QUATRIÈME PARTIE

Des applications du Livre foncier en France

Il ressort de l’étude que nous venons de faire que le Livre foncier offre des avantages incontestables.

Avecle Livre foncier, chaque propriété nettement définie a sa case sur unregistre et de ce chef, elle setrouve individualisée, précisée, mise à l'abri de toute contestalion ultérieure, parce que son inscription au registre a été précédée d'enquêtes longues et minitieuses, qui ont permis à tous les droits sérieux de se faire connaître et ont écarté toutes les protestations mal fondées. Nous savons dès lors ce qu'est tel fonds appelé X, ce qu'est telle maison appelée Y.

Veut-on transmettre tout ou partie de l’immeuble ? Aujourd’hui, le seul moyen juridiquement inattaquable d'acquérir la propriété, c’est la transformation par le temps du fait en droit, nous avons désigné la prescription. Avec le Livre foncier, une fois l'immeuble individualisé, nous avons quatre moyens de le transmettre facilement et sans crainte d’évictions :

40 La transcription peut résulter de l'inscription sur le Livre foncier au nom du nouveau propriétaire ;

2° La copie de la description de l'immeuble, telle qu’elle est faite sur le registre, peut être délivrée, comme titre transmissible, par voie d’endossement, c’est-à-dire qu’elle devient un effet de commerce comme la lettre de change ;

3° Ladite copie peut être un litre au porteur, c’est alors qu’on peut dire que l'immeuble est mobilisé;

4° Elle peut être aussi un récépissé warrant, ce qui rend plus facile la mise en gage, autrement dit l’hypothèque.

Le Livre foncier, tel que l’a voté la Commission, dit M. France de Tersant (1), simplifie la procédure des mutations et du prêt hypothécaire, il permet de remplacer la saisie immobilière par une opposition à la Conservation notifiée au propriétaire. Il réduit en quelque sorte l’ordre à la lecture du titre de propriété qui indique pour chaque immeuble spécialement les charges qui le grèvent et dont chacune prend rang à sa date, sans distinction fondée sur la nature de la créance, sans cette complication de renouvellements d'inscription.

En résumé, l’inscrit n’a plus à redouter ni revendication, ni préoccupation, ni trouble quelconque, puisque rien ne peut prévaloir contre l’immatriculation. Sécurité complète est offerte aux tiers qui voudraient trailer avec lui pour obtenir, soit transmission de la propriété, soit concession d’une hypothèque. Suivant une expression pittoresque de M. Martin, avocat à Rouen, qui a pris une

(1} Notes sommaires sur les Livres fonciers, présentées au Congrès de Lyon, 1894.

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part si importante dans les discussions du Congrès de 1892, « la configuration, la contenance, les limites de la propriété sont en quelque sorte photographiées par une reproduction du dessin cadastral ».

Tels sont les avantages du Livre foncier. Après avoir indiqué les raisons qui militent en faveur du système nouveau, il est une dernière question qu'il nous reste à examiner, celle-là trop délicate pour que nous ayons la témérité et la prétention de vouloir la résoudre. Nous allons nous demander, puisqu’une réforme est incontestablement désirable, s’il est vrai que le Livre foncier pourrait la réaliser, s’il serait la seule façon de la réaliser. En un mot, le Livre foncier, tel que le voudrait la Commission extra-parlementaire du Cadastre, serait-il applicable en France? S’adapterait-il aisément à nos mœurs et à nos vieilles HeAUOns qui font la base de notre droit actuel?

Notre rôle consistera simplement à signaler les obstacles trop sérieux malheureusement qui s'élèvent contre l’adoption de ce Livre foncier, et nous soumettrons enfin les conclusions qu’une étude soigneuse et attentive nous aura amené à formuler.

C’est avec grand plaisir que nous avons suivi toutes ces savantes controverses qui furent soulevées au cours des travaux de la Commission du Cadastre composée, nous l’avons dit, des plus brillants esprits de notre époque, au nombre desquels nous avons relevé plusieurs professeurs de droit, de grands avocats, de célèbres ingénieurs et les plus hauts fonctionnaires de nos différentes administrations. Mais descendons de ces sphères si élevées où nous avons été entrainé par le charme de leurs intéressantes théories, pour nous placer maintenant

sur le terrain moins brillant, mais indispensable cependant de la pratique.

Nous avons déjà relaté, à mesure qu’elles se sont présentées, les différentes objections qu'ont apportées bon nombre de praticiens. Et tout en admirant le mécanisme et les avantages du Livre foncier, nous sommes forcés cependant de prendre en considération ces observations si judicieuses et de nous y arrêter un instant.

C'est surtout dans les différents Congrès qui se sont réunis depuis la formation de la Commission de réforme qu’on a fait ressortir et qu’on a discuté d’une façon toute spéciale les inconvénients qui retarderont chez nous la mise en œuvre des Livres fonciers. C’est d’ailleurs dans ce but que furent convoqués les Congrès de la propriété immobilière à Paris, en 1889 et 1892 (1), le Congrès de la propriété immobilière à Rouen, en octobre 1896 (2), le Congrès de la propriété bâtie à Lyon (3), qui se réunit périodiquement depuis 1894, et le Congrès de la propriété bâtie en France, à Paris, depuis 1895 (4).

Nous avons vu qu’un des premiers avantages du Livre foncier serait la description matérielle plus exacte de la propriété et la désignation juridique plus complète des

(4) Voir p. 15, supra.

(2) Le Congrès de Rouen fut réuni sous la présidence de MM. Y. Guyot et Boutin (présidents d'honneur); Guillouard, professeur à la Faculté de droit de Caen, président (V. Cire., 233, p. 465).

(3) Le bureau était présidé par M. Y. Guyot assisté de MM. Cheysson et Challamel, membres de la Commission extraparlementaire, M° Brouilhet, avocat à la Cour de Lyon, M° Deloison, avocat à la Cour de Paris (V. Circ., n° 225, p. 682).

(4) Ce Congrès est organisé par la Chambre syndicale des propriétés immobilières de la Ville de Paris,

charges qui la grèvent. C'est vrai, mais hâtons-nous de dire que c’est au prix d'efforts inouïs que ce but serait atteint.

L'opération essentielle c'est la réfection du cadastre. Mais combien de temps faudra-t-il pour achever un travail si complexe? Dix ans, vingt ans, il est impossible de le dire. « L’ingénieur peut percer des montagnes, dit M. Mastrellet dans un rapport présenté au Congrès de Lyon (1), il peut creuser des isthmes et déterminer par le nombre des mètres cubes le coût de son œuvre et la période des travaux. Je défie d'indiquer une époque, même éloignée, à laquelle la besogne sera achevée, pas plus que la dépense qu’elle entraînera. La certitude c’est qu’elle dépassera de beaucoup, comme temps et comme prix, les travaux modernes les plus gigantesques, car nous le savons, c’est par milliard qu'il faudra compter. »

Et qui paiera cette dépense colossale? L'Étal, les communes, les propriétaires? Il est à craindre que la plus grosse partie en retombe sur la propriété. Ce quiest incontestable en effet, ce sont les frais que les propriétaires et les prêteurs actuels seront contraints d’acquitter personnellement: titres à produire pour le transfert de millions d'hypothèques et de millions de propriétés, plans, bornages, procédures diverses, actes supplémentaires ou rectificatifs, procès en première instance et en appel, le tout sans qu’il y ait possibilité de s’y soustraire, Get impôt indirect sera pour les intéressés une effroyable charge et grèvera surtout les petits propriétaires et les petits rentiers dont le nombre s’élève peut-être à 6 ou 7 millions, sans parler des prêteurs et

(1) Les Livres fonciers, par M. Mastrellet, président de la Ch, des Notaires de Lyon. Imprimerie Alex. Rey, à Lyon, 1895.

autres créanciers hypothécaires dont le nombre est encore plus considérable,

Tout le monde paraît reculer devant cette dépense énorme, et M. Poincaré dont la valeur en matière de sciences financières et industrielles est incontestablement reconnue, proclamait officiellement cette difficulté de la réfection dans un discours prononcé au Sénat le 19 juillet 1894, dans la discussion des contributions directes. « Cette Commission extraparlementaire a envisagé la possibilité d’une réforme complète de notre régime hypothécaire tendant à l'organisation générale du Livre foncier, réforme dont je ne méconnais pas l'importance, loin de là, mais qu'il serait assez long de faire adopter par les Chambres et, qui, dans tous les cas, entraînerait, si elle était assise sur la revision du cadastre, une dépense qu'à l'heure présente, le budget ne me semble pas pouvoir supporter. »

Ce n’est pas seulement la dépense qui forme l’unique obstacle:à la réfection du cadastre, c’est encore l’opération de l’abornement qui, cependant, serait indispensable. Peut-on supposer sans effroi cette mise en demeure faite à tous les propriétaires de France ! Peut-on se douter du trouble apporté dans notre état social par cette enquête où chaque propriétaire serait obligé d'apporter ou de sacrifier ses titres? Nous ne savons pas comment serait accueillie une pareille inquisition. Pendant cette période naîtraient toutes les résistances, tous les procès en bornage, toutes les contestations sur les limites, tous les conflits sur la prescription brusquement interrompue. .

Et ce n’est pas tout! aux huit millions de propriétaires, il faudrait ajouter tous ceux qui auraient à réclamer ou

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à faire consacrer des droits de servitude,des hypothèques, des privilèges, et tous ceux dont la propriété est insuffisamment établie et repose sur la possession, ce qui portera à plus de quinze millions les personnes obligées de venir discuter et établir leurs droits. C’est en un mot la porte ouverte aux injustes convoitises et à la fraude pendant cette période d'inextricables revendications.

Et cependant, objecte-t-on, on y est bien arrivé en Tunisie et en Australie. Oui! mais c’est parce qu'on a adopté l’immatriculation facultative; or M. Besson luimême, l’un des plus fervents défenseurs du Livre foncier reconnaît « que l’immatriculation facultative ne peut être admise même à titre provisoire; ce serait condamner la réfome à un échec certain. La faculté d'option accordée aux propriétaires australiens n’est pas, dit-il, une des dispositions les plus heureuses du système Torrens. »

M. Maxwell ajoute encore que «le moindre inconvénient de cette immatriculation est un service d’enregistrement pour chacune des deux méthodes et par conséquent deux administrations distinctes, deux séries de registres, une énorme accumulatlon d'archives ».

Il faut donc le Livre foncier obligatoire, ou il ne le faut pas. Il faut se soumettre bon gré mal gré à ces milliers de procès et de contestations inévitables, qui, du jour au lendemain seront soulevés par des millions de propriétaires et de détenteurs de droits réels.

Mais qui donc sera juge de toutes ces contestations? Seront-ce les tribunaux? On ne pouvait songer à confier ce soin aux tribunaux; ils n'y suffiraient pas, le Comité l’a reconnu lui-même. Sera-ce l’administration représentée par le géomètre cadastral? c’est impossible. Sera-ce une commission spéciale chargée de diriger les travaux et de