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juger toutes les contestations susceptibles de se produire? Ce serait le vœu de la Commission extra-parlementaire. Il faudrait créer une commission mixte.

Mais là encore une foule de difficultés vont se dresser : de combien de membres seront formées ces commissions? Dans quel milieu seront-elles recrutées? Quelle immense somme de connaissances devront réunir ces commissaires ?

De deux choses l’une, ou la division aura lieu par département et même par arrondissement : et alors à quel effroyable travail ils sont appelés! ou elle est faite par commune, et alors quel nombre fabuleux de délégués! Si ces procès sont susceptibles d'appel, quel encombrement même pour nos cours d'appell

Pour bien faire ressortir la difficulté d’une telle entreprise prenons l’exemple d’un propriétaire quelconque et suivons-le dans les démarches qu’il va faire pour obtenir l'immatriculation de son immeuble. Il arrive avec ses titres auprès de la Commission chargée de créer son feuillet. Le commissaire quoique très au courant de son travail, ne comprend pas : le dossier est très incomplet ou manque de précision. Le commissaire exige alors un plan et des pièces complémentaires. Notre propriétaire fait de son mieux pour donner satisfaction, mais nouvelle complication : pendant ce temps-là, les nombreux voisins, les parcelles étant confinées chacune par plusieurs propriétaires, fournissent également des pièces, mais il y a en toutes ces justifications un manque de concordance, les titres sont, par exemple, muets sur bien des poinis, tels que servitudes, mitoyenneté, sur la configuration, sur l’étendue du terrain... Quel embarras pour le préposé à l'établissement du Livre foncier!

Le ET EE

Et toutes ces hypothèses que nous venons de prévoir peuvent très bien se présenter.

Supposons même que par surcroît, pendant ces débats, se produisent des ventes ou des décès. Quel imbroglio!

Et pendant cette période de transformation, quel sera le modus vivendi des tiers appeiés à se renseigner sur les hypothèques et les transmissions de propriété? Devrontils consulter les registres hypothécaires, ou les Livres fonciers ou les deux à la fois?

Admettons maintenant que cette période de transition soit passée et que les Livres fonciers soient parachevés. Examinons les résultats de leur constitution. L'usage du feuillet ne sera-t-il pas encore l’objet de complications insolubles ? La longue discussion qui s’estélevée au sein du Comité au sujet de l'adoption de l’îlot ou de la parcelle suffit à nous démontrer à quelle difficulté se heurte l'application du feuillet mème avant son expérimentation. De toutes les façons on se trouve en présence de deux grands dangers.

La division par îlot qui a été admise a évidemment l'avantage très appréciable de l’économie. Mais la moindre modification dans la configuration du sol soulève une question difficile à résoudre. Entraîne-t-elle la destruction du feuillet et la constitution d’un ou de plusieurs feuillets nouveaux, ou bien opérera-t-on sur le feuilet même les retranchements ou les additions? Dans le premier cas, le travail de refonte devenant trop fréquent entraînera infailliblement la suppression du Livre foncier, par l'impossibilité de sa tenue. Dans le second cas, le feuillet tournera en peu de temps au grimoire et ce

résultat sera d'autant plus vite atteint que chacune des

parcelles qui compose l’ilot peut être soumise à des charges différentes (1).

On ne peut pourtant pas contraindre les deux parties en présence à rester liées par la limitation à la parcelle ou à l’ilot. La liberté du morcellement ne peut être entravée sous peine d’être la perte inévitable du Livre foncier.

Fallait-il mieux revenir à la parcelle comme unité d'immatriculation ? Mais celle-ci est également divisible et le même inconvénient se représente; d’autre part le nombre des parcelles est innombrable et le Livre foncier devient impossible, La tenue des feuillets est déjà suffisamment compliquée avec la division par ilot.

Il y a donc là une difficulté sur laquelle les promoteurs du Livre foncier eux-mêmes ne peuvent tomber d'accord et dont la solution nous paraît devoir rester longtemps introuvable.

Îl arrivera, en outre, que dans bien des cas si Le domaine immatriculé a une certaine importance, l’acquéquéreur devra emmagasiner 30, 40, 50 feuillets. Ces feuillets devront encore recevoir la transcription intégrale des ventes et autres titres de mutation, les bordereaux d'inscription, les émargements, les mainlevées, les testaments, mutations par décès, saisies et accessoires, tout cela sous peine de manquer de précision, ce qui est l'essence du nouveau régime. I} faut ajouter à cela les plans, les bornages, les mentions de servitude, les états

(1) M. Liolard Vogt déclare, dans la séance du 23 juin 1892, que le nombre {otal des ventes est de 678.000 : ventes au-dessous de 100 francs, 147.000 ; ventes de 100 à 595, 228.000; de 600 à 1.199, 111.000; de 1.200 et au-dessus, 192,000,

TIRER DRAP JS) À

civils, les hypothèques légales et causes de résolution. Nous n’aurons bientôt plus de feuillets, mais de vrais volumes. Une expérience à été faite dans l’un des plus petits arrondissements de France, celui de Nogent-le-Rotrou; on à calculé qu'il ne faudrait pas moins de douze cents volumes de cinq cents feuillets chacun et par feuillet il faut entendre un cahier de cinq a six pages. Dès lors pour la tenue et la manutention d’une telle paperasserie il faut prévoir une considérable augmentation de fonctionnaires en France. Et l’on se plaint qu'il y en a déjà trop!

Nous avons proclamé qu'un des avantages du Livre foncier serait l’assise irrévocable et certaine de la propriété. Mais ce résultat ne sera encore obtenu qu’à condition d'opérer dans notre droit des bouleversements auxquels nos mœurs et nos coutumes ne se plieront peut-être que difficilement.

Cette assise irrévocable et certaine de la propriété découle en effet de la force probante attribuée à l’immatriculation. Mais cette théorie de la force probante a des conséquences si graves que même les plus enthousiastes reculent devant les résultats.

En Prusse, où l’État intervient pour concéder l’investilture, où les anciens principes féodaux régissent la propriété, on comprend aisément cette force probante accordée à l’immatriculation.

Mais en France, où l’on pratique au contraire l'exclusion de l'État dans les conventions entre parties, le droit de propriété repose non plus sur l'investiture, mais sur la transmission de particulier à particulier.

Admel-on la force probante? Il faut forcément retoucher à tous les articles de notre code, et porter la main

sur la base même de notre droit national. Et alors de deux choses l’une :

Ou bien il faut admettre quelques exceptions, M. Massigli a reconnu, on se le rappelle, dans la séance du 2 juin 1892, qu'il était des causes de résolution dans notre droit, qui résistaient à la publicité, et ceci en considération du grand principe de la protection des intérêts des incapables.

Mais alors M. Fravaton d’objecter : « Si l'on admet une seule exception aux principes, on supprime par là même la possibilité de créer un titre transmissible. Si l’on crée un titre, il faut que toutes les causes de résolution et de nullité y soient mentionnées sans exception, car il n’est pas admissible que l’on soit obligé de remonter toute la série des transactions antérieures. Il ne faut pas qu’au delà de la dernière mutation il puisse se trouver une cause de rescision, sinon la création du titre transmissible est impossible. »

Cette affirmation ne faisait d’ailleurs que confirmer ce qu'avait déjà déclaré M. Dansaert au Congrès de 1892 (1): « Admeltre une restriction aux principes, c'est enlever à l’immatriculation une partie de ses bienfaits, c’est laisser planer une incertitude sur la propriété du sol. Il faut pour que l'inscription établisse d’une façon absolue et définitive la propriété, qu’elle constitue le titre irrévocable de la propriété en toute hypothèse. »

Il faudrait donc admettre la force probante sans limitation. Mais dans ce cas, et nous nous en rapportons à M. Massigli lui-même, il faut modifier notre code civil sur tous les points qui se rattachent au régime de la

(1) Dansaert, Rapport sur l’immatriculation, p. 10;

propriété. Il faut renoncer à maintenir ces exceptions établies dans un but de protection, qui n’avaient en vue que le souci de l’organisation de la famille et l'intérêt des faibles. |

L'inscription mettra-t-elle aussi l'acquéreur de mauvaise foi à l'abri? L'inscription va-t-elle effacer d’un trait tous ces articles de nos lois qui, s’ils laissent pendant un certain temps dans l'incertitude l’assise de la propriété, n'en sont pas moins des garanties protectrices pour le propriétaire ou l’incapable? Et la protection des incapables ne tient-elle pas autant à l'intérêt public que le crédit immobilier ?

Comment donc résoudre ce problème si délicat?

On arrive à cette conséquence que plus le titre est facilement transmissible, plus l’immatriculation a un effet absolu, plus alors le propriétaire possesseur a le droit d’être inquiet. Il suffit d’une légalisation de signature pour que le titre soit inscrit au nom d’une autre personne et que le véritable titulaire soit dépossédé à tout jamais.

Enfin cette transmission rapide et facile réalise la mobilisation du sol, le but le plus cher des instigateurs du Livre foncier. C’est la grande théorie nouvelle que l’on cherche à faire prévaloir aujourd’hui. Nous n'en discuterons ni les avantages ni les inconvénients, ils ont été exposés par d’autres plus compétents en cette matière (1).

(1) Voir en particulier : Chauveau, Essai sur la mobilisation du sol (Introduction et ch. v, p. 169 et suivantes), 1888. — Leroy- Beaulieu, La mobilisation de-la propriété foncière et le Crédit agricole (Économ. franc., 1885, 1er vol., p. 321). — Revue des Deux-Mondes, 1886. — Économ. franc., 1883, 2° vol., p. 161. — Cauwès, Traité d'économie politique, t. 1, p. 574.

Nous poursuivons simplement notre tâche qui est d'exposer les difficultés de mise en pratique.

Ce papier qui se transmettra de main en main et sera la représentation du sol, quelle garantie pourra-t-il offrir? Pour quelle somme acceptera-t-on soit en banque, soit en bourse, un titre représentant un bien qui n’a pas de cours coté et dont rien ne révèle la valeur vénale? L'effet négociable portera évidemment la mention des charges dont il est grevé ; mais il faut alors la contrepartie, c’est-à-dire la valeur de l'immeuble.

Or cette évaluation ne peut être laissée à l’appréciation du propriétaire, il serait trop enclin à l'exagérer même de très bonne foi. D’un autre côté la valeur d'un immeuble varie ; il peut subir des dépréciations comme aussi acquérir une plus-value. Quelle sécurité offrira-t-il donc? Certaines législations allemandes et même la loi de Brumaire an III sur la cédule, en étaient arrivées à décider que la valeur attribuée à immeuble serait débattue el inscrite après une évaluation contradictoire entre le propriétaire et les conservateurs des Livres fonciers. Et comme il fallait une sanction à ces évaluations, en cas de déficit dans la réalisation, le conservateur et suübsidiairement l'État étaient responsables et garants. Ce n'est qu'à ce prix que la sécurité de l’acquéreur pourrait être sérieuse! Mais nous croyons que la création d'une pareille responsabilité est impossible, et si elle était créée il est inutile d'insister pour démontrer le grave danger qu’il y aurait pour le propriétaire, dont l’immeuble serait toujours évalué par le conservateur à un prix inférieur à sa valeur réelle. Et d’ailleurs, pourrait-on trouver un fonctionnaire, aussi richement rétribué soit- ‘il, qui accepterait de devenir responsable de tous les

prêts consentis dans sa circonscription? Quant à l’ingérence de l'État, n’est-ce pas revenir en arrière, au Système féodal et abdiquer le privilège de l’ indépendance ct d’absolue propriété qui sont notre patrimoine? Cette ingérence est-elle bien compatible avec nos aspirations démocratiques?

Nous craignons que ce soit là une conception chimérique.

Enfin à l'encontre de cette mobilisation du sol à l’aide de titres négociables, il! est une autre considération d'ordre économique que nous ne ferons qu'esquisser, ne voulant pas dépasser les limites de notre programme. N'est-il pas à craindre que par suite de la très grande facilité de l’agiotage desstitres immobiliers, la valeur des terrains ne monte ou ne descende dans un laps de temps trop court? N'avons-nous pas eu déjà l’exemple d’un krack immobilier dans l'Australie et dans la République Argentine (1).

Il y a tout lieu de redouter que la spéculation n’étende ses ravages des valeurs mobilières à la propriété foncière, il est à craindre que le propriétaire ne soit tenté par cette funeste facilité à se dépouiller d’un titre si prompt à passer de main en main. Îlest à craindre qu’on ne voie la terre atteinte par l’agiotage, devenir lambeau par lambeau l’objet des entreprises financières de la coulisse, « que ces bandes noires, comme disait M. Levasseur, ne se répandent dans les campagnes et par des procédés d’usure sans cesse perfectionnés, ne deviennent propriétaires presque exclusifs de la plus grande partie des territoires ruraux! Les expulsions récentes et en masse

(1) Cire- des Not., n° 218, p. 28.

auxquelles a dû recourir la Russie, n'ont pas eu d'autre origine que la nécessité de porter un remède à ce mal ».

Et c’est dans ce sens que M. Martin, avocat à Rouen s’écriait au Congrès de 1892 : « Ne voyez-vous pas surgir ces bandes louches qui ont amené des catastrophes mobilières, étendre leur ravage à la propriété immobilière? Redoutez l’appât dangereux de cestrop grandes facilités offertes au dépouillement du petit cultivateur! Craignez que de la Bourse, la fièvre de la spéculation ne vienne à gagner nos campagnes ! Ne donnez pas au petit propriétaire pressé par la tentation, cette possibilité de vendre ou de jouer son fonds qu’ilregrettera demain, mais trop tard! On verra comme hier dans les provinces Baltiques et dans un grand nombre de gouvernements russes, les Juifs allemands devenir propriétaires de notre propre territoire! » (4).

Il nous semble donc que si la mobilisation peut avoir des avantages comme l’ontprouvéd’éminentsthéoriciens, le moment en tout cas, n'est pas propice pour l'introduire en France, alors que les fils des paysans attirés par les plaisirs faciles des villes désertent la campagne, que l'étranger accoure remplacer le Français sur son sol et recueillir des moissons qu'il ne veut plus récolter. Habibituer l’homme à ne voir en cette richesse sacrée du sol que l'équivalent d'une somme d'argent, une simple valeur d'échange au lieu de l'envisager sous son aspect moral, comme élément de conservation sociale, c’est, croyons-nous, amener la démoralisation du sol.

La propriété de la terre crée par sa nature une certaine noblesse à celui qui la possède, parce qu'elle est

(1) Cire. des Notaires, 218.

une parcelle même de la patrie et qu’elle ne peut s'expatrier comme l’argent et les valeurs mobilières.

Nous pensons donc, qu'en ce moment où tous les efforts tendent à rehausser le prestige de l’agriculture, et à entraver la marche rapide d’une crise qui sévit depuis plusieurs années, ce n'est pas le moment de créer ces titres ‘ictifs qui favorisent une circulation à laquelle l'immeuble n’aurait rien à gagner.

Et nous nous croyons d'autant plus autorisé à conclure ainsi, que la Commission du cadastre tout en maintenant ses préférences pour cette théorie qui lui est chère, a cru devoir retarder l’étude de cette question et l’a écartée pour le moment de son programme de réforme. ;

Mais enfin, objecte-t-on en dernier ressort, le Livre foncier fonctionne bien en Prusse et en Australie, pourquoi ne serait-il pas aussi facilement appliqué dans notre France? L'observation paraît assez naturelle; cependant la réponse est facile.

Sans doute le Livre foncier est appliqué en Prusse, mais il faut bien remarquer que le point de départ des législations allemandes en matière immobilière est le résultat d’une conception toute différente de la nôtre.

En Prusse, l'État est censé posséder le domaine éminent et universel de son sol. C’est lui qui le concède par investiture. « La propriété d’un immeuble n’est acquise que par une inscription faite à la suite d’un acte d’investiture ». Tel est le principe que l’on rencontre en tête de toutes les législations foncières.

Bien différent est le point de départ de l’acquisition de la propriété en France. C'est le simple consentement des parties, la libre convention qui opère à elle seule

l’aliénation. C’est la tradition, le vieux principe du droit romain et non plus l'investiture. Avec l'introduction du Livre foncier disparaît en un seul instant toute cette vieille école, qui est la base de notre droit actuel.

Et même en Prusse où l’usage des Livres fonciers existait depuis longtemps, où la propriété foncière y avait été antérieurement l’objet d’investitures et se trouvait déjà assez bien délimitée, ce n’est cependant pas en un jour et par une loi spontanée créée de toute pièce en 1892 que cette assise du droit de propriété a été consacrée. C’est le résultat du travail de plus d’un siècle. L’ordonnance de Frédéric Il, du 20 novembre 1763, avait organisé, nous le savons, le régime hypothécaire en Prusse. Les auteurs de l'ordonnance pensaient que l’organisation des Livres fonciers pourrait être opérée en un an. En 1820, cette organisation était si peu avancée, qu'il intervint un édit du 16 juin pour suspendre les prescriptions du code civil général, qui subordonnaient à l'inscription l'existence de l’hypothèque. La force probante attachée aux énonciations des registres publics, n'existait pas encore. Le Grundbuch n’a obtenu qu'en 1872 droit de cité dans la législation foncière de la Prusse.

On comprend donc maintenant le temps et les précauions qu'il faudra pour introduire le Livre foncier en France, façonnée qu’elle est à d’autres idées qui font reposer le droit de propriété sur la transmission entre parties.

Le Livre foncier a été facilement introduit en Australie. Là c’est en vertu d’un autre principe. Sans doute Sir Robert Torrens après s’être consacré avec une énergie el une persévérance dignes de tout éloge, et nous ne

pouvons que l’admirer puisqu'il avait en tête une idée qu'il croyait utile à son pays, est arrivé à faire triompher et admettre son projet. Mais c'était chose plus simple; car dans un pays en formation où les territoires s’offraient pour ainsi dire d'eux-mêmes sans précédents propriétaires, où les plus anciennes possessions dataient d'une époque relativement récente, où il n’était pas à craindre de détruire de nombreux droits déjà acquis, le projet pouvait à ce moment avoir sa raison d'être et ses avantages évidents. |

Enfin la Tunisie n’était cependant pas un pays si nouveau ? Nous répondrons que la Tunisie était comparable à un pays neuf. La vieillesse est souvent voisine de l’enfance et la Tunisie était tellement caduque que notre protection a été plus qu’une rénovation (loi du 4e mai 1885). D'autre part les institutions étaient tellement rudimentaires que les renverser était chose plus aisée qu'une vieille législation aussi complète que la nôtre.

Et même il convient de remarquer qu’en Tunisie la loi de 1885 n’a introduit qu’un régime éclectique où, dit M. Besson, on voit « se-combiner les principes dont s’honore la loi française et les améliorations dont se flattent les régimes fonciers de l'étranger » (1).

Nous pouvons en dire autant de la nouvelle législation qui régit l’Alsace-Lorraine depuis 1891. On a été obligé de maintenir la convention entre parties et de réduire sensiblement l’effet de la force probante.

Nous ne croyons donc pas qu’il faille attacher grande importance à cet argument tiré de l'existence du Livre

(1) Besson, op, cit., chap. de Législation comparée, V. Tunisie.

foncier dans d’autres législations où les mœurs, les besoins, les habitudes différant essentiellement se prêtent plus facilement aux réformes.

Et nous ne pourrions mieux terminer, qu’en citant cette parole de Montesquieu : « C’est grand hasard si les lois d’une nation peuvent dans leur détail convenir à une autre. »

CONCLUSION

Faut-il donc dès maintenant s’en tenir aux seuls principes du Livre foncier? Doit-on immédiatement concentrer tous les efforts dans le but d'établir de suite en France ie système des Livres fonciers?

Ne ferons-nous rien d’ici là, pour la réforme de notre régime foncier? Doit-on attendre les quarante ou cinquante ans qui seront nécessaires à la confection de la carte au millième de la France, pour commencer à apporter quelques remèdes aux imperfections de la loi de 1855?

Nous avons fait ressortir suffisamment, dans notre dernier chapitre, que nous n’étions pas encore prêts à une réforme aussi absolue, parce que ce n'est que peu à peu que l’on modifiera les principes du droit romain, qui sont la base de nos institutions et qui forcément disparaîtront en partie avec la théorie nouvelle mise en pratique; parce que la dépense est trop forte et que les nécessités budgétaires si lourdes en ce moment ne nous permettent pas d'y songer encore; parce que le projet est encore imparfait et qu'il a besoin d'être remanié, et sans parler des difficultés à résoudre il est encore bien des points sur lesquels les promoteurs du Livre foncier sont en désaccord, en particulier la question des feuillets, celle de l'unité d'immatriculation, de l’étendue à

Er

donner au principe de la force probante, des justifications à fournir en vue de l'obtention des inscriptions et d’autres encore.

Tout ce travail ne s’opérera que lentement, nous l'avons dit. Sans douteil y a dans cette théorie des Livres fonciers des avantages précieux, qui sont le point de départ de perfectionnements incontestables. Il y a là une voie nouvelle pour nous, dans laquelle 1l est intéressant de s’engager; nous ne pouvons qu’applaudir au grand mouvement réformateur qui s'opère et qui certainement sera mené à bien, grâce au mérite et à la persévérance de ceux qui en ont pris l’iniiative. Mais en attendant l'application des Livres fonciers, il semble qu’il serait utile de faire d’abord la grosse besogne, celle qui est indispensable aux yeux de tout le monde, et qui pourrait s’effectuer sans trop de difficultés et avec le moins de dépenses possibles.

Il serait facile, avant d'arriver à la transformation radicale proposée, d'apporter des améliorations, qui sans supprimer complètement les défauts inhérents à toute institution humaine, en amoindriraient suffisamment les effets pour nous permettre de vivre sous un régime éminemment français. Ce remède nécessaire et suffisant il faut le chercher là où il existe dans la réforme hbypothécaire et dans l’allègement des charges qui pèsent sur la propriété foncière.

Laissons donc de côté pour un instant, dans le domaine élevé de la théorie et de la science, l'examen de la question plus complexe du Livre foncier pour nous attacher aux améliorations pratiques de la loi de 1855 et des articles du Code civil. Essayons tout au moins de tirer part de nos institutions.

oi

Serait-ce impossible? Notre législation est-elle aussi imparfaite qu’on veut bien le dire?

On à, croyons-nous, légèrement exagéré la portée des inconvénients de notre régime actuel, C’est ainsi qu’en tête de son discours en 1882 et afin d'entraîner à la cause des Livres fonciers le plus de partisans possibles, M. Yves Guyot rappelant la parole de Dupin dans la discussion de 1836, s’écriait : « Celui qui achète n’est pas sûr d'être propriétaire, celui qui paie de ne pas être obligé de payer deux fois, et celui qui prête d’être remboursé. Nous devons constater que près de 3.000 procès en reyendication sont intentés chaque année » (conférence de M. Y. Guyot).

Mais, disons-le bien vite, c'était en 1836 que M. Dupui déclarait qu'en France nul n’est sûr d’être propriétaire. Or depuis ce moment la Loi de 1855 a déjà realisé bien des progrès.

Ensuite, comme le faisait remarquer M. Richardot(1) au Congrès de 1892, il est une multitude d'actions qui ne sont pas nées à raison de la défectuosité de notre régime, el qu’on aurait tort de mettre sur le compte de notre législation, ces actions prôviennent davantage de ces querelles forcées à propos de parcelles de terre infimes, qui sont plutôt des demandes en bornage que de véritables actions en revendication. Et dans le même sens M. Fravaton, inspecteur de l’Enregistrement, disait dans la séance du 23 février 1893 (2) : « Aujourd’hui ces erreurs ne sont pas très graves et il n’y a pas en somme beaucoup d'actions en nullité et en revendication. Pendant un an, les actions en nullité d'hypothèque n’ont atteint

(4) Cire. des Not., n° 218, p. 14.

que le chiffre de 83, sur lesquelles 51 seulement ont été admises. »

« Pendant le même laps de temps, le nombre des actions en revendication de propriété immobilière fut de 1.602, sur lesquelles 1.038 ont été admises.

« Il ne faut pas donner à ce dernier chiffre plus d’importance qu’il n’en a. Ces actions ont trait presque toujours à des immeubles d’une très faihle valeur, car l’action en revendication est exercée bien plus souvent pour une fraction d'immeuble, pour quelques mètres de terrain plutôt que pour la propriété tout entière.

« J'arrive maintenant au gros chiffre, au chiffre des résolutions de vente. Là nous trouvons 1.069 actions sur lesquelles 895 ont été admises. Seulement on m'a appris à lire Ja statistique, j'ai été à bonne école et je vois mes excellents maîtres devant moi (sourires); ils m'ont appris à ne pas me contenter d’un chiffre extrait d’un document officiel qui avait souvent besoin d’être analysé, décomposé, contrôlé par d’autres statistiques. J'ai contrôlé ce chiffre de 895 donné par le Ministère de la Justice, et j'ai constaté que sur les 895 actions admises, la statistique du Ministère des Finances nous révélait qu’il y en avait 695 pour non paiement da prix; or ce ne sont pas là des actions en résolution pouvant donner lieu à indemnité. Le vendeur est rentré tout simplement en possession de son immeuble. Il reste donc à peine 200 actions en résolution de vente à la suite desquelles on a pu déposséder le vendeur. Ce chiffre est bien faible, étant donné le système actuel. »

Ces petites contestations, ces résolutions faute de paiement existeront toujours, et ce n’est pas plus l’immatriculation qui empèchera le paysan d’avancer d’un

ou deux sillons sur le champ contigu. Les vrais procès en revendication se réduisent donc, mème actuellement, à un chiffre bien minime.

D'autre part, est-ce que dans les actes authentiques, c'est-à-dire dans ceux passés devant les notaires ou dans les grosses d’adjudication faites au Tribunal, les acquéreurs n’ont pas, avec l’aide des cahiers de charges dressés par les notaires ou les avoués sous leur responsabilité, un établissement de propriété satisfaisant? Quand ce travail a été régulièrement fait et que les titres réguliers ont été soumis à l’acquéreur, celui-ci peut avoir une sécurité sinon parfaite du moins très sérieuse, et il possède l’historique complet de la propriété qu'il a acquise, historique qu’il pourra soumettre aux tiers avec lesquels il traitera.

Notre organisme hypothécaire lui-même est-il si détestable ? c’est le Code civil qui l’a institué : nous savons comment il est organisé. C’est d’abord un registre des dépôts sur lequel le conservateur est obligé de constater les opérations, de façon que la date des formalités qui doivent être accomplies soit irrévocablement fixée. Immédiatement après fonctionnent les registres des formalités proprement dites, c'est-à-dire des inscriptions et des transcriptions. Enfin il fallait un guide sûr pour diriger dans ses recherches le conservateur ; quand il est appelé à certifier, soit sur vne personne, soit sur un immeuble, il se sert du Répertoire auquel se rattachent des tables alphabétiques spécialement créées dans ce but. Et, dit M. Liotard Vogt dans la séance du 12 novembre 41891 (1), « l'expérience est faite; voilà cent ans que fonc”

(1) Cire. des Not., n° 215, p. 235,

tionne ce système, je crois qu’il a toujours été rendu justice à ses résultats. »

« Nous résumons dans nos répertoires, qui sont faits pour le public, tous les faits qui peuvent les intéresser. »

Sans doute, il y a des défectuosités, mais nous allons voir tout à l'heure qu’une simple extension des principes de publicité et de spécialité, jointe à la simplification des formalités d’inscription pourrait répondre à tous les desiderata.

Est-il vrai enfin que la terre manque tellement de capitaux? Il semble que non. Le Crédit foncier, c’est vrai, ne prête pas plus du tiers de la valeur, mais « nous qui connaissons la terre et l’homme, disait M. Fabre, nous prêtons plus de la moitié de la valeur et les prêts ruraux ne nous inspirent aucune crainte, il reste même des capitaux disponibles qui vont aux Caisses d'épargne ».

En somme, s’il n’est pas parfait, notre régime de transmission est bon, et amélioré, il suffirait amplement à combler tous les désirs. Nous en rapportant au vœu émis par la Société des Agriculteurs de France dans une réunion de 1892, confirmé par les Congrès de Paris en 1892, et ceux de Lyon, 1895-1897, nous pouvons ramener à deux chefs principaux ces réformes urgentes, qui seraient réalisables immédiatement et sans frais, savoir : l'amélioration du cadastre; l'extension du principe de publicité à tout acte intéressant la propriété et la suppression des hypothèques occultes.

La première proposition a pour vbjet une désignation plus précise de la propriété. Pour cela, il faut la revision, mais non la réfection du cadastre, et ce que tout le monde entend par là, ce que tous les maires ont compris lors de l'enquête qui fut faite à ce sujet, il y a quelques an-

nées, ce n’est pas la transformation complète du cadastre, c’est simplement la revision des évaluations et des classifications du cadastre. Nous croyons que cette revision pourrait se faire peu à peu,.en rendant obligatoire au lieu de la laisser facultative la déclaration au cadastre, en exigeant des contractants de se référer dans leurs titres aux numéros du cadastre rectifié. [l suffirait d’obliger les vendeurs, dans leurs contrats à indiquer les numéros de la matrice cadastrale, et de les contraindre solidairement avec Les acquéreurs à faire opérer les mutations dans le délai d’un mois. En exigeant ainsi peu à peu et sans à coup, au fur et à mesure des transmissions, des justifications très régulières, on arriverait sans mettre toutes les propriétés de France en désarroi, à commencer la réforme presque sans qu'on s’en doute. Bien entendu, le cadastre ainsi remis en état, devrait être tenu au courant par des moyens simples et peu coûteux, que la pratique des affaires indiquerait promptement.

En maintenant le cadastre dans son rôle primitif, qui est pour l’État la répartition de l'impôt et pour les particuliers un recueil de renseignements sans force probante, les améliorations sont simples et suffisent à satisfaire le vœu général, qui est le changement des classifications cadastrales et la modification des revenus. Par là même, la propriété se trouverait établie d’une manière plus précise (1).

Nous sommes heureux de pouvoir placer ici le com-

(4) M. Doumer, dans le projet du budget pour 1897, a présenté un rapport tendant à ce que l’évaluation du revenu net des propriétés soit effectuée dans chaque commune par un agent des contributions directes, assité de cinq classificateurs nommés par le conseil municipal.

mentaire d’une loi toute récente, qui vient d’être promulguée à la date du 17 mars 1898, et qui dans ses grandes lignes n’est que la consécration du système que nous proposions tout à l'heure, relativement à la réforme cadastrale (1).

Elle a son origine dans un projet déposé par M. Boudenoot, député, le 10 février 1894. Ce projet renvoyé à la Commission du budget fit l’objet d’un rapport de M. Paul Delombre (10 avril 4895). Le texte proposé par la Commission du budget fut voté sans discussion par la Chambre des Députés ettransmis au Sénat le 12 décembre suivant. Le vote eut lieu le 15 février 1898, mais le texte primitif ayant dù subir de profondes modifications fut renvoyé à la Chambre, où sur un nouveau rapport de M. Boudenoot, il fut définitivement adopté, Cette loi est intitulée : « Loi tendant à rendre plus rapide et plus économique la revision du cadastre (2). »

(1) Journal officiel du 19 mars 1898, p. 1689.

(2) Elle comprend 9 articles :-

Aït. 4. — Il sera inscrit annuellement au budget du ministèré des finances, pour concourir aux frais de renouvellement ou de revision et de conservation du cadastre, un crédit qui sera affecté :

1° A l’entrelien d’un service du «renouvellement ou de la revision et de la conservation du cadastre » ;

2° A l'allocation de subventions aux communes qui, cadastrées depuis trente ans au moins, demanderont le renouvellement ou la revision de leur cadastre et s'engageront à en assurer la conservalion,

Art. 2. — La part de l'Élat dans la dépense d'établissement et de conservation du nouveau cadastre d’une commune, fixée en tenant compte de la situation financière de la commune, ne pourra dépasser quarante pour cent (40 0/0) de son montant total; le département contribuera à la dépense au moins dans la même pro-

Elle dispose dans son article À qu’ « il sera inscrit annuellement au budget du Ministère des Finances, pour concourir aux frais de renouvellement ou de la revision,

portion que l'État et le surplus sera fourni par la commune ou les particuliers intéressés.

A cet effet des centimes additionnels à la contribution foncière des propriétés non bâties pourront être votés par les conseils généraux jusqu'à concurrence d’un centime (0 fr.01)et par les conseils municipaux jusqu'à concurrence.de cinq centimes (0 fr. 05).

Art. 3, — Toute commune, pour être admise à profiter des avantages prévus par l’article précédent, devra instituer, prealablement à l’ouverture des opérations cadastrales et dans les conditions ciaprès déterminées soit une commission, soit un syndicat de délimitation ou de bornage.

Les opérations cadastrales comprendront obligatoirement la délimitation des immeubles, le bornage restant facultatif.

Art. 4. — [La commission de délimitation ou de bornage comprendra :

1° Le maire ou son délégué pris dans le conseil municipal, président;

2° Huit propriétaires de la commune, dont au moins deux forains nommés à la majorité relative par les suffrages des contribuables inscrits à la matrice cadastrale ou leurs mandataires, l'élection restant, en ce qui concerne le mode de scrutin et les réclamations, soumise aux règles fixées par la loi du 5 avril 4884 sur l’organisation municipale ;

3 Un suppléant du juge de paix ou un notaire de canton désigné par le préfet;

4 Un agent de l'administration des contributions directes et du cadastre désigné par le directeur local, secrétaire.

La commission pourra s’adjoindre un géomètre avec voix délibérative ;

Art. 5. — Cette commission aura pour mission :

4° De procéder à la recherche et à la reconnaissance des propriétaires apparents ;

20 De constater s’il y a lieu l’accord des intéressés sur les limites