acte portant acquisition d'immeuble par une femme mariée

« En tout cas, la mention du mariage pourra être requise par les parents ou alliés des époux en ligne directe et en ligne collatérale au degré de frère et sœur et d’oncle et tante. »

« De même les jugements déclaratifs de faillite et les jugements d'ouverture de liquidation judiciaire doivent être mentionnés dans les trente jours de la date, à la diligence des syndics ou liquidateurs. »

En même temps qu’il assure l'inscription, le projet a soin de fixer un délai le plus court possible afin de diminuer dans la plus large mesure l’incertitude de la propriété qui pourrait résulter d’une publicité trop lente et trop tardive.

Enfin, il est décidé que « les inscriptions prises en vertu d'un bordereau sous seing privé ne deviennent définitives que si, dans le délai de trente jours, il n’a été fait mention d'aucune cause d'incapacité ou de dessaisissement antérieure à l'acte qui sert de base à l'inscription. Ce délai court à partir du jour où ledit acte a acquis date certaine. »

Ce délai de trente jours n’est exigé que pour les bordereaux sous seing privé car en cas d’acte authentique nous avons une garantie bien suffisante dans la responsabilité du notaire qui l’a rédigé.

Enfin ce délai nous paraît avoir l’avantage de mettre le propriélaire à l’abri de toute crainte d’éviction, car immédiatement après l'expiration du délai l'inscription ayant un effet définitif, il est bien sûr d’être propriétaille.

En même temps que l'inscription du droit de propriété

la Commission s’est occupée de l’inscription des hypothèques (1).

L'article 1 est ainsi conçu : « Les inscriptions de privilèges et d’hypothèques ne sont pas susceptibles de péremption, elles conservent leur effet jusqu’à la radiation. »

Art. 2. « Le créancier privilégié ou hypothécaire dont la créance est inscrite comme produisant des intérêts ou arrérages, a droit d’être colloqué pour deux années seulement au même rang que pour le capital, sans préjudice des inscriptions particulières à prendre, avec effet à compter de la date pour les intérêts ou arrérages non conservés par la première inscription (2). »

On a beaucoup critiqué cette suppression du renouvellement décennal des inscriptions. Ce sera, a-t-on dit, une cause d'encombrement des registres, parce que le débiteur ne se préoccupant pas toujours de la radiation, on arrivera ainsi à des inscriptions presque éternelles et c’est la conséquence forcée du principe d’après lequel le Livre foncier fait foi de ses énonciations. Ces inscriptions conserveront forcément toute leur efficacité tant qu'elles ne seront pas radiées.

On a répondu à ces objections que les propriétaires y trouveraient cependant leur avantage, car souvent ce renouvellement était la perte d’un grand nombre de créances. Il arrive souvent, en effet, qu’un créancier ou

(1) Séances du 22 février 1894-14 mars 1894.

(2) Nous pensons que cette limite doit être rigoureusement maintenue : sans cette précaution il se pourrait qu'un immeuble fût grevé d’un chiffre énorme d'intérêts sans que les créanciers ultérieurs eussent été suffisamment prévenus de cette éventualité,

un mandataire vient à mourir dans le cours de la dixième année, l’omission du renouvellement arrive presque fatalement, parce que les héritiers de l’un ou les successeurs de l’autre n’ont pas eu le temps de prendre connaissance de l'affaire. D'un autre côté, l'accomplissement de la formalité peut être l'occasion d'irrégularités qui entraînent la nullité de l'incriplion nouvelle.

Ce système nécessitera, en outre, des mainlevées qu’on ne demande pas actuellement : par suite on ne verra plus figurer sur le registre public des créances soldées et des inscriptions périmées. Les états délivrés par le conservateur gagneront ainsi en clarté et en précision. . Donc préserver les créances d’un danger et assurer l'exactitude des recherches : tel est le double avantage de ce système qui est maintenu par la Commission juridique. <

Il restait une dernière question que nous avons déjà étudiée dans les législations étrangères et que le Comité de réforme a également examinée, c'est celle de l’obligation hypothécaire et du bon foncier. Nous croyons le moment propice d’en faire un rapide commentaire.

Le principe est ainsi posé : Tout créancier privilégié ou hypothécaire peut avec le consentement du débiteur, soit au moment de l'inscription de la créance, soit ultérieurement requérir du conservateur la délivrance d’une ou plusieurs obligations hypothécaires, à concurrence du principal de ladite créance. Mention en est faite sur le Livre foncier et sur l'obligation notariée qui reste immobilisée aux mains du conservateur.

Voici maintenant le contenu de ces obligations hypothécaires. Elles portent la signature et le cachet du couservateur; elles indiquent d’abord ia désignation de

l'immeuble d’après le Livre foncier, ensuite la somme en principal pour laquelle il a été pris inscription, le montant total des privilèges, des hypothèques, des autres obligations hypothécaires qui leur sont préférables et de celles qui viennent en concurrence, la somme pour laquelle les obligations sont émises et les intérêts que cette somme doit produire, enfin l’échéance, le lieu de paiement des intérêts et du capital, et le domicile élu pour l’accomplissement des formalités hypothécaires.

Ainsi constituée l'obligation hypothécaire aura l’avantage de circuler facilement, elle sera négociable par simple endossement. Elle forme titre exécutoire contre le débiteur.

Nous avons été déjà à même d'étudier dans différentes législations le fonctionnement de ces obligations hypothécaires. Ce système a du reste été inauguré en France par la loi du 28 février 1852 sur les établissements des sociétés de crédit foncier (1): le prêteur rentre ainsi en possession d'un titre cessible par les voies rapides de l’endossement. L'obligation hypothécaire a donc l'avantage d’être garantie par l'immeuble sur lequel elle est hypothéquée, de circuler librement et sans frais, ce qui permet au capitaliste de réaliser immédiatement l'argent qu’il a placé, dont il peut avoir besoin subitement. Avec ce système on arrive à l’abaissement du taux des prêts agricoles.

(1) C’est le système des lettres de gage du Crédit foncier. Les tiers acquéreurs d'un immeuble hypothéqué au Crédit foncier n'ont qu'un unique créancier, c'est le Crédit foncier, à qui ils doivent faire les notifications de purge. Peu leur importent les détenteurs des lettres de gage.

Mais conformément à l’idée générale qui domine la réforme, les obligations hypothécaires restent soumises comme tout autre transfert de droit réel à la publicité par voie d'inscription au Livre foncier.

Tout porteur d’obligation doit notifier au conservateur la cession qui lui a été faite, il peut aussi faire mentionner une nouvelle élection de domicile. À compter de ce jour aucune procédure intéressant l’immeuble ne pourra être suivie sans que le cessionnaire ne soit appelé. A défaut de cette notification toute procédure sera régulièrement notifiée au domicile élu dans la première inscription.

Enfin pour faciliter la libération du débiteur : faute par le porteur de présenter l’obligation à son échéance et 15 jours après cette date, le débiteur sera libéré par le dépôt du principal et des intérêts courus jusqu’à ce jour à la Caisse des dépôts et consignations. Et par la seule justification de ce dépôt l'inscription sera rayée au Livre foncier.

Le Comité de réforme voudrait introduire dans notre législation cette institution des bons hypothécaires, qui suivant eux serait un moyen de réaliser la mobilisation du crédit.

[l ne faudrait pas confondre cette obligation hypothécaire avec le bon foncier que nous avons rencontré en Prusse sous le nom de « dette foncière » ou Grunschuld. C'est la cédule hypothécaire.

La question fut soumise à l'examen de la Commission extraparlementaire du cadastre (1). M. Yves Guyot, un des plus chaleureux défenseurs de la cédule hypothé-

(1) Séances des 22 février 1894, 1 mars et 8 mars 1896.

caire posa ainsi le principe : « Tout propriétaire pourra requérir du conservateur la délivrance de bons hypothécaires à son nom ». Nous savons déjà, d’après nos études de législation comparée, ce qu’est le bon foncier : le propriétaire prélève à l'avance, sur ses propres biens, des bons hypothécaires qu’il garde en portefeuille. A-t-il besoin d’argent à un moment donné? il remet à son prêteur un bon hypothécaire d’une valeur correspondante à la somme qu’il emprunte : de ce jour-là, la créance naîtra. Et par l'effet d’endossements successifs qui suivronl la naissance de cette créance, le bon foncier passera de main en main pour appartenir en définitive à un tiers-porteur quelconque que le débiteur ne connaît pas. Voilà ce qu'est l'hypothèque sur soi-mème ou régime des cédules hypothécaires (1).

Le but est encore d’assurer la circulation rapide de ces bons, sans frais ni formalités, afin d'arriver à lamo- . bilisation du crédit. Mais ces avantages n'existent qu’autant que le bon foncier est dispensé d'inscriptions. C’est d’ailleurs ce que nous avons fait remarquer dans les législations de la ville de Brême et de Prusse.

Ce système des cédules hypothécaires pouvait-il donc être admis dans le projet de réforme?

On a beaucoup vanté les avantages de l’hypothèque sur soi-même qui compte en France de nombreux partisans :

(1) Consulter en particulier : J. Challamel, avocat à la Cour d’appel de Paris, Étude sur les cédules hypothcéaires, Paris 1898, et le Rapport sur les privilèges et hypothèques, 1892; Chauveau, professeur à la Faculté de droit de Rennes, Essai sur la mobilisation du sol, p. 118-138, ch. 1v; Bésson op. cit., 243-270 à 271-395, 454 ; Vacher,

Le Réf. hypothécaire, p. 5-7.

Ce qu’il faut demander à un bon régime hypothécaire, disent-ils, c'est une concordance exacte entre le titre du créancier et l'immeuble qui forme le gage de sa créance, c’est la sécurité quirésulte pour les tiers d’une publicité absolue. Or d’après eux, les cédules hypothécaires se subordonnent de la façon la plus rigoureuse à cette théorie. Le propriétaire, en effet, requiert du conservateur inscription sur son propre immeuble pour une somme déterminée et délivrance d’un certificat authentique qu’on appelle cédule. La charge réelle qui grève l'immeuble est donc portée à la connaissance des tiers par cette inscription préalable. Du jour où la dette est née, hypothèque que représente la cédule cesse d’être virtuelle pour devenir une hypothèque véritable et cette transformation s’opère par l’endossement.

Les cédules ont, en outre, l'avantage de donner par elles-mêmes tous les renseignements nécessaires pour assurer la sécurité des tiers. Elles contiennent :

1° Un numéro d'ordre ;

2° La désignation sommaire de l'immeuble ;

3° La somme en principal pour laquelle il a été pris inscriplion ;

4° Le montant total des hypothèques, cédules et privilèges antérieurement inscrits et autres charges qui peuvent grever l’immeuble.

Ces avertissements portés sur la cédule, sont très sutfisants pour engager le tiers porteur à se dénoncer s'il y a lieu au bureau du conservateur et au propriétaire de l’immeuble grevé. Il serait donc superflu d’exiger sous peine de non opposabilité l'inscription du tiers porteur de cédule.

Si un ordre est ouvert, les porteurs de cédules sont

payés dans l’ordre des numéros de chaque cédule.

Le Comité de réforme n’a pas cru devoir, sous peine de se contredire, admettre le bon foncier ou hypothèque sur soi-même. L'introduction du bon foncier exempt d'inscription est inadmissible chez nous, car pour qu’il soit possible de faire des notifications aux créanciers hypothécaires à fin de purge, la première condition est que tous les noms soient inscrits. En Prusse l’existence du bon foncier peut s’expliquer, car en matière d'aliénation volontaire la purge n'y est pas admise; peuimporte alors pour l’acquéreur de connaître la personne du titulaire inscrit, puisqu'il n'est pas permis d'offrir aux créanciers le prix d'achat. En France où il est indispensable de connaître le cessionnaire d’hypothèque il faut l'inscription à chaque cession.

D’après les principes de l’hypothèque sur soi-même, le propriétaire peut faire valoir à son profit, lors de la vente, les cédules qu'il a en portefeuille et qu'il n’a pas négociées. Le grand danger c’est que des créanciers chirographaires peuvent au dernier moment se faire céder ces cédules restantes et primer ainsiles créanciers hypothécaires, dont le droit est inscrit postérieurement à l'émission initiale des bons fonciers.

Il est encore une grave objection à l’encontre des cédules hypothécaires. Comment, en effet, estimer l'immeuble qui servira de base à la délivrance des bons? Ce ne peut pourtant pas être du rôle des notaires, car les notaires n’ont pas mission de faire des estimations de propriété : il serait donc difficile de les charger de faire les estimations de gages hypothécaires.

Enfin je ne vois pas, « dit M. Bufnoir avec toute l’autorité qui lui est habituelle, que par la création du bon

tite

foncier la situation du débiteur soit sensiblement améliorée; je me suis demandé si cette innovation me faciliterait les prêts que j'ai à faire. Etje me suis répondu non! Le vrai prêteur n'aura pas recours à ce système. Si cette opération réussit près des banquiers et des sociétés de crédit elle ne réussira pas dans les opérations sur les terres. »

« En effet, tout capitaliste. prudent qui fait un placement hypothécaire, même lorsqu'il prête sur un immeuble dont la valeur lui offre toute garantie, ne fait pas abstraction de la solvabilité générale de son débiteur. Ce que l’on recherche, c’est l’alliance du crédit personnel et du crédit réel. Voilà où est la véritable sécurité, le bon foncier n'offre pas cet avantage. »

De son côté, à l’appui de cette réfutation M. Levasseur (de l’Institut) fait un récit d’un voyage qu'il a fait en Amérique. Il a remarqué qu’en Amérique la grande partie des hypothèques grevant les biens n'était que la représentation de la partie non payée du prix d'acquisition. Ces ventes à crédit qui nécessitent l’emprunt sont généralement faites par des gros banquiers ou des sociétés qui ont ainsi acquis de grandes quantités de terrain et de grandes étendues. C’est l’accaparement par le gros capitaliste. C’est l'argent qui va à l'argent.

« Ce serait donc un grand mal à faire à nos paysans que de leur offrir ce que vous leurs destinez. Il y aurait ce que l’on appelle les bandes noires accaparant les terres pour les revendre une deuxième fois aux cultivateurs qui se laisseraient emporter par des promesses de crédit et au bout de ce crédit ce serait à nouveau l’expropriation.

« Enfin il n’est pas très conforme à l'esprit de notre

pays de prendre hypothèque, de grever ses biens avant d'en avoir besoin. N'est-ce mème pas une tentation à la dépense ? il est plus facile de négocier un papier qu’une exploitation agricole ».

C'en est assez pour motiver et justifier la décision prise par la commission de réforme, qui crut devoir refuser aux propriétaires fonciers ce droit de battre monnaie eux-mêmes au moyen de bons fonciers, dont la valeur exposée à toutes les fluctuations du marché risquerait de se voir avilie du jour au lendemain (1).

(1) Séance du 8 mars 1894.