EFFETS DE LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE

La Cour de Cassation, le 26 Novembre 1935, a fort justement précisé que la promesse unilatérale n’est qu'une pro: messe de faire, c'est-à-dire que le promettant s'engage à maintenir pendant un temps limité ou non son offre de vendre tel immeuble, qui lui appartient, moyennant un prix déterminé ou déterminable, de telle sorte que l’acquéreur éventuel n'aura qu’à dire « oui », avec la capacité nécessaire à tout acheteur, pour que le contrat de vente soit valablenient conclu entre eux. Comme dans toute obligation de faire, il est impliqué ici, une obligation de ne pas faire,

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c'est-à-dire que le promettant ne doit pas contrevenir à sa promesse, soit indirectement en aliénant l'immeuble, soit directement en refusant d'exécuter son obligation. On peut même dire qu'il y a plus une obligation de ne pas faire que de faire, puisque tout est déterminé, le promettant a déjà donné son consentement à la vente, il s'engage à ne pas le retirer, et c’est ce que constate déjà fort justement LAURENT dans ses « Principes de Droit Civil Français » (70). Le promettant s’oblige directement à faire, indirectement à ne pas faire.

Pour nous conformer à l’usage et au déroulement chronologique des opérations, nous envisagerons successivement les effets de la promesse unilatérale avant et après sa réalisation, en d’autres termes, nous envisagerons les effets de la promesse unilatérale, puis les effets de la vente, qui naît lors de l'acceptation.

, Notons d’ailleurs que nous n’avons à envisager ici, les effets de la promesse unilatérale qu’autant qu’ils complètent cette notion, qu’autant que ces effets correspondent à la notion de promesse basée sur la distinction qui vient d’être précisée entre le contrat de promesse et la vente propre-

ment dite.

$ 1. — Effets de la promesse unilatérale avant la réalisation - de la vente

Nous avons envisagé la situation des parties au cours du délai qui s’écoule entre la promesse unilatérale et la vente, et comme il n’y a ici d'engagement que pour le promettant. la question qui domine tout est celle de savoir dans quelle

(70) 3° éd., p. 11 et suiv.

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mesure le stipulant peut compter sur la parole du promettant, quelles sont les garanties du droit acquis à l’acheteur éventuel. Mais d’abord il faudra préciser quelle est la nature du droit éventuel qui naît de la promesse, et quelles sont ses conséquences.

Le caractère contractuel de la promesse unilatérale paraît indiscutabie, et nous savons donc déjà quelle est la source exacte du droit de lacheteur; il apparaît, sans conteste, qu’il a un droit éventuel à la conclusion d’une vente, conclusion qui ne dépend que de lui.

Ayant précisé que la promesse unilaiCrale n’a pas pour objet l'immeuble, qui est, par contre, le :. ul objet de la vente, il paraît peu naturel de penser que le droit du bénéficiaire est réel et immobilier. Le seul but de la promesse unilatérale est le maintien d’une attitude chez le promettant, ce qui ne peut donner à l'acheteur éventuel qu'un droit personnel au maintien de cette attitude. L'arrêt de la Chambre des Requêtes du 26 novembre 1935, qui est très important en cette matière, précise que, quoique relative à un immeuble, l'obligation du promettant « ne peut engendrer, pour celui au profit duquel elle existe, qu'une créance mcbilière ». Cet arrêt confirme d’ailleurs une jurisprudence (71) que la majorité’de la doctrine approuvait, notamment LAURENT, BAU DRY-LACANTINERIE, COLIN et CAPITANT.

Et ceci est conforme à la distinction que nous avons faite entre la promerse unilatérale et la vente sous condition suspensive, distinction qui écarte l’idée d’un droit réel, Il y a accord, aussi, avec la différenciation de la promesse unilatérale et de la vente qu’elle prépare. On ne saurait dire sans contradiction, une fois la distinction admise, que la

(71) Req. 26 mai 1908. D.P. 1909-1-425 et Req. 13 mars ARE DP: 1912-1-315.

promesse fait naître pour le bénéficiaire un droit réel: il n'y à que la vente qui puisse donner naissance ici, à un droit réel sur l'immeuble, or celle-ci n'existe pas encore lors de l'engagement du promettant,

Il faut noter en passant le caractère mobilier de ce droit personnel, caractère que déjà M. Nasr (72) reconnaissait au droit du bénéficiaire, et que consacre l’arrêt de la Chambre des Requêtes en date du 26 novembre 1935: le critérium de ce caractère ne peut être trouvé que dans l’objet de la créance, et ici l’objet est constitué par les éléments d’un contrat de vente, par le fait de maintenir ces élémens pendant un temps donné, et ce droit éventuel à un contrat de vente ne peut être que personnel.

Ce droit du bénéficiaire est une créance et en tant que tel il peut être transmissible entre vifs ou à cause de mort, en supposant, naturellement, que la promesse n’est pas faite intuitu personae.

La transmission du droit du bénéficiaire à ses héritiers ne soulève aucune difficulté, la créance éventuelle fait partie de l’actif du patrimoine du de cujus; de même les héritiers du promettant resteront tenus vis-à-vis du bénéficiaire. Nous avons déjà noté par ailleurs que la pollicitation ordinaire ne comportait pas ces conséquences puisqu'elle n’est pas enchassée dans un contrat.

Depuis un arrêt isolé de la Cour d'Aix du 29 décembre 1863, qui refusait au bénéficiaire le droit de céder sa créance, on ne discute plus la validité d’une pareille opération, si le cédant et le cessionnaire se sont conformés aux prescriptions de l’article 1690 du Code civil, exigeant une signification au promettant, ou son acceptation dans un acte authentique. On pourrait croire que, portant sur un im-

(72) Note sous Aix. 27 avril 1931. D.P. 1932-2-134.

meuble, cette opération devrait être transcrite; en réalité. l'opération porte sur un droit personnel, et ce droit, qu’il soit transmis à un tiers ou que le bénéficiaire l’ait encore, ne peut être transcrit, ce qui ne permet pas au titulaire de ce droit de le rendre opposable aux tiers et, partant, entraîne des conséquences fâcheuses pour la garantie de l'acheteur éventuel.

Le promettant a donné sa parole qu’il concluera la vente si le bénéficiaire se porte acquéreur, mais quelles garanties juridiques effectives possède l’acheteur pour protéger son droit éventuel créé par le contrat de promesse ?

Il est certain que le bénéficiaire pourra employer les moyens conservatoires ordinaires, il pourra faire reconnaitre son droit en justice; mais il ne faut pas perdre de vue qu'il n’a encore qu’un droit personnel à défendre, et qui plus est éventuel, ce qui comporte diverses conséquences.

D'abord ce droit ne pourra pas être utilement transcrit, puisqu’il est personnel et qu’il n’est pas prévu par la loi de 1855, modifiée par le décret-loi de 1935, sur la transcription. De ce fait, le bénéficiaire ne pourra en aucune façon rendre son droit éventuel opposable aux tiers par publicité, celle-ci lui étant refusée; nous en verrons les conséquences aussi en ce qui concerne la faillite survenue chez le promettant avant la réalisation de la vente. Le Code Suisse des Obligations (article 683) et le Code Allemand, ont senti le besoin d'organiser dans ce cas une publicité spéciale. En effet. chez nous, le bénéficiaire ne pourra donc pas opposer son droit à un tiers auquel le promettant, en violation de sa promesse, vendrait l’immeuble; vis-à-vis de ce dernier, le contrat de promesse est « res inter alios acta ».

Êt contre ce tiers il ne pourra pas non plus exercer l’action paulienne pour faire tomber l’aliénation frauduleuse qui viole indirectement son droit, même dans le cas où ce

licrs ést < conscius fraudis », car il s’agit d’un droit éven. tuel que l’action paulienne n’est pas faite pour défendre. Nous verrons cependant que, lorsque le bénéficiaire veut réaliser la vente, la jurisprudence lui donne un moyen de faire tomber l’aliénation frauduleuse. Mais force est de reconnaître que l’acheteur éventuel n’a pas de moyen lui permettant de la faire tomber avant de se porter acquéreur définitif; le promettant est resté propriétaire, nul ne peut l'empêcher d’user des pouvoirs que lui confère ce droit.

D’ail. ‘urs, en ce qui concerne les risques, la solution est en harmonie avec la précédente, ils sont naturellement pour le propriétaire, et par la force des choses, car il ne faut pas oublier qu'ayant un droit d'option, le bénéficiaire ne se portera probablement pas acquéreur si l’immeuble disparaît ot est détérioré.

Le stipulant ne peut prendre au cours du temps qui s’écoule entre la promesse et la vente, que des garanties indirectes du droit créé à son profit; il agira habilement en se faisant concéder une hypothèque, par exemple, sur limmeuble qu’il désire acheter.

Mais nous allons retrouver immédiatement cette question de la protection de l’acheteur éventuel en nous plaçant au

moment où celui-ci lève l’option.

S 2. — Effets de la réalisation de la vente

II faut examiner maintenant, non plus les effets de la promesse unilatérale proprement dite, mais les effets de la vente réalisée: il faut se placer au moment où, comme on le dit le plus souvent, le bénéficiaire a accepté la promesse, a levé l’option; nous avons vu qu’à ce moment-là, en réalité, il a accepté l'offre de vente que le promettant lui

a faite par avance, pour un temps déterminé. Ce n’est plus à proprement parler, la promesse unilatérale que nous examinerons maintenant, promesse contenant, en gestation, la vente de l'immeuble, qui n’était pas encore parfaite par l’acceptation de l'acheteur, qui n'avait pas encore d’existence juridique. Nous supposons maintenant que tous ses éléments d'existence et de validité sont réunis, et nous ne l’envisagerons que comme l’aboutissant, comme la réalisation de l'objet de la promesse unilatérale, telle que nous l'avons étudiée.

Nous avons suffisamment montré qu'il n'y à pas ici la réalisation d’une condition, lorsque nous avons précisé ce que n’est pas la promesse unilatérale de vendre: une vente sous condition. Et de ce fait la réalisation de la vente n’est en rien rétroactive. La distinetion suffisamment nette entre le contrat de promesse et la vente écarte l’idée de rétroactivité qui n’a plus aucun fondement. Mais ceci a une répercussion immédiate sur la valeur de la promesse lorsque le promettant n’a pas tenu parole, et que des changements se sont produits dans la personne des parties ou dans l’immeuble, autant de points qu’il nous faut maintenant examiner; mais avant tout, il convient de préciser quel est l'effet obligatoire de la promesse unilatérale.

La question ne se pose plus de savoir quelle est la source de l'obligation du promettant: elle semble bien être contractuelle, I faut rechercher maintenant quelle est la nature et la force du droit créé au profit de l'acheteur éventuel; en somme, il faut étudier quels sont les effets de l'acceptation par le bénéficiaire de la vente que lui a promise le propriétaire de l'immeuble. lorsque celui-ci refuse de s'exécuter sans motif justificatif.

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PorHIER expose, (73), nous l'avons vu (2 Partie, Ch. 1), que l’on peut appliquer la règle « nemo potest praecise cogi ad factum » et que l'obligation se résoud en dommages ct intérêts; mais pour lui cette règle ne s'applique « qu'à l’égard des obligations de faits extérieurs »; considérant qu'il ne s’agit pas de cela ici, il en déduit que le fait du promettant « peut se suppléer par un jugement ». Récemment M. Lepuc (74) a précisé qu'ici le jugement ne pouvait que constater la vente qui est réalisée, le promettant ayant donné par avance son consentement à la vente, ayant « par avance adhéré à ce dernier contrat ». Mais M. SABATIER (75), fait fort justement remarquer qu’en fait, le promettant a bel et bien retiré son offre de vente, s’il refuse de passer le contrat, l’acceptation de l’acheteur n’a plus de correspondant; or il faut pour qu’il y ait contrat, pour qu'il y ait vente, que les consentements du vendeur et de l’acheteur coexistent, et ce n’est pas le cas. Un jugement ne saurait donc constater une vente qui n’existe pas. Il est difficile, par conséquent, d'adopter la solution de POTHIER, reprise par M. DEFAYE (76) qui estime que l’on peut remplacer l'offre du vendeur par un jugement; une pareille fiction n’est guère admissible. L’offre du vendeur est l’objet d’une promesse consensuelle unilatérale, c’est une obligation de faire, car cette offre doit être maintenue pendant un délai assez long, il y a un élément intentionnel incorporé dans un élément de durée. Cette obligation de faire ne peut que se résoudre en dommages et intérêts par application normale de l’article 1142 du Code civil, si le promettant se refuse à réaliser la vente sans motifs. L'acheteur éventuel se trouve donc

(73) Œuvres, t. IV, 278.

(74) Thèse précitée, pages 146 et suiv.

(75) Thèse précitée, p. 129 et Suiv.

(76) Thèse Paris 1907, page 134.