PERSONNES OBLIGÉES PAR LA CLAUSE

19 Le vendeur.

Il va de soi que le vendeur du fonds est le premier et le principal obligé par la clause de non rétablissement qu’il a souscrite. Il faut néanmoins étudier la pertée de son engagement dans les diverses sortes de vente.

a) Vente sur saisie.

La vente est faite à la requête des créanciers, contre le

oré du propriétaire du fonds et une clause de non-rétablissement est inscrite au cahier des charges. Dans ce cas, la clause oblige uniquement le saisi et non ses créanciers. Cette solution se justifie par le fait que si le saisi ne peut être assimilé à un vendeur volontaire, puisque la vente a lieu par autorité de justice, il est néanmoins partie à la procédure de saisie et à l’adjudication. Ayant pu discuter en Justice le principe même de la vente, il doit être considéré comme vendeur forcé si ses moyens ont été rejetés. En fait, c’est à lui seul que le prix profite puisque d’une part il lui permet de désintéresser ses créanciers et que d’autre part il touchera personnellement l’excédent éventuel du prix d’adjudication sur le montant de sa dette.

Quant aux créanciers, ils ne sont pas tenus par la clause, car ils ne sauraient être considérés comme les vendeurs du fonds. La jurisprudence n’a jamais varié sur ce point depuis un arrêt de. la Chambre civile de la Cour de cassation en date du 28 mai 18621.

b) Vente sur surenchère.

Qu'il s'agisse d’une surenchère du sixième au profit, d’un créancier gagiste ou d’une surenchère du dixième faite par un créancier privilégié au cours de la procédure de purge, la solution est la même : l'acheteur qui est surenchéri et dépossédé n’est pas tenu par l'interdiction de se rétablir. Il n’existe en effet aucun lien de droit entre deux adjudicataires successifs; la propriété du fonds qui avait été transitoirement transmise au premier adjudicataire est rétroactivement résolue et elle doit être considérée comme ayant passé directement du vendeur originaire seul tenu par la clause, au deuxième adjudicataire.

Il en es de même si la procédure d’adjudication est suivie. contre un tiers détenteur. Par le fait de l’adjudication, ce dernier est réputé n'avoir Jamais été propriétaire du fonds.

Cependant, dans l’un et l’autre cas, surenchéri et tiers détenteur feront bien d'observer une certaine prudence quant à leur établissement dans un autre fonds, car si l’adjudicataire ne peut l’incriminer en vertu d’une obligation de garantie qui ne leur incombe pas, les tribunaux pourront toujours, en fonction de ses conditions de fait, le considérer comme un acte de concurrence déloyale.

Schrameck #

C) Venle après liquidalion judiciaire ou faillile.

Dans l’hypothèse d’une liquidation judiciaire ou d’une faillite du vendeur, sa situation diffère suivant que l’on se place avant ou après l’état d'union; mais la solution à donner reste la même.

Avant l’état d'union, la vente est faite par le liquidé lui-même qui agit avec l’assistance du liquidateur, ou par le syndic avec le concours du failli dont la signature est nécessaire. [Il y a donc vente volontaire du liquidé ou du failli. L’un et l’autre seront sans difficulté obligés par la clause de non-rétablssement.

Après l’état d'union, le liquidé judiciaire et le failli sont dessaisis de leurs droits au profit du liquidateur ou du syndic de l’union qui ont les mêmes pouvoirs. Mais c’est encore le failli ou le liquidé qui doit être considéré comme seul vendeur du fonds, vendeur forcé à la vérité, et comme seul tenu de respecter la clause en vertu de son obligation de garantie. Quant au syndic et au liquidateur, ils ne peuvent être considérés comme les vendeurs du fonds, puisque leur rôle consiste uniquement à poursuivre la vente en qualité de mandataires des créanciers et de représentants de leur masse en vertu du jugement déclaratif de faillite. Quant aux créanciers eux-mêmes, ils requièrent la vente des biens du failli ou du liquidé mais n’en sont pas propriétaires puisqu'ils n’ont sur eux qu’un droit de gage.

Tels sont les principes qui doivent être adoptés. Cependant, dans certaines conditions, l’acheteur peut exercer un recours contre les créanciers. Il en est ainsi notamment lorsqu'il peut prouver leur collusion avec le faillf dans l'exploitation d’un fonds concurrent, même s'il s’agit d’un fonds qui faisait au fonds vendu une concurrence licite avant la date de la déclaration de faillite. De même, lorsqu'il y a eu vente d’ur fonds

appartenant à autrui, l’acheteur évincé peut exercer contre les créanciers une action en répétition du prix.

En fait, seul le rétablissement du failli peut porter préjudice à l’acheteur. Il est donc équitable que seul il soit tenu par l'interdiction de se rétablir. Mais les tribunaux appliquent ordinairement la clause avec une certaine indulgence en tenant compte du caractère forcé de la vente et de la situation particulière du vendeur qui n’est souvent qu’un débiteur malheureux.

Au cas où le failli serait condamné à des dommagesintérêts, cette condamnation n’est pas opposable à la masse des créanciers qui ne peut être considérée come un ayant cause tenu de subir les conséquences du rétablissemeut illicite du failli.

d) Vente par licilation.

Si tous les copropriétaires du fonds sont majeurs ct maîtres de leurs droits, ils peuvent procéder à la licitation dans la forme qu’ils déterminent eux-mêmes. Passent-ils une vente de gré à gré ou procèdent-ils à une adjudication amiable ? Ils sont tenus par la clause puicqu'il s’agit d’une vente volontaire.

Si parmi les copropriétaires il en est de mineurs, d'absents où d’incapables, ia licitation doit avoir lieu en justice. Ici encore toutes les parties sont obligées par la clause, qu’elles se soient mises d’accord pour faire rendre un jugement de licitation sur requête collective, ou que quelques-unes d’entre elles aient résisté à une assignation; que l'immeuble soit adjugé à l’un des cohcitants, ou qu'il le soit à un tierst. Tout copropriétaire, même mineur ou incapable, possède, en effet, une part .indivise du fonds et doit être considéré comme vendeur. L'intérêt de tous les vendeurs étant que le fonds atteigne le plus haut prix, la jurisprudence dénie à l’un des