Art. 1140, civ

met la chose à ses risques, dès Tinstant où elle a dû être livrée ». Nous n'exposerons pas les difficultés que fait surgir la rédaction embarrassée de cet article. Remarquons seulement l'influence de l'ancienne jurisprudence sur ce point; c'est le consentement des deux parties qui produit l'obligation, et l'obligation qui rend propriétaire. De même, d'après l'ancienne théorie, le contrat ne produit qu'une obligation. Dorénavant l'obligation de livrer rendra propriétaire. Les rédacteurs auraient pu dire : « le seul consentement des parties rend propriétaire > puisque d'après la rédaction de l'article 1438 celui qui stipule n'est pas un instant créancier mais devient immédiatement propriétaire. Comme les Romains, le législateur analyse Tacte, le consentement produit une obligation et le créancier devient propriétaire.

Quand les rédacteurs furent arrivés au titre de la vente, ils réservèrent encore la question de l'effet du contrat vis-à-vis des tiers : « La vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur » à l'égard du vendeur «dès qu'on est convenu de la chose et du prix », on pourrait induire de cet article par argument a contrario que la propriété n'est pas acquise à l'égard des tiers quand les deux parties ont consenti. Mais les arguments a contrario sont faibles d'ordinaire, ce dernier le serait plus que les autres. L'étude des travaux préparatoires du titre des Privilèges et Hypothèques prouve que d'après le Code civil le consentement est suffisant pour rendre la transmission parfaite même à l'égard des tiers. Lisons ces travaux préparatoires :

Art. 91. — Les actes translatifs de proprrété, qui n'ont pas été transcrits, ne peuvent être opposés aux tiers qui auront contracté avec le vendeur et qui se seraient conformés aux dispositions de la présente.

Art. 92. — La simple transcription des titres translatifs de propriété sur les registres du conservateur ne purge pas les privilèges et hypothèques établis sur l'immeuble. 11 ne passe au nouveau propriétaire qu'avec les droits qui appartenaient au précédent et affecté des mêmes privilèges et hypothèques dont il était chargé (1).

Ces deux articles avaient été introduits par les partisans de la loi de brumaire, c'était rendre la transcription nécessaire pour pouvoir opposer le contrat aux tiers, La section de législation supprima complètement l'art. 91 et rédigea ainsi l'article 2182, alinéa 2 du Code civil : Le vendeur ne transmet à l'acquéreur que la propriété et les droits qu'il avait lui-même sur la chose vendue. C'était considérer la vente comme parfaite et la propriété transférée même à Tégard des tiers par le simple effet du consentement.

Le contraire a été soutenu en se basant sur les raisons suivantes :

1*» L'art. 2182 ne détruit pas les articles 711, 1138 et 1583; ce dernier dit: « La vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise à l'acheteur à l'égard du vendeur. » C'est donc, disent les partisans de cette doctrine, que pour opposer l'acte aux tiers, il faut accomplir une formalité qui ne peut être autre que la transcription.

l*Locré, %.A:F/, p.236.

2*^ L'article 2181 exige la transcription pour purger et Tart. 2189 en dispense Tacquéreur ou le donataire qui conserve l'immeuble mis aux enchères, en se rendant dernier enchérisseur.

3* L'article 2198 semble bien ordonner la transcription.

Enfin, le Code civil exige certainement la transcription des donations; pourquoi n'en serait-il pas de même des autres modes d'acquérir? Pourquoi donner la publicité aux hypothèques et laisser les mutations de propriété dans l'ombre.

Quoiqu'il en soit, nous croyons avoir démontré, en étudiant les travaux préparatoires, que les rédacteurs du Code, laissant de côté la loi de brumaire et les principes admis dans les pays de nantissement, n'ont pas assujetti à la transcription les actes autres que les donations. La jurisprudence a toujours admis cette dernière opinion. Les articles du Code cités plus haut ne rendent pas la transcription nécessaire ; ces phrases, qui semblent impliquer cette nécessité, sont des lambeaux de projets primitifs conservés par inattention. Quant à l'argument tiré de la nécessité de la transcription pour les donations, on le réduit à néant en disant que la transcription des donations existait seule dans les pays de droit écrit, c'est cette législation qui a prédominé dans le Code civil.

Après la vente, les créanciers hypothécaires ne peu* vent plus prendre inscription - tous les droits consentis par le vendeur sont nuls. L'acte inconnu de ceux qui ont le plus d'intérêt. à le connaître, leur est cependant oppo* sable.

SECTION U

Code de procédure et loi de 1816.

Les rédacteurs du Code de procédure civile essayèrent de remédier à quelques-uns de ces inconvénients; Tarticle 834 donne aux créanciers hypothécaires du vendeur le droit d'inscrire leur hypothèque jusqu'à la transcription, et même dans la quinzaine qui suit, mais il ne modifie en rien le système de transmission adopté par le Code civil. De deux acquéreurs successifs d'un même immeuble, celui qui a acheté le premier est propriétaire, même si c'est le second acquéreur qui a transcrit le premier. On peut dire, cependant, que le Code de procédure invitait tout acquéreur à transcrire son titre d'acquisition. Il y eut là un grand pas vers la publicité des aliénations.

La pratique se conforma peu à la loi, l'intérêt que l'acquéreur avait à transcrire n'était pas assez considérable, la transcription n'étant utile que pour opposer le titre aux créanciers négligents. L'acheteur préférait économiser les frais que réclamait l'enregistrement.

L'administration se plaignit et la loi du 28 avril 1816 lui permit de percevoir en même temps, Timpôt sur les mutations et le droit de transcription. Art. 52 : c Le droit d'enregistrement des ventes d'immeubles est fixé à 5 1/2 pour cent, mais la formalité de la transcription au bureau de la conservation des hypothèques ne donnera plus lieu à aucun droit proportionnel. Après cette loi les acqué-

reurs n'avaient plus aucun intérêt à négliger les garanties qu'elle offrait.

La transcription exista dès 1816, mais elle ne faisait qu'empêcher les créanciers hypothécaires de prendre inscription à une époque quelconque, elle ne réglait pas complètement les rapports du propriétaire avec ceux qui avaient acquis des droits sur l'immeuble.

Longtemps avant 1855, il fut question de modifier les lois existantes. Nous citerons le projet de 1844 conçu après enquête et sur l'avis des Facultés] de droit et des Cours. Les unes voulaient que la transmission de la propriété fût rendue parfaite entre les parties par le consentement seul, et qu'elle ne put être opposée aux tiers qu'après la transcription. Les autres préféraient un système plus radical, dans leur opinion la propriété eut été transférée entre les parties et à Tégard des tiers après la transcription seulement. Ce dernier système était la reproduction de la législation des pays de nantissement^ il était plus conforme à la théorie juridique. En l'adoptant on eut évité le défaut de symétrie qui se trouve dans la loi de 1855: Le second acquéreur tient ses droits d'un non-propriétaire, il transcrit et acquiert tous les droits que son auteur n'avait déjà plus.

La commission dont le rapporteur était M. Persîl Soti* mit à l'assemblée nationale un projet contenant le prîn* cipe de la publicité des mutations, mais n'ordonnant pas la transcription des titres. Il prescrivait le dépôt d'une expédition au bureau des hypothèques. On voulut donner à la formalité le nom de réalisation, expression employée autrefois dans les pays de nantissement, elle ne s'appli-

quait plus exactement puisque le contrat seul conférait un droit réel, aussi, fut-elle repoussée. Le mot publication qui fut proposé ne fut pas accepté. On donna le nom de transcription à cette formalité qui cependant n'était qu'un dépôt ; cette expression se trouvait dans la loi de brumaire an VII. Les graves événements qui survinrent, empêchèrent le projet d'aboutir.

Sous TEmpire, après la création du Crédit Foncier, on s'aperçut que cette institution ne pouvait fonctionner avec le mode établi pour la transmission de la propriété immobilière. M. de Vatimesnil disait, en parlant des sociétés de crédit foncier :

« Ces associations ne peuvent ni se former d'une manière raisonnable^ ni, en les supposant formées, atteindre leur but qu'autant que les lois offrent aux préteurs une sûreté complète et la perspective d'un prompt remboursement » (1).

M. de Belleyme s'exprimait ainsi devant le Corps législatif au mois de janvier 1855: « Le Crédit Foncier lutte avec peine contre les difficultés d'une loi vicieuse, ses opérations s'en ressentent, son développement en souffre. Sa concentration entre les mains d'une grande Société qui étend ses opérations sur toute la France exige impérieusement, pour la sécurité et la rapidité de ses opérations, que la propriété cesse d'être occulte et que les prêteurs ne soient pas livrés sans défense à la mauvaise foi des emprunteurs » (2).

Le Conseil d'État reprit les anciens projets et prépara