LA CIRCULATION EN FAIT

La conception de la circulation de fait des immeubles a été niée par Jhering « Chaque désir de l’homme, dit-il, trouve toute prête une branche professionnelle apte à en aider la réalisation. La chose immobilière seule échappe à cette organisation. et cela par sa nature même. [1 y a mille commerces, depuis celui des chiffons jusqu’au commerce des objets d'art; mais le commerce des choses immobilières n'existe pas. Qui veut acheter ou louer un fonds de terre, prendre à baïl une maison doit S’adresser à un particulier ; il n’y a pas de marchands de biens ruraux ou de maisons (1)}».

Le conseiller Mesnard ajoutait que, « pour qu’une chose soit réputée marchandise, il ne suffit pas qu’elle soit susceptible d'achat et de vente, il faut que, par sa nature, elite se prête, à l’aide d’un prix courant habituellement déterminé, au trafic et aux rapides mouvements de la spéculation » (2).

L’immeuble est-il ou non susceptible d’avoir un prix-courant? Peut-on dire que les causes multiples que nous avons vu jouer dans la circulaion générale comme dans la circu-

(1) Jhering : Zweck im Recht : traduction de O. Meulenaere, op. cit., p. 102.

(2) Rapport du Conseiller Mesnard, op. cit.

lation locale vont avoir une résultante sensiblement constante ; peut-on dire qu'ici comme dans la matière mobilière on trouvera un cours à peu près fixe? — Cela dépend.

Le marché, en matière de petite propriété rurale, est local. Dans l’Est de la France par exemple, où la terre est morcelée à l'excès, le paysan sait fort bien que sa terre ne convient qu’à un certain voisin et à nul autre qu’à lui; le prix est fait en conséquence. — Presque jamais, un gros propriétaire ou un étranger n’y viendra acheter un lopin de terre. Le marché est donc strictement local ; par suite le prix n’est pas stabilisé par le grand nombre des offres et des demandes; c’est un cas d'espèce : la terre est peu fongible et son prix dépend de Sa « convenance ».

En matière de gros domaines au contraire — ce qu’on trouve dans le Centre de la France — le marché s’élargit; un domaine convient à un étranger qui l’achète et vient s'installer avec sa famille ; et partant la valeur se stabilise. La terre ne s’achète pas sur l'estimation d’un paysan notoire qui connaît les acheteurs éventuels, elle s’achète suivant sa valeur propre, suivant ce qu’elle est susceptible de produire chaque année. Il y aura bien un cours : si l’hectare vaut deux mille francs en un certain lieu, l’hectare de même qualité vaudra semblablement deux mille francs à côté; la terre est devenue fongible, elle est vraiment susceptible d’une large circulation.

En fait, chaque terre, quoi qu’il en soit, malgré les variations qui peuvent résulter de sa « convenance » pour le marché local, a une valeur propre : on l'estime suivant sa production. /

D'ailleurs, tandis qu’en matière de meubles, de façon générale, le prix dépend du goût du jour, d’une sorte de mode, en

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matière immobilière l’objet du marché est toujours nécessaire et ne dépend pas du désir variable : on n’aura pas toujours besoin d’un bijou, on aura toujours besoin de blé.

La loi elle-même a montré que l’immeuble a un prix courant sensiblement déterminé, puisqu’elle a créé l’action en récision pour lésion des 7/12, qui n'existe pas en matière mobilière (1). Admettre la possibilité d’une action pour un tel dommage, c'est admettre la constance du prix courant.

Il est à l’inverse des meubles qui n’ont pas de prix courant, qu’on ne peut considérer comme fongibles : les brevets d’invention par exemple.

On a dit également que « la valeur des immeubles ne subit pas les mêmes fluctuations que la valeur des biens mobiliers » (2). Or, un terrain peut voir sa valeur augmenter dans des proportions considérables par le seul fait de la création projetée d’une gare, d’une route, d’un canal, voire même de maisons ; pendant la guerre (1914-1910), la valeur des immeubles, si elle n’a pas oscillé dans des proportions aussi considérables que celle des meubles, a subi néanmoins des fluctuations considérables. Plus anciennement, sous le Second Empire, des opérations immobilières considérables ont eu lieu; à des fortunes subites ont succédé de véritables krachs (3.

Nous donnerons, dans la troisième partie de cette étude, la

statistique des mutations immobilières en France; les chiffres :

nous montreront la valeur de ces différents facteurs de la circulation. .

(1) Code Civil, art. 1674.

(2) Labbé, note S. 68-2-320.

(3) Appert, op. cit., p. 00.

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