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trats: l'élément éventuel de la cause de la promesse n'est pas inhérente au second contrat; en réalité l'éventualité, qui existe dans la promesse, est extérieure au contrat de vente, surtout lorsqu'il est réalisé, car elle consiste précisément en ceci: ou le contrat de vente se réalisera, ou il ne se réalisera pas. On ne peut donc parler de vente aléatoire puisque l’un des termes de l’aléa serait précisément la nonréalisation de cette vente. On peut dire que du fait que les parties ont fait précéder la vente d’une promesse unilatérale, elles ont, peut-être inconsciemment d’ailleurs, écarté tout aléa du contrat de vente. Ce raisonnement peut paraitre un peu sophistique, néanmoins il semble expliquer la réalité. D’ailleurs, nous l'avons vu, la jurisprudence, depuis longtemps ne discute plus la possibilité de la rescision. tout en parlant à tort de la « rescision de la promesse unilatérale » et non de la rescision de la vente.

La jurisprudence, qui admet la possibilité de la rescision ici, paraît donc fort justifiée. Il est vrai, comme le fait remarquer M. WaHL (9), que si la promesse est jointe à un bail, le prix du loyer sera probablement plus élevé, et « la rescision, si elle a lieu, a pour effet de faire perdre au stipulant la somme qu’il a payée comme loyer, en sus du loyer normal, et dont il comptait trouver la compensation dans le prix de vente ». Mais la complexité entre le bail et la promesse est une question de fait, que les juges apprécient souverainement. |

La rescision étant possible, mais ne pouvant jouer que contre la vente, c’est nécessairement lorsque l'acquéreur aura levé l'option, lorsque les consentements des deux parties au transfert de la propriété se seront rencontrés. que l’on pourra parler de lésion. Et, quoique parti d’une base

(9) Article précité:

différente ou, tout au moins, avant précisé tout d'abord que la promesse unilatérale nous semblait être un contrat de promesse distinct de la vente, nous nous retrouvons en plein accord avec la jurisprudence qui fait apprécier la lésion lors de la levée de l’option; c’est-à-dire, en somme, lors de la vente, comme le disent certains arrêts, dont le tort, de par ailleurs, est de ne pas reconnaître le caractère contractuel de la promesse (10). Et il semble que l’arrêt du 26 novembre 1935, voyant dans le premier contrat une promesse de faire, ne fait que corroborer les solutions jurisprudentielles sur la lésion.

La rescision ne pouvant jouer qu’à partir de la levée de

l'option, ce n’est donc qu'après cette date qu’elle pourra

produire ses effets.

Nous avons vu la jurisprudence admettre que le bail auquel était adjoint une promesse unilatérale survit à la rescision de la vente. Mais ici il y a plutôt une appréciation de la non-complexité entre la promesse et le bail, qu’une distinction entre les deux contrats de promesse et de vente.

Mais, au sujet de la survie de la promesse à la rescision

de la vente, la question se pose plus nettement et sans circonstances accessoires, lorsque l’acheteur se refuse à payer le supplément de prix nécessaire pour qu’il devienne régulièrement propriétaire. Si la promesse n’était qu’une pollicitation, une fois rencontrée par le consentement de l’acheteur elle ne pourrait survivre à la rescision; il faudrait une nouvelle manifestation de volonté de la part du pollicitant. La solution semble devoir être différente, s’il s'agit d’un contrat de promesse qui, s’il est unilatéral comme la pollicitation, n’est pas, comme elle, une simple manifestation de la volonté, mais un accord entre deux personnes et qui

(10) Notamment: D.P. 1925-1-28.

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porte sur un délai. Si l’eption a été levée et la vente rescindée avant l'expiration du délai, le contrat de promesse survit-il si la vente a été annulée ? Nous avons déjà indiqué ic peu d'importance pratique de la question; elle présente un certain intérêt théorique en ce sens qu’elle est une occasion de mettre en lumière la distinction de deux opérations. La jurisprudence qui admet la survie du bail à la rescision de la vente, n’admét pas la survie de la promesse unilatérale. On pourrait admettre qu’étant un contrat distinct, la promesse unilatérale devrait subsister jusqu’à expiration du délai, étant donné la nature que nous lui avons reconnue, Mais on peut dire qu’une fois l'option levée la promesse unilatérale a atteint son but. On ne voit guère de raison juridique pour ou contre la survie de la promesse unilatérale; pratiquement le bénéficiaire n’a pas grand intérêt à la persistance de son droit éventuel, car il ne peut guère espérer voir baisser la valeur de l’immeuble. Le bon sens semble donner raison à la jurisprudence qui n’admet pas la survie de la promesse.

Reste à reprendre un point des plus importants : la preuve et la constatation de la lésion. Mais c’est à ce sujet que se manifestent les conséquences curieuses de l'application normale de la théorie de la lésion dans les ventes précédées d’une promesse unilatérale; nous les étudierons dans le chapitre suivant, où nous serons amené à examiner la nature de la lésion.

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