III. — LES ÉVOLUTIONS ACTUELLES

Le sens restreint du mot « Marchandise » qui devait écarter les immeubles du commerce n’a pas été dans ces derniers temps conservé par la jurisprudence. L'article 419 du Code Pénal qui punit ceux qui « par réunion. entre les principaux détenteurs d’une « marchandise » a été appliqué en 1836 aux entreprises de transport .La propriété littéraire et artistique, celle des brevets d'invention, ont été considérées comme marchandises. Il y a 1à quelque chose d’immatériel qui est cependant bien loin du sens ancien de la « Marchandise ». Le législateur lui-même a fait rentrer dans le commerce l’entreprise d'agence d’affaires qui ne présente aucun caractère du commerce ; il l’a fait afin de donner aux clients de l’agent d’affaires qui n’est pas soumis à une surveillance disciplinaire, les avantages attachés à l’application du droit commercial. C'est dans le même esprit qu’il a fait entrer dans le domaine

stade

commercial la société par actions et la lettre de change. Enfin les meubles incorporels et les fonds de commerce dont les formalités de cession sont compliquées et qui répugnent à la célérité des opérations commerciales, sont considérés comme pouvant faire l’objet du commerce (1).

La législation semble donc avoir voulu étendre la notion de commerce au-delà du domaine restreint imposé par l’article 632. Allait-on dans cette évolution atteindre jusqu’au traditionnel principe de non-commercialité des opérations immobilières. C’est ce que des lois récentes indiquent en rendant plus rapides et moins coûteuses les opérations immobilières et en facilitant l’exercice de la profession du marchand de biens. +

La loi du 24 juillet 1921 remplace la transcription de l’acte de vente d’un immeuble par dépôt de la copie du titre, formalité immédiate et peu coûteuse.

La loi du o septembre 1019 est venue d’autre part modifier profondément la législation existante; depuis la loi de 1810, l'exploitation des mines, opération immobilière, était expressément considérée comme civile. L'article s de la loi du o septembre 1919 dispose : « L'exploitation des mines est

considérée comme acte de commerce; cette disposition s’ap-

plique aux sociétés civiles existantes sans qu’il y ait lieu pour cela de modifier leurs statuts ». On ne considère donc plus l'immeuble comme étant par nature étranger au commerce; il y a là une modification profonde qui permet d'espérer la reconnaissance de la commercialité pour les autres opérations

immobilières et en particulier pour l’achat d'immeubles en

vue de la revente.

(1) Bédarride, Des Sociétés.

Enfin la loi du 25 juin 1920 introduit dans son article 25 un régime nouveau dans la perception des droits d’enregistrement en matière de ventes d'immeubles. Jusque là, lorsqu’un marchand de biens achetait puis revendait un immeuble il payait le droit proportionnel à l'achat, puis le même droit proportionnel à la vente. Désormais, la loi stipule « Toutefois lorsque l'acheteur déclarera dans l’acte de vente qu’il achète l'immeuble en vue de le revendre, le droit sera porté à 12 0/0.

Mais dans ce cas il sera restitué àl’acheteur 10 o/o si l’immeuble est revendu dans le délai d’un an; 8 o/o s’il est revendu dans le délai de deux ans; 6 o/o s’il est revendu dans le délai de cinq ans; 4 o/o s’il est revendu dans le délai de quatre ans; 2 o/o s’il est revendu dans le délai de trois ans.

La double perception du droit d'enregistrement qui était une grosse gêne à la circulation des immeubles partant à la commercialisation, n’existe plus. Le but du législateur est évidemment d'accélérer ces opérations. Cette récente évolution très profonde de la législaion.au sujet des mutations immobilières nous a paru être l’annonce d’un esprit nouveau en matière d’achat d'immeubles pour les revendre. C’est sous l’empire de cette législation et dans cet esprit que nous voulons étudier ce problème.