CHAPITRE III

T. Effets du renouvellement des inscriptions, et effets de leur péremption.

IT. Qui peut opposer au créancier privilégié ou hypothécaire le défaut de renouvellement de son inscription.

IT. La péremption de l'inscription n’entraîne point l'extinction du privilège ou de l’hypothèque.

I. Le renouvellement opéré en temps utile prolonge pendant dix nouvelles années les effets attachés à la première inscription, il en résulte que le créancier hypothécaire conserve un droit opposable à tout tiers détenteur de l'immeuble hypothéqué, et un droit opposable à tous les créanciers du débiteur à la date de sa première inscription. Des .renouvellements successifs peuvent faire subsister ces deux droits jusqu’au moment où le droit hypothécaire viendra à s’éteindre.

Par oubli, par négligence, le créancier peut laisser s'écouler le dernier terme du délai de dix ans sans requérir une nouvelle inscription, c'est-à-dire ne point renouveler au plus tard pendant le dies ad quem. On dit

alors que l'inscription est périmée, que si en vérité le droit hypothécaire subsiste, il est sans force à l'égard des tiers. Par suite des différences qui séparent les diverses espèces de créances privilégiées, il convient de rechercher les effets de la péremption : 1° sur les hypothèques conventionnelles, judiciaires et légales, qui ne sont opposables aux tiers que si elles sont publiques; 2° sur certaines hypothèques légales opposables aux tiers quand même elles seraient occultes; 3° sur les privilèges qui, en vertu d'un effet rétroactif, priment en principe les hypothèques privileqia non ex tempore sed ex causa æstimantur.

1° Les hypothèques conventionnelles, judiciaires, et les hypothèques légales sont régies par ce principe, à savoir, que pour être opposables aux tiers, elles doivent être rendues publiques par une inscription, et comme le défaut de renouvellement équivaut au défaut de publicité, on doit dire que le droit de suite et celui de préférence sont inexistants tant que ces hypothèques sont occultes. Le créancier négligent de la conservation de ses droits se trouve véritablement dans la même position que celui qui n’a jamais pris d'inscription; il y a toutefois une différence entre eux, le créancier, dont l'inscription est périmée, perd toujours son rang , et par là voit diminuer ses chances d'être payé. C’est le moindre des dangers du défaut de renouvellement, qui en entraîne parfois un beaucoup plus grave; alors que l’hypothèque n’est pas inscrite, il peut se produire un des événements, que nous étudierons plus loin, tels que la revente suivie d’une

transcription, la faillite du débiteur... et qui empêchent toute nouvelle inscription, le droit hypothécaire sans droit de suite et sans droit de préférence est désormais un droit inutile, et le titulaire d'un tel droit sera traité comme s’il était un créancier chirographaire.

2° Si en principe les hypothèques légales des incapables doivent être rendues publiques par l'inscription, et si cette inscription doit être renouvelée; par une dérogation à ce principe, la clandestinité de ces hypothèques, qui expose les représentants des incapables aux rigueurs de l’article 2136, ne cause aucun préjudice à la femme mariée, au mineur, à l’interdit. Les droits de préférence et de suite ne dépendent donc point ici de la publicité; dès lors qu'il y ait ou qu'il n'y ait point d'inscription, que cette inscription soit renouvelée ou qu'elle ne le soit pas, le droit de suite existe, et le droit de préférence date toujours soit de l’entrée en gestion du tuteur, soit de la célébration du mariage, ou de l’accomplissement de certains faits qui rendent la femme créancière de son mari.

Cette faveur, ou cette dérogation au principe de la publicité des hypothèques a une durée aussi longue que celle de la tutelle, du mariage, de l'interdiction; aussi, lorsque les incapables retrouvent ou acquièrent leur capacité, ils rentrent depuis la loi du 23 mars 1855 dans le droit commun, et doivent renouveler sous peine de perdre leur rang l'inscription prise dans l’année qui suit la cessation de la tutelle, la dissolution du mariage, la main-levée de l'interdiction, s’il n’y avait pas eu d'ins-

cription prise à leur profit par leurs représentants légaux, ou renouveler, avant qu'il se soit écoulé dix ans, celle que ceux-ci auraient prise (1).

On peut donc dire que si la péremption n’atteint point les hypothèques légales, tant que dure l'incapacité, elle apparaît avec ses effets, un an après le Jour où cesse l'incapacité. Cette solution donnée législativement par la loi du 23 mars 1855 n’était point admise lorsqu'on était sous l’empire du Code civil; après de longues hésitations, la jurisprudence () avait décidé, en effet, que l’hypothèque légale de la femme mariée était dispensée d’inscription et par suite de renouvellement tant que l'immeuble était entre les mains du débiteur de la dot ou des reprises. La même solution était donnée pour l’hypothèque de mineur, mais on décidait généralement que cette hypothèque était éteinte par l'expiration du délai de dix ans écoulé depuis la majorité de ce mineur, sans qu'aucune inscription n’ait été prise (arg. de l’art. 475 GC}

Aujourd’hui, comme nous l'avons dit, la loi du 23 mars 1855 a changé cet état de choses par son article 8 ainsi conçu : « Si la veuve, le mineur devenu majeur, l'interdit relevé de l'interdiction, leurs héritiers ou ayantscause, n’ont pas pris inscription dans l’année qui suit la dissolution du mariage ou la cessation de la tutelle, leur hypothèque ne date, à l'égard des tiers, que du jour des inscriptions prises ultérieurement. »

Bien que cet article ne dise point que les héritiers de

(4) Aix, 10 janvier 1861, Sir., 1861. 2. 177.

(2) Comp. avis du Conseil d'État, 3 et 8 mai 1812, rapporté par P. Pont, op. cit., n° 804.

la femme prédécédée sont, comme ceux de la veuve, tenus soit de renouveler l'inscription qui garantit la restitution de la dot et des reprises, soit de prendre une inscription dans l’année qui suit la dissolution du mariage, nous inclinons à penser qu'on ne peut éprouver aucune difficulté à assimiler les héritiers de la femme prédécédée à ceux de la veuve, que l’article 8 oblige expressément à prendre inscription et, par suite, à renouveler. Par rapport à ces héritiers, le motif qui a fait fléchir le principe de la publicité n'existe plus, ces héritiers ne sont pas, à l'égard du débiteur de la dot ou des reprises, dans cet état de dépendance où se trouvait leur auteur, la femme prédécédée, par conséquent, ils doivent observer l’article 2154 de notre Code.

Cette solution doit-elle être considérée comme générale, c’est-à-dire ne souffrant point d'exception, quand bien même les héritiers de la femme prédécédée seraient ses enfants mineurs ?

Cette question demande, croyons-nous, la distinction suivante qui nous permettra de préciser exactement la difficulté : les enfants mineurs sont ou ne sont pas sous la tutelle du père débiteur de la dot ou des reprises.

Examinons d’abord l'hypothèse où le père n’est pas tuteur; comme les mineurs n’ont point, ainsi que le disait l'orateur du Gouvernement, « le tuteur toujours disposé a se défendre contre toute inscription st elle était nécessaire, » mais ont, au contraire, le tuteur intéressé à requérir sur les immeubles du père une inscription qui, en sauvegardant les droits de ses pupilles, dégage sa responsabilité, et comme ces mineurs ne se trouvent point à l'égard de leur père qui n’est pas tuteur, dans l’état de dépendance où se trouvait leur prédécédée, nous pen-

sons qu'ils peuvent par eux-mêmes, et que, dans tous les cas, leur tuteur a le droit et le devoir de requérir pour eux soit l'inscription, soit le renouvellement de l'inscription existante, et que le défaut de publicité entraîne forcément et toujours les effets de la péremption.

On prévoit dès lors notre solution dans l'hypothèse où le père sera tuteur, disons cependant que la question est très-délicate et très-controversée.

La Cour de Grenoble adoptant les conclusions de M. l'avocat général Pagès, et plus tard la Cour de cassation après partage, ont décidé qu'il n'y avait pas lieu de distinguer si l'héritier de la femme prédécédée était son enfant mineur, placé ou non sous la tutelle du père, et par conséquent qu'il fallait revenir dans tous les cas au principe de la publicité (1).

En faveur de cette première opinion, on fait remarquer qu'aucune distinction n'est écrite dans l’article 8 de la loi de 1855, qui fixant un terme à partir duquel la publicité devient obligatoire, rétroagit précisément contre l'ancienne jurisprudence, et que du reste l’héritier mineur est suffisamment protégé par les garanties ordinaires que le Code civil a organisées pour la conservation des droits pupillaires; d'où il suit, dit-on, qu'aucun préjudice ne peut lui être causé par le défaut d'inscription de l'hypothèque légale de sa mère prédé-

(1) Grenoble, 29 avril 1858, Sir., 1859. 2. 70; Pagès , Recueil de l’académie de Toulouse, t. VIT, p. 406; Rej. 2 mai 1866, Sir., 1866. 1. 235, et la note de M. Labbé: Flandin, De la transcription, n°° 1018 à 1022; Aubry et Rau, t. III, p. 305, note 19, 4e édit.; Mourlon, Rev. prat., t. XXIT, p. 193 et suiv.; Junge, note sur l'arrêt de rejet du 2 mai 1866, Dal., 66. 1. 2H ; Eyssautier, Rev., prat., 1866, p. 448.

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cédée; en vérité il perdra le rang, mais il aura contre son tuteur un recours garanti par une hypothèque légale, hypothèque toute différente de celle qui lui compéterait du chef de sa mère; de sorte qu’on ne saurait étendre à la seconde une dispense d'inscription qui, après une année à partir de la dissolution du mariage, ‘est plus désormais attachée qu’à la première. Enfin, l'on ajoute que la coexistance de deux hypothèques occultes en faveur d’un même créancier porterait une atteinte profonde au crédit immobilier du père, tuteur de ses enfants mineurs.

En résumé, on invoque dans cette opinion trois principaux arguments : {° le texte de la loi qui ne distingue point si le père survivant est ou non tuteur de ses enfants mineurs; 2° le défaut d'intérêt qui résulterait pour les mineurs de cette distinction; 3° le préjudice qui serait porté dans l'opinion contraire au crédit immobilier du tuteur.

Ces arguments ont séduit de très-bons esprits, néanmoins nous ne les trouvons point décisifs; nous dirons d'abord que l’article 8 de la loi du 23 mars 1855 n’est ni aussi précis, ni aussi général que le croient les partisans de cette opinion, le texte résiste même à l'interprétation qu'ils en donnent; il ne prévoit point, comme nous l’avons déjà dit, l'hypothèse où le mariage cesse par le décès de la femme, et de ce silence on pourrait conclure que dans ce cas il faut revenir au principe, c’est-à-dire à l’existence de l’hypothèque indépendante de l'inscription. Nous n’allons point jusque-là, nous voulons bien assimiler les héritiers de la femme prédécédée, s'ils sont majeurs, ou si, étant mineurs, ils sont placés sous la tutelle d’un autre que le père, aux héritiers de la veuve, substituer même dans ce cas le mot femme au

mot veuve, parce qu'alors il y a identité de motifs pour généraliser le texte et appliquer les principes de la publicité des hypothèques. Mais nous ne consentons pas à une telle substitution si les héritiers de la femme prédécédée sont ses enfants mineurs placés sous la tutelle de leur père, parce qu'une telle concession compromettrait les intérêts du faible et de l’incapable, parce que les motifs qui ont fait dispenser de publicité l’hypothèque légale de la femme mariée, existent en faveur des héritiers mineurs placés sous la tutelle du père; en effet, à l'état de dépendance où se trouvait la femme vis-à-vis du mari débiteur, succède l'incapacité complète du nouveau créancier; parce qu'enfin notre solution est conforme à l’article 8 de la loi précitée. Nous ne généralisons donc cet article, nous ne revenons au principe de publicité que si les intérêts des incapables ne sont pas en jeu; c'est là, d'ailleurs, une distinction « commandée par la nature et la nécessité même des choses (), » elle résulte aussi de ce qui fut dit par le législateur dans l'exposé des motifs de la loi du 23 mars 1855 : « La dispense d'inscription sera maintenue tant que sera maintenue sa raison d’être; tant que la femme est dans la dépendance du mari dont l'intérêt est contraire au sien, tant que le mineur est sous l'autorité d’un tuteur disposé à se défendre contre toute inscription si elle était nécessaire, la loi supplée à la résistance du mari ou du tuteur. » Et comme s'il voulait affirmer une fois de plus son intention, le législateur ajoute « qu'il ne voudrait en aucun cas compromettre, même pour l'application du principe de la publicité des hypothèques, les intérêts du faible et de l’incapable. »

(1) Paul Pont, op. cit., n° 809.

Mais, nous dit-on, dans l'hypothèse que nous examinons, le retour au principe de la publicité ne préjudiciera nullement à l'incapable. Le mineur, même sous la tutelle de son père, est suffisamment protégé par les garanties organisées par le Code civil; il peut, si l'inscription de l'hypothèque légale de sa mère n’est point requise, et s’il en résulte pour lui un préjudice, exercer un recours contre le tuteur, son père, et ce recours est garanti par une hypothèque occulte et opposable à tous les créanciers qui contracteraient avec le tuteur après son entrée en gestion. Mais là n’est point le danger, dans toutes les opinions le mineur n’a rien à craindre de ces créanciers dont les hypothèques seront toujours primées par la sienne.

Si, au contraire, nous supposons que des créanciers ont acquis pendant la durée du mariage de leur débiteur, mais après sa célébration ou les autres faits générateurs de l’hypothèque légale de la femme mariée, des hypothèques conventionnelles ou judiciaires sur ses immeubles; ces créanciers primés par la femme au moment où ils acquerraient leurs hypothèques opposeront, dans le système contraire au nôtre, au mineur placé sous la tutelle de son père le défaut de publicité de l’hypothèque légale de sa mère prédécédée, et se faisant colloquer au premier rang, prendront tout ou partie du prix des immeubles hypothéqués, et pr suite le mineur venant au dernier rang ne sera peut-être point payé, la succession de sa mère passera à des créanciers de son père! Là est le véritable danger, le mineur éprouvera un grand préjudice de cette préférence accordée à des créanciers qui, au moment où ils contractaient, n’ont pu considérer au nombre de leurs garanties l’inefficacité de l’hypothèque légale de la femme mariée.

Le crédit du père gagne-t-il à cette préférence? Evidemment non, puisque les créanciers qui contracteront avec lui dans l’avenir, seront toujours primés par l’hypothèque légale qui appartient au mineur de son propre chef. Mais, nous réplique-t-on, les créanciers hypothécaires antérieurs à l’ouverture de la tutelle, trouvant par l’omission de l'inscription une garantie nouvelle, qui consiste à primer une hypothèque plus ancienne, vont se montrer moins exigeants, ils accorderont des délais à leur débiteur, et même le père tuteur trouvera de nouveaux créanciers, qui accepteront volontiers d’être subrogés aux anciens. Donc, conclut-on, son crédit gagne à la déchéance du droit de ses enfants mineurs. — En vérité, c’est là un singulier crédit, que celui qui repose sur le préjudice causé à des incapables, et qui permet à un débiteur de changer seulement de créanciers; certes, le législateur de 1855 n’a pu songer à un tel crédit, alors qu'il affirmait hautement ses préférences pour les droits des faibles et des incapables. Aussi croyons-nous pouvoir dire que la coexistence de deux hypothèques occultes en faveur du même créancier ne détruit point le crédit du père, ne portera aucune atteinte aux droits des créanciers hypothécaires antérieurs à la dissolution du mariage, parce que loyalement ils n’ont pu compter sur la déchéance des droits de l’incapable. Ajoutons que le système, qui prend tant de soins pour sauvegarder l'apparence d’un crédit immobilier au père tuteur, laisse planer de graves soupçons sur l'honneur de ce père, de ce tuteur; peut-être va-t-on l’accuser d’avoir préféré les intérêts de créanciers qui lui étaient étrangers à ceux de créanciers qui étaient ses enfants, d’avoir cédé aux instances et même aux offres des créanciers qui profiteront

du défaut de publicité de l’hypothèque légale qui appartenait aux mineurs du chef de leur mère, d’avoir oublié ainsi les devoirs sacrés de père, de tuteur et de dépositaire |

Pour ces raisons, nous décidons que si les héritiers de la femme prédécédée sont ses enfants placés sous la tutelle du père survivant, l’hypothèque légale de la femme prédécédée est dispensée d'inscription et de tout renouvellement d'inscription. Le texte de la loi ne s’oppose pas à cette solution, l'intérêt des mineurs et l’honneur du père la commandent!

En résumé, l'hypothèque légale de la femme mariée existe , indépendamment de toute inscription et de tout renouvellement tant que dure le mariage, et même après sa dissolution, si les héritiers de la femme prédécédée sont ses enfants mineurs placés sous la tutelle du père (1).

Mais si l'hypothèque de la femme mariée ou du mineur devient publique par une inscription prise dans le délai de deux mois, à partir de l’accomplissement des formalités relatives à la purge spéciale des hypothèques légales non inscrites; devons-nous dire que cette inscription tombe pendant le mariage , pendant la tutelle sous l’application de l’article 2154, c'est-à-dire qu'elle est périmée après dix ans. Ce qui aurait pour conséquence l’extinction des dites hypothèques au profit des créanciers du mari ou du tuteur, au profit des tiers acquéreurs et de leurs créanciers ou ayants-cause.

Nous pensons la négative bien fondée. Il ne résulte

(4) Paul Pont, n° 809; Nicollet, Rev. crit., t. XIIT, p. 548 ett. XXX, p. 289; Bouniceau-Gesmon, Rev. prat., t. XXI, p. #49 et t. XXIIT, p. 97; Toulouse, 9 juin 1875, Sir., 1875. 2. 336; Junge, Sir., 1867. 220;

en effet d'aucune disposition précise du Code que, comme conséquence et à partir de l'inscription prise par la femme, par le mineur ou son subrogé-tuteur à l’occasion de la procédure de purge, l’hypothèque légale des incapables soit convertie en hypothèque ordinaire et, comme telle, soumise au renouvellement de l'inscription prescrit par l’article 2154. Il est d’ailleurs certain que cet article et la déchéance qu'il prononce, ne concernent que l’inscription ordinaire, complément du droit hypothécaire ou privilégié et ne s’appliquent pas à celle que la loi impose exceptionnellement aux incapables pour les soustraire aux effets de la purge. Ajoutons que l’article 2194, en même temps qu’il exige cette inscription, déclare qu’elle rétroagira au jour du contrat de mariage, ou au jour de l’entrée en gestion du tuteur; d'où il suit que l’hypothèque reste après l’inscription ce qu’elle était avant, et qu'il y à d'autant plus lieu de le décider ainsi qu'après comme avant la procédure de purge, les incapables n'ayant point acquis ou recouvré leur capacité, la loi a dû leur continuer la protection qu’elle leur accorde dans le premier alinéa de l’article 2135.

Notre doctrine est conforme à l'avis du Conseil d’État du 22 janvier 1808, dont nous avons déjà parlé. Cet avis décide que lorsque l'inscription a été nécessaire pour opérer l’hypothèque, le renouvellement est nécessaire pour sa conservation : d’où il suit que l'inscription prise par l’incapable pendant la purge n’ayant pas pour effet d'opérer l’hypothèque, mais de révéler son existence, le renouvellement n’est pas nécessaire pour lui conserver cet effet.

Notre doctrine est généralement admise en jurisprudence, la Cour de cassation s’est prononcée plusieurs fois

en sa faveur. « Attendu qu’en admettant que l'inscription soit aujourd’hui périmée, il n’en est pas moins vrai que l’'hypothèque garantissant la créance des incapables subsiste encore, sinon comme hypothèque inscrite, du moins comme hypothèque indépendante par sa nature, de toute inscription. » Seule la Cour de Nancy a pensé, le 28 juillet 1853, que le renouvellement était nécessaire pour la conservation de l’hypothèque des incapables (1).

Dans l’hypothèse où la femme mariée a cédé son hypothèque légale, article 9 de la loi du 23 mars 1855, et nous admettons qu’elle peut céder soit sa créance hypothécaire, soit son rang, soit même son hypothèque (2) pour n'être plus qu’une créancière chirographaire. Ce cessionnaire, afin de conserver son rang à la date de la première inscription prise à son profit, ou de la mention de la cession faite en marge de l'inscription de l’hypothèque légale de la femme mariée, doit avant l’expiration de dix ans ou prendre une nouvelle inscription à son profit, ou renouveler l'inscription de l’hypothèque légale au nom du cédant, et faire en marge de cette inscription la mention de sa cession. Comme le fit, en effet, remarquer M. Suin : « le cessionnaire des droits de la femme n'est protégé, quant à lui, par aucune des considérations qui peuvent empêcher la femme de prendre inscription contre son mari; il ne doit donc pas jouir de la même

(1) Aubry et Rau, $ 280, p. 384, 4e édit.; Paul Pont, op. cit., p. 403, n° 1045 ; Cas. rejet, 21 août 1833, Sir., 33. 1. 612; Metz, 14 juin 1837, Sir., 38. 2. 197; Cas. rejet, 22 février 1841, Sir., #1. 1. 514; Grenoble, 8 août 1857, Sir., 57. 2. 479 ; M. V. Nancy, 28 juillet 1853, Sir., 53. 2. 574.

(2) Sic Troplong, De la transcript., n° 325 ; contrà Benech , Du nantissement, XVIII et les auteurs qu'il cite en note, p. 43 ets.

exemption; et l'intérêt des tiers se présente, alors, entier pour réclamer une publicité d’hypothèque si nécessaire à la sécurité des transactions. »

Les autres hypothèques légales, notamment celles du trésor public sur les biens des comptables, sont, avonsnous dit, soumises au système de publicité. Dès lors, l'inscription, prise pour révéler aux tiers l’existence de ces hypothèques, doit être renouvelée, et l’omission de cette formalité laisserait produire à la péremption ses effets, Telle est la solution universellement admise pour toutes les hypothèques légales non dispensées d’inscription. Toutefois, lorsqu'il s’agit du renouvellement des inscriptions que les conservateurs eux-mêmes sont tenus de prendre sur les biens, qui font l’objet de leur cautionnement, on peut nous faire l’objection suivante : «si le défaut de renouvellement entraîne les déchéances ordinaires, le conservateur devient maître d'anéantir la garantie, que le législateur a stipulée de lui. » Cette critique est fort juste, il peut, nous en convenons, se trouver un conservateur, qui, par oubli ou par mauvaise foi, ne renouvelle pas l'inscription prise sur ses propres biens et consente ensuite à ses créanciers personnels une hypothèque; et ceux-ci, en la faisant inscrire, pourront primer les tiers, qui, lésés par le conservateur pour faits de charge, ne trouveront qu’une inscription non renouvelée ou renouvelée tardivement. De ce qu'il peut en être ainsi, nous ne croyons point que ce soit là un motif pour décider que le défaut de renouvellement n'entraîne point la péremption de l'inscription, et pour permettre à l'interprète de la loi d'écarter les dispositions précises de notre article 2154.

L'administration a si bien compris qu'il devait en être

ainsi, qu'elle a pris tous les soins pour assurer le renouvellement de ces inscriptions. Une instruction générale du 8 août 1809, n° 445, enjoint aux directeurs des départements de tenir un sommier des cautionnements, pour s’assurer qu'ils ont été fournis, et qu’ils subsistent, ainsi que le veut la loi. Elle charge spécialement les inspecteurs et vérificateurs d'informer le directeur des irrégularités qu’ils remarqueraient, pour qu'il puisse provoquer auprès de l'administration les mesures nécessaires. Elle fixe principalement leur attention sur le renouvellement décennal : c’est là une garantie pour l’accomplissement de cette formalité, et une décision qui nous confirme dans notre opinion.

‘3° Les privilèges suivent eux aussi la loi de la publicité, ils doivent être inscrits pour être opposables aux tiers, et cette inscription, d’après notre article 2154, doit être renouvelée avant l'expiration de dix années à compter de sa date, sinon le privilège dégénère en une hypothèque, qui ne datera à l'égard des tiers que de l’époque d’une nouvelle inscription.

Tel est le principe, dont l’application au privilège du vendeur soulève une grande controverse. Elle tient, croyons-nous, au désaccord qui existe entre les auteurs sur les effets qui doivent être attribués : d’une part à la transcription du contrat de vente d'immeuble, et d'autre part à l'inscription prise d'office par le conservateur lors de la transcription dudit contrat.

Si l’on admet que le privilège du vendeur est con-

servé indéfiniment par la transcription du contrat de vente d'immeubles, et si par conséquent, l’on donne à ces mots de la loi « transcription vaut inscription » non le sens que la transcription ne vaut pour la conservation du privilège du vendeur que pendant dix ans, mais ce sens qu’elle remplace complètement l'inscription et se suffit à elle-même avec la durée indéfinie que la loi n’a limitée nulle part, au moins au point de vue du droit de préférence, le privilège, une fois le contrat de vente transcrit, est à l’abri désormais de toute déchéance, même par le défaut de renouvellement de l'inscription prise d'office par le conservateur. Dans cette opinion la controverse n'existe pas.

Si l'on admet, au contraire, comme nous l'avons fait ; que la transcription ne conserve pas indéfiniment le privilège, et qu'après dix ans l'inscription prise d'office par le conservateur est périmée, et que par suite, il n'y a plus de publicité, on se demande alors quels sont les effets de la péremption sur le privilège, si tandis que l'acheteur est encore propriétaire, le vendeur prend une nouvelle inscription ?

Ce qui est certain, c’est que le privilège va devenir opposable aux tiers ; mais le devient-il seulement du jour où il est rendu de nouveau public, et, par conséquent, la péremption de l'inscription d'office a-t-elle atteint le privilège? Telle est précisément la question qui divise même aujourd'hui les auteurs et la jurisprudence.

On comprend quelle importance la solution de cette controverse doit avoir dans le monde des affaires, puisque si l’on suit la première interprétation, les tiers pourront traiter avec l’acheteur propriétaire de l’immeuble vendu, sans crainte d'être privés par un privilège qui serait

rendu de nouveau public, tandis que si l’on suit la seconde interprétation, les tiers connaissant la transcription de l’acte de vente et non avertis par l’état des inscriptions que le privilège du vendeur subsistait toujours, seront primés par lui, si plus tard le vendeur prend une nouvelle inscription.

À ne consulter que le principe de publicité des privilèges et des hypothèques, l'intérêt des tiers, l'équité, il semble que la première interprétation est la seule qui soit admissible , et que le vendeur ne saurait se plaindre d'une déchéance dont il doit s’imputer la responsabilité. Cette interprétation pourtant n’est pas universellement admise, parce qu’elle heurte certains principes de notre Code civil.

Aucun délai, dit-on, n’est imposé au vendeur pour rendre public son privilège ; que la transcription ou que l'inscription soit requise dix, quinze, vingt années après la vente, elle rend public le privilège qui vaudra avec un effet rétroactif du jour de la vente“: Privilegia non ex tempore æstimantur sed ex causa (art. 2095). Par conséquent si aucun délai (art. 2108) n’est imposé au vendeur pour s'inscrire, on ne peut lui en imposer un pour renouveler son inscription, et par suite le traiter plus mal que celui qui n’a requis ni transcription ni inscription. Telle est l’objection faite à la première interprétation, tel est l'argument qui sert de base à la deuxième.

Ces principes opposés ne peuvent, croyons-nous, se concilier, il faut faire un choix entre les deux opinions; disons, toutefois, qu'un illustre magistrat a cru trouver une conciliation dans la loi du 23 mars 1855.

M. Flandin a pensé que l’article 6 de la loi précitée imposait au vendeur, pour la conservation de son privi-

lège, l'obligation de prendre une inscription dans les quarante-cinq jours de la vente. Ayant posé ce principe, cet auteur en déduit deux conséquences. 1° Le délai expiré sans inscription, le privilège sera toujours perdu si une deuxième vente a eu lieu, et si l’une des parties contractantes a fait transcrire l’acte de vente. — 2° Après ce délai passé sans inscription prise par le vendeur originaire, tout créancier hypothécaire aura pu, par une inscription, acquérir un droit opposable au vendeur, si celuici rend plus tard public son privilège, qui sera dégénéré en une hypothèque. -

Il suit de là que si le vendeur ne renouvelle point l’inscription qui conservait son privilège, le vendeur, par suite de l’application de l’article 2413 du Code civil, n’a plus qu’une hypothèque, puisqu'il ne se trouve plus dans les quarante-cinq jours de la vente, sa position est donc

‘identique à celle du copartageant.

C'est là un système fort ingénieux, qui repose sur la combinaison des deux alinéas de l’article 6 avec l’article 7 de la loi du 23 mars 1855, et dont les conséquences logiques devraient être admises si le principe posé par M. Flandin était vrai.

Il peut être désirable, et nous sommes de cet avis, que le législateur impose au vendeur un délai pour publier son privilège, mais il est bien certain que le législateur de 1855 n’a pas eu une telle intention.

Son principe est que jusqu’à la transcription, c’est-àdire jusqu'à toute mutation de propriété portée à la connaissance des tiers par la transcription de l’acte translatif de propriété faite sur le registre du conservateur, les créanciers privilégiés ou hypothécaires puissent prendre une inscription pour la conservation de leurs droits sur

l'immeuble qui est leur gage, et dont leur débiteur est propriétaire.

Tel est le principe posé par le premier alinéa de l’article 6; le texte prévoit donc seulement l'hypothèse d’une sous-aliénation rendue publique par la transcription, et non celle d’une constitution d’hypothèque, quand bien même une inscription aurait été prise.

Mais, comme aujourd'hui, un acheteur devient propriétaire de la chose dès qu’il y a accord de volonté entre lui et le vendeur, et comme la vente est parfaite entre les parties indépendamment de toute transcription; on a craint que l'acheteur revendît de suite l'immeuble qu'il venait d'acquérir, et que la transcription de ce deuxième contrat empêchât le vendeur originaire de prendre une inscription pour la conservation de son privilège. Pour protéger le vendeur contre cette revente précipitée, après avoir posé le principe que nous avons rappelé, dans le premier alinéa de l’article 6, le législateur accordé néanmoins (deuxième alinéa de l’article 6} dans l'hypothèse d’une revente suivie immédiatement de transcription, un délai de quarante-cinq jours au vendeur originaire à partir de sa vente pour prendre une inscription. Le lé: gislateur a pensé que si le vendeur laissait s’écouler un aussi long délai sans publier son privilège, il était coupable de négligence, et ne devait imputer qu'à lui-même la perte de son privilège.

Le délai de quarante-cinq jours est par conséquent un délai de grâce, un délai de faveur pour le vendeur, on ne peut donc raisonnablement le retourner contre lui, on ne peut, comme le fait M. Flandin, généraliser le deuxième alinéa de l’article 6, qui doit s’interpréter pour l’hypothèse où il a été écrit, c’est-à-dire pour celle d’une revente .

dont le titre aurait été transcrit avant l'expiration des quarante-cinq jours de la première vente. On peut donc dire que le principe de cette interprétation étant faux, la conciliation devient inadmissible.

Nous nous retrouvons alors en présence des deux opinions que nous avons énoncées plus haut. Si la seconde est la plus conforme à l’idée qu’on doit se faire du privilège et à l’article 2095, nous lui préférons la première, qui nous semble beaucoup plus logique.

Nous n’admettons point qu’il y ait identité de situation entre l’hypothèse où il n’y a jamais eu de publicité, et celle où il y a déjà eu publicité, mais où l'inscription est périmée. Dans la première hypothèse, en effet, les créanciers hypothécaires qui traitent avec l'acheteur doivent se reprocher de ne pas s’être assurés que le contrat de vente, qui a investi leur débiteur de la propriété à l'égard de tous, fût transcrit; le défaut de transcription leur aurait fait pressentir l’existence d’un privilège, ils doivent donc se reprocher d’avoir manqué de prudence. Dans la seconde hypothèse, au contraire, les créanciers hypothécaires ont su, par la transcription du contrat de vente, que leur débiteur était propriétaire et à l'égard du vendeur et à l'égard des tiers, ils ont su, en outre, que l'inscription d'office était périmée, et ont dû, par conséquent, supposer que le vendeur était payé, et que son privilège était éteint. Il serait donc tout à fait injuste que le vendeur puisse venir plus tard les primer en prenant une nouvelle inscription; cette conséquence de la seconde opinion est inadmissible et doit entraîner la condamnation du système.

Mais, nous dit-on, de ce que les tiers sont exposés à un préjudice, ce n'est pas une raison pour repousser ce

système, puisqu'ils ont le droit, s’ils subissent un préjudice, de demander des dommages-intérêts au vendeur. — C'est là, il faut en convenir, une réponse compromettante, c'est avouer que ce système permet au vendeur de commettre un quasi-délit pour l’obliger à le réparer ensuite ; en outre quels seront ces dommagesintérêts? Comme ils doivent indemniser les tiers du préjJudice que leur cause le vendeur en les primant, ils consisteront précisément en la restitution de tout l’avantage que le vendeur a retiré de sa collocation au premier rang. Dès lors le vendeur, dans ce système, a un droit illusoire, puisqu'il est obligé de donner ce qu’il reçoit, et tout en reconnaissant que ce vendeur conserve son privilège, on arrive à décider que ce privilège ne lui est pas plus avantageux que l’hypothèque que lui accorde le premier système. Pour ces raisons nous pensons qu’il est beaucoup plus logique de dire de suite que la péremption de l'inscription d'office atteint le privilège du vendeur, et le fait dégénérer en une hypothèque, qui sera opposable aux tiers du jour de son inscription. Nous ferons remarquer que cette opinion repose sur l'équité, sur l'intention du législateur qui a établi en principe la publicité, sauf pour certainés créances spécialement déterminées, parmi lesquelles nous ne trouvons point celle du vendeur, repose enfin sur la loi elle-même, articles 2106 et 2154 du Code civil. Nous admettons donc cette opinion qui décide que la péremption de l'inscription atteint le privilège et le fait dégénérer en hypothèque (1); et sommes persuadés qu’elle sera admise par

(4) Conf. Collet, Bulletin des Tribunaux, & janvier 1864; Maginel, Bulletin des Trib., 17 avril 1865. — En sens de la première opi-

le pouvoir législatif saisi de la question par un projet de loi déposé à la Chambre des députés le 44 mai 1882 (1).

II. Ayant indiqué les effets de la péremption de l’inscription hypothécaire, nous devons nous demander quelles sont les personnes qui peuvent les opposer au créancier négligent.

Il est hors de toute controverse que les créanciers, qui ont conservé leurs privilèges et hypothèques conformément à la loi, peuvent écarter celui dont l’inscription n’a pas été renouvelée, quand bien même son titre constitutif d'hypothèque serait antérieur aux leurs. Mais ce qui a donné lien à de vives controverses, fut la prétention du créancier hypothécaire, qui n’avait point renouvelé, d’être

nion : Dalloz, Rép., Vo Priv., n° 667; Paris, 24 mars 1817, Sir., 18. 2. 19; Paris, 20 février 1834, Sir., 34. 2. 160; Paris, 8 mars 1843, Sir., 43. 2. 193; Req. rej., 23 décembre 1845, Sir., #7. 1. 159, Dall., 46. 1. 380; Besançon, 14 décembre 1861, Sir., 62. 2. 129; Rej., 23 décembre 1863, Dal., 64. 1. 105 et la note; Contra Rej., 14 févr. 1865, Dal., 65. 1. 254; Cass. civ., 6 mai 1868, Dal., 68. 1. 136; Paris , 17 août 1877, Dal., 78. 2. 36.

(1) Journal off., 24 mai 1882, annexe n° 809. L'idée de l’auteur de cette proposition serait d’assimiler le privilège du vendeur à celui du copartageant, cette idée n’est pas nouvelle, elle fut exprimée lors des projets de réforme hypothécaire par la Cour de Poitiers. Mais tandis que cette Cour demandait au législateur d'obliger le vendeur de prendre une inscription dans le délai de soixante jours. Réfor. hyp., t. IT, p. 165, M. Bisseuil ne fixe aucun délai au vendeur pour requérir la transcription du contrat de vente ou l'inscription de son privilège.

Dès lors l'assimilation du privilège du vendeur à celui du copartageant, l'application, dans ces deux hypothèses, de l’article 2143 C. C., possible dans le système de la Cour de Poitiers, et impossible dans le système de M. Bisseuil. Par conséquent, le projet de loi, s’il n’est pas modifié, n’atteindra point le but que s'était proposé l'honorable député!

préféré sur le prix de la vente de l'immeuble aux créanciers chirographaires.

A l'appui de sa prétention, il disait avec Grenier, que l'hypothèque est absolument indépendante de l'inscription sous le rapport de son existence. Il tirait de là la conséquence qu'il ne pouvait pas être, bien qu'il n’eût pas renouvelé son inscription, sans un avantage marqué à l'égard des créanciers qui n'étaient que chirographaires, et que si l'inscription est nécessaire, c’est seulement sous le rapport de l'attribution d’une préférence, et de la fixation d’un rang parmi les créanciers hypothécaires; qu'il n’y avait ni préférence ni rang à réclamer, en vertu de l'inscription, à l'égard des créanciers chirographaires, que ceux-ci étaient vaincus et écartés par lui, créancier hypothécaire, sans le secours de l’inscription, par le seul bénéfice que lui procurait l'existence de l'hypothèque.

Mais, à cette argumentation, les créanciers chirographaires opposaient le principe qui se tire de l’ensemble du titre des hypothèques du Code civil; ils disaient que le législateur n’a admis absolument d’autre hypothèque à l'égard des tiers, que celle qui serait inscrite sous la seule exception relative à des hypothèques légales; que cette exception, qui est marquée partout à côté de la règle, confirme hautement cette règle; que toute préférence est attachée à l'inscription; que c’est de cette inscription seule que l’hypothèque tire son efficacité à l’égard de tous les tiers.

C'est cette dernière doctrine que la Cour de cassation a consacrée dans son arrêt de rejet du 19 décembre 1809 (1) : « Vu les articles 2134 et 2135 du Code civil, et attendu

(1) Dalloz, 1810. 4. 15.

qu'aux termes du premier de ces articles, l’hypothèque n’a de rang entre les créanciers que du jour de l'inscription, et que le deuxième ne donne l'existence INDÉPEN- DAMMENT de toute inscription qu'à des hypothèques lé-

Appelée à statuer une deuxième fois sur le même point de droit, la Cour suprême, après un délibéré de deux jours, a donné la même solution et depuis le 14 juin 1817 (1) la question en jurisprudence et dans la doctrine est considérée comme définitivement tranchée en faveur des créanciers chirographaires.

Ainsi tout créancier peut se prévaloir du non-renouvellement de l'inscription, et il le peut quand bien même il aurait eu connaissance de l’hypothèque dont l’inscription n’était pas renouvelée; il ne suffit pas, en effet, que le créancier qui traite avec le propriétaire ait eu connaissance du droit acquis à un créancier antérieur pour être primé par lui; il faut que cette connaissance lui soit donnée, en la forme spécifique portée par la loi, c'est-à-dire par une inscription, prise en la manière et dans le temps qu’elle a déterminé ().

La Cour de cassation semble bien avoir admis la même doctrine, et si elle a rejeté un pourvoi contre un arrêt, qui condamnait un créancier hypothécaire, lequel, ayant eu connaissance de l’hypothèque d’un autre créancier avant de l'être lui-même, lui opposait la péremption de son inscription; c’est que la Cour suprême a pensé que la Cour de Caen avait pu faire ressortir des faits person-

(4) D. 4817. 1. 297; Grenier, t. I, n° 60; Tarrible, Répert., V° Inscript. hyp., $ 2; Troplong, IT, n° 568; Aubry et Rau, t. III, $ 267; Paul Pont, t. II, n° 729;

(2) Sir., 1807. 2. 179.

nels au demandeur en cassation lui-même, une fin de non-recevoir qui ne lui permettait pas d’exciper du défaut d'inscription (1).

Comme la publicité n’est pas une condition d’existence ou de validité de l'hypothèque, le débiteur ne pourra se prévaloir contre son créancier du défaut de renouvellement de l'inscription, dont l’objet unique est de prévenir les tiers, que les immeubles du débiteur sont déjà grevés de charges hypothécaires.

Les héritiers du débiteur étant tenus personnellement des dettes pour leur part et portion ne pourront, sans contredit pour cette part et portion, invoquer contre un créancier du de cujus le défaut de renouvellement; mais, l'héritier détenteur de l’immeuble, qui est tenu (art. 1220) hypothécairement pour le tout, pourra-t-il, sa part payée, opposer au créancier du de cujus le défaut de renouvellement de son inscription?

L’affirmative semble au premier abord devoir être admise sans difficulté, car peut-on dire, l'héritier n’est tenu personnellement que de sa part et portion, pour le surplus ce n’est plus lui, c’est l'immeuble qui est tenu; or, s’il n’est plus tenu personnellement de la dette, il Lui devient étranger, il est un tiers détenteur de l’immeuble hypothéqué, et comme tel peut opposer au créancier hypothécaire le défaut de renouvellement.

Cette première opinion nous avait séduits, nous avons dû cependant l’abandonner parce que nous ne la croyons point juridique. Le principe qui doit dominer toute cette matière est que la publicité exigée à l'égard des tiers n’a

(4) Sir., 33. 1. 315; Aubry et Rau, $ 267, note 9; M. V. Pont, n° 728.

aucune influence sur la constitution de l’hypothèque entre les parties contractantes ou leurs représentants; et il résulte de l’article 1221 que le créancier peut poursuivre l'héritier détenteur de l'immeuble hypothéqué, non pas seulement en vertu de son droit hypothécaire, mais en vertu d’un droit personnel, il agit contre le successeur universel du de cujus, et ce successeur universel est tenu personnellement, parce que la dette est hypothécaire (art. 1221-1°), son seul droit est d’exercer un recours contre les autres cohéritiers. Donc, dirons-nous, l’hypothèque qui existait à l'égard du débiteur, bien qu'elle fût occulte, doit exister de même à l’égard de ses héritiers, le partage n’a pu avoir pour effet de changer cet état de choses.

Nous irons même plus loin, et nous déciderons que le débiteur et ses héritiers ne pourront point acquérir sur l'immeuble hypothéqué un droit opposable à leurs créanciers hypothécaires, par exemple : un des cohéritiers ayant pris une inscription pour la conservation de son privilège de copartageant, ne pourra point opposer au créancier hypothécaire du de cujus le défaut d'inscription, ou la péremption de l'inscription, afin d’être colloqué avant lui. C’est en ce sens que s’est prononcée la Cour de Nancy (1), dans l’espèce qui lui était soumise : Une veuve opposait aux héritiers du mari son hypothèque légale, et comme l’a très-bien décidé la dite Cour, cette hypothèque peut, quand bien même elle demeurerait occulte, être opposable au débiteur de la dot ou des reprises, et à ses héritiers, car ils ne sont point les fiers prévus par l’article 8 de la loi du 23 mars 1855.

(1) Cass., 8 décembre 1880, Sir., 82. 1. 15.

Ces héritiers ne pourront donc point se prévaloir du défaut de publicité de cette hypothèque légale, ils ne pourront pas non plus prétendre que leur privilège de copartageant doit primer cette hypothèque occulte ou rendue publique postérieurement à la naissance de leur privilège.

Le débiteur et ses représentants ne peuvent donc opposer à leurs créanciers hypothécaires le défaut de renouvellement de leurs inscriptions. Ils ne peuvent non plus, après avoir aliéné l'immeuble hypothéqué par eux, et après s'être fait concéder une hypothèque sur ledit immeuble, prétendre, comme créanciers hypothécaires, opposer à leurs propres créanciers le défaut de renouvellement de leurs inscriptions. Mais si le débiteur ou ses représentants ont cédé leur hypothèque, le cessionnaire pourra-t-il se prévaloir du défaut de renouvellement de l’une des inscriptions antérieures pour en faire résulter la priorité de sa propre hypothèque, et opposer aux créanciers de son cédant une déchéance dont ce dernier ne pouvait se prévaloir ?

Cette question fut posée devant les tribunaux dans l’espèce suivante : Un sieur Dubroca avait consenti une hypothèque en faveur d’un sieur Sorbé; il vendit l’immeuble hypothéqué à son frère, et celui-ci lui concéda une hypothèque qui fut inscrite avant celle de Sorbé. Un ordre s’ouvrit dans lequel un cessionnaire de l’hypothèque de Dubroca prétendit être payé avant Sorbé.

Ses prétentions furent rejetées par la Cour d’Agen et plus tard par la Cour de Cassation (1), qui invoque le principe qu’on ne peut céder plus de droits qu’on n’en a soi-même.

(1) Cass. rej., 24 juillet 1855, Dal., 55. 1. 396.

(Il s'agissait, dans l’espèce, d’une hypothèque non inscrite, mais la solution eut été la même si l'inscription n'eût pas été renouvelée).

Nous ne trouvons point cette solution juridique, et nous la repoussons pour les motifs suivants. Si le principe qu'on nous oppose est vrai alors qu'il s’agit de droits réels, il n’est plus vrai pour les droits personnels, en cédant sa créance hypothécaire, Dubroca a disposé d’un droit qui était pleinement dans son domaine. Ce droit existait dans toute sa plénitude à l'égard de Sorbé luimême; seulement celui-ci pouvait en paralyser l’exercice en la personne de Dubroca, à raison du lien d’obligation qui existait entre eux. Mais le cessionnaire, simple successeur à la créance hypothécaire et totalement étranger aux obligations de son auteur, ne pouvait pas être repoussé par le même motif (1), |

III. La péremption de l'inscription hypothécaire n’entraine point, comme nous l'avons déjà dit, l’extinction de l’hypothèque, elle en anéantit sans doute les effets, mais le droit reste tout entier, et par une nouvelle inscription prise conformément à l’article 2148, le créancier fait renaître un droit opposable aux tiers. Dès lors le droit de suite revit dans toute son intégrité, seul le rang peut être perdu si des créanciers hypothécaires ont pris des inscriptions valables antérieurement à celle que le créancier négligent vient de reprendre.

Nous devons faire remarquer que la perte du rang par la péremption, outre les conséquences fâcheuses qu'elle entraîne, équivaut parfois à la perte du droit hy-

(1) Martou, t. IIT, n° 14030; Laurent, t. XXX,, p. 527, n° 555.

pothécaire; par suite, en effet, du non-renouvellement, le créancier peut perdre dans plusieurs hypothèses son droit de préférence et son droit de suite; par exemple : si l'immeuble sort des mains du débiteur en vertu d’une vente, et si l'acquéreur fait transcrire l'acte de vente (art. 6, loi du 23 mars 1855); cette formalité arrêtant le cours des inscriptions, tous les créanciers hypothécaires, dont les inscriptions sont périmées, ne peuvent plus prendre de nouvelles inscriptions, et deviennent des créanciers chirographaires (1) du vendeur débiteur du prix de l'immeuble, ou débiteur en vertu d’autres conventions.

Le même effet se produit si, alors que l'inscription est périmée, le débiteur dont les immeubles sont hypothéqués tombe en faillite (art. 2146 C. C. et 448 C. de Com.), ou meurt et que sa succession soit acceptée sous bénéfice d'inventaire (art. 2146 C. C.) @).

Nous devons, en terminant ce chapitre, nous demander si les parties intéressées, c’est-à-dire, deux ou plusieurs créanciers hypothécaires peuvent déroger aux principes qui régissent le renouvellement des inscriptions et décider qu'entre eux ils conserveront leur rang quand bien même leurs inscriptions ne seraient pas renouvelées. L’affirmative n’est pas douteuse, elle a été consacrée par la Cour de cassation dans une espèce où un créancier hypothécaire avait consenti à être primé par un autre créancier hypothécaire , alors même que l'inscription de ce dernier ne serait pas renouvelée ().

(4) Jacques et Félix Berriat Saint-Prix, Cours de procédure civile, t. II, p. 689, note 32, 7° édition.

(2) Civ., rej., 2 décembre 1863, Sir., 64. 4. 57.

(3) Cass., 127 juillet 1850, Dal,, 1850. 1. 222. Dans cette espèce, la convention était intervenue entre un débiteur et son créancier hypo-

C'est une convention d'intérêt privé qui ne touche en rien à l’ordre public, et même si elle intervient comme dans l’espèce de l'arrêt précité entre le débiteur et son créancier, en faveur d’un autre créancier hypothécaire elle est valable, car une stipulation de ce genre formant la condition de l'engagement pris par le stipulant, profite au créancier en faveur duquel elle a eu lieu, quoique ce créancier n’ait point été partie au contrat, si d’ailleurs il l'a acceptée (1121 C. C.).

thécaire. Ce dernier avait pris l'engagement de ne pas se prévaloir contre un autre créancier hypothécaire du non-renouvellement de son inscription.