DE LA NÉCESSITÉ ECONOMIQUE DE LA CIRCULATION IMMOBILIÈRE

Il est évident d’abord que le fait que l’immeuble ne peut pas matériellement circuler n'intervient pas dans cette question. Dès lors que l’on admet la circulation juridique de l’immeuble, ses effets seront très sensiblement les mêmes que ceux de la circulation matérielle d’un meuble ordinaire. Qu'on fasse passer en fait un meuble d’urie main dans une autre ou bien qu’on transfère en droit la propriété d’un immeuble d’un individu à un autre, on a là deux opérations qui présentent seulement des différences de forme, le fond -- la notion de circulation — restant la même.

Il existe deux catégories distinctes de circulation répondant des circonstances économiques différentes et créant, les unes, une circulation périodique et générale, les autres une circulation permanente et locale.

Les transactions immobilières sont liées à la prospérité générale de la nation. Dès que celle-ci subit une éclipse, une

dépression dans le prix des produits du sol détermine vite de nombreuses ventes (1).

D'aucuns sacrifient une partie de l’héritage pour sauver le reste, d’autres sortent de la gêne en réalisant une partie du domaine.

A l'inverse la crise incite la fortune HOT à se fixer, su à s'assurer contre le risque d’une ruine possible. Les anciens propriétaires vendent à une nouvelle classe de terriens qui désirent y trouver une sûreté pour l'avenir. C’est le phénomène qui a été observé pendant la guerre dernière; les fortunes terriennes dont le revenu n’avait pas progressé parallèlement à celui des fortunes commerciales ou industrielles n’ont pu conserver leur patrimoine; la nouvelle aristocratie s’en est assuré la possession.

Au contraire, l’activité économique augmente la valeur ie capitaux, la terre en profite du même coup, son rendement augmente et l’ancienne classe des propriétaires se reporte vers celle qui va lui fournir un revenu suffisant.

La crise d’une part, la prospérité de l’autre font donc de la terre l’apanage exclusif de deux classes différentes, les anciens propriétaires terriens d’une part, les nouveaux « enrichis » de la crise de l’autre qui durant les époques se transmettent la terre l’une à l’autre.

Ce mouvement périodique de la terre est d’ailleurs très désirable. Lorsque la terre ne sort pas du marché local, c’està-dire généralement lors du régime où le petit propriétaire exploite par faire-valoir direct, la culture est plus soignée, le rendement à l’hectare meilleur, la terre est amendée: on

(1) Delerba, op. cit., préface.

lui fait des avances qu’un gros propriétaire ne consentirait pas.

Mais d’autre part, l'entrée de la terre dans un marché plus large est, par suite d’une concurrence plus étendue, la promesse de prix plus rémunérateurs et comme conséquence immédiate l’amélioration du crédit foncier ; en effet la terre étant plus demandée, le gage est plus facile à réaliser e le prêt s’effectue dans des conditions meilleures.

La terre doit donc osciller entre ces deux aspects de propriété qui se complètent l’un l’autre en lui apportant l’une la productivité maxima, l’autre la meilleure mise en valeur et un crédit plus facile. (1)

Il est une autre circulation d'ordre moins lange maïs qui est nécessairement constante, dans laquelle la terre sans-quitter le marché local, passe successivement d’un propriétaire à un autre. ss

Le paysan français quitte la terre pour la ville; dans bien des cas, les fils s’en vont; les parents restent seuls à la terre et à leur mort on sera obligé de vendre’au locataire, au fermier qui guettait jalousement le « bien au soleil » et attendait avec impatience le jour où il deviendrait propriétaire à son tour. Ce double courant — d’une part émigration vers la ville des uns, d'autre part goût de fixité et d’enrichissement des autres — est encore un des faits qui imposent la circulation des immeubles.

Mais ce qui contraint avant tout les propriétaires ruraux à vendre et à acheter des terres, c’est l’inconvénient qui résulte de la dispersion des domaines ruraux. La dispersion doit être

(x) Bouteiller, op. cit., p. 19.

distinguée du morcellement. L'un est l’état d’un territoire où le nombre des parcelles va toujours en croissant; dans l’autre les fonds de terre d’un domaine au lieu d’être voisins sont éparpillés sur le territoire d’une ou plusieurs communes ! 1). La dispersion résulte en France en partie de la vente des biens nationaux, mais elle croît surtout chaque jour par suite du régime successoral actuel. L'article 832 du Code Civil porte en effet: « Dans la formation et la composition des lots,.… il convient de faire entrer dans chaque lot la même quantité d'immeubles. », de là résulte, qu'en opposition avec la loi ancienne qui supposait et la substitution et le droit d’aînesse, la loi actuelle donne à chaque héritier une bande de terre dans chaque lot. D’après le rapport de la Commission extra-parlementaire du Cadastre, notre territoire était en 1892 divisé en 151.091.192 parcelles. Aux dispositions du Code vient encore s'ajouter ia méfiance du paysan qui, craignant d’avoir une part plus faible que ses co-héritiers, veut posséder une pièce dans chaque lot. Enfin les canaux, les routes, les chemins de fer divisent la propriété et en augmentent le morcellement, augmentent en même temps la dispersion.

Cette dispersion a pour la culture des effets néfastes (2) ; elle crée des difficultés au point de vue de la surveillance à exercer, du temps perdu, de la délimitation défectueuse des parcelles, de la nécessité d’un assolement uniforme, du temps nécessaire pour retourner la charrue; à cause d’elle on perd des semences, il est difficile d’user d'engrais en raison de la différence des terres, l’enchevêtrement est une source de pro-

(x) Noiret, op. cit., p. 2.

(2) Noiret, op. cit., p. 2 et suiv.

nn É cès, les frais d’acquisition sont plus élevés, la suppression, la création des chemins ainsi que le cadastre deviennent des opérations compliquées.

À chaque nouvelle cause de dispersion correspond une circulation. À celle-ci va répondre une deuxième circulation qui va chercher à réparer les torts qu’a pu produire la première. Quand le partage de la succession a créé la dispersion des biens, il s’agit alors au moyen de secrets efforts de chaque jour de reconstituer le lot unique; entre les divers propriétaires vont avoir lieu des échanges, des ventes soit directes, soit par l'intermédiaire du marchand de biens jusqu’à ce que, malgré les jalousies et l’appât du gain, chacun ait retrouvé ses «« CONVenAnces ».

On voit donc qu’il est impossible, quels que soient les obstacles mis à la circulation de la terre que celle-ci reste dans les mêmes mains. La circulation locale de même que la circulation générale est indispensable, car elle est désirable et permet à chacun d'obtenir ses « convenances ».

Par conséquent tant entre les petits propriétaires fonciers que plus haut entre les classes sociales, la circulation immobilière nous apparaît comme une nécessité économique. Est-il besoin d’ailleurs d'’insister encore sur le caractère nécessaire de cette circulation; l'échange n'est-il pas ici comme ailleurs un bénéfice pour tous (1); il est évident que, lorsque le propriétaire qui ne dispose ni de main-d'œuvre ni de capitaux pour cultiver sa terre, la vend à celui qui sera capable de lui faire rendre le maximum grâce aux machines, aux engrais et au travail, il y aura pour la Société tout entière un profit

(r) Rondel, op. cit., p. 225. — Deélerba, p. 23.

devant lequel s’efface le vieil argument traditionnel de la fixité des immeubles.

Quand la circulation est capable d'apporter ici l'élément de vigueur et d’activité que lui a donné le commerce, a-t-on le droit, sous un prétexte désuet, d'arrêter l’essor d’une fortune qui se fonde ?.…