DU LIEN PERSONNEL AU DROIT RÉEL

Une analyse très simple montre que la notion de temps est liée à celle de mouvement, lequel suppose un espace, donc une matière; l’idée physique de temps n'est donc qu’une variété de l’idée de réalité physique. Par suite, nous ne nous étonnerons pas en constatant dans toute opération juridique continue la

présence d'un attribut réel, par emprise directe ou sûreté privilégiée. Les réglementations du louage et de l'assurance vont nous donner l'exemple de liens purement contractuels en leur origine et que le temps fait nettement évoluer vers le droit réel.

1. — «Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer » (*). C'est donc un acte purement consensuel; à tel point d’ailleurs, que la promesse synallagmatique de louage équivaut au contrat lui-même, dès l'instant qu'il y a accord sur la chose et sur le prix (“). En conséquence, c'est à bon droit semble-t-il que la doctrine unanimement déclare que l’accord du bailleur et du locataire établit entre les parties un lien purement personnel (*). Nous allons voir cependant que dans un certain nombre d’hypothèses, et les plus importantes au point de vue pratique, cette analyse se trouve en défaut. Le Code Civil, à la suite de la Révolution, a été hanté par le souvenir des tenures féodales; aussi a-t-il accentué le caractère personnel des liens résultant du louage: nous y trouvons cependant une première amorce de droit réel d’une part dans l’opposabilité des baux au nouvel acquéreur de l’immeuble, d'autre part dans le privilège conféré au bailleur sur les meubles garnissant les lieux loués; mais l’effusion des éléments réels dans le contrat s’est très fortement

(63) C. Civ. 1709.

(64) Cass., 21 mars 1921 (D. 21.1.166).

(65) Cf. en sens inverse les idées de Troplong sur la réalité du droit

du preneur.

accentuée au cours de ces années dernières, comme nous allons le constater à propos de l'habitation urbaine, de l'établissement commercial et de l’exploitation champêtre.

a) Le louage d’une habitation est par nature un contrat successif et durable: le preneur installe vraiment sa vie dans les locaux, et ne le fait qu’en prévision d’une certaine continuité : cause même du contrat, cette continuité appelle la protection du Législateur.

Les difficultés du logement dans les agglomérations urbaines ont suscité depuis la guerre une multitude de lois destinées à conserver aux locataires le bénéfice du louage malgré l’opposition du propriétaire. Sans entrer dans le détail fastidieux des textes, on peut, au regard de ce qui nous occupe en ramener la substance à deux points : les facultés de prorogations et les oppositions à reprises. Les prorogations ont pour objet de reconduire au delà des termes prévus les effets du contrat. Il en fut de deux sortes : les ** août 1914 (%), les autres, plus générales, concernant tous les « occupants de bonne foi » (‘) au 30 juin 1929. Elles empêchent le propriétaire de disposer de sa chose si ce n’est pour occuper lui-même ou sa famille, ou pour démolir aux fins de reconstruction. L'opposition à reprise viendra d’ailleurs tenir en échec ces facultés réduites du bailleur si le locataire appartient à certaines catégories définies par la loi (*).

b) Quel que soit le parti que l’on prenne sur la na-

unes, relatives aux locations en cours au |

(66) Texte de principe : loi 9 mars 1918.

(67) Y compris « l'épouse de fait », lois 1° avril 1926, 29 juin 1929.