CHAPITRE IV

De l’époque où l'inscription du privilège et de l’hypothèque ayant produit son effet légal cesse d'être soumise à la nécessité du renouvellement.

Si l’on veut se conformer aux principes rigoureux du droit, et en déduire des conséquences logiques, il faut admettre que l'inscription n’a produit son effet que lorsque le créancier a été payé du montant de sa créance garantie par l’hypothèque.

En effet, jusqu’à cette époque le créancier conserve un droit sur la chose qui lui a été hypothéquée, et la suit en quelques mains qu’elle passe; s’il s’agit d’une vente sur saisie immobilière, le créancier utilement colloqué peut, si l’adjudicataire ne remplit pas les conditions de son adjudication, faire vendre sur folle enchère l’immeuble qui lui a été hypothéqué, quand bien même l’adjudicataire n’en serait plus propriétaire. S'il s’agit d’une vente volontaire, le créancier hypothécaire peut forcer l'acquéreur qui ne paye pas à délaisser, ou à subir l’ex-

propriation forcée. Si l'acquéreur remplit les formalités nécessaires pour la purge, l’action hypothécaire subsiste jusqu’à ce qu’il ait payé le prix stipulé dans le contrat aux créanciers en ordre de recevoir.

Dans ces divers cas, l’on voit que jusqu’au paiement le créancier n’a pas perdu son droit hypothécaire, que c’est toujours en vertu de ce droit qu’il fait revendre ou délaisser, et que bien que par la force des incidents qui ont suivi la première vente, divers adjudicataires aient pu se succéder, c’est toujours en vertu de l’hypothèque existante lors de la première vente, que le créancier a agi pour protéger et faire valoir son droit jusqu'à parfait paiement.

D'où l’on peut tirer la conséquence que l'inscription devant conserver le droit hypothécaire jusqu’au paiement, ne produit son effet qu’à ce moment, et cesse alors seulement d’être soumise au renouvellement. — Cette déduction semble généralement trop rigoureuse, et distinguant d’une part le droit de suite, d’autre part le droit de préférence, l’on décide que si par rapport au premier droit l'inscription n’a produit son effet qu’au moment du paiement, cet effet, au contraire, est produit par rapport au droit de préférence au moment où les créanciers hypothécaires ou privilégiés acquièrent un droit sur le prix de l'immeuble suivant le rang de leurs inscriptions.

Cette distinction admise par la jurisprudence est nettement formulée par Persil : « Ce n’est qu'entre les créanciers du débiteur saisi, dit-il, que l'inscription est considérée comme ayant produit tout son effet, mais à l'égard de l'immeuble et des tiers auxquels l'acquéreur pourrait y donner des droits, il n’en doit pas être de même. Par cela que les inscriptions ne sont pas renou-

velées dans les dix ans, et qu’elles sont ainsi périmées, l'immeuble en est affranchi, et doit passer libre entre les mains, soit d’un nouvel acquéreur, soit des créanciers auxquels le premier l’a donné en hypothèque ; autrement tout le système hypothécaire serait renversé, et la publicité dont on ne conserverait que l'ombre, ne servirait qu'à mieux tromper ceux qui voudraient prêter à l'acquéreur. »

Comme aucun texte de nos lois n'indique d’une façon précise à quel moment l'inscription a produit son effet légal quant au droit de préférence, il convient de rechercher à quelle époque les créanciers hypothécaires ou privilégiés ont dû penser qu’ils étaient affranchis de l’obligation de renouveler leurs inscriptions, leurs créances étant alors tombées en état de liquidation; et nous devons le faire :

4° Dans la vente sur saisie immobilière ;

2° Dans la vente volontaire, et dans l’adjudication sur licitation; -

3° Dans le cas d’expropriation pour cause d'utilité publique régulièrement déclarée, soit consentie amiablement, soit prononcée par jugement.

Nous nous demanderons dans un quatrième paragraphe, si l’état de faillite du débiteur, l’acceptation sous bénéfice d'inventaire de la succession du de cujus débiteur font produire à l'inscription son effet légal.

I. Dans le cas d’expropriation forcée (C. C. 2204), si l’on est d’accord sur le principe « que le renouvellement d’une inscription ne devient nécessaire que dans le cas

où cette inscription n’a point produit son effet légal avant l'expiration du délai de dix années, » les auteurs se divisent sur la question de savoir à quelle époque l'inscription aura produit son effet quant au droit de préférence.

On a soutenu que cette époque se plaçait soit lors de la transcription du procès-verbal de saisie immobilière, soit lors de la sommation faite aux créanciers inscrits de prendre communication du cahier des charges, soit lors de l’adjudication définitive, ou même après la production à l’ordre- ou après la délivrance des bordereaux. « Toutes ces opinions, dit Troplong, ont leur côté vraisemblable; aussi notre question est-elle une des plus ardues qui puissent se présenter dans notre régime hypothécaire (1). »

Avant d'aborder cette grosse controverse, nous devons nous demander si, dans une bonne législation, il ne devrait pas y avoir un texte de loi pour la trancher. Si nous en croyons la Cour de Limoges (2), un tel texte existait dans le Code piémontais, mais était loin de résoudre toutes les difficultés que renfermait notre question, aussi cette Cour pense-t-elle qu'aucune disposition législative ne saurait satisfaire à tout sur le point dont il s’agit, et qu'une disposition insuffisante serait moins propre à éclairer les tribunaux qu’à les jeter dans l’erreur en les livrant à la maxime si périlleuse « qui de uno dicit, de altero negat. »

Repousser l'intervention législative, parce qu’elle ne saurait donner un texte suffisamment complet, et suffi-

(4) Troplong, op. cit., p. 211.

(2) Observ. de cette Cour, Proj. de réf. hyp.

samment clair, n'est-ce pas dire que l'humanité est vouée au mal et à l’imperfection ! n'est-ce pas nier cette idée si consolante que l’homme et les œuvres qu'il enfante sont perfectibles ! Aussi préférons-nous l'avis de Grenier, qui demandait en cette difficile matière l’intervenüon du législateur, et demandons-nous que l'addition à l’ancien article 752 du Code de Procédure, suggérée par le Tribunat, et repoussée parce qu’elle se trouvait confondue avec une chaîne d’amendements qui dénaturaient le projet, soit reprise aujourd’hui et érigée en principe par la loi.

Des diverses époques proposées par la doctrine et la jurisprudence, examinons celles antérieures à l’adjudication, et voyons si l’on peut dire que l'inscription a produit son effet à partir de la transcription du procèsverbal de saisie, et de la sommation faite aux créanciers inscrits de prendre communication du cahier des charges.

En faveur de cette opinion on dit (1) : Dès ces époques, la publicité existe, et l'inscription n’est plus nécessaire pour les tiers, qui ne peuvent plus être trompés, puisque la transcription de la saisie les avertit qu’ils seront primés par les créanciers inscrits à cette époque; elle ne l’est pas non plus pour les créanciers déjà inscrits, prévenus par la sommation de prendre communication du cahier des charges; de plus, l’effet de l’hypothèque est lui-même produit, car la propriété est pour ainsi dire retirée au saisi qui ne peut plus aliéner (art. 686 C. Pr.); et elle est comme transférée à la masse des créanciers inscrits

(4) Persil, Rég. hyp., art. 2154, n° 6. Quest., t. I, p. 438; V. Lecoq, Inscription hypothécaire, renouvellement. Revue pratique, p. 401 et 458, t. II, 15 août 1856 au 1°r février 1857; Cour de Paris, 23 avril 1818; Rouen, 20 mars 1817, Sir., 17. 2. 239.

par la notification du dépôt du cahier des charges, et la mention de cette notification en marge de la transcription, formalité qui empêche que désormais la saisie puisse être rayée, sice n’est de leur consentement unanime, et qui confère désormais à ces créanciers un droit reconnu et indestructible.

Ces raisonnements doivent être repoussés au nom des principes posés par notre Code civil. Dire, en effet, que la transcription de la saisie, la dénonciation du dépôt du cahier des charges au saisi et aux créanciers inscrits, la mention de ces dernières formalités au bureau du conservateur des hypothèques, donnent une publicité suffisante pour prévenir les tiers qu’ils seront primés par les créanciers inscrits à cette époque; c'est violer les principes posés par l’article 2154. Il résulte de ces principes que l'inscription sur les registres du conservateur est la seule formalité qui assure la publicité, que les tiers ne doivent consulter que les registres des inscriptions pour connaître celles existantes. Ce n’est donc pas dans les actes de procédure auxquels ils n’ont pas pris part qu’ils peuvent aller chercher la connaissance des inscriptions; sans quoi, la loi qui leur dit de puiser dans les registres des inscriptions les notions relatives à la position du débiteur, serait pour eux une déception, et se fiant sur la péremption d'inscriptions non renouvelées, ils seraient victimes de fausses promesses.

On ne peut prétendre, en outre, que le saisi soit dépouillé par la transcription du procès-verbal de saisie immobilière, c'est à lui que succédera l’adjudicataire, et non aux créanciers inscrits dont les droits sur l’immeuble ne peuvent être convertis en des droits sur le prix, que lorsque ce prix existera, et jusqu’à l’adjudica-

tion, il est bien certain qu'il n’y en aura point. Jusque-là, d’ailleurs, le saisi resté propriétaire peut hypothéquer, il peut aliéner, si avant l’adjudication l’acquéreur consigne une somme suffisante pour payer les créanciers inscrits (art. 693 C. Pr.).

Pour ces motifs, nous pouvons dire que l'inscription n’a pas encore produit son effet, et que les créanciers doivent la renouveler, même après l’accomplissement des formalités qui précèdent immédiatement l’adjudication.

C'est en ce sens que s’est prononcée deux fois la Cour de cassation dans l’année 1821, et la Cour de Paris, après avoir suivi en 1818 l'opinion que nous avons combattue, l'avait abandonnée dès 1820; on peut donc considérer la jurisprudence comme fixée sur cette question (1).

Nous arrivons alors à nous demander si cet effet est produit par l’adjudication, qui est, comme l’a si bien dit Pothier, la vraie fin de l’hypothèque : « Jus pignoris in eo potissimum consistit ut creditor rem sibi pignoratam distrahere possit, ad consequendum ex pretio hoc quod sibi debetur @). »

Une jurisprudence constante admet l’affirmative (3), et nous considérons cette opinion comme la plus juridique. Que se passe-t-il, en effet, lors de l’adjudication? Les créanciers privilégiés ou hypothécaires deviennent, à la suite des notifications qui leur sont faites d’après les articles 692 et 693 du Code de procédure, parties interve-

(4) Cour de Paris, 49 août 1820, Sir., 1821. 2. 182; Cass., 31 janvier 1821, Sir., 4821. 1. 480; Rejet, 9 août 1821, Sir., 1822. 1. 38; Rej., 18 août 1830, Sir., 1831. 4. 174.

(2) Pandectes, L. XX, t. V, De distractione pign. et hypoth.

(3) Rejet, 7 juillet 1829, Sir., 1829. 1. 349; Rejet, 14 juin 1831, Sir., 1831. 1. 357; Cass., 20 décembre 1831, Sir., 1832. 1. 151.

nantes à l’expropriation forcée, ils acceptent pour débiteur celui qui se rend adjudicataire, s'engagent, envers lui, à faire radier leurs inscriptions dès le paiement du prix; de son côté, l’adjudicataire débiteur du prix prend l'engagement de le payer aux créanciers inscrits en rang utile; il intervient donc entre eux et lui un contrat, quia pour effet de convertir les droits des créanciers sur l'immeuble en un droit sur le prix, et de faire passer à l’adjudicataire, débiteur personnel et direct des créanciers inscrits, l'immeuble libre de toutes hypothèques ().

Ce contrat est, croyons-nous, accepté par l'adjudicataire, sous la condition qu'aucune surenchère ne sera requise, et accepté par les créanciers sous la condition que , si la surenchère du sixième est requise, leurs droits irrévocablement fixés lors de la première adjudication s’exerceront sur un prix plus élevé, et contre celui qui se substituera aux engagements du premier adjudicataire. Et, disons-le de suite, la surenchère doit être considérée, à notre avis, dans ce contrat qui intervient entre les créanciers inscrits et l'adjudicataire, sous un double aspect, elle est, croyons-nous, tout à la fois une condition résolutoire et une condition suspensive. Son accomplissement aura donc pour effet la résolution des droits de l’adjudicataire, mais le maintien, la consolidation des droits des créanciers inscrits, et nous pouvons ajouter l’augmentation d’un sixième du prix à partager, et peut-être plus encore! — Notre opinion reste vraie, même depuis la loi du 23 mars 1855 @); car si le jugement d'adjudication

(1) Grenier, t. I, p. 221; Troplong, n° 720; Paul Pont, n° 1056: Aubry et Rau, $ 280.

(2) Contra, Bressoles, De la transcription, n° 80 ; Troplong, De la transcriplion, n° 272.

n'arrête plus, par lui-même, le cours des inscriptions, effet attaché par cette loi à la transcription du jugement d’adjudication, il n’en résulte point que les créanciers soient obligés de renouveler leurs inscriptions pour conserver un droit qui leur était irrévocablement acquis lors de l’adjudication. Il serait même inadmissible de penser que le législateur, en concédant cette faveur de pouvoir s'inscrire jusqu'à la transcription à des créanciers négligents, ait eu l'intention de porter atteinte à des droits reconnus en faveur des créanciers vigilants, qui, sur la foi de la jurisprudence, ont fait tout ce qu’à leurs yeux la loi exigeait pour maintenir leurs privilèges jusqu’à la réalisation complète du gage.

Tout ce qu'on peut conclure de l’article 6 de la loi du 23 mars 1855, c'est que les créanciers non inscrits, ou ceux dont les inscriptions étaient périmées avant l’adjudication, pourront prendre une inscription tant que le jugement d’adjudication ne sera pas transcrit, et réclamer même une part dans la distribution du prix sans pouvoir se prévaloir de Ja péremption de l'inscription, qui a produit son effet lors de l’adjudication.

Les Cours de Bordeaux et de Caen (‘) ont donc décidé avec beaucoup de raison, croyons-nous, que la loi du 23 mars 1855 n'avait porté aucune atteinte aux effets attachés au jugement d’adjudication quant au renouvellement d'inscription.

Admettant cette doctrine, nous devons repousser celle de Dalloz, qui exige le renouvellement jusqu’à la distri-

(1) Bordeaux, 49 novembre 1868, Sir., 1869. 2. 117; Caen, 9 mai 1874, Sir., 4872, 2. 225.

bution des bordereaux de collocation. Nous la repoussons parce qu'il est un principe qu'il ne faut jamais oublier. Le droit acquis ne peut être perdu par suite des lenteurs de la procédure; donc la lenteur de celle qui s’élèvera pour la distribution du prix ne peut avoir aucune influence sur le droit que le créancier inscrit a acquis irrévocablement sur le prix au jour de l’adjudication.

Et c’est si bien l’adjudication qui fait produire à l’inscription son effet légal, qui la rend désormais inutile, que l’adjudicataire pourrait, en consignant son prix, exiger de suite, et avant le commencement de toute procédure pour arriver au paiement, la radiation des inscriptions existantes sur l'immeuble qu'il vient d’acquérir. S'il en est ainsi, comment admettre raisonnablement que les créanciers doivent prendre de nouvelles inscriptions, alors que l’adjudicataire fait disparaître les anciennes.

Et de ce que l’adjudicataire n’agit pas toujours ainsi, de ce que parfois il attend que le créancier porteur d’un bordereau de collocation lui demande son paiement, doit-on en conclure que ce créancier doit renouveler son inscription jusqu'à la délivrance de ces bordereaux? Évidemment non, ce serait faire dépendre d’un tiers, l’adjudicataire dans l’espèce, le moment où le renouvellement cesserait d’être nécessaire, et, par suite, ce serait aller à l'arbitraire. Et même si nous faisons à Dalloz pour un moment cette concession, si nous supposons le renouvellement de l'inscription nécessaire jusque-là. Voyons si ce renouvellement est possible.

Nous n’hésitons pas à répondre qu’il est impossible; car, pour renouveler, il faut présenter au conservateur

des hypothèques, non pas sans doute le titre constitutif de la créance hypothécaire ou privilégiée, mais deux bordereaux, conformément à l’article 2146, ou lui indiquer au moins la date de l'inscription que l'on veut renouveler. Or, nous le demandons, comment le créancier, qui à déposé ses litres entre les mains du juge-commissaire, va-t-il retrouver les renseignements que le conservateur lui demandera? Faudra-t-il lui imputer d’avoir oublié le terme auquel son inscription est périmée? Le système de Dalloz tombe tout entier devant ces objections.

Les adversaires de notre système insistent cependant, et croient trouver un très-fort argument dans le Code de procédure civile : ils comparent et assimilent la déchéance qui résulterait du non-renouvellement après l’adjudication à la déchéance qu’encourt le créancier qui ne produit pas ses titres dans les quarante jours à partir de la sommation prescrite par l’article 753 du Code de procédure. Nous répondrons qu'on ne crée pas des déchéances par comparaison ou assimilation et que les articles 755 et 158 (C. Pr. civ.) ont eu pour but de hâter la procédure de l’ordre, de forcer les ayants-droit à contredire avec célérité, et à produire en temps utile. L’article 2154 du Code civil, au contraire, a été conçu dans un tout autre ordre d'idées, « assurer le crédit par la la publicité. » Nous pourrions faire remarquer avec notre savant et regretté maître F. Berriat Saint-Prix que l’argument & pari, implique nécessairement l'argument a contrario... Nous avions donc le droit de nous contenter d’opposer l'argument a contrario à l'argument a part de nos adversaires.

Nous repoussons également l'opinion de Merlin qui pense que l'effet de l'inscription n'est produit qu'à l'ou-

verture de l'ordre. Erreur profonde, car a dit Grenier (!), l’ordre n’est attributif d'aucun droit particuer en faveur du créancier, il est simplement déclaraüf, et comme tel n’opère que la division du prix; il règle les effets des droits acquis au créancier; mais ces droits prennent leur fondement ailleurs que dans l’ordre; ils le prennent dans l'existence de l'inscription avec effet au moment de l’adjudication. On ne conçoit donc pas qu'il soit nécessaire de renouveler une inscription dont les dix ans expireraient entre l’adjudication et l'ouverture de l’ordre, puisque l’adjudication dépouille le débiteur de la propriété; et il est, sans contredit superflu de prendre une inscription sur celui qui n’est plus ni propriétaire de l'immeuble, ni débiteur du prix, puisque ce prix est dû par l’adjudicataire. L’adjudication investit l’adjudicataire de la propriété au nom et dans l'intérêt des créanciers. Dès le moment de l'adjudication, l'immeuble est affranchi de l’hypothèque; ce qui revient à ce qu’on voit dans le droit romain « pignus luitur. » Tous les droits sont convertis en actions sur le prix. Loyseau, De l’action hypothécaire (iv. TI, n° 18), dit que le meilleur expédient qu'on ait trouvé pour purger les hypothèques a été l'usage des criées et décrets. Or, l'adjudication n’est-elle pas ce qu'on appelait le décret sous l’ancienne législation? Le décret n’était pas plus l’ordre que l’adjudication ne l’est.

Ainsi donc, c’est l’adjudication qui fait produire à l'inscription son effet légal, et nous pensons que cet effet est irrévocablement produit quand bien même il y aurait 1° surenchère du sixième; 2° expropriation par voie de folle enchère.

(1) Grenier, t. II, n° 494.

Mais nous dit-on (1), « la surenchère du sixième résout l’adjudication qui est censée n'avoir jamais existé. Car, par suite de la surenchère, ce n’est plus le premier adjudicataire, c’est le second qui reste acquéreur, et, s’il doit supporter les charges de la première vente, aggravées encore par la surenchère qui a été faite, ce n’est pourtant que par la seconde adjudication qu’il a acquis la propriété, à laquelle il était, jusqu'à ce qu'elle fût prononcée, totalement étranger; il ne succède pas d’ailleurs au premier acheteur et ne tient rien de lui; car celui-ci, par suite de l’adjudication sur surenchère, se trouve n’avoir jamais eu aucun droit, de même que son obligation de payer le prix est rétroactivement anéantie; il se trouve dans la même position qu’une personne qui, dans une seule séance d’adjudication, verrait son enchère couverte par un rival plus riche ou plus hardi. »

Nous comprenons ce raisonnement de la part du premier adjudicataire, qui a tout intérêt à soutenir la nonexistence de la première adjudication afin de n’avoir pas à payer à la régie des droits de mutation. Mais nous ne le trouvons point concluant lorsqu'il s’agit de l'effet de l'inscripüon des créanciers hypothécaires ou privilégiés. Ces derniers ont pu croire, lors de la première adjudication où ils furent parties, qu'ils acquerraient des droits irrévocables sur le prix; et ils ont dû le croire d'autant plus que ce prix leur fut offert et fut accepté par eux, comme nous l’avons déjà dit, sous cette condition qu'il serait nécessairement augmenté si un tiers surenchérissait. Donc, loin d'anéantir des droits acquis, la surenchère affirme au contraire l'existence de ces droits et les augmente au moins d’un sixième.

(1) Lecoq, op. cit., p. 459.

Nous pensons donc qu'il faut toujours distinguer dans l'adjudication d’une part les droits conférés à l’adjudicataire, d'autre part les droits conférés aux créanciers inscrits. Les premiers sont anéantis par l’accomplissement de la condition résolutoire à laquelle ils étaient suhordonnés, les deuxièmes subsistent et augmentent par l’accomplissement de la condition suspensive, dans l'espèce, la surenchère du sixième.

Si nous en croyons M. Lecoq, « notre opinion créerait un danger pour les créanciers non encore inscrits lors de la première adjudication, et qui, croyant pouvoir s’inscrire après la surenchère du sixième, s’en trouveraient rétroactivement empêchés par l’adjudication ultérieure. » Il est vrai qu'avant la loi da 23 mars 1855, le jugement d’adjudication arrêtant le cours des inscriptions, les créanciers négligents ne pouvaient plus s'inscrire après ce jugement. — Si l’on repousse notre opinion pour un tel motif, ce serait donner une prime à l’oubli, à la négligence. Mais aujourd'hui, qu'il est permis de s'inscrire jusqu’à la transcription des actes translatifs de propriété, ces créanciers négligents pour lesquels M. Lecoq semble avoir des ménagements, pourront prendre inscription même dans notre système jusqu’à la transcription du deuxième jugement d’adjudication. Seulement, ces créanciers ne pourront se prévaloir des péremptions d’inscriptons arrivées après la première adjudication. Et nous ajoutons que ces créanciers, qui seront des créanciers du saisi, le premier adjudicataire n’ayant pu consentir des droits valables (2125 C. C.), ne pourront se plaindre de celte préférence accordée aux créanciers inscrits lors de la première adjudication, car leurs hypothèques étant antérieures à l’époque de cette adjudication, ils ont traité

avec le saisi en connaissance de cause, ils savaient quelles étaient les charges qui grevaient l'immeuble (1).

La revente sur folle enchère est bien une espèce de résolution de l’adjudication, elle dépouille l’adjudicataire et efface les traces du droit que l'adjudication lui avait conféré, mais elle est en même temps et surtout la continuation de la poursuite sur laquelle l’adjudication a eu lieu, elle ne fait que reporter sur le nouvel adjudicataire les clauses imposées soit expressément, soit tacitement au fol enchérisseur; elle substitue le nouvel adjudicataire à l’ancien dans le but de faire réaliser par celui-là les conditions promises et non exécutées par celui-ci; loin de changer ou d’anéantir les droits des créanciers, tels qu'ils étaient fixés par l’adjudication; elle tend à les consolider et à les faire sortir à effet. — Par conséquent nous avions raison de dire que la péremption survenue après l’adjudication et avant la revente sur folle enchère n'’altère aucunement l’irrévocabilité du droit acquis sur le prix par l'effet de l'inscription encore vivante lors de l’adjudication (2).

Mais si par suite d'appel, le jugement d’adjudication était infirmé, nous admettons que l'inscription n’a produit

(1) Sic Aubry et Rau, $ 280; M. Michel, à son cours, 1878-1879; contrà, P. Pont, n° 4057; Lecoq, Revue prul., 2° année, p. 459; Troplong, n° 720. Troplong admet cependant que, si le premier adjudicataire est aussi le second, l'inscription est réputée avoir produit son effet dès la première adjudication. Distinction peu admissible, puisque c’est faire dépendre les effets des inscriptions du bon plaisir du premier adjudicataire libre de se porter ou de ne pas se porter une seconde fois adjudicataire.

(2) Sic Troplong, op. cit., n°5 721 et 722; Aubry et Rau, $ 280, note 45; Martou, n° 1158; contrà, P. Pont, n° 1058; Lecoq, Revue prat., 2° année, p. 460.

aucun effet. La raison en est que l’appel suspend l’exécution, et que l’infirmation doit faire considérer le jugement infirmé comme n’ayant dû produire aucun effet, et même comme n'ayant jamais existé. Nous admetitons en même temps que, si sur l'appel, le jugement d’adjudication est confirmé, et que quand les dix ans d’une inscription expirent entre le jugement d'adjudication attaqué et l’arrêt confirmatif, l'inscription a atteint son effet légal, dès l'instant même du jugement d’adjudication. Nous fondons notre opinion sur ce principe que la confirmation d’un jugement- attaqué par voie d'appel à un effet rétroactif au jour même du jugement confirmé .

Il. La vente volontaire même suivie de la transcription ne donnant aucun droit aux créanciers hypothécaires sur le prix de l'immeuble, ne peut faire produire à l'inscription son effet légal. Mais si ces créanciers n'ont aucune action personnelle contre l’acheteur, ils ont contre lui un droit beaucoup plus grand, car en vertu du droit de suite ils peuvent contraindre l’acheteur soit à délaisser, soit à subir l’expropriation s’il ne veut point les payer. On comprend donc tout l'intérêt de l’acheteur à se débarrasser de ces tiers incommodes, à avoir son immeuble libre de toute hypothèque; aussi soit après sommation des créanciers hypothécaires, soit volontairement l'acheteur tiers-détenteur peut vouloir purger.

A cet effet, il notifie aux créanciers inscrits un engagement, et non point une offre ou pollicitation ainsi

(1) Voy. Grenier, t. I, p. 224.

que l’enseigne M. Laurent (1), un engagement irrévocable, disons-nous, de les payer suivant leur rang jusqu’à concurrence du prix d'acquisition. Mais alors, si un des créanciers acquiert la certitude de n'être point payé, il peut prétendre que le prix est inférieur à la valeur réelle de l'immeuble, et dans le délai de quarante jours surenchérir au moins d’un dixième.

Qu'il y ait ou qu'il n’y ait pas surenchère, un ordre peut s'ouvrir pour la distribution du prix et l’on se demande à quel moment dans une vente volontaire suivie de la purge, l'inscription aura produit son effet entre les créanciers hypothécaires ou privilégiés?

Comme nous l'avons laissé pressentir, ce moment ne sera pas celui où l’acheteur fait transcrire son contrat; car, comme l’a très-bien dit Persil : « La transcription est étrangère aux créanciers inscrits, elle n’a d’autre effet que d'arrêter les inscriptions à faire... Mais à l'égard des créances déjà inscrites, cette transcription peut d’autant moins les fixer (2) et leur faire produire un effet quelconque, que leur position reste la même, et que l’acquéreur n’est pas plus obligé à les acquitter, qu'il ne l'était avant la transcription. »

Mais si la transcription avait été suivie de la dénonciation aux créanciers inscrits, comme alors le rang de l'inscription est fixé, et que cette inscription a véritablement produit son effet, puisque, par la dénonciation, l'acquéreur s’est soumis à acquitter les créances inscrites jusqu’à concurrence de son prix, rien n'oblige à renou-

(4) Laurent, t. XXXI, n° 140.

(2) Rejet, 15 décembre 1829, Dal., 30. 1. 6; Cass., 17 février 1834, Dal., 34, 1. 106.

veler avant l'expiration des dix ans. En adoptant cette doctrine, nous en rejetons deux autres, d’après lesquelles ce serait soit l’ouverture de l’ordre, soit la délivrance des bordereaux de collocation qui fixerait le moment où l'inscription a produit son effet légal. Pour la réfutation de ces deux doctrines, nous renvoyons à ce que nous avons dit sur la saisie-immobilière.

Troplong admet notre principe, que la notification aux créanciers inscrits dispense de renouveler les inscriptions, mais à la condition que le délai de quarante jours soit écoulé sans réquisition de surenchère : « Cette opinion, je le sais, dit l’illustre magistrat, est nouvelle en France, et personne, à ma connaissance, ne l’a encore soulevée. Mais je ne la crois pas moins certaine : pour qu'il y ait engagement respectif, il faut qu'il y ait concours de toutes les volontés; et ce serait manquer à cette règle fondamentale que de s’arrêter exclusivement à l'offre du tiers détenteur sans attendre l'événement qui doit manifester l’acceptation de tous les créanciers en masse (1). » Mais, peut-on répondre, exiger l’expiration de ce délai. de quarante jours, soit qu’il y ait ou non surenchère, pour dispenser les créanciers du renouvellement de leurs inscriptions, ne nous paraît nullement motivé. Ce n’est pas le temps qui forme les contrats ou quasi-contrats, c'est le consentement exprès ou tacite des parties, et ce consentement est censé donné de la part des créanciers, dès les notifications qui leur sont faites, s’ils ne témoignent du contraire par une surenchère faite dans les quarante jours qui les ont suivies.

Si l’on admet que l'inscription ne produit son effet

(1) Troplong, n° 724.

dès la notification faite aux créanciers inscrits, que s’il n'y à point de surenchère, et que l'acheteur se borne à faire des offres qui doivent être acceptées, la réfutation de la doctrine de Troplong est faite d’une façon péremptoire.

Mais si l’on admet comme nous que la notification fait produire à l'inscription son effet et fixe le droit des créanciers, quand bien même il y aurait dans les quarante jours surenchère du dixième, nous devons démontrer le bien fondé de notre opinion. Ici encore nous ferons apparaître une condition suspensive, et nous dirons, si la nouvelle adjudication ne fait, comme le décide la jurisprudence (1), qu’augmenter de plus en plus les droits hypothécaires sur le prix de l’immeuble vendu, c'est parce que les créanciers, à la suite de la notification et la soumission à eux faites par l'acquéreur originaire, ont acquis un droit sur le prix sous la condition qu’il serait augmenté si la surenchère était requise. :

Nonobstant d’ailleurs la surenchère, les créanciers demeurent sûrs d’être payés autant qu’un créancier peut avoir cette certitude; leur rang est toujours irrévocablement fixé ; le montant du gage ne peut que s'élever par une surenchère. Loin donc que la sécurité des créanciers soit atteinte, en présence de la réquisition de surenchère elle n’en est que plus grande. Les créanciers conservent toujours le bénéfice du quasi-contrat qui a déterminé leur situation entre eux, et à l’égard de l’acquéreur de l'immeuble, qu’il s'agisse du premier acquéreur ou du nouvel acquéreur sur suren-

(1) Rejet, 19 juillet 1858; Dalloz, 1858. 1. 315.

chère. Ils ne voient donc pas discontinuer un instant l'effet que ce quasi-contrat a attaché à leurs inscriptions. Le quasi-contrat qui liait le premier acquéreur et les créanciers est remplacé dans tous ses effets par celui qui lie le créancier ayant requis la surenchère, et ce quasi-contrat ne s’efface lui-même que pour faire place à celui de l’adjudication. L’anneau de la chaîne qui part du débiteur pour aboutir à l’adjudicataire sur surenchère n’a donc jamais été brisé, rien n’est resté incertain, et le quasi-contrat judiciaire formé avec l’adjudicataire n’est que la suite immédiate de celui du premier acquéreur,

Ce qui nous confirme dans notre opinion, c'est que la doctrine contraire laisse une porte ouverte à des calculs déshonnêtes. Il pourrait, en effet, arriver que le dernier créancier inscrit, ayant peu de chances d’être payé, profite de la péremption de l'inscription la première en date survenue après la notification prescrite par l’article 2183 pour surenchérir et écarter ce créancier, puisque dans cette opinion, si une surenchère est requise, l'inscription n'aura produit son effet que lors de la nouvelle adjudication. Or, notre système déjoue un tel calcul, les droits des créanciers inscrits sont fixés définitivement lors de la notification qui leur est faite; et si l’un d’eux surenchérit, il le fera sans porter atteinte aux droits des autres, et seulement si le prix de la première vente est inférieure à la valeur réelle de l'immeuble.

La même doctrine doit être appliquée si la vente volontaire est autorisée par justice, car l’adjudication sur licitation à la différence de celle qui intervient sur une vente forcée ne crée point un rapport de droit entre les créanciers inscrits et l’adjudicalaire, ne purge pas les

hypothèques et ne dispense pas l’adjudicataire, s’il veut purger, des notifications prescrites par l’article 2183 du Code civil. Ce seront donc ces notifications qui feront produire à l'inscription son effet légal, parce qu'’alors seulement un lien de droit s'établit entre les créanciers et le débiteur du prix, que le gage hypothécaire disparaît pour faire place à la somme d’argent que l'acquéreur s’est obligé de payer aux créanciers dans l’ordre de leurs inscriptions.

Il importe peu que l’adjudication sur licitation ait été suivie d’une surenchère du sixième, cette circonstance peut bien avoir pour résultat de faire obstacle à la surenchère du dixième de l’article 2185 du Code civil, mais ne dispense pas l'acquéreur qui veut purger de la notification prescrite par l’article 2183. Cette solution est conforme à l'opinion que M. Pascalis exprimait à la séance de la Chambre des députés du 18 janvier 1841, dans la discussion de la loi du 2 juin 1841 sur la vente judiciaire des immeubles. « Dans les ventes judiciaires volontaires, a-t-l dit, il n'y a pas affranchissement des hypothèques inscrites, elles subsistent. Il est bien entendu que les créanciers hypothécaires ne peuvent avoir leurs droits purgés qu'autant que les notifications voulues par le Code civil leur ont été faites; — à la vérité la commission a pensé que le droit de surenchère, non pas le droit hypothécaire; remarquez-le bien, que le droit de surenchère des créanciers inscrits pouvait disparaître; mais dans quel cas? Dans un cas exceptionnel, dans celui où, après l’adjudication publique rapportée, il y aurait une surenchère du sixième (4), »

(1) Comp. Alphonse Lefebvre, Journal du Notariat, 9 avril 1870.

Notre opinion fut consacrée en jurisprudence par un jugement du Tribunal civil de Mende, le 30 juin 1868; ce jugement fut confirmé par la Cour de Nîmes, le 2 février 41870 (1).

Jusqu'à présent nous avons supposé que l'acheteur n'avait avant la vente aucun droit sur l'immeuble, mais il pourrait arriver que cet acheteur fût un des créanciers inscrits, on se demande alors s’il doit renouveler son inscription jusqu'au moment où il fera les notifications prescrites par l’article 2183. Non, ce renouvellement n’est pas nécessaire, dit l’acheteur que nous supposons avoir une première hypothèque sur l'immeuble dont il devient propriétaire à la suite d’une vente volontaire, et que nous supposons avoir stipulé que son prix sera imputé sur sa créance. À l'appui de ses allégations, il peut invoquer plusieurs motifs. Sa créance, dira-t-il, se trouve éteinte par confusion aux termes de l’article 1300 Code Civil; car en devenant acquéreur de l'immeuble frappé de son hypothèque, avec convention qu’il retiendra le prix pour l’imputer sur sa créance, il est devenu le propre débiteur de sa créance, d’où il résulte confusion en ses mains des deux qualités de débiteur et de créancier et par conséquent extinction de sa dette et de sa créance. Que si l’on n’admet point qu’il devient son propre débiteur, il peut répondre qu’il devient au moins le débiteur de son vendeur, et que dès lors il ya compensation entre son prix de vente et sa créance sur celui-ci, et par suite encore, extinction de sa dette pour prix de vente et de sa créance. Lors donc, ajoute-t-il, que sa créance est éteinte, son hypothèque ne peut plus

(1) Revue judiciaire des Cours et Tribunaux, année 1870, p. 60.

subsister, elle est éteinte elle-même comme se trouvant sans objet.

À la vérité les autres créanciers ayant hypothèque sur l'immeuble vendu pourront demander que le prix de la vente leur soit attribué suivant leur rang, sinon poursuivre l’expropriation forcée de l’immeuble; alors, dans ce cas, l'acheteur soutiendra que sa créance doit revivre avec le rang qu’elle occupait avant son extinction par compensation ou par confusion, ce qui résulte du principe consacré par l’article 2177 du Code civil, portant que le tiers détenteur dépouillé recouvre tous les droits réels qu’il avait sur l'immeuble avant de l'avoir acquis; interprétation dont les autres créanciers ne peuvent se plaindre, puisqu'ils n’en souffrent point, sa créance étant préférable à toutes les autres.

La Cour de cassation fut peu touchée de ces arguments, et s’est constamment prononcée contre le créancier, qui, après avoir acheté l'immeuble hypothéqué, Jaisse périmer son inscription avant-de faire les notifications prescrites par l’article 2183, aux créanciers inscrits (1). « Attendu que..., il s’est opéré une confusion et une compensation qui à éteint la dette, mais que cet acte n’a pu lier que ceux qui l’ont consenti, et ne peut être opposé à des créanciers légitimes et légalement inscrits, à l'égard desquels il n’est que res inter alios acta;

» Attendu que l’article 2177 est ahsolument étranger à l'espèce et n’est applicable qu’au tiers-détenteur d’un immeuble hypothéqué, qui, ne voulant pas payer un

(4) Rejet, 5 février 1828, Sir., 4828. 1. 142; Beauvais, 41 juillet 1826; Amiens, 28 novembre 1826; Rejet, 1°" mai 1828, Sir., 1828. 4. 301.

créancier qui le poursuit, se laisse exproprier sur delaissement ;

» Attendu que l'arrêt attaqué n’avait à prononcer qu’entre des créanciers qui avaient régulièrement rempli toutes les formalités prescrites, et des créanciers qui les avaient entièrement négligées..…….. Rejette. »

Nous (!) approuvons pleinement cette jurisprudence, conforme à la solution que Pothier donnait autrefois sur une question à peu près semblable. Nous ferons remarquer, en effet, que le créancier hypothécaire, l'acheteur dans l’espèce, n’est dispensé du renouvellement de son inscription que si sa créance est éteinte par la translaticn irrévocable de la proprité de l’immeuble vendu : « Cum res est irrevocabiliter et incommutabiliter acquisita E), » disent les docteurs. Or, l'immeuble étant grevé d’hypothèques, n’a pu être acquis irrévocablement; car de deux choses l’une, dit Troplong, « ou l’acquéreur veut le purger, et il est soumis à l’action en surenchère; ou il ne veut pas le purger, et il est soumis à l’action en délaissement, laquelle se résout en expropriation forcée. Il n’y a donc point extinction complète de la créance, cette créance subsiste tant que l'immeuble n’est pas dégrevé des hypothèques, qui sont pour l’acquéreur une menace perpétuelle d’éviction; et, puisqu'elle subsiste, il faut dire qu’elle subsiste aussi avec l’hypothèque qui lui sert d’accessoire et de garantie. Or, point d’hypothèque sans inscription. Le renouvellement de l’inscrip-

(4) Laurent, t. XXXI, n° 144, Martou, t. IIT, p. 234, n° 4169; Troplong, IT, n° 726 bis; Marcadé, sur l’article 1298; Albert Desjardins, De la compensation , n° 123, p. 420 ; Aubry et Rau, $ 280, note 21.

(2) Tiraqueau , De retract. gentil, $ 1, glos. 7, n° 70 et les nombreux auteurs qu'il cite.

tion est donc un devoir indispensable, si l'on veut que l’hypothèque conserve son rang, et tienne en échec (si je peux parler ainsi) les autres hypothèques. »

C'est par l'inscription soigneusement entretenue, que l'acquéreur créancier reprendra, en cas d’éviction son ancienne place. C'est elle qui sera le correctif de cette éviction, puisque, si elle n’est pas toujours un moyen de conserver la chose, elle assure du moins un rang utile sur le prix qui la représente. Donc le renouvellement de l'inscription est nécessaire jusqu’au moment où l’inscription aura produit son effet, c’est-à-dire jusqu'aux notifications de l’article 21 83.

Il nous reste une autre hypothèse à examiner, au lieu de purger, le tiers-détenteur peut délaisser l'immeuble, et le reprendre plus tard ainsi que l’article 2173 lui en donne le droit. On se demande alors si cette reprise fait produire à l'inscription son effet légal, et si les créanciers inscrits sont dès lors dispensés du renouvellement?

Non, dira-t-on, la reprise ne pourra avoir d’autre effet que de replacer le tiers-détenteur dans la position où il était avant le délaissement. [1 n’a pas cessé d’être propriétaire, sa possession n’a été qu'interrompue, c’est sa chose qu'il reprend; il la reprend comme il l'avait délaissée, avec les mêmes obligations. Or, avant le délaissement, les créanciers hypothécaires ne pouvaient suivre l’immeuble dans ses. mains, qu’en raison de leurs inscriptions (2166). Avant le délaissement, et en cas de non-accomplissement des formalités établies par la purge, il n'était obligé à toutes les dettes hypothécaires que par l'effet seul des inscriptions (2167). Enfin, avant le délaissement, le tiers-détenteur était tenu, dans le même cas de payer tous les capitaux et intérêts exigibles (c’est-à-dire résul-

tant de créances inscrites) ou de délaisser (2168). En un mot, il n’était tenu qu'envers les créanciers inscrits, ce n’était qu'à eux qu'il pouvait faire le délaissement. Ce n’est donc aussi qu’envers eux qu'il peut se trouver obligé, en reprenant. Par la reprise le tiers-détenteur qui n'avait perdu, en délaissant, ni la propriété, ni la possession civile, se trouve dans la position où il était avant le délaissement, soumis aux obligations que lui imposait l’article 2168, c'est-à-dire de payer tous les intérêts et capitaux exigibles plus les frais. Mais il est bien certain que l’article 2168 n’a voulu parler que du paiement des créances inscrites. Cet article se réfère évidemment aux articles 2166 et 2167 qui le précèdent, et qui venaient de dire que le tiers-détenteur n’était obligé qu'envers les créanciers hypothécaires ayant inscription. Cette argumentation ne nous paraît pas concluante, la négative confond les obligations imposées au tiers-détenteur par les articles 2167, 2168 et suivants, obligations qui sont accompagnées d’une faculté alternative, celle de payer ou de délaisser; avec l'obligation stricte, positive et absolue imposée par l’article 2173 du Code civil, pour le cas où, après avoir délaissé les biens, le créancier est admis à les reprendre et les a repris de fait. Dès cet instant, croyons-nous, un nouvel état de choses s’est produit, la reprise des biens après délaissement opère une espèce de contrat nouveau et personnel entre le tiersdétenteur et le créancier, par l'effet duquel le tiers-détenteur se subrogeant volontairement au lieu et place du débiteur originaire et principal, se soumet à payer toutes les dettes et tous les frais, obligation qui est, aux termes de l’article 2173, la condition inséparable de la reprise. Pour ces motifs, nous pensons que l'obligation de