AU EE

&e: dans la vente chacune des deux obligations à sa causé propre.

Et la réalité des faits correspond aussi à cette distinction. L'intention des parties ne peut être la même : dans la vente, les parties ont en vue, l’une d'obtenir l’immeuble, l'autre de recevoir le prix. Dans la promesse unilatérale, le but est, pour le stipulant, d'obtenir un droit éventuel à l’achai de Fimmeuble qu’il pourra se décider à acheter quand il voudra au cours du délai fixé; le promettant s'engage à « faire », c’est-à-dire à maintenir tous les éléments déjà fixés du contrat de vente: l’objet, le prix, et sa pollicitation, pendant un temps déterminé. L’attitude d'esprit de chacune des parties diffère dans l’un et l’autre cas, chaque opération a une cause finale qui lui est propre.

Le promettant doit savoir exactement à quoi il s'engage : c’est tel immeuble bien déterminé qui sera vendu, si le stipulant accepte l'offre de vente. Mais les obligations qu’engendre la promesse unilatérale sont nombreuses et ont des objets différents qui obligent le promettant à faire ou à ne pas faire un certain nombre d’actes : il doit maintenir son offre de vendre pendant un certain délai, il ne doit pas vendre son immeuble à un tiers, et il doit le vendre au prix fixé. La cause de la promesse unilatérale est donc multiple; c'est une promesse de contrat de vente, mais d’un contrat déterminé, dont les conditions sont définitivement fixées par la volonté des parties. On ne peut supposer que le promettant livre à l'acquéreur éventuel son consentement pour que celui-ci en fasse l’usage qu'il voudra. L’éventualité ne porte que sur un point que l’on peut dédoubler : l’acceptation de la vente par l'acheteur, et la date de cette acceptation. Tout le contenu de la vente doit être déjà précisé,

déterminé, ou au moins déterminable en ce qui concerne le

prix. M. HAMEL (62) écrit que « pour que la proméssé uni: latérale constitue un contrat valabie, il faut que, sauf l’adhésion de l’acheteur à la vente, elle réunisse toutes les conditions d’une vente ». Et c’est exact, mais encore faut-il préciser que la promesse a pour cause le contrat de vente, c'est-à-dire tous ses éléments moins une seule condition d'existence : le consentement de l’acheteur. Les autres éléments : cause, prix, objet, consentement du vendeur, et capacité, doivent être réunis dès la promesse dont ils constituent la cause, à notre sens.

Et sous réserve de ces précisions, on peut dire avec M. Ca- PITANT que la promesse unilatérale « a donc pour but ou pour cause la conclusion du contrat définitif », la conclusion de la vente. Ainsi la cause de l'obligation dans la promesse se trouve contenir un certain nombre d’éléments, dont: la cause de la vente, la capacité des parties, et l’objet de cette vente, trois points que nous allons examiner successivement.

La cause de l'obligation du vendeur, nous l'avons vu, ne saurait être confondue avec celle de la promesse; mais elle existe dans cette promesse, sans être encore efficace puisque la vente n’existe pas, ses éléments étant presque tous réunis, mais restant inertes et sans effet.

Nous avons réservé l’étude de la capacité des parties dans la promesse pour la joindre à celle de la capacité dans la vente. Et cette jonction, loin d’être arbitraire, est en harmonie avec la logique des faits, étant donné le lien qui unit la promesse et le contrat de vente.

Traitant de la promesse de contrat, M. EsMEIN (63) distingue, au point de vue de la capacité, entre le stipulant et

(62) PLANIOL et RIPERT. — Traité Pratique, t. X, n° 177. (63) Op. cit., tome IV, n° 145.

AC GREC le promettant, et c’est à juste titre; mais encore faut-il préciser en notre matière l'intérêt de cette distinction et sur tout la motiver.

Le stipulant dans la promesse ne contracte aucune obligation, it ne fait qu’acquérir à son profit un droit éventuel au transfert de l'immeuble. La promesse n'apparaît que comme un acte conservatoire à son égard, il semble qu’il n'ait besoin d’aucune protection et que l'incapacité ne saurait être pour lui un obstacle à la validité de la promesse. Il suffit qu’il puisse accepter la pollicitation de maintenir l'offre de vente que lui fait le promettant, offre d’un acte conservatoire qui lui laisse son entière liberté. On ne peut raisonnablement pas exiger du stipulant la capacité qui lui serait nécessaire pour passer l’acte de vente puisqu'il n’a pas encore donné son consentement à cet acte. Rien ne semble exiger chez l'acquéreur éventuel cette capacité; l’exiger serait encore confondre le contrat de promesse et le contrat de vente.

Ici, apparaissent à la fois la distinction des deux contrats et le lien qui les unit; ce lien, loin d’être seulement psychologique, apparaît comme juridique. |

Le promettant, de son côté, doit avoir la capacité de conclure le contrat qu'il promet de passer : il s'engage définitivement dans le contrat Je vente dont tous les éléments sont fixés par avance, et auquel il ne manque que l’acceptation de l'acquéreur, il doit avoir cette capacité dès la promesse puisque le bénéficiaire peut se porter acquéreur imméditatement, sans profiter du délai. La capacité de vendre doit donc, logiquement, exister chez le promettant. On peut dire que, lors de la promesse, la vente ne doit pas nécessairement avoir toutes les conditions de validité réunies puisqu'il lui manque une condition d'existence : le consen-

tement de l'acquéreur. Il ne serait qu'en partie exact de

TD

dire que l’on tournerait la prohibition édictée par la loi en faisant une promesse de vente à la place de la vente impossible pour incapacité, car le süipulant ne pourrait valablement contracter qu’une fois le promettant devenu majeur.

Mais il y a une autre raison qui paraît suffisante pour exiger du promettant, dès sa promesse, la capacité de conclure valablement le transfert de la propriété de l’immeuble et non pas seulement la capacité générale de contracter. Cet argument exposé par M. Lepuc, au sujet de l’avantcontrat, peut être repris utilement ici: l’objet de la promesse unilatérale n’est pas la conclusion d’un contrat quelconque, mais d’un « contrat nettement individualisé; et l’action ne peut aboutir à des dommages-intérêts que par suite d’impossibilité d’exécuter...; en aucun cas les dommages-intérêts ne sont l’objet du contrat »; si le promettant est incapable de conclure la vente, qui petit avoir lieu immédiatement après la promesse, cette vente étant la cause de la promesse, celle-ci sera nulle, sa cause étant illicite. Et, chose curieuse, il semble qu’il faille dire que la promesse est nulle et non pas annulable car, quoiqu'il s’agisse de capacité, condition de validité, cette incapacité faisant partie de la cause de la promesse, condition d’existence, entraîne sa nullité absolue. On ne peut donc tenir pour le promettant le même raisonnement que pour l’acquéreur éventuel ; les situations sont différentes; l’un doit être capable de passer la vente puisqu'il y donne son consentement pas avance, l’autre ne fait qu’acquérir un droit éventuel.

On touche du doigt, ici, la réalité du lien qui unit la promesse unilatérale à la vente, du moins en ce qui concerne le promettant, et c’est tout à fait conforme à la réalité, à l'attitude d’esprit des parties ; le promettant ne saurait s'engager par avance à conclure une vente sans en déterminer les éléments, il donne sa parole d'honneur de se çon-

former aux désirs du stipulant, ce ne peut être à la légere. L'acheteur éventuel, au contraire, ne s'engage à rien, il se centente d'enregistrer une proposition que lui fait le promettant dans des conditions déterminées.

Reste à examiner un troisième élément de la cause de la promesse : l’objet de la vente. Il est double à proprement parler, il comprend d’un côté de prix, objet de l'obligation de l’acheteur, de l’autre, la chose, objet de l'obligation du vendeur.

Le vendeur fixe dès la promesse le prix auquel il vendra éventuellement l’immeuble ; c’est le cas le plus général. Mais est-il indispensable que dans la promesse soit inscrit le prix auquel peut être acheté l'immeuble ?

Les parties ne peuvent-elles convenir, dans le contrat de promesse, que lors de la levée de l’option, le prix sera fixé par un expert? Ce n’est pas à dire, comme POTHIER (64). que le prix peut n'être pas fixé et qu’alors « le débiteur est censé en ce cas s'être obligé de vendre pour le juste prix tel qu’il sera réglé par experts, dont les parties conviendront ». POTHIER vise le cas où rien n’a été fixé par les parties. Avec M. PLANIOL nous estimons, au contraire, qu’il faut que le prix soit fixé, ou au moins que les parties aient convenu du moyen de le déterminer. Il semble “qu'on ne peut refuser aux parties de s'en remettre à une expertise qui aura lieu lors de la vente; la leur refuser serait encore confondre la promesse unilatérale et le contrat de vente. Dans les ventes ordinaires la fixation du prix peut être confiée à l'arbitrage d’un tiers, si les parties l’acceptent, l’article 1592 du Code civil prévoyant le cas. Dans la vente, encore inexistante, mais dont presque tous les élé-

(64) Traité de la vente, n° 481.