CHAPITRE II

De l’Application du Droit commercial aux Opérations immobilières

I. — INTÉRÊT DE L’ APPLICATION AUX OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES DES PRINCIPES SPÉCIAUX AU DROIT COMMERCIAL

Le droit commercial s’est formé moins sous l'influence des législateurs que sous celle des commerçants. Cest pour satisfaire aux différents besoins de leur industrie que les bourgeois Italiens puis les hanses allemandes établirent entre eux des coutumes qui firent loi; c'est pour Se plier à des exigences multiples qu’à l'heure actuelle existe à côté du droit civil plus strict un droit commercial. Il faut en effet pour que les transactions commerciales soient possibles qu’elles soient rapides. L'homme d’affaires ne peut attendre pour faire circuler ses produits l’accomplissement des multiples formalités du droit civil; ce serait pour lui une entrave absolue.

D'autre part, à raison même de la multiplicité des” aspects du commerce, un code ne saurait à lui seul prévoir tous les aspects de ces opérations; aussi, dans chaque branche de ces industries se créent des usages: on généralise les coutumes adoptées et le droit commercial reconnait ces usages, d’où une simplification des conventions. L

Enfin l’état de la fortune du commerçant a immédiatement une répercussion sur celle de bien des gens par suite du grand nombre et de l'importance des opérations qu’il traite; il faut assurer aux particuliers une protection plus efficace que dans les rapports qu’ils peuvent avoir entre eux.

Rapidité, rôle de l'usage, souci du droit, tels nous paraissent être les principaux buts du droit commercial; à côté de ce droit civil qui nous apparaît semblable au « jus civile », il s'insère tel le Groit prétorien pour en combler les lacunes. Faut-il assurer aux opérations immobilières ce triple privilège. C’est ce que nous voudrions essayer de dégager.

D'abord y-a-t-il des cas où la rapidité, qui manque actuellement aux opérations immobilières, est désirable? Considérons le cas d’un terrain dont on prévoit la hausse brusque par suite de la construction d’une gare, d’une usine ou encore d’un immeuble qui va prendre une plus-value par suite du percement d’une rue. Toute opération exige dans ce cas une très grande rapidité, il est donc indispensable de posséder des moyens propres à assurer cette fin, des tribunaux cherchant à interpréter plutôt que la forme des contrats l'intention des parties. Les opérations immobilières sont actuellement soumises aux complications de la procédure civile; c’est les condamner — et c’est ce qui a lieu en fait — à ne jamais réclamer l’appui de la justice. Le marchand de biens n’a pas le temps, dans des contestations où le temps et la concurrence jouent comme dans d’autres domaines, d’attendre que les multiples formalités civiles s’accomplissent. Il lui faut les bienfaits de la juridiction commerciale, ceux qu’a institués l’article 414 du Code de Procédure Civile : pas de constitution d’avoué, | pas de préliminaire de conciliation, possibilité de demandes reconventionnelles sans ajournement, assignation possible d'heure à heure sur ordonnance du Président du Tribunal, exécution possible nonobstant appel. Tels sont les principaux avantages que possède la juridiction commerciale et que réclament au même titre que les autres procès les litiges sur immeu-

bles actuellement paralysés en fait par une législation qui ignore la souplesse des affaires.

En circulant, en passant entre les mains des plus aptes, les biens, qu'ils soient meubles ou immeubles, acquièrent une valeur nouvelle. Leur donner toute facilité pour paser vite de l’un à l’autre, tel est l’un des buts du droit commercial en matière de meubles. Tel doit être aussi le but du législateur en matière immobilière.

Nous avons vu dans le domaine commercial que la loi est impuissante à prévoir tous les cas possibles, que seul l'usage peut tenir lieu de code.

Retrouvons-nous cette importance de l’usage en matière immobilière ?

Nous allons voir qu’il en est de même; souvent même son rôle est plus important ici qu'ailleurs car, en matière rurale notamment, le paysan ignore la loi et chaque village a sa cou-

tume à lui qui fait loi; dans les transmissions d'immeubles :

ruraux plus peut-être encore qu'ailleurs des coutumes sont nées, variables suivant les régions et qu'’ignore le droit. Va-t-on assurer la réalisation de cette clause tacite des contrats. Le droit civil ne le peut pas; il ne connaît guère l’usage que

la joi du 13 juin 1866 a reconnu seulement en matière commer-.

ciale ; dès lors il y aura des contestations possibles, des malentendus et par suite des sources de procès; souvent ces usages ne sont ni simples ni évidents. Citons en particulier la coutume qui existe en Meurthe-et-Moselle en matière de reprise du bail par un fermier nouveau; il est d'usage que le fermage cesse en droit le 23 avril. Par conséquent à dater de ce moment, le nouveau fermier devrait payer le prix. Or en fait il n’a droit à la récolte qu’à partir de la moisson de l’année

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suivante ; il ne paiera par conséquent son fermage que 18 mois après l’entrée en jouissance de droit. Voilà un cas où le juge civil ne peut supposer les faits et où il ne devrait cependant que juger en bonne foi. Il est d’autres cas encore où il est indispensable de reconnaître à l'usage la force probante, notamment en matière de cheptel, de partage des récoltes, des pailles et fourrages, des engrais; ce sont des difficultés qui surviennent lors de la vente d’un immeuble rural entre le précédent et le nouveau propriétaire ; il en est de même en matière d’épingles (1).

Le fait même de la commercialisation par suite de la reconnaissance de l’usage serait de nature à assurer davantage la bonne foi entre les parties et par cela même à rendre compiète l'exécution des conventions.

Enfin en matière de crédit et de garantie, le commerce serait susceptible de donner à l’opération immobilière des éléments qui lui manquent totalement. De par la limitation du taux de l'intérêt (qui résulte du caractère civil) le crédit est défectueux en matière d'immeubles. De plus la non commercialisation des opérations immobilières entraîne comme conséquence l'impossibilité de la faillite; il y a par suite un manque de sûreté pour tous ceux qui se trouvent en rapport avec le marchand de biens. Enfin n'étant pas comerçant le marchand de biens n’a pas à tenir de livres. Ses opérations sont cependant Jes mêmes que celles de tout autre commerçant et les sûretés

(1) On appelle ainsi la rétribution que l'acheteur, dans certains pays, reçoit normalement du vendeur et en dehors de toute convention, lorsqu’il achète l’immeuble pour le revendre.

qui auraient par conséquent à y être attaché devraient être à

analogues (1).

D'autre part, en dehors même des besoins directs de sa profession et dans les rapports avec les tiers qui ne sont ni vendeurs ni acquéreurs il est logique que le marchand de biens jouisse des facilités qui sont accordées à tout autre négociant dont l’organisation commerciale n’est pas plus complexe que la sienne. Tout ce qui touche à sa profession devrait être commercialisé par application de la théorie de l’accessoire.

Le triple but qu’au début de ce chapitre nous avons assigné au droit commercial est, nous le voyons, totalement indépendant de la qualité des marchandises en jeu; la nature seule des opérations le caractérise : le commerce, quel qu'il soit,

exige la rapidité, le respect des usages, le crédit. Nous ve-.

nons d’en voir l'application en matière immobilière, où on a voulu éviter la commercialisation; nous avons vu en même temps la paralysie qui en résulte pour une matière de l’activité humaine qui peut comme tout autre se développer.

11. — L'UTILITÉ DES OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES JUSTIFIE-T-ELLE LES AVANTAGES QU'APPORTE LA COMMERCIALISATION On a souvent refusé de commercialiser les opérations immobilières comme dangereuses. On a représenté le marchand de biens guettant la déconfiture du petit cultivateur ou rentier, on a rappelé les spéculations qui se sont faites sur les biens nationaux puis sous le second Empire sur les immeubles parisiens, enfin comme conséquence de la surproduction les krachs survenus. De cet état de fait spécial on a déduit une

(1) Dreyfus, op. cit., p. 87.

règle générale et on a conclu au danger des transactions im- mobilières (1). Nous voulons examiner la valeur économique de ces opérations et montrer que, possédant les avantages du commerce, elles en méritent les privilèges.

Dans l’achat d'immeubles en vue de la revente, on retrouve d’abord la fonction économique générale du commerce; la productivité du commerce résulte en effet non pas de ce qu’il crée de la richesse matérielle mais bien de la valeur d'usage. Le fait de déposer entre les mains du consommateur la richesse qu'un autre a prise à la mine constitue une fonction dont nous voulons retrouver l'existence dans les opérations dont il est question. :

Lorsqu'un paysan vend sa terre, c’est que, faute de capitaux, de moyens de culture ou en raison de sa situation, elle ne lui convient plus et qu’il est incapable de lui faire rendre ce qu’elle doit produire. Lorsqu'un autre l’achète, c’est qu'il y trouve un placement intéressant. Celui qui a rendu possible ce transfert, a avantagé les deux parties, il a augmenté le rendement de l’immeuble et par conséquent la richesse sociale (2). Il y a plus; alors que le commerçant ordinaire se borne généralement à échanger une valeur de consommation contre une valeur de travail, nous avons échangé une valeur de travail contre une valeur de travail; c’est une double utilité pour la société. |

C’est ce que la pratique montre chaque jour. Le marchand de biens suit l’évolution des fortunes immobilières ; sitôt qu'il sent que l’une d’elles n’est plus capable de continuer à gérer

(1) Appert, p. 90.

(2) Bouteiller, op. cit, p. 41.

ses biens, il vient les acheter et les revend à celui qui saura produire; là où la grande propriété seule peut vivre, il réunit les parcelles; là au contraire où la petite propriété rendra mieux, il cherche à diviser la terre. Par sa présence il rend l'échange possible, empêche la liquidation à tout prix et joue le rôle de régulateur du marché.

D'ailleurs le marchand de biens non seulement aide à la transmission de la propriété immobilière, mais il lui fait rendre le maximum de valeur pour tous. Il sait en effet d’un domaine étendu faire un lotissement qui profitera à tous, car l'intérêt de tous est en même temps le sien propre, et une longue habitude permet seule la pratique imelMeente du lotissement.

D'autre part, le marchand de biens ne vend pas en général au commerçant; l’acheteur a souvent besoin de crédit, c’est chez le marchand de biens qu’il le trouve dans les conditions les plus avantageuses puisque celui-ci est sur les lieux et qu’il connaît exactement son gage. D'une part, en consentant ce crédit, le marchand de biens facilite l'acquisition, c’est-à-dire la circulation du bien et sa mise en de bonnes mains; d’autre part, il va permettre à l'acquéreur de faire des avances à l’immeuble en attendant que le produit de celui-ci lui permette de se libérer du crédit accordé.

: Souvent d’ailleurs le marchand de biens donne du crédit au vendeur ; un domaine important est à vendre et le propriétaire a besoin de réaliser mais les acheteurs ne se présentent pas à la fois et la réalisation totale peut être longue. Le marchand de biens intervient; il achète le tout au propriétaire,

paie comptant et prend sur lui le risque de la non réalisation

éventuelle (1).

(1) Demangeat, op, cit., t. 6, p. 26.