CHAPITRE IV

DE l'acquisition DES HYPOTHÈQUES ET DES PRIVILÈGES SUR IMMEUBLES (1).

SECTION I Nature de cette prescription et généralités.

Il semble à première vue, qu'il ne puisse être question d'acquérir un privilège ou une hypothèque par prescription. Le privilège résulte de la loi môme. La constitution d'hypothèque est engendrée par une convention entre un créancier et un propriétaire qui engage son fonds pour sûreté d'une dette contractée soit à son profit, soit au profit d'un tiers pour lequel il se porte caution.

Cependant on pourrait concevoir que le débiteur constitue une hypothèque sur un fonds dont il n'est pas propriétaire et dont il n'acquiert pas pîus tard la propriété. Le créancier acquerra-t-il par dix, vingt ou trente ans une hypothèque opposable au vents dominusl Non, car nulle

1. r, es règles en matière clc privilèges immobiliers et d'hypothèque étant les mômes, nous ne trailerons dans le cours de ce chapitre que de l'hypothôquo qui est plus fréquente.

part le Code civil n'en a parlé. Le motif nous parait être qu'il n'y a aucune possession possible par le créancier hypothécaire, rhypothèque ne s'exerçantquepar la poursuite même en paiement ou en délaissement. (Article 2169).

Mais il est un autre cas où nous allons voir intervenir la prescription de l'hypothèque au profit d'une personne autre que le créancier hypothécaire. Voici l'hypothèse.

Un tiers acquiert soit du véritable propriétaire, soit a non dœninOy un fonds hypothéqué, le sachant ou ne le sachant pas. Il n'acquerra donc là qu'une propriété démembrée, incomplète. H lui restera donc à compléter son droit, à acquérir ce qui lui manque pour avoir un droit de propriété plein et entier sur le fonds dont il s'est porté acquéfeur. Pour cela plusieurs moyens se présentent à lui. 11 pourra, s'il le veut, purger, ou s'il connaît les hypothèques, désintéresser les créanciers hypothécaires et obtenir ainsi la radiation des inscriptions. Ou bien encore, il pourra prescrire par une possession de trente ans, sans conditions, et par dix à vingt ans, s'il a acquis par juste titre et bonne foi, le droit aux hypothèques. Par ce moyen, il acquerra la pleine propriété de son fonds, il complétera son droit incomplet jusqu'alors. C'est cette idée qu'exprime Tarticle 2180, 4**, al. 2. « Quant aux biens qui sont dans la main d'un tiers détenteur, elle (la prescription) lui est acquise par le temps réglé pour la prescription de la propriété à son profit. »

Ce temps requis pour prescrire, c'est, nous venons de le dire, trente ans, ou dix à vingt ans.

11 y a donc ici une acquisition d'hypothèque au moyen de la prescription.

Tous les auteurs ne partagent pas cependant cette opinion et beaucoup voient là une prescription extinctive de rhypothèque. Ils reconnaissent cependant qu'on se trouve en face d'une prescription qui exige, comme l'usucapion, la condition d'une possession réunissant les caractères déterminés par Tarticle 2229, c'est-à-dire « possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ». (Voyez Aubry etRau, III, |293;.

Quant à nous, nous y verrons une prescription acquisitive, et c'est comme telle que nous l'étudierons. « Sans doute, dit M. Glasson (Hev. pratiq. 1873, II, p. 202), elle est extinctive en ce sens qu'elle fait disparaître l'hypothèque ; mais cette extinction résulte de ce que cette charge réelle est acquise au propriétaire et au moyen d'une véritable usucapio libertatis. Sans doute encore, un créancier ne peut pas acquérir une hypothèque par prescription ; mais ce n'est pas une raison pour conclure de là que dans notre hypothèse cette prescription soit extinctive. »

Que veut la loi ? Une possession et un titre. Ne sontce pas là les conditions d'une prescription acquisitive et non pas d'une prescription libératoire, qui ne peut se trouver appuyée sur un titre ? (Leroux de Bretagne, II, p. 422.)

Les rédacteurs du (^de, cela ne fait pas de doute pour

nous, ont vu là une prescription acquisitive.Si nous nous référons à l'article 1665, nous voyons que « Tacquéreur à pacte de rachat exerce tous les droits de son vendeur ; il peut pres.crire tant contre le véritable maître que contre ceux qui prétendraient des droits ou hypothèques sur la chose vendue. » 11 nous semble que cet article contient bien une idée d'acquisition par le tiers détenteur de rimmeuble vendu à réméré. La solution sera évidemment la même si Timmeuble a été aliénépurement et simplement.

Il est très important d'observer que nous nous trouvons ici en face d'une prescription distincte de celle de la propriété. Le législateur, en disant que la prescription de l'hypothèque est acquise au tiers détenteur « par le temps requis pour la prescription de la propriété à son profit, » a voulu simplement établir l'assimilation des deux prescriptions quant aux délais et aux conditions, mais non pas les confondre. 11 en résulte que chacune de ces deux prescriptions peuvent s'achever à des époques différentes en faveur d'un même détenteur, et que les causes qui pourront occasionner suspension ou interruption de l'une d'elles, ne nuiront pas à l'autre. Et cela est logique, car le tiers détenteur prescrit la propriété contre le véritable propriétaire et l'hypothèque contre le créancier hypothécaire, deux personnes dont les intérêts sont nettement distincts.

Ainsi, par exemple, j'achète à Primus, de bonne foi et avec juste litre, un immeuble qui ne lui appartient pas.

et qui est hypothéqué en faveur de Secundus. Si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la Cour d'appel, je pourrai prescrire la propriété par dix ans et siSecundushabite unressort différent, l'hypothèque nepourra être prescrite en ma faveur que dix ans après que je serai devenu propriétaire du fonds par prescription, soit vingt ans.

Mais une question s'élève, qui a donné lieu à quelques dissentiments parmi les auteurs. On suppose qu'un fleuve ou une rivière a dans une crue subite arraché une parcelle de terre assez considérable et facilement reconnaissable d'un fonds soumis à une hypothèque et que cette parcelle est allée se fixer sur un fonds voisin, inférieur ou opposé. D'après l'article 559 du Code civil, le propriétaire du fonds sur lequel s'est fixée cette partie du terrain voisin en prescrit la propriété par un an ; en sera-t-ilde môme de l'hypothèque ? Dcivincourt (III, p. 616), pense qu'il ne peut y avoir prescription que par les délais de dix, vingt et trente ans. Nous croyons pourtant qu'il faut appliquer strictement les termes de la loi. L'hypothèque se prescrit par le temps réglé pour la prescription de la propriété ; en notre hypothèse spéciale, ce délai est d'un an, l'hypothèque se prescrira par le môme temps.

Non seulement la prescription de l'hypothèque est distincte de la prescription de la propriété du fonds, mais encore nous devons observer, qu'il n'y a aucune solidarité entre la prescription deThypothèciue et celle de l'aciion personnelle. D'un côté, la prescription de lobliga-

lion principale éteint l'hypothèque affectée àsa garantie, car l'action hypothécaire ne peut survivre à Textinction de lobligation principale. Par suite, le paienoent ou la renonciation du créancier, ou la prescription de la dette, profite non seulement au débiteur, mais encore au tiers détenteur de Timmeuble hypothéqué. C'est ce qui résulte bien de l'article 2i80, qui nous dit qu'il y a extinction des privilèges et hypothèques : 1® Par l'extinction de l'obligation principale. 2®... 3*"*.. 4** par prescription. 11 résulte bien de ce texte que, de quelque façon que l'obligation se trouve éteinte, il y a là un fait qui n'a rien à voir avec la prescription qui court en faveur de l'immeuble hypothéqué, tout en arrivant au même résultat. Pourvu, comme le fait observer Pothier, que l'obligation soit éteinte pour le tout. C'est ainsi que décide également la jurisprudence. « Considérant, dit. un arrêt de la Cour de Riom, du 2 avril 18i6 (Sirey, 1832, 2, 647) qu'il n'y a point à distinguer entre l'extinction survenue par la prescription et celle résultant du paiement et de la compensation... » (Voy. Riom, 6 juillet 1830. J. du P. 1830-31), p. 656 ; Metz,5 juillet 1822. J. du P. 1822,p.475;Cass., 28 novembre 1831. J. du P. 1831-32, p. 372 ; Cass. req. rej., 8 novembre 1838, Sirey, 1839, 1, 428, et P. Pont. Priv. et hyp. II, 1254).

D'autre part, si la prescription de l'hypothèque court en faveur du tiers détenteur, l'hypothèque pourra, au bout du temps requis, se trouver prescrite, alors même que la créance n'aura pas été éteinte et deviendra par

suite de la prescription de l'hypothèque créance chyrographaire. 11 y a si complète absence de liens, que Tinterruption ou la suspension de la prescription de l'hypothèque n'arrêtera pas le cours de la prescription de l'obligation, et, réciproquement, que l'interruption ou la suspension de l'obligation personnelle, n'auront aucun effet sur le cours de la prescription de l'hypothèque. C'est ce qui résulte et de la logique des faits et de nombreux arrêts (Bordeaux, 18 mars 1852, Dalioz, 1853, 2, 52; Riom, 6 juillet 1830, J. du P. 1830-31, p. 656 ; Metz, 5 juillet 1822, J. du P., 1822, p. 475).

Quel a été le but de la loi en établissant cette prescription distincte de l'hypothèque, sinon, au bout d'un temps plus ou moins long, suivant qu'il y aura eu bonne ou mauvaise foi, protéger les détenteurs d'immeubles hypothéqués, contre toute crainte de revendication, contre tout trouble dans leur tranquille possession de la part d'un créancier hypothécaire, qui, pendant de longues années, sera resté négligent. 11 faut permettre à tout tiers détenteur d'obtenir la libre propriété de tout le fonds qu'il possède.

Tel n'était pas l'avis des rédacteurs du projet de Réforme hypothécaire de 1850, ou du moins du Conseil d'Etat et de la commission législative qui effacèrent la prescription comme cause d'extinction de l'hypothèque. « Nous ne pouvons admettre, dit le rapport du Conseil d'Etat, rédigé par M. Bethmont (p. 134), que le privilège ou l'hypothèque puisse se prescrire par un laps de

temps autre que celui par lequel se prescrit Tobligation ou Taction dont ils ne sont que l'accessoire. Peu importe que l'immeuble hypothéqué soit dans les mains du débiteur ou d'un tiers détenteur, la nature de l'hypothèque reste la môme dans les deux cas ; elle ne cesse pas d'être Taccessoire d'une obligation principale, à l'existence de laquelle elle est subordonnée. » Dans son rapporta l'Assemblée nationale, M. de Vatismesnil s'exprimait ainsi : « Cette prescription est une chance de perte pour le créancier. 11 faut la faire disparaître. L'acquéreur, en transcrivant, trouve des inscriptions; il les connaît ; il sait qu'il ne peut payer au préjudice de ces inscriptions. Pourquoi donc l'admettre à prescrire par dix ou vingt ans ? Il ne doit y avoir d'autre prescription que celle qui atteint le titre môme. »

Aussi, cette formule avait-elle été adoptée en première et en seconde lecture : « L'hypothèque n'est pas susceptible de prescription indépendamment de l'obligation principale ».

On le sait, le projet de 1850 n'a pas eu de résultats. Mais en Belgique, une idée analogue à celle qui dirigeait les auteurs du projet de 1850 s'est manifestée dans une loi du i6 décembre 1851. Mais au lieu de supprimer complètement la prescription de l'hypothèque par le tiers détenteur, la loi Belge a déclaré que cette prescription n'aurait plus lieu que par le temps requis pour la prescription la plus longue des droits immobiliers. La raison de cette décision, c'est que la bonne foi ne peut exister:

« Tous tiers détenteur doit être réputé avoir connaissance des droits qu'il a acquis ». (Lelièvre, rapport Parent, p. 156).

Cette disposition a été vivement blâmée par Martou, dans son commentaire sur la loi de 1851. (T. IV). Il est certain que le rédacteur de la loi Belge aurait dû effacer toute trace de prescription. Le créancier doit être protégé; il peut rester ignorant de la vente, trompé qu'il est par les paiements réguliers du débiteur ; puis un jour d'insolvabilité, il peut se trouver très étonné de voir sa garantie disparue, par suite de la prescription d'un tiers, qui aurait, à vrai dire, bien pu purger les hypothèques sur son fonds et est en faute de ne pas l'avoir fait.

Nous allons, ces principes une fois posés, étudier en premier lieu, quel était l'étal de la question en droit romain et dans notre ancien droit, puis la prescription trentenaire et ensuite la prescription de dix à vingt ans et ses conditions dans notre droit actuel.

SECTION II

Prescription de l'hypothèque en droit romain et dans notre ancien droit.

Droit romain. — En droit romain, nous^ devons distinguer l'usucapion, la longi temporis prœscriptio, et la longissimi temporis prœscriptio.

L'usucapioo laissait subsister l'hypothèque . C'est ce qui résulte de la loi d, | 2. D. XX, 1. De pign. et hyp. L'aliénation laisse subsister l'hypothèque. L'usucapion est une aliénation indirecte, elle n'entraîne pas acquisition de l'hypothèque en vertu de la règle : res cum suo onere transit.

Mais le droit prétorien fournit un moyen nouveau avec la longi temporis prœscriptio, qui permet de repousser après dix à vingt ans la demande des créanciers hypothécaires. En droit romain, comme aujourd'hui dans notre droit, nous trouvons deux prescriptions distinctes en faveur du tiers détenteur. De telle sorte qu'il pourra avoir prescrit la propriété indépendamment de l'hypothèque et réciproquement.

Si le tiers détenteur était de mauvaise foi, il pourra, ne pouvant bénéficier de la prescription décennale, user de celle de trente ans: prœscriptio longissimi temporis. Car Théodose en établissant cette prescription, en fait une application formelle dans notre hypothèse. (Const. 3, De prœscr, XXX vel XL annorum. Code VII, 39). 11 y a même dans une constitution de Justin {Const. 7, môme titre) une application de la prescription de quarante ans, en faveur du tiers détenteur, lorsque ce tiers détenteur est un créancier hypothécaire postérieur en rang, vis-à-vis d'un créancier supérieur en rang, dans le cas particulier où le le débiteur vivrait encore. Car, au cas où celui-ci serait mort/ le créancier possédant suo nomine prescrirait par trente ans.

Amien droit français. — L'article i 14 de la coutume de Paris s'exprimait ainsi : « Quand aucun a possédé et joui par lui et ses prédécesseurs, desquels il a droit et cause , d'héritage ou rente à juste titre ou de bonne foi par dix ans entre présents et vingt ans entre absents, âgés et non privilégiés, franchement et paisiblement sans inquiétation, d aucune rente ou hypothèque ; tel possesseur dudit héritage ou rente, a acquis par prescription contre toutes rentes ou hypothèques prétendues, sur le dit héritage ou rente ».

Ce texte suffit pour montrer Tinfluence romaine sur ce point dans notre ancien droit. Il en était de môme dans les pays de droit écrit. Cependant certaines coutumes n'admettant en général que la prescription de trente ans, ne connaissaient pas sur ce point d'autre prescription. Telle était la coutume d'Orléans, qui disait article 260 : c Prescription moindre de trente ans en héritages et choses immobilières, n'a lieu entre personnes privées, par la coutume. »

Dans les travaux préparatoires du Code Civil, le principe de la prescription par dix, vingt et trente ans fut posé, accompagné d'articles explicatifs qui furent supprimés dans la suite, et le Conseil d'Etat rédigea notre article 2180 actuel, ainsi conçu :

« Les privilèges et hypothèques s'éteignent :

l^... 2^... 3^... 4^ Par la prescription.

La prescription est acquise au débiteur.... etc...

Quant aux biens qui sont dans les mains d'un liera

délenleur, elle lui est acquise par le temps réglé par la prescription de la propriété à son profit : dans le cas où la prescription suppose un litre, elle ne commence à courir que du jour où il a été transcrit sur les registres du conservateur.

Les inscriptions prises par le créancier n'interrompent pas le cours de la prescription éUiblie par la loi en faveur du débiteur ou du tiers détenteur. »

SECTION III

Droit Civil.

Prescription de trente ans.

Cette prescription est la plus simple, puisqu'elle n'exige aucune condition spéciale. 11 n'y a donc que très peu de choses a en dire. Elle doit durer trente ^ans, elle n'exige pas de bonne foi, pas de titre non plus, et pour cette raison commencera à courir du jour de l'entrée en possession.

Nous devons remarquer, qu'en cette matière, comme du reste en matière de prescription décennale, comme il y a deux sortes de prescriptions, en faveur du débiteur et en faveur du tiers délenteur, l'une extinctivc pour s'affranchir de la dette, et par voie de conséquence seule-

ment de Thypothèque, l'autre acquisitivepour affranchir le fonds de Thypothôque seulement, on ne doit pas les confondre. Par suite, la jonction des possessions qui doivent amener à la prescription ne peutproduired'eflFels, lorsque Tauteur du tiers détenteur sera le débiteur luimême. Et en effet, si pour prescrire l'hypothèque, le tiers détenteur veut joindre à sa possession le temps qui aura couru en faveur du débiteur, il se verra repoussé dans sa prétention. Ainsi, si le débiteura possédé quinzeanssanssc trouver inquiété et vend ensuite son bien, le tiers détenteur ne pourra, au boutde quinze autres années, invoquer la prescription trentenaire. Leroux de Bretagne a posé cette question sous une forme frappante, (Prescrip, H. 969). 11 fait remarquer que si postérieurement à Taliénation, la prescription de Tobligation qui a commencé à courir s'accomplit en faveur du débiteur, l'hypothèque s'éteint par suite de l'extinction de l'obligation principale, et que d'autre part, si cette prescription a été interrompue contre le débiteur personnel, le tiers détenteur ne peut prescrire l'hypothèque que de son chef.

Prescription de dix à vingt ans.

Pour prescrire par dix à vingt ans, la loi exige : juste titre, bonne foi, possession continue pendant les délais requis. Ce sont ces conditions que nous allons envisager les unes après les autres.