PREMIÈRE PARTIE

EXPOSE DE LA JURISPRUDENCE EN MATIERE DE LESION DANS LES PROMESSES UNILATERALES

La jurisprudence, autrefois plutôt rare en ce qui concerne la promesse de vente en général, et surtout la promesse unilatérale de vente d'immeuble, est devenue plus abondante ces dernières années. Les recueils d’arrêts s'étendent de plus en plus sur cette matière ; l'instabilité économique déclenchée par la guerre de 1914, et qui dure encore, a Sans doute eu une influence particulière sur ces promesses qui

“réalisent des transferts de propriété à longue échéance, transferts qui de ce fait présentent la particularité de voir leur objet changer de valeur au cours du délai imparti à l'acheteur pour accepter la vente.

Il convient d’abord de prendre contact avec les faits, de voir quel est l’état de la jurisprudence, de rassembler les solutions qu'elle donne pour les divers cas de lésion dans les promesses unilatérales de vente d'immeuble qui se sont présentés à elle.

Nous chercherons d'abord si la jurisprudence admet la rescision pour lésion dans ces sortes de contrats ;

Puis de quelle manière elle admet la preuve et constate

PAT) Di

la disproportion de plus des sept douzièmes entre le prix et la valeur réelle de l'immeuble ; Surtout à quelle époque du contrat elle se place pour apprécier la différence qui existe entre la valeur réelle de l'immeuble et le prix inscrit au contrat :

Enfin, quels sont les effets que produit la rescision du contrat.

SECTION I

EN L'ETAT DES TEXTES DU CODE CIVIL; LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE D'IMMEUBLE EST-ELLE RESCINDABLE ?

Une question préliminaire se posait et fut posée de bonne heure à la Cour de Cassation : pouvait-on appliquer aux promesses unilatérales l’article 1674 du Code civil, prévoyant la rescision du contrat, au profit du vendeur d’immeuble; pour lésion de plus des sept douzièmes ?

La lésion, dans notre législation, étant réservée à certaines personnes et à certains contrats (article 1118), on ne saurait l’étendre arbitrairement à n'importe quelle situation. même semblable à celles prévues par le Ccde civil.

Certains ont cru voir dans la promesse de vente unilatérale un contrat aléatoire auquel la rescision n’était pas applicable, l’aléa en l'espèce, étant le temps qui s'écoule entre la promesse et l’acceptation, aléa qui influe sur le prix de vente, fixé une fois pour toutes, alors que l’acheteur garde la liberté de devenir propriétaire quand il lui plaira au

cours du délai fixé,

Tout d’abord, s’il y a aléa, il n’est pas sûr que le juge ne puisse déterminer la valeur des obligations soumises à l’'aléa ; s’il n’y a qu’apparence d’aléa, la rescision est possible (1). Un arrêt de la Chambre des Requêtes du 1‘ août 1924 (2), décide au sujet d’une promesse de vente adjointe à un bail, que « les accords des parties n'auraient pu être considérés comme aléatoires que s’il avait été admis que la vente était parfaite dès 1912 (date de la promesse en l'espèce); que la convention primitive n’était qu'une promesse unilatérale qui n’est devenue une vente que par l'acceptation du 10 avril 1922, ce qui implique nécessairement, qu'à cette date les effets de la vente ne dépendaient plus d'aucun événement incertain ». Ce qui semble indiquer clairement que,-de même qu’on se place lors de lacceptation de l'acheteur pour apprécier la lésion, on se place au même moment pour dire qu’il n’y a pas contrat aléatoire; il semble résulter d’après les mots : « la convention primitive n'était qu’une promesse unilatérale » que la Chambre des Requêtes considère le contrat comme n’existant que lors de l'acceptation de l'acheteur; auparavant il n’y aurait pas de contrat à proprement parler.

De plus, la Cour d'Appel de Paris le 12 novembre 1928 (3), déclara que la clause d'un bail, contenant promesse de vente, aux termes de laquelle des prix différents sont fixés selon que l'option sera levée avant certaine date déterminée « n'a pas pour effet de soustraire la vente envisagée à l'application éventuelle de l’article 1674 du Code civil qui est d'ordre public »; en conséquence, le vendeur peut de-

mander la réscision de la vente s’il est lésé de plus des sept

(1) Montpellier, 8 décembre 1857 (D.P. 1858-2-120) et PAU, 29 décembre 1886 (D.P, 1887-2-194).

(2) D.P. 1925-1-123, et Gaz. Pal. 1924-2-395,

douzièmes. L'aléa ici ne fait pas obstacle, d’après la jurisprudence, à la rescision du contrat. ni au calcul de la lésion.

Mais, d'autre part, l’article 1589. conçu en ces termes « La promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix ». implique la possibilité de la rescision comme dans une vente ordinaire. Et c’est fort probablement ce qu'a pensé la Cour de Cassation lorsqu'elle a admis en 1847 (4) qu’il pourrait y avoir lieu ici à rescision. Et cependant, il en sera fait démonstration plus loin, l’article 1589 ne se rapporte certainement pas à la promesse unilatérale, il ne vise que les promesses synallagmatiques de vendre et d'acheter. Mais la Jurisprudence ne semble pas s'être embarrassée de cette distinction; elle n’a pas débattu la question, et sans l’affirmer ouvertement, a admis implicitement qu’il y a un contrat assimilé à la vente et qui, comme elle, est rescindable. Depuis lors, on ne discuta plus sur ce point.

D'ailleurs une raison pratique des plus fortes, pouvait motiver cette décision: la promesse de vente d'immeuble existait, était un moyen d'aboutir au transfert de la propriété; si elle avait été déclarée intangible, quelle que fût la disproportion des équivalents, tout acheteur d'immeuble aurait contracté sous cette forme, quitte à accepter dans un délai très bref: il aurait été à l’abri de toute rescision (5).

Une fois admise pour la promesse de vente pure et simple, la rescision pouvait-elle être appliquée au cas où il y a un bail avec une promesse de vente adjointe ?

La discussion approfondie de cette question nous entraînerait un peu loin de l’objet de cette étude. Mais comme il

(5) Rev. Trim, de Droit Civil; année 1927, artic FF de M, WAHL

s’agit là d’un cas pratique des plus fréquents, il faut noter que la jurisprudence, ne paraissant y voir qu’un cas d° « indivisibilité » naturelle, ou pour parler avec plus de précision, ne voyant là un acte complexe que si telle est lintention des parties et refusant d’y voir un acte-aléatoire, admet que le calcul de la lésion est possible et qu’il peut y avoir rescision (6).

M. Lalou (7) déclare qu’en ce cas « tant qu'il n’y a pas vente, il y a baïl ». Il ne faut surtout pas confondre ici la promesse jointe à un bail, et la location-vente où l’achat est le but certain que se propose l’acheteur, sans se réserver un droit d'option, où il paye des termes élevés qui comprennent une partie du prix de vente. Ici il n’en est pas de même, les deux opérations ne sont pas liées de la même façon que dans la location-vente. Il y a d’abord un bail dont la durée et le prix sont fixés ; mais le locataire, par une simple manifestation de volonté pourra se porter acheteur, même avant la fin du bail, s’il n’y a pas de disposition contraire dans l’accord des parties, et à ce moment l’acheteur versera à l’ancien bailleur le prix de vente fixé lors de la promesse. Ce n’est pas à dire qu’en fait le prix du bail ne se trouve pas plus élevé que s’il n’y avait pas une promesse assortie dun délai d'option, car il est certain que. dans la plupart des cas, le vendeur ne tient pas à faire une pure libéralité au locataire, acheteur éventuel; il s'agit donc de savoir si le juge, saisi d’une action en rescision. pourra où non apprécier la lésion du vendeur, en admettant pour prix de vente celui fixé dans la promesse ou en y ajoutant le surplus payé ou payable à chaque annuité. En d’autres termes, la question du contrat aléatoire se rencon-

(7) Note sous D,P, 1928-2-113,