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mot « condition ». Il est très exact de dire que l'acceptation du stipulant est une condition de la vente, mais c’est une « condition essentielle » de cette vente, ce n’est pas un événement dépendant plus ou moins de la volonté du bénéficiaire, qui suspend l'exécution d’un contrat complet par luimême ; ici l'acceptation est un élément indispensable, une condition d'existence de la vente elle-même, et non plus un événement suspensif qui en retarde seulement l’exécution.

L’unanimité s’est faite entre la doctrine et la jurisprudence sur cette confusion de quelques auteurs. Demolombe, Laurent, Aubry et Rau, Baudray-Lacantinerie, et les auteurs modernes évitent cette erreur. Des arrêts, anciens et récents, précisent que la promesse unilatérale ne crée pour l'acheteur éventuel qu’un droit pur et simple, et l’on trouve principalement ceux de la Chambre des Requêtes du 20 janvier 1862 (35) du 13 mars 1907 (36). et de la Cour de Nancy du 4 avril 1906 (37). |

On peut voir une vente conditionnelle dans la promesse synallagmatique de vendre et d'acheter, et on peut lui appliquer l’article 1589 de notre Code : « la promesse de vente vaut vente ». M. LEVRIER (38), qui admet la coexistence distincte de la promesse unilatérale et de la promesse synallagmatique, pense que cette dernière « est une convention impliquant une modalité d’une nature particulière, la réserve d’une éventualité tendant généralement à retarder la réalisation de certains effets du contrat » ; pour lui, cette modalité n’est cependant pas une condition, contrairement à ce que pense M. Lepuc, qu’il critique (39).

(38) Thèse Bordeaux 1920, p. 41 et suivantes. (39) Lepuc. — Thèse Paris 1909, chap. IT.

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De toute façon la promesse unilatérale acceptée n'a pas d'effet rétroactif, elle ne comporte aucune condition suspensive; le fait de dire que l'acceptation est la condition suspensive de la vente, provient d’une confusion sur le sens précis du mot « condition » d’une part, et, d’autre part, de ce que l’on considère la promesse unilatérale comme le seul acte dont les éléments sont échelonnés jusqu’à l’acceplation alors que la promesse se suffit à elle-même, est un acte complet, réunissant, dès son origine, les éléments essentiels à son existence. On ne peut dire non plus que l’acceptation ait un effet rétroactif qui avantagerait singulièrement l'acheteur. Et la prétendue nullité tirée du caractère purement potestatif de la condition disparaît avec celle-ci.

Mais dès maintenant, il faut indiquer que le promettant peut quelquefois ne pas tenir sa promesse et vendre son immeuble à un tiers, et, si l'acceptation était rétroactive, par le jeu normal de la théorie de la condition suspensive, l'aliénation au profit du tiers pourrait être annulée, que ce tiers soit de bonne ou de mauvaise foi ; nous verrons que la jurisprudence arrive cependant à faire tomber la vente frustrant le stipulant, mais par des moyens détournés :; la question est au moins discutée et discutable, elle ne le serait pas s’il s’agissait d’une vente conditionnelle.

De même, aucune hésitation ne se produirait pour savoir quel est le droit de l'acheteur en cas de refus d'exécution du vendeur, le contrat existerait, il n'y aurait qu'un refus d'exécution de la vente, et là encore il n'y aurait pas lieu à discussion.

Nous avons vu que la jurisprudence apprécie la lésion du vendeur lors de l’acceptation, et non lors de la promesse ; du moins c’est la solution qui domine: or, il n’en serait pas ainsi s’il s'agissait d’une vente conditionnelle. Pour les vi-

ces cachés inhérents à l'immeuble même, les solutions juris-

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prudentielles écartent implicitement l'effet rétroactif de l'acceptation, au cas où le vice, caché lors de la promesse, devient apparent lors de l'acceptation: le vendeur est garant des vices cachés, mais non des vices apparents, et dans le cas présent la jurisprudence rejette la perte sur le bénéficiaire, elle n’envisage la vente que lors de l’acceptation ; ce qui s’est passé avant l'adhésion de l’acquéeur est indifférent (40). De même, le droit du bénéficiaire ne peut! être transcrit utilement avant qu’il n’accepte, on ne saurait transcerire un droit éventuel. En cas d'incapacité survenant chez le promettant avant l'adhésion du stipulant, en particulier lorsqu'il tombe en faillite, la non-rétroactivité de la promesse, est manifeste : dans ce cas l’acheteur, en payant le prix, aurait le droit de revendiquer l'immeuble contre la masse des créanciers et nous verrons qu'il ne l’a pas.

Sur ces différents points : vente à un tiers, refus d’exécuter, appréciation de la lésion, vice caché, incapacité postérieure à la promesse, il est bien certain que l’acceptation d’une promesse unilatérale ne produit aucun effet rétroactif au profit du bénéficiaire.

Nous avons ainsi délimité les contours de la promesse unilatérale de vendre. en montrant qu’elle est plus qu’une simple pollicitation, — qu’elle est complètement différente de la promesse synallagmatique de vendre, — et que son acceptation n’a aucun effet rétoactif, c’est-à-dire qu’il n’y a pas une vente sous condition suspensive. Après avoir envisagé le côté négatif de la nature de la promesse unilatérale, ce qui déblaie déjà singulièrement le terrain, il faut maintenant rechercher exactement ce qu’elle est, reprendre des

chemins déjà tracés, que l’on n’a peut-être pas toujours par-

courus jusqu’au bout.

(40) Cass. 21 février 1910. D.P. 1911-1-389.