CHAPITRE PREMIER

CE QU'IL FAUT ENTENDRE PAR RESCISION DE LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE D’IMMEUBLE

D'après ce que nous avons exposé sur la nature de la promesse unilatérale, il est certain que la lésion ne peut y trouver place, qu’elle ne peut provoquer la rescision que d’une vente d'immeuble.

SECTION I

LE CONTRAT DE PROMESSE UNILATERALE DE VENTE NE PEUT ETRE RESCINDE POUR LESION

Le législateur de 1804, ayant posé le principe que la lésion « ne vicie les conventions que dans certains conirats ou à l'égard de certaines personnes », admet dans l’article 1674, que le vendeur d'immeuble, lésé de plus de sept-douzièmes, pourra demander la rescision de la vente. La lésion n’entraîne la rescision que dans ces limites: il faut qu'il s’agisse d’un vendeur, qu’il y ait une lésion importante, et dans un contrat commutatif. De plus, pour apprécier la lésion, « il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente », c’est-à-dire qu’on ne sau-

ait tenir Compte des circonstances postérieures à la vente qui peuvent augmenter la valeur de l’immeuble: les experts doivent se reporter au moment de l'échange des consentemnts pour faire leur estimation. Tels sont les principes.

Ïl ne faut pas perdre de vue que la lésion n’est admise qu’à titre exceptionnel dans notre Droit, et qu’elle ne saurait être appliquée en dehors des cas prévus expressément par la loi; l’article 1313 du Code civil précise: « Les majeurs ne sont restitués pour cause de lésion que dans les cas et sous les conditions spécialement exprimées dans le présent Code ». On ne saurait enfreindre ce principe répété par les articles 1118 et 1313, comme le fait remarquer M. DEMONTÉS, dans son ouvrage sur la lésion (1). Cet auteur indique de plus, que la lésion n’est pas seulement une protection personnelle, mais une protection sociale, conduisant « à des règles positives qui restreignent très nettement la portée de l'institution ». Le Code n’admet la rescision que dans la vente d'immeuble, qui est un contrat commutatif, c’est-àdire où « la valeur des prestations est fixée définitivement et dès le jour du contrat, d’une façon ferme, si bien qu’on aperçoive aussitôt les avantages que chacune des parties retire de l'opération et les sacrifices qu’elle accepte en retour » (2). La lésion ne pourra être appréciée et par conséquent donner lieu à rescision que si les prestations réciproques sont précises et permettent une évaluation, partant une comparaison, entre le prix et la valeur réelle de l'immeuble.

IT faut bien remarquer, d'abord, qu’admettre la rescision de la promesse unilatérale conduirait nécessairement à apprécier la lésion lors de la promesse, non pas lors de l’ac-

(1) DEMONTÈS, — De la lésion dans les contrats entre majeurs, D 007 (2) JoSSERAND, — Cours de Droit Civil Positif Français, tome II,

noie

ceptation, sinon force serait d'admettre la lésion pour des causes postérieures au contrat, si on l'appréciait lors de l'acceptation seulement. l

De plus, la lésion ne pouvant entraîner la rescision que d’un contrat donnant naissance à un droit réel, au transfert de propriété d’un immeuble, il est manifeste que la promesse unilatérale, qui ne paraît bien donner au bénéficiaire qu'un droit éventuel personnel, ne peut être sujette à rescision. (C’est une promesse de faire, un engagement pour le vendeur de passer le contrat de vente, dans des conditions déterminées, le jour où le stipulant se portera acquéreur. Du moment que l’on n’aädmet pas l'assimilation de la promesse unilatérale à une vente en cours de formation, que l'on y voit un contrat distinct, on ne peut parler de lésion. Les articles 1118 et 1674 du Code civil ne sauraient être transgressés, ils sont de droit strict. Et c’est bien la conclusion sur laquelle s'arrête la thèse de M. VINCENT (8). En aucune manière on ne peut parler de la rescision du contrat de premesse pour lésion de plus des sept douzièmes, le prix n’a pas été payé par l’acheteur, le promettant est toujeurs propriétaire de l'immeuble; on ne sait même pas, avant l'acceptation de l'acquéreur, si ce dernier deviendra Jamais propriétaire, il garde sa liberté de ne pas contracter.

Et la jurisprudence s'est fort bien aperçue de l’'éventualité du droit du bénéficiaire ; nous l’avons vu (4), elle n’amet pas que l’action en rescis'on coit intentée avant l’acceptation de l’acheteur. On ne peut concevoir que le vendeur agisse en rescision avant l'acceptation; avant cet événement, en effet, il n’a pas d'intérêt à agir: le transfert de propriété n’a pas eu lieu, il n’y a pas vente. Le simple principe: pas

(3) VINCENT. — Thèse, Lyon. 1926, D'ALUTe (4) Première partie, Section IV:

d'intérêt pas d’action, suffirait donc amplement à expliquer qu’on ne puisse agir en rescis:on qu'après la levée de l’option par le stipulant. Mais il y avait d’ailleurs un autre motif: les questions de savoir à partir de quelle époque on peut agir, et à partir de quand court la prescription de Faction sont liées en quelque sorte; il aurait été un peu paradoxal, quoiqu’en dise M. WanL (5), de faire apprécier la lésion lors de la promesse, et de déclarer que la prescription de l’action ne courrait que du jour de l'acceptation. Et du fait que l’on admettait, en général, que l’action ne pouvait être intentée qu'après l'acceptation, il y avait un motif d’ordre pratique des plus importants à ne pas dissocier les deux points de départ: il aurait suffit que l'acheteur, si le délai dont il bénéficiait était assez long, attendiît deux ans pour se porter acquéreur, il se serait trouvé à l'abri de toute rescision, le vendeur n'ayant entre les mains qu'une action prescrite. La fraude aurait été évidemment trop commode pour le stipulant, il lui aurait suffi de se faire accorder un délai de plus de deux ans pour mettre hors d'atteinte toute spéculation qu’il pouvait réaliser éventuellement.

Ce fait que la jurisprudence place le moment où l’on peut agir, et le point de départ de la prescription de l’action en ‘rescision à ce même moment de l'acceptation, provient dé ce que les contrats de promesse et de vente sont distincts en fait. Et ainsi, quoiqu'elle n'ait pas l'air de s’en apercevoir, la jurisprudence se trouve bien amenée à observer, par voie de conséquence, le principe que la lésion ne saurait s'appliquer que dans un contrat de vente. « A raison des termes restrictifs du Code civil, seules les opérations qui constitueront des ventes, pourront être rescindées. Par suite au cas de promesses de vente, transformées en vente ultérieu-

(5) Revue Trimestrielle de Droit Civil. Année 1927, page 573,

rement, au prix indiqué dans la promesse, la lésion sera calculée au moment où la vente devient parfaite, et non au moment où le consentement du vendeur a été donné lors de la promesse » (6). Nous avons vu que les arrêts les plus nombreux, faisant apprécier la lésion lors de l'acceptation, invoquent qu'avant cette date il n'y a pas vente; mais ils ne disent pas que la lésion ne saurait avoir lieu dans la promesse unilatérale, qu’elle ne peut jouer que dans la vente: on ne trouve pas d'exemple, en jurisprudence, de la distinction nette du contrat de promesse et du contrat de vente. De plus, ces arrêts ne répondent pas à l’argument tiré de la nature subjective de la lésion. Mais étant admis, et c’est indiscutable, que la lésion n’est une cause de rescision que dans la vente d'immeuble, il nous faut rechercher si véritablement la lésion a le caractère subjectif qu’on tend à lui prêter de plus en plus aujourd’hui, en déclarant que c'est la conception traditionnelle directement tirée du Code civil. La promesse unilatérale crée une dissociation particulièrement nette entre les consentements des parties à la vente, et tout revient à rechercher si la dissociation de ces deux éléments met obstacle à l’application normale de la rescision, du fait que la lésion, par son prétendu caractère subjectif, ne saurait, d’après certains, être cause de rescision que si on prouve l’abus de situation qui a été commis par l’acquéreur à l’encontre du promettant.

(6) DEMoONTÈSs. — Loe, cit., p. 106-107.