III — DE L'APPLICATION PRATIQUE DES RÈGLES DU DROIT COMMERCIAL

Dans les pages qui précèdent nous nous sommes efforcés

de montrer que les opérations immobilières intéressent la vie sociale au même titre que les opérations mobilières. Qu'’elles soient moins nombreuses en pratique, nous ne le discuterons pas ici, cette partie de nos travaux ne tend pas à sanctionner un éat de fait; elle cherche seulement à établir la possibilité d’une conception juridique nouvelle en, s’appuyant non pas sur des faits actuels et changeants mais sur des bases juridiquement immuables. Les transactions immobilières, nous l’avons vu, méritent l’application des principes du droit commercial avec les avantages que celui-ci confère; elles en méritent aussi les règles d'application pratique; il est parfai-. tement logique de reconnaître au marchand de biens appelé à discuter des intérêts communs à tous les commerces et à acquérir une mentalité voisine de celle des autres commerçants, les prérogatives qu’on accorde à ces derniers; il n’est pas logique qu’un mineur non émancipé qu’on considère comme incapable de faire le commerce, soit jugé apte à offrir les garanties nécessaires à la profession du marchand de biens. On a reconnu indispensable de ne pas établir de taux maximum d'intérêt en matière commerciale, pourquoi en établir un ici? Nous avons montré les bienfaits qu'aurait l'application de la loi de 1866 sur les usages, en matière immobilière. L’abaissement en matière commerciale des droits d'enregistrement est chose faite : le droit proportionnel a fait place au droit fixe; nous en étions encore récemment à des tarifs presque prohibitifs. Enfin pourquoi ne pas obliger le marchand de biens à tenir des livres comme le commerçant ordinaire puisque les garanties qu’il doit donner sont de même ordre ?

Tous ces points ont été à peu près admis mais il en est d’autres que la majorité des auteurs a contestés.

C’est d’abord l'application de la faillite au re de biens. On a dit que la faillite (x) était ici bien inutile et cela , pour deux raisons : en matière mobilière on peut dissimuler ou égarer un actif; ici c'est impossible : les immeubles qui sont le gage des créanciers ne sauraient disparaître; d'autre part le vendeur d'immeubles se trouve protégé par le privilège du vendeur; point n’est par conséquent besoin de la répartition sociale qu'opère la faillite. A ceci on répond d’abord par des arguments de texte : l’article 443 du Code de Commerce porte « désaisissement pour le failli de l’administration de tous ses biens », aussi bien immeubles que meubles : la loi considère donc que les immeubles ont besoin d’être ga- rantis.

D'autre part, en matière de sociétés immobilières par actions dont l’objet est la réalisation d’opérations immobilières, la loi du 1°” août 1893 permet de prononcer la faillite; il n’y a donc pas une impossibilité de fond.

Mais en dehors des textes, il est d’autres raisons qui rendent utile l’application de la faillite en ce domaine : d’abord la faillite n’a pas seulement en vue de constituer entre les créanciers une association pour égaliser les droits de chacun. Elle vise également à la bonne conservation du gage et seule la faillite peut remplir ce rôle.

D'autre part, il n’est pas comme créanciers du marchand de biens que des vendeurs d'immeubles ; il y a aussi des banquiers, des prêteurs que ne garantit aucun privilège.

(1) Garsonnet, op. cit.- Dreyfus, op. cit., p. 91.

ROAT-EER

La preuve par témoins a soulevé des difficultés plus sérieuses.

A l'heure actuelle, tout transfert de propriété immobilière s'accompagne en fait d'un écrit; dès lors l'application de la. preuve par témoins ne semble pas fondée. Ceci est exact mais le régime actuel n’est pas fatalement, nous l’étudierons plus loin, le régime de l'avenir; les transactions immobilières peuvent se simplifier profondément et, en tout cas, quoi qu’il advienne, si l'application de cette règle du droit commercial est paralvsée en fait pour le moment il n’y a pas là une raison pour repousser l'application de toutes les autres. Si d’ailleurs on estime que les valeurs immobilières sont trop considérables pour autoriser la liberté des preuves, pourquoi l’admettre dans des contestations dont l’importance est souvent bien

plus grande qu’en matière mobilière.

Mais l’argument essentiel des adversaires de la commercialité est l'impossibilité de soumettre les contestations immobilières aux tribunaux de commerce; les questions doit il s’agit sont trop compliquées, demandent des connaissances . trop spéciales en matière d’hypothèques et de transcription pour qu’on puisse les soumettre au juge consulaire. Il y a cependant d’autres domaines où la juridiction commerciale doit trancher des différends autrement importants, notamment en matière de société, de faillite. D'autre part la célérité de la procédure commerciale n’est pas au contraire, une objection : nous avons vu qüe les questions immobilières ont besoin, elles aussi, d’être solutionnées rapidement dans bien des cas. .

D'ailleurs, comme l’a fait très exactement remarquer Garsonnet (1) «s’il est reconnu qu’elles peuvent devenir par leur nature des questions commerciales, l’objection ne prouvera

(1) Garsonnet, op. cit., p. 334.

qu'une chose, c’est qu’il est des matières commerciales que les Tribunaux de Commerce sont incapables de juger ».

De fait les Tribunaux de Commerce sont à l’heure actuelle incapables de trancher la plupart des questions qui leur sont soumises ; sous prétexte de connaître les usages du commerce qui varient avec chaque profession et qu'aucun juge consulaire ne possède vraiment, ils ignorent toute subtilité juridique, ils provoquent à chaque instant des conflits de compétence entre le Tribunal de Commerce et le Tribunal Civil et enfin souvent le Tribunal Consulaire n’est que le porte-parole des commerçants locaux (1). Qu'on condamne par conséquent les Tribunaux de Commerce, c’est bien, mais qu’on ne refuse pas aux opérations immobilières la commercialité — question de fond — pour une simple raison de forme : les institutions existantes ne sont pas suffisamment compétentes pour les juger. C’est ce qu’a d’ailleurs compris la loi du 1* août 1893 en attribuant aux Tribunaux Consulaires les contestations relatives aux sociétés par actions et en décidant par cela même qu’il n’y a pas impossibilité absolue pour les Tribunaux de Commerce de connaître de ces procès. Il nous semble en terminant ce chapitre, que loin d’être incapables de s’assouplir suffisamment pour adopter les règles du commerce, les transactions immobilières souffrent de la stagnation qu’on leur impose; elles ont besoin de cet esprit commercial, de cette rapidité et de cette sécurité qui leur manquent encore à l'heure actuelle et qui insufflerait à une branche de l’activité sociale aujourd’hui encore trop peu développée une vitalité nouvelle et un effort économique considérable.

(1) Wahl, préface Vivante, p. IX et suivantes.