HÉROS

ments sont réunis, qui forment la cause de la promesse unilatérale, on ne voit pas pourquoi on exigerait plus que dans une vente ordinaire. Des décisions de la Cour de Douai du 13 août 1873 (65) et de la Cour de Rennes, du 26 janvier 1876 (66), permettent l'arbitrage d’un tiers (67).

L'intérêt pratique que présente cette fixation du prix par des experts, justifierait à lui seul la validité d’une pareille clause qui permet d’enlever à la promesse unilatérale de vente son caractère spéculatif et supprime toute lésion pour le vendeur, partant toute rescision, provenant d’une augmentation de valeur de l’immeuble.

Et c’est cet immeuble qui est à proprement parler l’objet de la vente que le promettant s'engage à passer si le bénéficiaire se décide à l’accepter ; c’est seulement parce qu'il fait partie du contrat de vente qu’il est compris dans la cause de la promesse. Il y a promesse de faire une vente, mais encore faut-il que les promettants sachent à quoi ils s'engagent. La jurisprudence, d’ailleurs, exige que cet objet soit déterminé (68) et déclare valable le contrat de promesse si, « en l’état de ces faits. il résulte que la promesse de vente litigieuse avait pour objet un ensemble de choses suffisamment déterminées » ; il s’agissait, en l'espèce, d’un meuble, mais le principe est le même pour les immeubles.

(67) Cf. contra: Trib. de la Seine: 7 mars 1884; mais ce jugement semble confondre le prix et ses accessoires.

(68) Req. 1er juin 1932, S. 1932-1-540.

S 4 — Le lien juridique entre la promesse unilatérale de vente et la vente

En bonne logique et en tenant compte de la réalité des faits, lorsqu'on démonte les rouages du mécanisme assez compliqué de la promesse unilatérale de vente, on est conduit à mettre en lumière, en quelque sorte, des éléments qui n’appataissent pas à première vue dans ce contrat, ni dans la vente qui le suit.

I n’y a que deux éléments apparents : la promesse de vendre et l’acceptation de l’acheteur; ce sont évidemment les éléments principaux de l'opération, mais ils n’appartiennent pas tous les deux à la promesse, le second fait partie de la vente. Et on est amené à en faire réapparaître deux autres qui leur sont symétriques et leur servent d’appui nécessaire : d’une part l'acceptation de la promesse par le stipulant, acceptation tacite et qui ne porte que sur une offre avec délai, et, d'autre part, le consentement du propriétaire de l’immeuble à la vente, consentement qui constitue l’objet de la promesse. On conçoit que la vente ayant la plupart de ses éléments inclus dans le contrat qui la précède, on ait tout de suite pensé que la promesse de vente « valait vente », une fois que le stipulant a donné son acceptation. Il y à là une sorte d’élision de: certains éléments, peu apparents et qui paraissent inutiles. de deux opérations dont l’une prépare l’autre, à tel point qu'il n’en reste qu’une seule. Cette élision. d’ailleurs, amène une simplification conforme à l'esthétique juridique. mais alors on se heurte à des difficultés inextricables dès que lon met en mouvement ce mécanisme trop simplifié: et c’est ce qui se passe pour la lésion. pour la capacité des

parties, pour la distinction entre la promesse unilatérale et la pollicitation ordinaire.

L'analyse que nous venons de faire de la promesse unilatérale nous montré un mécanisme un peu lourd, compliqué, comprenant un grand nombre d'éléments. Mais il parait conforme aux règles traditionnelles des contrats, il ne fait pas intervenir la théorie de la volonté unilatérale créatrice d'obligations; la distinction entre les parties au point de vue de la capacité s'explique d’elle-même, la pollicitation n'apparaît plus alors que comme un élément de la promesse et de la vente. Tout se résume, en somme, dans la distinction de la promesse unilatérale et de la vente.

Et ce n’est pas à dire, on a pu s’en apercevoir dans l’étude de la capacité des parties, que les deux contrats soient indépendants qu’il n’y a tout au plus entre eux qu’un lien psychologique. Des auteurs allemands comme Degenkolb et Güppert, estiment, au dire de M. Leduc, qui n’adopte pas leur théorie (69), que l’avant-contrat (nous entendons la promesse de contrat) doit être étudié en lui-même et non par rapport au contrat qu’il prépare ; il aurait un but distinct, il viserait la promesse et non pas la vente. Il y a un lien juridique entre les deux actes qui consiste en ce que tous les éléments de la vente, sauf le consentement du vendeur, font partie de la cause de la promesse unilatérale. Il ne faut pas oublier qu’au moment de la promesse la vente n'existe pas, l'acceptation de l’acheteur étant une condition d’existence de ce contrat et n’étant pas encore donnée, par hypothèse. Le lien juridique est donc constitué par le fait que, font partie de la cause de la promesse : le prix, la chose. et surtout le consentement du promettant à la vente ; c’est

(69) Thèse précitée, p. 29.

au sujet de ce consentement par avance, et c’est aussi au sujet du délai qui l'accompagne et de la capacité nécessaire au vendeur, qu’apparait le plus clairement la liaison'intime de la promesse unilatérale et du contrat de vente.

Les éléments de la vente ne font pas double emploi avec ceux de cette promesse, il ne peut y avoir compénétration entre eux, encore moins confuse, ni par suite élision de certains.

Nous avons analysé statiquement les éléments de la promesse unilatérale en faisant appel à ceux de la vente réalisée, pour mieux les différencier. Mais il faut rechercher maintenant si tout ce mécanisme fonctionne. il faut l’examiner au point de vue dynamique et chercher si les effet: de la promesse avant et après l'acceptation de l’acquéreur éventuel corroborent la notion de la promesse unilatérale.

SECTION III