AIDES

jouer au cas, si fréquent en pratique, de promesse de vente adjointe à un bail?

Nous verrons que la Cour de Cassation se place au moment de l’acceptation de l'acheteur, lors de la réalisation de la vente, pour apprécier la valeur réelle de immeuble; l’action en rescision aura donc bien un caractère réel immobilier, la vente est réalisée: le tribunal compétent pour connaître de l’action du vendeur, sera celui de la situation de l’immeuble.

Mais ce tribunal compétent devra faire estimer limmeuble par des experts : les articles 1677 et 1678 du Code civil prescrivent que : « la preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans les cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion » et que « cette preuve ne pourra se faire que par un rapport de trois experts ».

La jurisprudence en a tout d’abord déduit qu’au cas où aucune des parties ne contesterait l'existence de la lésion. il n’y aurait pas lieu à expertise (12). Mais s’il v a contestation et si les faits invoqués paraissent « graves et vraisemblables », les juges, ne pouvant s’en tenir à une preuve littérale de la lésion (13), devront ordonner une expertise, dans les formes ordinaires (14), avant de se prononcer sur l'existence de la lésion.

La preuve de la disproportion objective suffira-t-elle pour ouvrir au vendeur l’action en rescision? On a dit que dans notre Code civil la lésion était considérée comme un simple vice du consentement en ce qui concerne son appli-

cation aux contrats commutatifs entre majeurs, qu’il nv

(12) Cour de Paris, 26 août 1847. Loc. cit.

(13) Cassation, 14 novembre 1916. D.P. 1921-1-34. (14) Trib. Civ, de Caen, 18 avril 1921. D'P. 1922-2-89.

avait 1à que l'exploitation d’un besoin économique qui met le vendeur dans une situation inférieure par rapport à celle de l’acheteur ; l'autonomie de la volonté n'existe plus chez l’une des parties, et c’est à ce seul titre que l’on peut logiquement rescinder un contrat avec notre système de la liberté contractuelle.

Dans ce cas ne fallait-il pas exiger pour la rescision dans les contrats et en particulier dans la promesse unilatérale de vente, la preuve d’un abus de la part de lacheteur qui aurait profité de la situation difficile du vendeur ? La Cour de Caen le 5 avril 1916 (15), se plaçait lors de la promesse pour apprécier la lésion, estimant qu’elle était subjective. D'autres Cours d'Appel (16) avaient restreint la notion de lésion dans les promesses, en tenant compte de son caractère subjectif. Mais la Chambre des Requêtes, le 28 décembre 1932 (17), abandonnaïit complètement ce système et formulait nettement qu’il importe peu que le demandeur apporte ou non la preuve d’un abus de la part de Facheteur, de son exploitation par celui-ci lors de la promesse à lui faite ; elle déclarait que « la lésion légalement constatée est par elle-même et à elle seule une cause de rescision de la vente, indépendamment des circonstances qui ont pu lui donner naissance ou l'accompagner ; et la recevabilité de l’action en rescision n’est pas subordonnée à la preuve préalable de la contrainte morale subie par le vendeur ».

Depuis, la jurisprudence ne s’est pas modifiée, et il n'est pas nécessaire que le vendeur rapporte les motifs de la disproportion des équivalents, la preuve de cette disproportion, à elle seule, lui ouvre l’action en rescision.

Néanmoins l'appréciation matérielle de cette dispropor-

(16) Bordeaux, 27 mai 1929; Paris, 27 novembre 1929, (17) D.H. 1933; p: 49.

TDR

tion peut présenter des difficultés spéciales au cas où Ja promesse accompagne un bail. Nous avons vu que la jurisprudence, d’une manière générale, admet qu’il puisse y avoir, daps ce cas, rescision de la vente ; mais comment apprécier la lésion dans l’acte complexe réunissant la promesse unilatérale de vendre et le baïl?

M. Japiot, dans un commentaire sur larrêt de la Cour d'Appel de Caen, du 5 avril 1916 (18), écrit : « le bail avec promesse de vente forme un tout. la promesse fait partie intégrante du bail dont elle a pu être la condition... c’est une opération unique, complexe, sui generis, dont les éléments sont indivisibles ».

La jurisprudence n’admit pas du tout cette présomption d’indivibilité, ou plus exactement de complexité, des deux opérations : il faut rechercher au moins l'intention des parties. Même si les deux opérations font l’objet du même « instrumentum », on ne saurait y voir un acte indivisible d’après la jurisprudence qui est formelle et constante (19). Un arrêt du 13 novembre 1929 de la Chambre Civile (20) énonce dans ses attendus : « que la vente et une location sont des conventions essentiellement distinctes, même quand elles sont constatées dans un instrument unique ». Sur ce point initial la jurisprudence est nette et bien fixée.

Les tribunaux n’admettent pas la complexité a priori des deux opérations (21). La Chambre Civile, le 6 décembre 1926 (22), déclare : « L’indivisibilité ne saurait résulter de la volonté des parties ». Suivant ces principes, la Cour d’Appel de Paris, le 23 octobre 1929 (23), prononce « qu’il n’y a

(A9)DH/1925,°p 448 D/H410927 p.222);

pas indivisibilité entre la promesse de vente d’un immeuble et le bail ou la vente mobilière d'un fonds de commerct auquel cette promesse est adjointe. alors surtout que les parties ont considéré cette promesse de vente comme une entité juridique indépendante ayant sa durée propre et son prix déterminé ». Enfin l'arrêt de la même Cour d'Appel du 12 novembre 1928, précité, admet la lésion en la matière, même si des prix de vente différents sont fixée selon la date de la levée de l'option par l'acheteur (24).

Il semble bien d’ailleurs qu'il faille voir dans F « indivisibilité », dans la complexité intime des deux opérations le critérium des locations-ventes, auquel cas on ne saurait présumer, si l’on est en présence d’une promesse unilatérale de vendre, qu’il y à complexité avec le baïl qu’elle accompa:gne,; la seule question qu’on puisse se poser est celle de savoir s’il y a eu ou non location-vente, or nous la supposons tranchée d'avance par la négative. La Jurisprudence est donc de l'avis de M. Lalou: « tant qu’il n’y a pas vente, 11 y a bail ». Ce même auteur commentant l'arrêt de la Cou d'Appel de Paris du 28 avril 1928 (25) montre qu'ici, en matière de lésion, la distinction du bail et de la promesse est facile.

IL y a intérêt à distinguer, comme le fait M. Thirion (26), les cas où la promesse et le baïl sont : simplement juxtaposés, et alors il n’y a pas de difficulté spéciale ; liés par les parties, mais où la lésion peut être évaluée ; et enfin liés seulement quant à la durée. Dans cette dernière hypothèse on peut trouver : une durée du bail supérieure au délai d’acception, et où les deux opérations sont indépendantes; une durée du bail inférieure au délai de la promesse, ce

(24) Cf. aussi : G.P. 1930-1-222.

(25) D.P. 1928-2-113. | (26) Thèse Nancy, 1930.