PÉRIODE FÉODALE SECTION I

Condition des terres.

Pour étudier comment se faisaient les transmissions de biens, ilest,croyons-nous, nécessaire desavoir,quelle était la nature des biens à transférer et à quel régime général ils étaient soumis, de connaître ceux à qui ces biens appartenaient.

La féodalité est née des diverses positions qu'avaient les terres, les unes vis-à-vis des autres, de leurs rapports spéciaux. Les grands propriétaires, les seigneurs, pour se faire des vassaux qui les aideraient à dé fendre leurs domaines et aussi pour tirer profit de leurs biens, les concédèrent à différents titres : inféodalions, bail à cens, retenant pour eux le domaine direct et la redevance et laissant au tenancier le domaine utile. Les petits propriétaires de terres libres, c'est-à-dire d'alleux, craignant le trouble de leurs voisins plus puissants, dans ces temps ou les rapports de droit se réglaient plutôt à main armée que devant la justice, remirent aux grands leurs alleux et les reprirent à titre d'inféodation.

Ceux qui tenaient un bien d'un seigneur à un titre quel-

conque, n*eurent d'abord qu'un droit de jouissance tout personnel et viager, ils ne purent transférer leur propriété à titre onéreux, ni à titre gratuit. A mesure que Ton avance dans l'histoire de la propriété, on voit que la tenure pût passer aux descendants et enfin à un acquéreur. Mais, quand le propriétaire voulait se dépouiller de son droit, il était obligé de remettre la terre au seigneur abandonnant en ses mains ce qu'il avait reçu de lui et le priant de reconcéder à l'acheteur. Au XI* siècle, quand un droit est transmis, il l'est par l'intermédiaire du seigneur. Bientôt ce dernier sera obligé de donner son consentement moyennant une redevance, le tenancier n'ayant pas la propriété pleine, ne pouvait la transmettre sans être autorisé.

Aucune terre, à Tépoque féodale, ne répondait à Tidée que nous avons de la propriété actuelle. Certainement il y avait des terres libres, des alleux comme on les appelait, allos, mais le propriétaire d'alleu avait une propriété plus complète que le propriétaire moderne. Aucune servitude d'intérêt général ne pesait sur Talleu, aucune interdiction de pêche ni de chasse n'existait, de plus, à certaine catégorie d'alleux étaient attachés des droits souverains, comme ceux de rendre la justice et de faire la guerre. Il y avait deux espèces d'alleux, l'allep noble et l'alleu roturier, suivant qu'il avait ou non des dépendances féodales.

A côté de l'alleu, dans la hiérarchie des terres, on trouvait le fief, bien noble, mais qui devait au seigneur dominant certains services, tels les services militaires et de justice, ou certaines marques de dépendance comme

la foi, rhommage, le dénombrement, etc. Le fief était toujours un bien noble.

L'alleu et le fief n'étaient pas les deux seules espèces de biens. Une troisième classe, ou plutôt, un troisième état de la terre, était la censive. C'était le bien baillé à cens, c'est-à-dire, moyennant une redevance annuelle.

La censive était toujours une terre roturière.

Abordons maintenant la question que nous nous sommes proposée : Comment pendant la période féodale s'accomplissaient les mutations de propriété immobilière.

SECTION II

Des mutations de propriété à titre onéreux.

Si nous examinons les documents que nous possédons, nous voyons que dans l'ancien droit comme à Rome, le contrat ne suffisait pas à transférer la propriété. L'acheteur après le contrat n'était pas propriétaire, il n'était que créancier. Pour devenir propriétaire, il devait exiger une transmission symbolique et solennelle.

Comment les choses se passaient-elles quand le vendeur voulait rendre l'acquéreur propriétaire? Le droit féodal avait sur ce point conservé les traditions de la période barbare. La propriété ne pouvait être transmise sans l'accomplissement de certaines formalités, ces formalités étaient publiques, souvent faites devant des officiers spéciaux. Il en résultait un grand avantage pour les tiers, pour ceux qui ont intérêt à connaître les charges qui pèsent sur l'immeuble. Nous nous attacherons à démontrer que pendant la période féodale les mutations étaient publiques.

Quels sont les premiers documents où nous trouvons la publicité des mutations?

Les assises de Jérusalem sont la reproduction de certaines coutumes de France que Godefroy de Bouillon fit rédiger pour régler les droits des chrétiens dans le royaume qu'il fonda en 1099. Nous y trouvons des ventes publiques, c'est-à-dire, faites devant le vicomte et devant les jurés.

Après la vente, le vendeur se dessaisit entre les mains du vicomte qui, lui-même, saisit Tacquéreur. L'acte décrit l'immeuble, ses tenants et aboutissants et s'exprime ainsi : « Le dessus nommé sire se dessaisit don devant dit héritage et en saisit le visconte, lequel en saisit le devant dit > (1).

Au chapitre XXII, on voit un autre exemple d'acte translatif symbolique : « Et puis le vendeur doit offrir la saizine au visconte, c'est assaver par une verge que les viscontes doivent avoir souvent en la main et doit dire : « Je, Johan, me dessaizis dou devant dit héritage et ces droits et ces raizons et vous ensaizis messire le visconte. t^ Et le visconte doit recevoir cette saizine par cette verge et doit mettre en saizine le dit Pierre (l'acheteur) et dire : « Pierre, Je vous ensaizis, en présence de la court, dudit héritage que Johan vous a vendu » (2). Nous trouvons à la suite de la description de l'ensaisinement le tarif des droits à percevoir, ces droits étaient répartis entre le seigneur, Vescrivain, qui faisait une sorte de procès-verbal, et les sergans, ce

1. Assises de Jérusalem y édit. Beugnot, tome II, page 90, avec une déclaration ciLéo par Paoli, tome 1, page 265.