L'’EXPLOITATION FONCIÈRE

L'intérêt général veut que les terres cultivables soient complètement et convenablement exploitées. Nous avons déjà vu le premier fait à propos du régime des marais ; nous allons voir maintenant comment la loi accorde aux propriétaires agriculteurs des droits sur leurs voisins pour leur permettre de satisfaire aux exigences internes de leurs exploitations ("”’). Ces dispositions peuvent se grouper autour de l’idée que la répartition juridique des propriétés ne concorde pas toujours avec les nécessités économiques de leur mise en valeur, et que les fonds de terre peuvent se trouver enclavés par des frontières de droit dont le respect rigoureux rendrait impossible l’exploitation.

1. — L'isolement le plus fâcheux est celui qui résulte du défaut d’accès à la voie publique. Aussi le propriétaire dont le fonds est enclavé peut requérir

(126) Paris (Cour d’Appel, Chambre de Conseil), $ janver 1938 (Gazette du Palais, 16 février. Cf. en sens contraire, Seine 24 avril et 15 mai 1936 (Droit Financier, 1936.277 et 279), pour lequel l'assemblée ne peut modifier le taux des intérêts contractuels.

(127) L'étude des propriétés urbaines conduirait à des conclusions identiques, mais moins convaincantes parce que portant sur des exemples moins nombreux.

(128) C. Civ. 682 et loi 20 août 1881.

le passage sur les fonds voisins, à charge bien entendu d’une juste indemnité (”*).

Le droit existe dès l'instant que le fonds n'a pas d’issue ou n’en possède qu’une impratiquable (”°) ou insuffisante pour les besoins normaux de l’exploitation (*’). Il est même étendu aux cas où pour se ménager une sortie, le propriétaire serait obligé de faire des travaux dont le prix est sans rapports avec la valeur de sa propriété (**). Mais on ne pourra l’invoquer s’il existe un accès ne présentant que des inconvénients faciles à faire disparaître (*) ou une simple incommodité (*).

Le passage sera pris en principe à la surface du sol et au plus court. Mais cette règle peut disparaître au cas où un autre passage pratiquable apparaîtrait moins dommageable pour le fonds servant (*). Quant à la règle du passage en surface, elle ne s'impose pas davantage au juge, qui pourra, suivant les besoins de l'exploitation du fonds dominant, prescrire que la servitude s’exercera par la voie aérienne (*) comme par le dessous (*).

(129) Comme l'issue sur rivière : Cass. 1° avril 1857 (D. 57.1.164);, Grenoble 25 juin 1924 (D. 26.2.4i, note Rouast).

(130) Caen, 16 avril 1859 (D. 59.2.109), Cass. 30 janvier 1884 (D. 84.1. 364).

(131) Cass., 17 janvier 1882 (D. 82.1.416).

(132) Caen, 16 mars 1861 (D. 61.2.166), Cass., 2 avril 1896 (D. 96.1.551).

(133) Paris, 27 juin 1936 (La Loi, 11 mai 1937) et 27 janvier 1937 Gbid., 13 mai 1937).

(134) Nancy, 30 octobre 1894 (D. 96.2.87).

(135) Saint-Jean de Maurienne, 24 novembre 1904 (D. 06.2.37). Cass., 24 février 1930 (D. 32.1.9, note Besson).

(136) Cass., 22 novembre 1937 (Gazette du Palais, 8 janvier 1938). Cette nouvelle jurisprudence (cf. en sens opposé Cass., 10 novembre 1891, D. 92.1. 83, et le rapport du conseiller Rivière) est commandée par la logique des cho-

ses ; on peut même l’appuyer sur un argument de texte tiré de la loi du 18 juin 1854).

2. — L'isolement d’un fonds peut se manifester également au sujet du régime des eaux ; la réglementation légale est sur ce point très complète et très minutieuse. Laissons de côté les servitudes d’écoulement des eaux de pluie, dont le bien-fondé est trop évident, pour examiner seulement les servitudes qui se rattachent à la notion d'exploitation ; elles concernent l'alimentation, l’adduction et l’évacuation.

Lorsque l’eau d’une source est nécessaire aux habitants d'un village ou d’un hameau (**’), le propriétaire ne peut user de telle sorte que les habitants en soient privés. Il faut d’ailleurs qu'il y ait impossibi- Itié absolue de s’alimenter en eau potable sur une distance normale (*) : la seule commodité ne peut justifier l'emprise (**). En outre, le droit n’existe que si l’eau est nécessaire à la consommation personnelle des hommes et des bêtes et pour les usages domestiques (“).

Lorsque le propriétaire veut irriguer son terrain à l’aide des eaux naturelles ou artificielles dont il a la disposition et qui ne jaillissent point directement sur son fonds, il possède une double faculté. D'une part, il peut appuyer sur le fonds du riverain opposé les ouvrages nécessaires à sa prise d’eau (“). D'’autre part, il peut faire passer ses canalisations d’ame-

(137) C’est à l’autorité judiciaire qu'il appartient de trancher, sans renvoi aux autorités administratives, si l’on est ou non en présence d’un hameau : Cass., 4 décembre 1895 (D. 96.1.342).

(138) Orléans, 23 août 1856 (D. 58.2.108), Douai, 16 juillet 1907 (D. 08. 2.340).

(139) Cass., 7 février 1905 (D. 06.1.393).

(140) Cass., 16 février 1904 (S. 04.1.232).

(141) Loi, 11 juillet 1847, art 1.

née sur les fonds intermédiaires (**). Dans l’un comme dans l’autre cas, il devra une juste et préalable indemnité. Si d’ailleurs la servitude d’adduction existe au profit de « tous héritages auxquels les secours de l’eau est nécessaire » (*), elle ne peut cependant s'exercer qu’en présence d’un intérêt sérieux d'irrigation (“) et seulement dans les cas où le propréitaire ne peut irriguer par d’autres moyens (*°).

Lorsqu’enfin le propriétaire veut assécher son fonds par drainage, il peut, moyennant toujours une juste et préalable indemnité, faire passer sur les fonds voisins ses canalisations d'écoulement (‘*). Ici encore, c’est bien la notion d'exploitation foncière qui justifie le droit, puisque celui-ci ne peut être invoqué pour la simple commodité ou l’agrément (“).

3. — A Ja notion d'exploitation enclavée se rattachent enfin les opérations du remembrement rural, qui ont pour objet de rassembler en un lot unique les différents terrains possédés par un même propriétaire, et dont la dispersion rend difficile ou impossible la mise en valeur convenable. Le fait est d’une importance géographique considérable, car il aboutit le plus souvent à une inversion de l'habitat, transformant les pays de villages groupés en pays de fermes

(142) Loi, 29 avril 1845.

(143) Orléans, 27 novembre 1885 (D. 86.2.251).

(144) A lexclusion de tout usage industriel, domestique ou d’agrément. Cass., 29 juin 1859 (D. 59.1.415), 11 août 1880 (D. 81.1.205).

(145) Cass., 30 novembre 1909 (D. 10.1.494).

(146) Loi, 10 juin 1854.

(147) Citons le cas de la paroisse de Solbjerg au Danemark, qui en 1782 comptait 26 fermes toutes groupées en un village, et en 1905 ne présentait plus que 7 fermes au village contre 50 fermes dispersées saisissant sur la carte.

; le contraste est

dispersées (‘“). L'exemple le plus célèbre est celui de la Souabe, où, vers le milieu du Xvi° siècle, l’abbaye de Kempten suscita la réunion en blocs indépendants des parcelles autrefois disloquées.

L'excessif morcellement causé par le régime successoral français a conduit le Législateur à favoriser la reconstitution des grands domaines agricoles ("“). Les opérations se poursuivent ordinairement par l’intermédiaire des associations syndicales. Elles se font par voie d'échanges en nature. Il est atttribué à chaque propriétaire une superficie de terre « proportionnellement équivalente en valeur de productivité à celle des terres possédées par lui dans le périmètre embrassé par le remembrement ». Exceptionnellement, il peut y avoir lieu au payement d’une soulte en espèces, soit que l’équivalence des immeubles échangés ne puisse être réalisée, soit que l’un des terrains cédés ait reçu une plus-value transitoire du fait des clôtures, fumures et ensemencements.

Ce mécanisme de redistribution des terres ne doit pas être confondu avec les réformes agraires dont il sera question par la suite. Il a seulement pour objet l'amélioration des exploitations agricoles. Aussi bien, ne peut-il s'étendre aux propriétés bâties, non plus qu'aux immeubles non bâtis qui, par nature ou destination, ne sont pas susceptibles d’une amélioration culturale (“).

(148) Loi 27 novembre 1918, décret 30 octobre 1935 ; adde : loi 4 mars 1919, spéciale au remembrement des propriétés foncières dans les régions dévastées par la guerre. Cf. le rapport très complet précédent le décret de 1935 (J. ©., 31 octobre, p. 11.647).

(149) Art. 1, par exemple : vergers et jardins (car on peut très bien les exploiter sur une petite surface), étangs, sablonnières, glaisières, mines, etc.…., ainsi que « les immeubles sur lesquels se trouvent des sources minérales en

4. — Il résulte de ces explications que la propriété d’un bien dépasse sensiblement la personnalité du titulaire du droit, puisque les besoins de l’exlpoitation confèrent le pouvoir de porter atteinte aux droits des tiers. La conception purement individualiste du droit limité quant à son domaine, mais absolu quant à ses attributs, est donc insuffisante. Nous allons voir qu’à l'inverse la propriété implique le devoir de mettre en valeur suivant les facultés de l’exploitation. J'ai déjà signalé cette idée que la propriété foncière se présente toujours non comme portant sur une matière brute, mais sur une exploitation ; je me propose ici de vérifier cette proposition sur les exemples du droit fiscal et de la prescription acquisitive.

a) La contribution foncière peut s’interpréter comme une obligation d'exploiter la terre. Elle est dans son mode de calcul, une présomption de revenu. En ce qui concerne les propriétés bâties, la base d’imposition est la valeur locative de la propriété (°°) ; les charges normales de l’exploitation (frais d’entretien et de réparation, dépérissement) en sont forfaitairement déduites. En outre, si l’exploitation se trouve dissociée de la propriété, c’est le titulaire de l’exploitation (emphytéoté, usufruitier...) qui est débiteur de l'impôt (*). Si d’ailleurs le revenu se trouve être inexistant, les propriétaires sont admis à demander remise de leur dette ("*) : décharge est même accordée de plein droit si la perte de revenu résulte

tant qu’ils sont nécessaires à l’utilisation convenable de ces sources » (conflit de deux exploitations).

(150) Code des Impôts directs, art. 171.

(151) Ibid., 181.

(152) Ibid., 183.

d'un fait du prince (*). Les mêmes remarques peuvent se faire au sujet de la contribution des propriétés non bâties ; signalons seulement sur ce point la confirmation donnée à notre point de vue par le régime fiscal des landes, bruyères, marais et autres terres vaines et vagues ; si les particuliers les laissent en l'état, ils doivent payer l'impôt, et ne s’en peuvent décharger que par abandon de la chose à la commune (*) ; si par contre ils s’efforcent d'améliorer leur fonds, soit par assèchement des marais, soit par ensemencement de bois, ils bénéficient d’une remise de l’impôt pendant vingt-cinq ou trente ans (‘*).

b) On présente souvent la prescription acquisitive comme une institution de police ayant pour objet d’éviter les contestations et de sanctionner les apparences ; cette interprétation est exacte en ce qui concerne la réglementation pratique de la prescription, mais ne peut servir à expliquer le fondement propre de l'institution ; celle-ci ne peut se comprendre que comme Ja sanction d’un défaut d’exploitation. L'exemple de la vivification des terres mortes en droit musulman va nous en présenter la démonstration péremptoire.

Dans les pays d’Islam, les terres qui ne sont pas cultivées ou ne constituent pas les dépendances d’un domaine cultivé, sont la propriété de la communauté musulmane. On les appelle des terres mortes. Elles

(153) Loi 9 mars 1918, art. 31, accordant remise aux propriétaires des contributions foncières, des portes et fenêtres, centimes additionnels et taxes assimilées proportionnellement aux exonérations et réductions de loyers imposées par la loi.

(154) Code des Impôts Directs, art. 214.

(155) Ibid. 187 et loi 16 septembre 1807.

peuvent perdre ce caractère et devenir terres vivantes si elles sont mises èn valeur par des labours, défrichements, travaux d'irrigation, etc... L'acte de vivification suppose une véritable mise en exploitation du fonds : la simple clôture du terrain, l'exercice du pacage, le creusement d’un puits pour le bétail ne seront pas considérés comme des faits suffisants. La faculté de vivifier d’ailleurs suppose en général une autorisation du souverain ; ce n’est que dans le rite malekite, et lorsque la terre morte se trouve éloignée d’un centre de population que chacun est libre de la mettre en valeur.

Le vivificateur obtient sur la terre devenue vivante un droit que l’on appelle melk (‘*), et dont les attributs se rapprochent beaucoup de notre conception de la propriété privée. Il est d’ailleurs exposé à subir un phénomène inverse de celui qui a créé son droit. La terre vivifñiée peut mourir si elle est laissée à l’état de friche. Dans le rite malekite toutefois, le vivificateur qui a laissé mourir sa terre n’en perd la propriété que lorsque les traces de son œuvre ont disparu depuis longtemps et qu’il y a eu fait nouveau de mise en valeur par un tiers.

Si donc il apparaît que la propriété est seulement une compétence légale d'exploitation, nous pouvons rassembler autour d’une seule idée les différentes hypothèses de dévolution forcée examinées dans ce chapitre. Qu'il s’agisse de services gouvernementaux, ou d'activités particulières présentant un suffisant in-

(156) La racine de ce mot éveïlle l’idée de puissance ou de domination. Cf. Melek : roi, souverain.