeant pour l’aliénation d’un immeuble que pour l'hypothèque qui cependant est moindre, puisqu'elle ne fait que conférer un droit sur l’im-

meuble? Le seul moyen de donner une garantie sérieuse à ceux qui sont propriétaires c’est d’ordonner un acte authentique constatant la convention et l'identité des parties. C’est la théorie de M. Fabre, de M. Vavasseur.

Un deuxième système voyant dans l'obligation de l'authenticité une atteinte à la liberté des conventions, s'appuie surtout sur le but de la réforme qui est de rendre plus facile la transmission de la propriété. En exigeant l’authenticité on arriverait à ce résultat, que les transmissions autorisées aujourd’hui par acte sous seing privé ne pourraient plus avoir lieu que par acte authentique. Il y aurait en outre un surcroît de frais. C’est la théorie de M. Michel, de M. Bufnoir, de M. Massigli (1).

On conclut à la concurrence entre l’acte authentique et l’acte sous seing privé comme mode de la constitution préalable de la mutation à inscrire.

Il est donc admis que l’acte constatant la mutation, peut être authentique ou sous seing privé.

Reste maintenant la question de savoir pour obtenir l'inscription de cet acte constatant la mutation, quelles justifications on devra apporter à l'appui de sa demande pour éclairer le conservateur sur la double question de l'identité et de la capacité des parties.

Le $ 1° de l’avant-projet est ainsi conçu : « L’inscription des mutations de propriété est opérée sur la production d’un bordereau signé des deux parties ou par le détenteur de la minute. »

Pour obtenir l'inscription, il faudra donc présenter au conservateur un bordereau qui, comme l’acte de mutation, pourra être authentique ou sous seing privé.

(1) Séance du 2 février 1893.

Nous allons alors nous demander ce qu’est ce bordereau, quelle est sa nature, par qui il pourra êtra délivré, et nous verrons comment il réussit à couvrir la responsabilité du conservateur en l’éclairant sur l'identité etla capacité des parties (1).

Le bordereau est délivré par un fonctionnaire quelconque (notaire, greffier, préfet, etc.), qui est détenteur du titre et dont le but est d’assurer l'identité et la capacité des parties pour sauvegarder la responsabilité du conservateur.

Toutefois, il peut se faire que les parties soient connues du conservateur. Elles peuvent être à même de fournir des justifications complètes, il serait donc superflu de leur imposer des frais supplémentaires. Aussi les parties dans ce cas pourront se contenter d’un simple bordereau sous seing privé revêtu de leurs signatures. « Lorsque le bordereau n'est pas authentique, dit Le $ 2, le conservateur vérifie sous sa responsabilité, l'identité etla capacité des parties, et s’il y a lieu, l’existence et la régularité du pouvoir et des pièces produites à l'appui de la réquisition ; il procède en outre aux vérifications indiquées $ 4. » :

$ 3. « Le bordereau authentique établit la capacité du disposant et fait foi de l'existence et de la régularité des pièces justificatives qui y sont mentionnées. »

Cette nécessité d’un bordereau ne porte pas atteinte aux principes essentiels : ce bordereau n’est pas un second contrat; c’est une pièce de forme ayant une utilité propre, mais n’ajoutant rien à la convention au point de vue de la mention, C’est toujours par le seul consente-

(1) Séances des 2, 16, 23 février, 9, 16 mars 1898.

ment que la propriété est transférée à l’égard des parties et de leurs héritiers. Le seul but du bordereau est de faciliter la tâche du conservateur.

Qui délivrera ce bordereau? Ce seront les notaires, et lorsqu’ilsaurontaitesté que les signatures émanent bien de telle personne qu’ils connaissent, la preuve sera bien faite.

Fallait-il donner à d’autres qu'aux notaires le pouvoir de certifier les signatures? On propose d’abord le juge de paix mais avec une responsabilité pécuniaire. Si l’on oblige les parties à passer chez le notaire pour toute mutation, on sait qu’à l'heure actuelle il existe quantité de petites mutations qui justement se font sous seing privé pour éviter les frais d'acte notarié; il est à craindre que ces mutations devenant trop onéreuses ne se fassent plus rares, alors qu’il est de l’intérêt de l’agriculture de les favoriser. Ce serait donc le cas de charger le juge de paix de certifier les signatures lorsque les propriétés vendues seront de faible valeur, par exemple d’un revenu de moins de 50 ou 100 francs. Les statistiques, constate M. Fravaton, démontrent que les petites ventes de 500 à 1.000 francs sont les plus nombreuses et comme les frais de vente judiciaire sont trop élevés, les ventes de gré à gré sont beaucoup plus nombreuses (1). Or dans les petites localités et dans les pays pauvres il serait impossible au notaire de vivre en se contentant du simple droit proportionnel, il est forcé d’ajouter à ce tarif tous les droits fixes auxquels il a droit (rédaction des expéditions, transcription des actes de vente...). [l est donc impossible pour les petites ventes d'appliquer seulement aux notaires le {arif proportionnel, C’est pour cela qu'un

(1)V. Circ. des Notaires, n° 218, p. 115. Séance du 23 février 1893.

magistrat qui n’encourt aucune responsabilité, qui n’a pas acheté sa charge et auquel on ne donne aucune rémunération pour cela, pourrait fort bien certifier les signatures de bordereau. Il ne faudrait aucun frais pour les petites ventes. Et en somme, si l’on consulte les législations étrangères on peut se rendre compte qu'il n’y a aucun danger à confier cette charge aux juges de paix.

On propose, en outre, toujours par raison d'économie, d'admettre la certification par les maires des communes de moins de 2.000 habitants, car ils sont à même de connaître tout le monde.

Un second système propose la certification par tout fonctionnaire autre que les notaires. Ce rôle de légalisateur n'entre pas, dit-on, dans les fonctions du notaire. Cette innovation créerait une confusion regrettable entre les cas où le notaire apposerait sa signature pour donner l’authenticité, et dont il aurait alors la responsabilité, et les cas où il légaliserait simplement les signatures sans savoir ce qu'il y a dans l’acte, sans connaître la sincérité des conventions qui y sont contenues. D’autre part, le rôle des notaires peut consister à donner l’authenticité aux actes, mais on ne peut en faire des agents de légalisation.

Un autre système rejette au contraire tous les certificateurs proposés, pour n’admettre que la certification par les notaires seuls. En effet, puisqu'on ne doit présenter au conservateur que des bordereaux ayant un caractère absolu de certitude, il faut par conséquent, que les signatures soient certifiées par quelqu'un d’absolument compétent. Le notaire est, certes, de beaucoup le plus compétent en cette matière; de plus, il sera responsable ; et on engage plus facilement la responsabilité de l'État que

sa responsabilité personnelle, dans ce cas on y regarde de plus près. Or, les notaires offrent des garanties particulières, et ne délivreront des certificats que s’ils sont très sûrs de la réalité des signatures dont ils constatent l'existence.

Quant aux juges de paix, ils présentent une foule d’inconvénients. [ls sont d’abord moins établis, puisque le fait même de l'avancement les fait changer de circonscriptions ; il y a là un élément aléatoire qui paraît offrir des garanties insuffisantes au point de vue de la connaissance de la matière sur laquelle ils auraient à décider.

Le juge de paix est souvent en déplacement pour l'exécution de son service, il a des occupations extérieures, on ne le trouvera pas; les parties seront obligées de revenir et ce sera des frais. Ce peut mème être une cause de fraude, car pendant qu’un individu sera ainsi à la recherche du juge de paix, un autre acquéreur aura le temps de faire certifier chez le notaire et d'inscrire son acte. Nous sommes par là même en présence d'un conflit.

Il est encore un autre inconvénient : c’est que, si la certification des juges de paix est admise, on sera forcément amené à décider que les bordereaux seront déposés chez le greffier. En effet le juge peut être absent, il arrive même souvent qu'il n’habite pas le chef-lieu de canton, ce sera donc le greffier qui recevra les bordereaux et sera chargé de les présenter au juge : conséquence; ce ne sera pas la personne qui aura vu qui certifiera ; la garantie se trouve donc bien diminuée.

Enfn cela n’a jamais été du rôle du juge de paix de certifier les conventions des parties ; il a un rôle spécial

qui consiste à concilier, à intervenir dans les familles, à présider les conseils de famille, mais il ne peut prendre une responsabilité effective.

Les mêmes inconvénients se présentent, disent toujours les partisans de ce troisième système, en ce qui concerne les maires. Ce seront les sécrétaires de mairies qui recueilleront les pièces pour la signature. Il faut tenir compte, en outre, des influences locales : il est des circonstances qui font que la légalisation du maire ne sera pas toujours demandée, car on connaît l'esprit cachotier de nos paysans, ils ne voudraient pas que leurs affaires fussent connues du maire ou de Pinstituteur. Il y a souvent des petites rivalités.

Enfin, en ce quia trait à la question d'économie, elle est insignifiante : on a parlé de petites rentes de 40 francs; le minimum des frais est 14 francs dont 11 francs à l’État et 3 aux notaires; il faudra toujours donner une petite rémunération au greffier ou au secrétaire de mairie, raisonnablement elle ne peut être inférieure à 3 francs. Vous aurez, en outre, le voyage au chef-lieu de canton qui nécessitera des dérangements, des pertes de temps et des frais supplémentaires. Les dépenses s’équilibrent donc d’une façon comme de l’autre.

En résumé, il faut que l'inscription offre une certitude absolue. Or seul le notaire peut présenter une garantie suffisante par sa compétence et sa responsabilité.

Malgré les arguments très convaincants apportés à l'appui de la théorie que nous venons d’exposer, le Comité s’en tient au premier système proposé et admet que la certification des signatures sera donnée soit par les notaires, soit par le juge de paix du domicile de l’aliénateur ou de la situation de l'immeuble. En effet, disait

M. Bufnoir (1), «si l’on n'admet pas que les bordereaux sous seings privés puissent être certifiés par d’autres que par les notaires, nous exigeons inévitablement l’acte authentique pour toutes les transmissions de propriété. Je reconnais qu'il faut entourer la tenue des Livres fonciers de toutes les garanties possibles, mais ces garanties doivent-elles être pécuniaires ? Pour moi, je crois que dans une certaine mesure, on peut se contenter de garanties morales ».

Nous avons examiné ainsi la pièce importante qui dedevra être présentée au conservateur à l'appui de la demande d'inscription, et qui servira à sauvegarder la responsabilité du conservateur.

D’une part, elle affirme l'identité de la personne : « L'identité est tenue pour vérifiée, si les signatures apposées au bordereau ont été certifiées soit par le notaire, soit par le juge de paix du domicile de l’aliénateur, ou de la situation de l'immeuble » (art. 2, $ 2).

D'autre part, elle fait connaître la capacité des parties, car « le bordereau authentique établit la capacité du disposant et fait foi de la régularité des pièces justificatives qui y sont mentionnées » (art. 3). En outre, en ce qui touche l’incapacité résultant de la minorité, de l’interdiction ou de la nomination d’un conseil judiciaire, il suffit au conservateur d'exiger la production de l'acte de naissance ou d’un extrait d’un registre spécial et sa responsabilité est couverte. Spécialement, en cas de minorité, la responsabilité est couverte par la mention faite lors de la précédente mutation, de la date et du lieu de naissance du propriétaire inscrit ; et si cette mention n’a

(1) Séance du 22 juin 1895.

pas été faite, par la production de l’acte de naissance ».

S'agit-il de toute autre incapacité? l'absence de toute mention au Livre foncier suffit à couvrir la responsabilité du conservateur. Aïnsi une femme mariée a-t-elle omis d'inscrire son mariage? elle pourra contracter comme une fille. Une femme inscrite a-t-elle consenti une aliénation? le conservateur est tenu de s’enquérir des incapacités résultant du contrat de mariage » (art. 2).

Toutefois, dans tous les cas, et cette dernière remarque est importante, il reste un devoir à la charge du conservateur, il doit toujours « s’assurer que l'acte n’est pas en opposition avec les mentions inscrites au Livre foncier et que les pièces produites, ou dont le notaire certifie l'existence et la régularité, autorisent l'inscription ».

Voilà donc dégagée cette question des devoirs du conservateur et des justifications à produire à l'appui d’une demande d'inscription.

Il nous reste cependant, avant de terminer, à exposer brièvement quelles sont, dans le même ordre d'idées, les pièces justificatives à fournir pour obtenir l'inscription d’une hypothèque conventionnelle. Faudra-t-1l exiger la production d’un acte authentique ?

Pourquoi, a-t-on dit, exiger un acte authentique, puisque en matière d’aliénation vous avez bien admis la possibilité d’un acte sous seing privé? pourquoi ne pas l’admettre pour la constitution d’hypothèque? Mais on en revient au vieux principe d’après lequel on se dessaisit difficilement d’un immeuble, tandis qu’on l’hypothèque plus facilement. Aussi est-il indispensable d'exiger l’acte authentique qui assurera une plus grande garantie, car il est plus aisé de se livrer à la fraude en matière d’hypothèque, qu’en matière de vente, et l’article 5 du projet

relatif aux justifications à produire (1) est ainsi conçu :

« L'inscription d’une hypothèque conventionnelle ne peut être opérée qu'en vertu de l'acte de constitution dressé en la forme authentique, comme il est dit dans l’article 2127 du Code civil. »