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dàäns une situation un peu précaire, il ne peut que demander au promettant une indemnité pour inexécution du contrat de promesse, indemnité contractuelle et non délictuelle.

Et ceci à une répercussion directe sur les effets de la contravention à la promesse. Nous avons vu qu’on ne peut faire jouer l’action paulienne contre le tiers à qui le promettani vend frauduleusement l’immeuble promis au bénéficiaire, ni lui opposer la promesse unilatérale qui n’est pas susceptible de transcription. La seule contrainte contre le vendeur est indirecte: c’est le recours possible de l’acheteur éventuel contre lui, s’il refuse la vente, ou s’il l’a rendue impossible. Mais chose curieuse, la jurisprudence, en se gardant d’invoquer l’action paulienne, annule cependant l’aliénation faite à un tiers de mauvaise foi, qui connaissait l'existence de la promesse unilatérale; on peut penser que si la transcription est inefficace, il est possible cependant de la tenir pour réalisée si le tiers acquéreur est de mauvaise foi et de faire tomber l’aliénation frauduleuse. C’est ce que fait la jurisprudence: si le tiers acquéreur est de bonne foi, on écarte de lui toute action de l'acheteur éventuel primitif, pour laisser celui-ci se retourner contre le promettant. Si au contraire le tiers est de mauvaise foi, la jurisprudence annule l’aliénation frauduleuse. Des arrêts de la Chambre des Requêtes de 1902, 1908 (77) et un arrêt plus récent de la Chambre civile en date du 12 novembre 1929 (78), admettent que « le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente est fondé à relever, contre une personne même étrangère à cette promesse, la fraude à laquelle celleci se serait associée, ou la faute qu’elle aurait commise en acquérant la chose vendue par l’auteur de la promesse au mépris de son obligation ».

(77) Rapportés au D.P. 1907-1-38 et D.P. 1909-1-425. (78) D.P, 1929-1-131.

Et cette solution est une application de la théorie expli: cative de toute une jurisprudence, théorie exposée par M. HUGUEXEY dans sa thèse : « La responsabilité civile du tiers complice de la violation d’une obligation contractuelle » (79): M. EsMeix (80) indique également que « toute participation à un acte illicite, en connaissance de cause » entraîne responsabilité. Sans aller jusqu’à considérer, avec M. Hu- GUENEY, le tiers comme complice, ce qui conduit à donner, par emprunt, un caractère contractuel à sa responsabilité, on peut penser que, le tiers acquéreur de mauvaise foi ayant commis un délit, le moyen le plus adéquat pour l’obliger à réparation est de faire tomber la vente qui lui a été consentie par le promettant.

Une fois cette aliénation annulée, il semble bien qu’on ne puisse forcer en aucune manière le propriétaire à vendre son immeuble au bénéficiaire de la promesse; néanmoins il faut reconnaître qu’en fait, le propriétaire aura intérêt à réaliser la vente promise, puisque son aliénation frauduleuse a été annulée. Force est bien de reconnaître que la promesse unilatérale de vente présente les inconvénients habituels d’une obligation de faire.

En dehors des cas de refus direct d'exécution, ou de refus indirect par aliénation de la part du promettant, il peut se produire, pendant le temps qui a couru entre la promesse unilatérale et la vente, des événements intéressant la personne des parties à la promesse, ou l'immeuble, objet de la vente. Fa

Les parties à la promesse pouvaient réunir les qualités requises pour faire un contrat valable: nous avons vu que Île promettant, qui s'engage par avance dans la vente, doit

(79) Thèse Dijon 1910. î (80) Ripert. —— Traité Pratique, Tome NL n°515 ett590.

avoir la capacité nécessaire pour conclure celle-ci; mais il n'en va pas de même pour le bénéficiaire, qui peut ne pas avoir la capacité nécessaire pour acheter à ce moment-là, il suffit que ce dernier ait cette capacité lors de la vente; cette différence de situation entre le promettant et le bénéficiaire ne semble présenter aucun inconvénient.

Nous avons vu aussi que la mort de l’une des parties à la promesse laissait subsister le droit éventuel créé.

Mais il se peut que l’une de ces parties vienne à être frappée d'incapacité au cours du délai accordé au bénéficiaire, ou bien que l’une des parties laisse des héritiers mineurs; si ce sont les héritiers du promettant, ils sont débiteurs du fait en tant qu’ayants cause; quant à ceux du bénéficiaire, ils ne pourront accepter seuls que s’ils deviennent capables avant l’expiration du délai: mais il est inutile d’insister sur ce cas théorique, l'héritier mineur pourra accepter en se conformant aux règles de la tutelle.

L’incapacité produite par la mise en faillite de l’une des parties est plus intéressante. Nous envisageons le cas où la promesse a été conclue avant la période suspecte. Si l’acheteur éventuel tombe en faillite, le promettant ne peut demander la résiliation de la promesse; d’abord il n’est pas sûr que la masse des créanciers se porte acheteuse, de plus elle ne pourra lui demander la conclusion de la vente que si elle promet le versement intégral du prix prévu dans la promesse; elle n’est, comme le failli, que créancière d’un fait, si elle accepte la vente, le promettant devient débiteur de la masse mais il n’est plus débiteur du failli. Sans invoquer cet argument, la jurisprudence admet et consacre ce système (81). La solution contraire doit prévaloir si le promettant tombe en faillite, mais pour une raison extérieure à

(81) Notamment: D. P. : 1886-1-51, 26 oct. 1885.

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là promesse unilatérale qui normalement devrait jouer n'étant pas transcrit, le contrat de promesse ne peut être opposé à la masse des créanciers du failli: c'est ce que déclare un arrêt de la Chambre des Requêtes du 26 mai 1908: « la seule transcription, antérieurement à l'inscription de cette hypothèque (prise par le Syndic), de la promesse unilatérale de vente sans la transcription de la déclaration d'acceptation de ladite promesse est inopposable à la masse ».

Et tout ceci montre bien que la promesse unilatérale n’est pas seulement une étape dans la formation de la vente, mais qu’elle est distincte du contrat qu’elle prépare.

Reste à envisager les modfications intervenues dans l’immeuble lui-même.

Sans augmenter de plus de la moitié. sa valeur, il se peut que le vendeur ait donné une plus-value à son immeuble; il ne peut, dans ce cas, exiger de son co-contractant un prix plus élevé que celui porté au contrat de promesse; tenir compte des améliorations qu’il apporte de son plein gré serait lui donner le droit de revenir indirectement sur sa promesse, le stipulant se trouvant dans ce dilemne payer un supplément de prix ou encourir la rescision (82). Dans le cas où les améliorations apportées peuvent être retirées sans détérioration, le vendeur pourra les reprendre, si elles sont voluptuaires; il remboursera « les impenses nécessaires », et, à concurrence de la plus-value, les « impenses utiles » (83). En cas de moins-value, survenue depuis la promesse, l'acheteur éventuel ne peut pas exiger une diminution de prix, il est libre de ne pas acheter.

Il a pu arriver aussi que l'immeuble ait disparu; les ris-

(82) D.P. 1922-2-89. Trib. Civ. de Caen, 18 avril 1921. (83) DEMOGUE. — Traité des Obligations. I. N° 516. Cf. aussi Req. 18 octobre 1927. D.P. 28-1-35. Notes de M. LALOU. -

ques sont évidemment pour le promettant. Mais la promesse de vente subsiste--elle ? Il ne faut surtout pas confondre cette situation avec celle que nous avons rencontrée en étudiant l’état de la jurisprudence en ce qui concerne la lésion (84) : il s'agissait de la survie de la promesse à la perte de l'immeuble. Etant donné les principes que nous avons posés, il est logique de penser que si l'immeuble disparaît, un élément de la cause du contrat de promesse disparaît ou, du moins, est singulièrement modifiée; la promesse ne devrait plus être valable. Cependant la jurisprudence admet quelquefois la solution contraire, notamment à la Cour de Paris, le 19 mars 1919 (85), et même la Cour de Cassation (86); mais ces décisions semblent dictées par le motif, que l'acheteur éventuel peut avoir intérêt à se procurer ce qui reste de l'immeuble, par exemple l'emplacement. En fait, le propriétaire sera toujours disposé à lui vendre des ruines; de plus, ces décisions, parmi d’autres contraires, n’invoquent pas de motifs juridiques.

Il n’y a plus maintenant qu'à examiner, non pas à proprement parler un changement dans l’immeubic. mais unie modification dans le rapport entre la valeur de cet immeuble et le prix fixé dans la promesse ; et nous revenons, enfin, à l'étude de la rescision des promesses unilatérales de vente pour lésion du vendeur. Il faut reprendre les solutions jurisprudentielles déjà. étudiées et examiner dans quelle mesure elles s'accordent avec ce que nous venons de dire sur

Ja nature de la promesse unilatérale.

(84) Première partie: section IV.

(85) Gaz. Trib. 14-15 juillet 1929.

(86) Civ. 7 février 1928. S. 1928-I1-215.