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marquer, en parlant de la promesse de contrat, qu’une pareille convention se distingue du contrat qu’il prépare en ce qu'ellle ne fait pas naître les engagements actuellement, mais seulement éventuellement. Il insiste sur le caractère contractuel de la promesse de contrat. M. HAMEL (48) écrit: < un contrat s’est formé puisque l'engagement de la partie obligée a été accepté par l’autre partie qui devient créancière; mais le contrat reste unilatéral, puisqu'il ne fait naître d'obligation qu’à la charge d’une seule partie ».

Tous les auteurs sont bien d'accord aujourd’hui sur le caractère contractuel de la promesse unilatérale. On reconnaît qu'il y a là échange de consentements créant un droit éventuel. Mais on dit aussi que « la promesse de contrat est différente du contrat définitif, tout en. restant très intimément liée à lui » (49). Après avoir reconnu une individualité propre et une existence distincte à la promesse unilatérale, on déclare ensuite qu’elle n’est qu'une étape dans la formation du contrat ; on ne veut pas reconnaître que la promesse est un « contrat », on dit que c’est < un avant-contrat », ce qui laisse persister l’imprécision. M. Sabatier (50) distingue la promesse de contrat de l’avant-contrat, qui alors devient une opération hybride à michemin entre la promese de contrat et le contrat, mais on ne voit plus à quoi correspond le terme; peut-être, à la rigueur, désignerait-il alors la pollicitation avec le délai raisonnable obligatoire ; il vaut mieux expulser le terme d’avant-contrat, et ne parler que de promesses de contrat, dont fait partie la promesse unilatérale de vente.

Même lorsque les auteurs parlent de « contrat:de promesse », comme M. SABATIER, ils ne poussent pas le raison-

(48) PLANIOL et Riperr. —— Loc. cit., tome X p. 184. (49) SABATIER. —— Thèse Montpellier, 1936.

(50) Op. cit., p. 50.

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nement logique jusqu'au bout, ils n’osent détacher la promesse unilatérale de la vente. En droit allemand, les auteurs séparent nettement ce qu’ils appellent « l’avant-contrat » du contrat lui-même, et ne reconnaissent entre les deux opérations qu’un lien psychologique tout au plus, mais pas de lien juridique. Nous ne reparlons de cette théorie, interprétée différemment en France, que pour indiquer l’idée que peut suggérer la doctrine allemande : distinguer le contrat de promesse du contrat de vénte qu'il prépare.

A l'heure actuelle tout le monde admet que la promesse unilatérale ne donne au bénéficiaire qu’un droit éventuel à la conclusion de la vente d’un immeuble ; les auteurs pensent que, quoiqu'unilatérale, la promesse est une conconvention entre les parties. Donc il y a offre par le vendeur, non de vendre, mais de maintenir sa pollicitation de vente pendant un certain délai, et acceptation, par le stipulant, du bénéfice de ce délai. Il y a, comme le dit si justement M. SABATIER « un contrat de promesse », mais il faudra entrer dans le détail des faits et préciser les éléments de ce contrat.

La jurisprudence la plus récente déclare formellement que la promesse n’engendre qu’une obligation de faire ; un arrêt des plus caractéristiques et des plus nets, et celui de la Chambre des Requêtes du 26 novembre 1935 (51). Après un rapport de M. le conseiller PrLox sur la nature mobilière ou immobilière de la créance du bénéficiaire pour savoir si cette créance tombe ou ne tombe pas dans la communauté entre époux, cet arrêt mentionne que la « promesse unilatérale de vente n’a pour effet de transmettre à celui qui en est bénéficiaire, ni la propriéfé, ni aucun droit immobilier sur le bien qui en est l’objet ; que l’obligation du promettant, quoique relative à un immeuble, cons-

(51) D,P, 1936-97 et s. 1936-1-52,

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titue, tant que le bénéficiaire n’a pas déclaré acquérir, non pas une obligation de donner, mais une obligation de faire; que par suite elle ne peut engendrer... qu’une créance mobilière ». M. le Conseille PILON fait remarquer, dans son rapport, que la majorité de la doctrine estime que la promesse unilatérale engendre une obligation de faire, et non de donner. Déjà PoTH1ER, parlant du promettant, dit « qu’il n'est débiteur que d’un fait ». Aujourd’hui MM. PrANIOL et RIPERT, JOSSERAND, AUBRY et RAU, COLIN et CAPITANT sont, du même avis. D’ailleurs, un arrêt de la Chambre des Requêtes du 20 janvier 1862 (52), avait déjà formulé la même opinion.

Mais hotons, toutefois, que cet arrêt du 26 novembre 1935 considère l'immeuble comme l’objet de la promesse : il le dit formellement. Et à notre sens, l’objet de la promesse et celui dé la vente qui la suit, ne sauraient être le même : s'ils étaient le même, c’est alors que l’on pourrait parler d'avant-contrat, préparant le contrat, puisqu'on ne pourrait admettre deux contrats semblables sur le même objet. Mais c’est là une solution bâtarde, ét il semble bien que la promesse unilatérale est plus qu’un avant-contrat, c’est un contrat. Ce caractère contractuel de la promesse unilatérale est reconnu par les auteurs et la jurisprudence; il v a là un accord de volontés, et la théorie de la volonté unilatérale créatrice d'obligation n’a absolument rien à voir ici. il n°y a même pas d’amorce de cette théorie, comme dans la pollicitation crdinaire, lorsqu'on considère cette dernière comme accompagnée d’un délai raisonnable ; on reste dans le domaine contractuel tel que le conçoit et le règle le Code civil. On n’a donc pas à déroger aux principes, comme le fait M. CaprranT (53) qui déclare : « qu'il n’y a aucune im-

(53) Corix et CaprrANT, -- Tome II, page 272,

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possibilité logique à admettre qu’une personne soit engagée du moment qu’elle en manifeste clairement l'intention, avant même que celui qui doit bénéficier de son obligation ait accepté l'offre ».

Puisque l’objet de la promesse n’est pas l'immeuble seul, qui fera l’objet de la vente si elle a lieu, c’est bien le contrat de vente lui-même ; mais encore faut-il préciser : ce sont certains éléments de ce contrat de vente qui forment l’objet de la promesse de contrat; le contrat de promesse a ses éléments propres, nécessaires à sa validité. Mais certains éléments de ce contrat de promesse sont particulièrement intéressants, car ils caractérisent cette opération: ce sont son objet, et sa cause. Le promettant se lie les mains et se met à la disposition de l’acheteur éventuel, mais il ne le fait naturellement pas à la légère ; s’il promet un contrat, il précise le temps pour lequel il s'engage et les termes de la vente : la détermination de l’immeuble, son prix. En quelque sorte la promesse unilatérale comporte un mécanisme semblable à celui de la stipulation pour autrui, mais ici le stipulant est aussi le bénéficiaire. Il ne manque qu’un élément: le consentement de l’acquéreur à la vente, c’est l’éventualité. En un sens, on peut dire que l’immeuble fait partie de la cause de la promesse de vendre, mais seulement parce que cette cause est un contrat de vendre cet immeuble; il ne faut pas oublier que le contrat de promesse est aussi une promesse de contrat.

Il faut donc étudier les divers éléments de la promesse unilatérale et ceux de la vente, qui se trouvent déjà précisés, pour la plupart, dans la promesse. Et c’est probablement cette prévision dans le premier contrat des éléments du second, qui a suscifé une confusion facile entre la promesse unilatérale de vendre, et une vente ordinaire dont les

éléments sont échelonnés dans le temps.

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En n'oubliant pas que la promesse unilatérale et la vente, si elles sont intimément liées, forment deux opérations qui ne se compénètrent pas, il nous faut donc étudier maintenant les éléments, puis les effets de la promesse unilatéraie de vendre,

SECTION II

CONDITIONS D'EXISTENCE ET DE VALIDITÉ DE LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE

Le principe qui doit dominer tout ce développement est la distinction entre la promesse unilatérale et la vente, la première ayant pour objet certains éléments de la seconde. La promesse unilatérale paraissant bien être un contrat, nous devons retrouver en elle les éléments nécessaires à l'existence et à la validité de toutes les conventions ; nous étudierons donc successivement le consentement des parties à la promesse, l’objet de l'obligation du promettant, et la cause de cette promesse, ce qui permettra de mettre en lumière la distinction des contrats de promesse et de vente; enfin, il faudra rechercher s’il y a un lien entre eux, et quel il est.

S 1. — Le consentement.

En poursuivant l'analyse de l'état d'esprit des parties, et de leurs intentions dans la promesse unilatérale, on est amené à faire une distinction particulièrement importante

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en ce qui concerne le consentement des parties; et c'est en comparant les éléments de la promesse avec ceux de la vente que l’on se rend le mieux compte de ce que sont l'offre et l’acceptation dans la première. Le consentement des parties dans la promesse comprend les deux éléments habituels : pollicitation et acceptation.

= Peut-on dire que l'offre du promettant, lorsqu'il propose au stipulant le contrat de promesse, soit une pollicitation de lui transférer la propriété de son immeuble ? Sans doute non; il offfe à l’autre partie de se mettre à sa disposition pendant un délai qu’ils fixent, pour lui vendre son immeuble dans des conditions déterminées, si cet acheteur éventuel se décide à se porter acquéreur. Cette pollicitation dans la promesse est rarement dégagée, et elle est capitale, car on touche ici du doigt la différence qu’il y a entre la promesse unilatérale et la pollicitation, cette dernière étant un élément de la première. Cette pollicitation ordinaire et sa détermination sont impliqués dans le fait que tout le monde est d'accord sur la nature de l’acceptation du stipulant. En effet, la plupart des auteurs et la jurisprudence (54) admettent que l’acheteur éventuel émet, dans la promesse, une acceptation qui a trait au délai à lui accordé pour traiter à telles et telles conditions, maïs qui ne saurait avoir trait au transfert de l'immeuble ; notons d’ailleurs que cette acceptation peut être tacite et s’induire des circonstances, et rien ne peut faire exiger qu’elle soit expresse. Or cette acceptation doit être exactement symétrique de l'offre du pollicitant, on admet donc implicitement que l'offre dans la promesse n’a pas pour objet le transfert de la propriété. Et ce raisonnement paraît strictement logique. S'il en était autrement, on devrait admettre que, tant pour la pro-

(54) Notamment: D.P. 1917-2-135.