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ture juridique du fonds de commerce, on doit y comprendre un certain élément connu sous le nom de clientèle ou d’achalandage, et qui est le résultat de l'ingéniosité et de l’activité personnelles du titulaire du fonds. Il peut y avoir là création d’une valeur dont il serait inadmissible que le bailleur puisse arbitrairement priver le preneur en se substituant à lui dans l'exploitation; d’autant plus que bien souvent la clientèle finit par s’attacher au lieu d'exploitation plutôt qu'à la personne même du commerçant, en sorte que l'éviction causera à celui-ci une perte cettaine. Eviter l'enrichissement de l’un, l’appauvrissement de l’autre, tout en sauvegardant la liberté de la propriété immobilière, tel est le difficile programme auquel s’est efforcé de satisfaire la législation dite de la « propriété commerciale » (‘*).

Le maintien des choses en l’état semblant toujours la meilleure des solutions, une procédure d’arbitrage doit s’efforcer de provoquer le renouvellement du bail, en cas de désaccord du propriétaire et du locataire.

Si cependant l'entente ne peut se faire, il naît au profit du locataire un droit à indemnité, qui peut se manifester sous trois formes : indemnité d'’éviction à raison du préjudice causé par le refus de renouvellement; puis, toutes les fois que dans les cinq ans suivant l’éviction l'immeuble est occupé par un commerce similaire, indemnité à raison du profit tiré de

68) La multitude et l’incorrection des textes relatifs aux loyers, l’enchaînement d’exceptions qu’ils comportent défient toute analyse succincte. Cf. Reulos, Code annoté des loyers.

(69) Loi du 30 juin 1926 et lois subséquentes.

la clientèle et de l’achalandage: enfin, indemnité correspondant à la plus-value apportée à la valeur de l'immeuble par suite des aménagements effectués.

c) L'homme des champs vit d’une étroite union avec la terre; pour y faire germer la vie, c'est vraiment une partie de lui-même qu'il incorpore au sol; le temps les enchaîne tous deux au rythme de saisons, un lieu presque vivant les unit, que ne peut méconnaître le Droit. Au travers des révolutions, les campagnes sont demeurées fidèles à leurs traditions juridiques. Nulle part cette persistance des coutumes ne se manifeste mieux que dans le régime du louage. C’est ainsi qu'aujourd'hui encore la Bretagne et la Provence nous conservent les exemples du bail à domaine congéable et du louage à locatairerie perpétuelle : leur étude est riche d’enseignements et va nous fournir d’utiles indications.

Le bail à domaine congéable est une institution restreinte au Finistère et à quelques cantons du Morbihan et des Côtes-du-Nord. Le bailleur, qui prend le nom de foncier, concède moyennant une redevance convenancière annuelle, la jouissance du fonds au domanier en même temps qu'il lui transfère la propriété des édifices et superfices. Le contrat, dit baillée d'assurance, produit en principe effet pour neuf ans : mais il se renouvelle par tacite reconduction. Il prend fin par le congément, que le foncier ne peut donner qu'à l'expiration d’un cycle d’assolement et à la Saint Michel, à charge de rembourser le domanier des édifices et superfices (‘°); ce congément d’ail-

(70) Cf. Rennes, 22 mars 1932 (Recueil de Rennes, 1932.520). La loi de 1897 a jugé plus conforme à l'esprit des temps de désigner la période du congédiement par la simple date du 29 septembre.

leurs peut être provoqué aux mêmes temps par le domanier lui-même ("). En cas de non payement des redevances, le foncier peut recourir aux ventes sur bannies (©), si mieux n'aime le domanier faire exponse, c'est-à-dire abandonner sans indemnité les édifices et superfices. Ceux-ci constituent le point remarquable de l'institution; on y comprend non seulement les bâtiments, mais encore les talus, les arbres non forestiers, les engrais et ensemencements existant en terre, et d’une manière générale tous les travaux et améliorations ayant pour objet la culture et le service des champs. C’est donc l'exploitation agricole qui se trouve isolée juridiquement de son support terrestre pour être attribuée en propriété au domanier (‘*).

D'aucuns peut-être taxeront de vieilleries ce régime des landes bretonnes : considérons cependant en parallèle l'actuel projet de loi sur la propriété culturale. On y trouve essentiellement trois points : le droit à une indemnité de plus-value pour le fermier qui a amélioré le fonds (‘‘), le droit de préemption pour le locataire au cas de mise en vente du domaine qu'il exploite, et enfin le droit au renouvellement du bail ou à défaut une indemnité d’éviction. Tout ceci

(71) Loi 6 août 1791, art. 11, dans la pratique, les domaniers renonçaient toujours à ce droit (cf. Rennes, 19 novembre 1857, Recueil de Rennes, 1858. 2) : pour leur venir en aide la loi du 8 février 1897 répute non écrites ces renonciations.

(72) La vente sur bannies est une voie d’exécution spéciale qui ne porte que sur les édifices et superficies ; le foncier n’a pas en effet à saisir la terre elle-même, dont il a conservé la propriété.

(73) Signalons encore que le droit de celui-ci est immobilier au regard des tiers : Rennes, 11 juin 1934 (Recueil de Rennes, 34.412).

(74) Ce droit avait déjà fait l’objet d’un vote de la Chambre le 18 mars

n'est pas autre chose que l'application aux fonds ruraux de la notion d'exploitation, que l'existence du louage contraint de séparer de celle de propriété : c’est l’idée même que nous avons trouvée au fond du bail à domaine congéable. Et cette dissociation de la propriété et de l'exploitation n’est elle-même qu'un aspect de la distinction du domaine éminent et du domaine utile; je ne sais si les auteurs du projet de 1936 avaient prévu ce retour au droit féodal. L'exemple de la tenure à domaine congéable nous a montré que le seul fait de l'exploitation confère un droit réel à l'exploitant :l’examen des louages à longue durée va nous conduire aux mêmes conclusions. Le droit civil ne confère au louage le caractère de simple lien personnel qu’en considération de son peu de durée. Dès l’instant que la location s'étend sur plus de dix huit années, elle est soumise à la transcription sous peine d’inopposabilité aux tiers, notamment au nouvel acquéreur (*); elle peut en outre revêtir la forme de l’emphytéose qui confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque et assujetti aux formes de la saisie immobilière ("). La perpétuité cependant semble inconciliable avec la notion de louage ("”), qui conduirait à reconnaître la validité des rentes foncières perpétuelles que C. Civ. 530 déclare essentiellement rachetables. On ne peut toutefois souscrire pleinement à cette proposition, en ce qu'elle est inconciliable avec la théorie du louage à

(75) Bordeaux, 22 décembre 1936, Recueil de Bordeaux, 37.253.

(76) Loi 25 juin 1902.

(77) C. Civ. 1709 4 contrario ; Montpellier, 8 décembre 1911 (Moniteur Judiciaire du Midi, 21 janvier 1912) ; Toulouse, 16 mars 1914 (Gazefte des Tribunaux du Midi, 10 mai 1914).

locatairerie perpétuelle. Ce mécanisme, que l’on rencontre en Provence et dans le ressort de l’ancien Parlement de Toulouse, ainsi que parfois en Alsace ("°), nous montre le propriétaire d’un bien rural en concéder la jouissance perpétuelle au preneur, à charge pour celui-ci de lui payer une redevance également perpétuelle. La jurisprudence, rare il est vrai ("*), décide que l'opération s'impose au bailleur qui n’y peut mettre fin qu’en cas de non exécution par le preneur : elle accorde par contre à celui-ci le droit de rembourser la rente et de transformer ainsi son droit de jouissance en droit de propriété. L'accord primitif des parties ne saurait pourtant être considéré comme une vente, en sorte que le privilège d’expropriation conféré au preneur ne peut se justifier que par l’idée que le travail et le temps passés sur la chose confèrent un droit sur celle-ci. C’est la raison pour laquelle le projet sur la propriété culturale accorde au fermier un droit de préemption.

En ses aspects les plus divers, le louage des choses nous montre donc quelles altérations peuvent subir les clauses d’un contrat par le seul effet du temps écoulé.

2. — L'assurance est en principe un simple contrat. Sans doute, les modalités de l’organisation so-

(78) Cf. Colmar, 18 janvier 1828. On rapprochera de cette forme du louage le contrat de maskoua du droit musulman, par lequel le prêteur transmet à l’emprunteur la propriété d’un capital en s’interdisant le droit de jamais en demander le remboursement tant que l’emprunteur assure le service des intérêts (cf. Rabat, 6 mars 1936, Gazette des Tribunaux du Maroc, 23 mai 1936).

(79) Cf. sur le droit du bailleur. Cass., 11 octobre 1814. Parmi les arrêts récents : Agen, 24 mai 1876 (D. 79.5.265), Nîmes, 25 octobre 1895 (D. 96.2.388), Nîmes, 10 novembre 1904 (Gazefte des Tribunaux, 5 janvier 190$).

ciale lui ayant donné le caractère d’un acte d’adhésion, la loi en est venue strictement régler les clauses et conditions: mais, comme nous l’avons déjà dit, cette police des contrats est la manifestation normale du pouvoir de tutelle de l'Etat envers ses sujets; elle vise simplement d’ailleurs à maintenir réelle l’égalité entre les contractants et la sincérité de leurs consentements : elle ne change pas la nature essentiellement volontaire du contrat. Mais l'assurance a pour caractéristique d’être un acte successif : nous allons voir les transformations profondes que l’intervention nécessaire du temps dans son exécution lui imprime.

Deux règles proprement juridiques doivent dès l’abord retenir l’attention. La première est l’importance de la notion de subrogation; l’assureur est subrogé de plein droit dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers responsables; l'indemnité prend de plein droit les caractères juridiques du bien détruit; les créanciers privilégiés et hypothécaires voient sur elle leurs droits confirmés. La seconde est l’octroi d'une action directe de la victime contre l’assureur de l’auteur du dommage: celui-ci ne peut en cas d'accident verser l'indemnité à son client tant que le tiers lésé n’a pas été désintéressé, et pour sanctionner cette obligation un recours direct est accordé à la victime. Ces deux faits donnent la certitude juridique d’une exécution conforme à la cause du contrat.

Le régime administratif des sociétés d’assurance (°°)

(80) Cf. l’article de Maurice Picard, Revue générale des assurances terresgres, 1937.919 et la chronique de Besson au D. H. 38.1.

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transforme cette certitude juridique en une certitude matérielle, en imposant à l’assureur une saine gestion et une conservation intégrale des sommes qu'il peut avoir un jour à débourser. Les compagnies d’assurances ne peuvent se fonder que sous la forme d'une société anonyme au capital minimum d’un million, ou de sociétés mutuelles groupant un certain nombre d’adhérents. Elles sont soumises aux formalités de l’enregistrement ou de l’agrément par le Ministre du Travail, et doivent déposer un cautionnement. Le contrôle se poursuit au cours de la vie de l'entreprise. La constitution de réserves est imposée à toutes les compagnies; le plus souvent elles doivent prendre la forme de réserves mathématiques, c’est-à-dire qu’elles doivent représenter la totalité des sommes actuellement dues d’après les calculs actuariels. Le calcul des réserves, leur taux de capitalisation, leur mode de conservation font l’objet de dispositions plus que minutieuses. L’assureur a besoin de l'autorisation du Ministre pour disposer de ses réserves (*’). Celles-ci enfin sont frappées d’un privilège général au profit des assurés. On se trouve donc en présence d’une indisponibilité absolue en dehors de la réalisation du risque, qui rappelle étrangement la situation du fonds dotal.

Cet ensemble de faits peut se grouper autour d’une explication unique, présentant l'assurance comme

(81) Décret du 30 octobre 193$ rendant obligatoire l'avis au Ministre de tous les transferts de titres appartenant aux sociétés d’assurance, avec possibilité pour le Ministre d’interdire l'opération. La faillite des sociétés d’assurances apparaît donc pratiquement impossible ; l’exemple de la France Mutualiste montre d’ailleurs qu’en telle hypothèse les assurés, sinon les contribua-

bles sortent à peu près indemnes de l'aventure.

une espèce particulière de droit réel. Celui-ci en effet ne suppose pas nécessairement la possession matérielle d’une chose: il n’est, comme nous l’avons remarqué à propos du droit d’accession, que la certitude légale d’un résultat, que l’on obtient ici par une sorte de cristallisation du temps.

Les rapports d'homme à homme supposent l’égalité. Si l’économie vient la rompre ou la menacer, il y a péril d’immoralité en la demeure, et il appartient au droit public de rétablir la situation en la rattachant à une base réelle. Tel est le sens profond que l’on peut assigner par delà le mouvement des passions partisanes, aux dévolutions forcées résultant de l’intervention de l'Etat dans les rapports de créancier à débiteur.