CONSEQUENCES GENERALES DE LA RESCISION DE LA VENTE

Dans la promesse unilatérale de vente le promettant s'engage à vendre quelles que soient les circonstances, il donne sa parole d'honneur, il ne peut pas la retirer; mais. si les circonstances lui sont par trop défavorables, le correctif de la rescision intervient pour le délier en considération de la spéculation illicite que réaliserait l'acquéreur à ses dépens.

Sans doute, la lésion ne provient pas de faits postérieurs au contrat rescindé, comme ce serait le cas s’il s'agissait de la rescision du contrat de promesse; néanmoins, elle provient de circonstances normales qui s’intercalent entre les deux consentements, le contrat de vente n'existant pas encore lorsque ces circonstances se produisent.

La rescision apparaît donc ici dans son jour ordinaire, c'est une mesure d'équité qui justifie l'intervention du juge dans le contrat. Les parties, du fait qu’elles ont fait précéder la vente d’un contrat de promesse, ont entendu stabiliser les éléments de la future vente, et mettre hors de cause toute variation postérieure de ces éléments.

Mais cette convention préliminaire ne saurait écarter par

avance la rescision que le Code déclare d'ordre publie : la Jurisprudence, avec logique, pense que le promettant ne saurait par avance renoncer à la rescision, pour le cas où il viendrait à être lésé. L'arrêt du 19 avril 1926 de la Chambre Civile (14) dit à juste raison que l’on ne peut supposer que « l'intention des parties avait été de maintenir le prix d’une manière invariable sans qu’il y ait lieu de tenir compte des événements ultérieurs ». Les parties écartent par avance les circonstances postérieures au contrat de promesse, mais dans les limites de la lésion, qui est d'ordre public. C’est par suite d’une confusion sur la nature de la promesse que M. WaxL déclare que la renonciation à la lésion peut être valable dans la promesse, car, pour lui, elle serait postérieure et non antérieure au consentement du vendeur (15). En fait elle serait antérieure au contrat de vente et ce n’est que dans ce contrat réalisé que l’on peut parler de lésion, partant de rescision.

On écarte dans la promesse unilatérale l'effet de certains éléments qui peuvent éventuellement se produire ; mais seulement dans les limités de la lésion. Et du fait que la rescision intervient à partir d’une certaine limite, la Cour de Cassation, en rescindant ces sortes de ventes, en arrive, chose curieuse, à faire jouer dans une certaine mesure ce qu’on appelle la clause-or, qu’elle se refuse par ailleurs à reconnaître comme valable dans les contrats. La clause « payable en or » consiste en ce que les parties au contrat

de vente décident de payer le prix en monnaie représentant un poids d’or déterminé. Ainsi, on assurerait au vendeur

un prix absolument fixe, indépendant de toute variation de valeur-or de la monnaie; en cas de dévaluation interve-

(15) Article précité, p. 589.

nue entre l’accord et le paiement du prix, le vendeur toucherait un plus grand nombre de billets de banque qu’en cas de paiement immédiat: l'inverse se produirait en cas de déflation. Mais, depuis l'établissement en France du cours forcé par la loi du 5 août 1914, la Cour de Cassation a constamment déclaré nulle cette clause dans les contrats (16). Lorsque la rescision d’une vente précédée d’une promesse unilatérale a lieu, le résultat est semblable à celui qui consisterait à imposer à l’acheteur une clause-or à partir d’une certaine disproportion, car du fait du délai, la lésion pourra provenir ici d’une dévaluation monétaire en dehors de toute autre cause de changement de valeur de limmeuble. Mais ce n’est pas à dire que le résultat soit identique à celui de la clause-or : il y a surtout ici une mesure d'équité, beaucoup plus souple, qui joue avec bien moins de raideur puisqu'elle tolère une spéculation des sixdouzièmes au profit de l’acheteur. Néanmoins, les résultats sont semblables.

Cette mesure, qui prémunit le promettant, dans une certaine limite, contre une baisse éventuelle du franc, manifesterait, pour M. Wauz (17), une différence injuste entre le vendeur d'immeuble, et le vendeur de meubles qui n’a pas le bénéfice de la rescision. Mais ceci est conforme au principe impliqué dans le Code civil : « Res mobilis res vilis ». Et c’est là un reproche que lon peut faire pour toutes les ventes.

M. WauL fait observer, de plus, qu’il n'y a qu’apprence d'équilibre entre, d’une part, la rescision au profit du vendeur en cas de baisse de valeur de la monnaie, et, d’autre

(16) Notamment : Cour de Paris, 22 février 1924, Gaz. Trib. 1924- 2-24,

(7) Article précité, p. 580,

part, la possibilité pour le bénéficiaire de ne pas se porter acquéreur en cas de baisse de valeur, surtout au cas où la promesse accompagne un baïl ; dans ce cas, en effet, il y a une augmentation du loyer consentie par le preneur du fait de la promesse. D’après M. Wauz, souvent, en fait, la promesse a pour corrollaire une somme versée d'avance au promettant. Et si le stipulant ne peut se porter acquéreur par suite d’une déflation ou d’une baïsse de valeur de l’immeuble, il paye au vendeur la diminution de valeur du fait - qu’il y a payé un loyer plus élevé, ou a versé d’avance une somme d'argent qu’il ne peut répéter. Mais il semble que la raison de ces conséquences soit dans l’organisation de la lésion qui ne peut jouer au profit de l'acquéreur. De plus cet acquéreur sait à quoi il s’expose, et le risque de diminution de valeur semble être compensé par l’éventualité d’une spéculation licite à son profit dans les limites de la lésion.

Enfin, M. WaAxL fait un reproche d’illogisme à la jurisprudence, qui déduit dans l’estimation de l’immeuble Ja plus-value que lui a donné l’acheteur dans l'intervalle des consentements : il y a contradiction à faire, d’une part. « l'estimation au jour de la vente alors même que la vente a été précédée d’une promesse de vente ». et, d'autre part. à déduire la plus-value postérieure à la promesse. Il indique que lPaction « de in rem verso » ne saurait expliquer cette solution, son champ d'application étant extra-contractuel. Mais il reconnaît que la solution jurisprudentielle. quoique attentatoire au droit commun, est la seule équitable. Là serait le seul point sur lequel une difficulté insoluble se poserait au sujet de la promesse unilatérale de vente. Ce qui choque M. Wauz, c’est que les améliorations antérieures à la promesse unilatérale font normalement partie de l’immeuble, alors que les améliorations survenues entre la promesse et sa réalisation ne sont pas comptées. Il ne

voit pas la raison de cette distinction. Mais c’est peut-être parce que, pour lui, « la promesse ne produit pas d'effet ». En la considérant, au contraire, comme un contrat distinct {et M. WAHL ne pari certainement pas de cette base), on peut présumer que les parties veulent fixer les éléments de la future vente; c’est bien leur intention profonde qui correspond à. cette attitude prolongée que le promettant s’engage à garder un certain temps, et le contrat de promesse paraît: bien le seul moyen adéquat: à ce résultat. Du fait qu’il va un contrat de promesse qui produit justement un effet: faire et ne pas faire, la jurisprudence, en ne tenant pas compte de la plus-value donnée à l’immeuble parle stipulant, ne fait; en somme, qu'interpréter la volonté des parties qui ont conventionnellement écarté cette éventualité. Il semble bien qu’il 's’agisse non d’expliquer strictement la loi, comme le. prétend: M. Waz, mais d'interpréter le contrat de promesse, qui est la loi des parties.

Notons pour terminer, que, du fait que la lésion.ne s’ap-

préciera que-lors.de la. vente réalisée, le bénéficiaire voyant augmenter la valeur de l'immeuble aura intérêt à.se porter. au-plus tôt-acquéreur, s'il ne veut pas s’exposer à l’action. en rescision, du vendeur; et alors le délai que celui-ci lui.

a accordé se rétrécit d'autant plus que la valeur. des- immeubles augmente rapidement. Si.le bénéficiaire de la.premesse n'a pas tenté seulement. une. spéculation, le. promettant:vendra à.un prix voisin de la valeur.réelle de son im, meuble.

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