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prix total s'élève proportionnellement à la diftérence qu'il y a entre la contenance déclarée et la contenance réelle si celle-ci est plus forte que la première et il se diminue d'autant si c’est la contenance déclarée qui est la plus forte.

La première solution se tire de la loi 4o. K 2. Dig. De contrah. emt. XVI. I. Si le vendeur a déclaré, dit ce texte, que le terrain qu'il vendait était de dix-huit arpents et a stipulé un certain prix pour chaque arpent et qu’ensuite on trouve vingt arpents, le paiement devra se faire à raison de vingt arpents (1).

La deuxième solution s'inspire de la loi 3.

S 3. Dig. St mensor falsum modum dixerit.

XI. 6. Cette loi refuse à l’acheteur un recours contre l’arpenteur quand c’est par le fait de celuici qu'il s’est trompé sur la contenance parce qu'il a déjà un recours contre le vendeur.

Si J'ai vendu en indiquant la contenance, mais pour un prix fixe et non à raison de tant la mesure, et que ma déclaration soit inexacte, cela ne fait pas que la tradition puisse être considérée comme contenant moins ou plus que la

vente elle-même, car ce n’est pas tel nombre

(1) L'article 1618 du code civil adopte la même solution pour le cas où l’excédent n’atteint pas un vingtième. Quand l'excédent est d’au moins un vingtième, on laisse à l'acheteur le choix entre la résolution

de la vente et le paiement de l’excédent.

SETN A

d’arpents que J'ai vendu, c’est le fonds tel qu'il est. Toutefois, une telle inexactitude n’est pas sans conséquence. Ainsi si la contenance réelle est inférieure à la contenance déclarée, le prix doit dans tous les cas subir une réduction proportionnelle, cela résulte de l’engagement contenu dans ma déclaration (4. $ 1 ; 6. pr. Dig. De act. emt. XIX. 1 ;, 69. 6. Dig. De evrctionibus et duplæ stipulationibus XXI. 2). Zn fundo vendilo, dit cette dernière loi, cum modus pronuncialus deest, minuilur postea ex pretio, quod totum colligendum est ex omnibus jugeribus dictis. Si, au contraire, c’est la contenance déclarée qui estinférieure à la contenanceréelle, le prix reste tel qu'il a été fixé, car la contenance n’est censée déclarée qu’a titre de renseignement (1).

Mais il peut se faire que plusieurs fonds étant vendus ensemble, les uns contiennent plus et

les autres moins qu'il a été déclaré. Faut-1l déci-

(1) Ici encorele législateur du Codecivildistingue suivant que l’excédent ou la moindre mesure atteint ou n’atteint pas un vingtième, S'il y a excédent d’au moins un vingtième, l’acquéreur a le choix ou de se désister du contrat ou de fournir le supplément du prix avec les intérêts s’il a gardé l'immeuble (article 1620). S'il y a moindre mesure d’au moins un vingtième, le prix est diminué d’autant. Si l’excédent ou la moindre mesure n’atteint pas un vingtième, les choses restent

en état.

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der que l'excédent des uns ne profitera pas au manque des autres ou bien, au contraire, qu'il y aura compensation ? La question était discutée entre les jurisconsultes ; la controverse en est rapportée par la loi. 42. Dig. XIX. 1. Labéon optait pour la négative, car, disait-1l, s’il se trouve une meilleure mesure que le vendeur n’a déclaré, ce n’est pas le vendeur, mais laeheteur qui doit en profiter et le vendeur est toujours obligé lorsque la mesure qu’il a promise ne se trouve pas. Il est juste, en effet, que le vendeur devant connaître sa chose, toute erreur lui soit imputable. Après avoir en apparence adopté le système de Labéon, l’auteur du Digeste conclut cependant : Mais il est plus juste de décider en général que le gain doit se compenser avec la perte qu’on fait d’un autre côté. Sed rectius est lucrum cum damno compensari. (à).

Nous avons vu que si un cas fortuit ou de force majeure détruit en totalité la chose vendue, le vendeur n’est tenu à aucune livraison. Son obligation est éteinte. Il est évident que si des dégradatons seulement sont survenues à la chose, le vendeur n’est tenu de fournir à l’ache-

teur que ce qui reste de la chose due et dans

(1) Le code civil, art. 1623, a adopté la solution de Justinien.

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l’état où cette chose se trouve. (Loi 9. Code, De pignor. act.) | |

Il y a un autre cas où le vendeur n’est tenu à aucune Hvraison, c’est celui où une emptio spei ne produit aucun résultat : par exemple, j'achète le prochain coup de filet d’un pêcheur quelle qu’en soit l’issue. En ce cas l’obligation du vendeur se réduit à faire tout ce qu'il faut pour prendre du poisson et à livrer ce qu’il prendra. Mais retirât-1l ses filets absolument vides, le prix lui serait néanmoins dû. L'objet de la vente consiste done moins en une chose future qu’en une chance et, à dire vrai, la vente existe sans chose vendue {Loi 8$ 1. Dig. De ront. empt.

Fonte Setlor 15: /De- act. emp. XIX..'r).

2° règle : Avec la chose vendue doivent être délivrés tous ses accessoires, les accessoires doivent suivre la chose et par accessoires on entend les objets qui, quoique non exprimés dans le contrat, s’y trouvent tacitement compris d’après l'intention des parties ou, si cette intention n'apparaît pas, d’après les usages. Il faut suivre l'intention expresse ou présumée des parües, telle est la règle: referre quid acti esset (Loi 38 & 2. Dig. De act. emp. XIX. l'r11et17$ 17. Dig. De act. empt. XIX. 1) règle à laquelle

on se conforme même quand on se réfère à

l’usage, car on suppose que les contractants ont voulu adopter l’usage suivi. Il ne s’agit donc 101 que d’une pure question de fait: une même hypothèse est susceptible de recevoir une soluüion différente suivant les cas.

Cependant, de la diffusion d'exemples que les loi 13 $ 87. 14, 15, 16, 17, 18. Dig. De actionibus empti et venditi XIX. TI. nous présentent, on peut tirer des idées qui paraissent être des principes en la matière :

1° Lorsqu'une maison est vendue ou, plus généralement, lorsqu'un immeuble est vendu, 1l est censé composé de tout ce qui s’y trouve pour la commodité, par exemple, le couvercle d’ün puits, les vases et les figures d'animaux qui forment les jets d’eau, les canaux, les tableaux qui sont scellés dans les murs, les marbres, les engrais. Cependant, au sujet de ces derniers, il importe de faire une distinction : ils sont dus à l'acheteur s'ils sont amassés pour fumer les terres aliénées, ils restent au vendeur s'ils sont amassés pour être vendus (Loi 17. K 2).

2° I n’y a que ce qui est cohérent au sol ou à l’édifice qui en fasse partie. Mais ce principe reçoit de nombreuses exceptions. Beaucoup de choses font partie d’un édifice sans y être fixées,

par exemple les serrures, les clefs, les portes.

RO) ne.

En sens inverse, 1l y a bien des choses fixées au sol qui ne font cependant pas parte du fonds, comme les cuves, les pressoirs (Loi 17. pr.)

3° Tout ce qui est placé sur ou dans un immeuble à perpétuelle demeute en fait partie ; ce qui ne l’est que pour un temps n’en fait pas parüe, par exemple, des tuyaux, ils ne font partie du fonds que quand ils y sont placés pour toujours (Loi 17. K 7.)

4° Ce qui a été ôté d’un édifice ou d’un fonds pour y être replacé ne cesse point d’en faire partie, mais ce qui est préparé pour être employé n’en fait point partie. Ainsi les échalas préparés pour la vigne ne font point partie de la terre avant d’être placés, mais ceux qui ont été retirés de la terre pour y être replacés en sont encore un accessoire {Loi 17. Sroet 11).

Le paragraphe 6 de la même loi prévoit le cas spécial où le vendeur d’un fonds réserve en contractant que les choses arrachées (ruta) et coupées (cæsa) ne sont pas comprises dans la vente.

Ce texte détermine d’abord, à l’aide d’exemples, ce qu’il faut entendre par ruta et cæsa. Le sable, la craie et autres choses semblzbles qui ont été extraites du sol sont des rula. Les

arbres coupés sont des cœsa. «Si rula et cœsa

RE Nes

excipiantur in venditione, ea placuit esse ruta quæ erula sunt ul arena, crela et similia :

cæsa ea esse ut arbores cœsas et carbones el his similia. »

Puis il conteste l’utilité d’une telle réserve. C’est à tort, dit-il, qu’elle figure parmi les clauses du contrat ; si les ruta et les cæsa n’ont pas fait l’objet d’une vente spéciale, le vendeur peut toujours, en ce qui les concerne, exercer l’'acuon ad exibendum et il n'y a pas plus à s’occuper des choses coupées, des ciments et du sable que des autres choses mobilières plus précieuses : « Gallus autem Aquilius, cujus Mela refert opinionem, recte ait, frustra in lege vendilionis rutis el cœsis contineri quia si non specialiter venerunt ad exibendum de his azt potest : neque enim magis de maleria cœsa aut de cœmentis aut de arena cavendum est venditori quam de cœteris quæ sunt pretiosora.»

Ainsi Ulpien, puisque notre texte est d’Ulpien, Gallus Aquilius et Mela s'accordent pour considérer les ruta et les cæsa comme des meubles qui ne peuvent, sauf stipulation contraire et spéciale, être compris dans la vente d’un immeuble. Et c’est avec raison. Une fois séparées du sol qui les renfermait, auquel elles étaient atta-

chées, avec lequel elles faisaient corps, elles per-

dent leur nature immobilière, elles deviennent meubles. De quel droit l'acquéreur les conserverait-1l ? Il a acheté un fonds et avec le fonds tout ce qui en fait directement ou indirectement pürtie, sa jouissance doit-être exactement mesurée sur celle du vendeur, or celui-ci n’a-t-il pas, en extrayantle sable, la ‘craie, en coupant les arbres, en les séparant du soi, donné à ces maüuères une individualité propre et montré par là que la jouissance qu'il entendait exercer sur elles, devenait absolument indépendante de celle du sol !?

Mais évidemment, pour qu’il en soit ainsi, il faut que Îles travaux d’extraction et d’abaltage aient été effectués avant la vente. L'époque de la conclusion du contrat fixe exactement la nature mobilière ou immobilière des choses vendues ; si, à cette époque, le rapport direct avec le soldes ruta et des cœsa n'avait pas cessé, en les enlevant le vendeur outrepasserait certainement ses droits ets’exposerait à un recours en revendication de la part de acheteur.

3° règle: Parmi les fruits et les produits, ceux que la chose a donnés depuis le jour où l'acheteur a pu exiger la tradition doivent revenir à l’acheteur sauf, bien entendu, stipulation

contraire.

Cela va de soi, car si la tradition avait été opérée le jour même ou elle aurait pu être exigée, l’acheteur aurait profité à partir de ce jour des fruits et produits.

Ce principe s'applique aux acquisitions que le vendeur à pu faire par l'intermédiaire de l’esclave vendu (Loi 13 18. Dig. De act. empt. XX)

Mais la difficulté est de déterminer l’époque à laquelle l'acheteur a pu exiger la tradition. Plus tard, nous nous occuperons de cette question d’une façon particulière, qu’il nous suffise de dire dès maintenant que l’acheteur a le droit de réclamer la tradition du jour où 1l s’offre à payer le prix (Paul: Sentences IV. 17-7) à moins toutefois qu’il ne jouisse du bénéfice du terme, auquel cas les fruits et produits sont pour lui du jour de la vente: Fructus pendentes, etsi maturi Juerunt, si eos venditor post venditionem ante diem solvendi pretii, emptori restituendos esse convenit si nihil aliud inter contrahentes placuit. (Frag. Vatic.$ 15).

Les Romains considèrent en effet, le droit aux fruits etaux produits comme contenu dans le droit d'obtenir la vacua possessio (3$ 1. Dig. De act. emp. XIX. L'et4. pr. Dig. De usuris et fructibus XXIT. 1). Parlant d’un enfant né d’une

y esclave après l’aliénation de la mère, la vente étant faite par stipulation, ce dernier texte dit : Sed tamen propter illa verba vacuamque possessionem lradi, potest dici partus quoque rationem commetti incerti stipulatione. Car si l’esclave eût été réellement livrée à l’acheteur, l'enfant né d’elle après la tradition,eût été acquis à l'acheteur et eût fait partie de son patrimoine. Nous venons de voir que le même principe s’applique aux acquisitions que le vendeur a pu faire

par l'intermédiaire de l’esclave vendu.