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promesse unilatérale de vente lorsqu'il n’y a pas d’engagement de la part de l'acheteur éventuel qui acquiert un droit et ne contracte pas d'obligation. Ces opérations sont souvent désignées sous le nom « d'option ».

A première vue, on y trouve un pollicitant qui s'engage à vendre à telle personne déterminée son immeuble, si toutefois cet acheteur éventuel se décide dans un délai fixé par le contrat. Le plus simple paraît done de voir là un seul contrat, comportant une offre et une acceptation échelonnées dans le temps: il semble, comme le dit l’article 1589 du Code civil, que « la promesse de vente vaut vente ».

Nous n’aurons à envisager ici que de la promesse unilatérale de vendre un immeuble, opération qui s’oppose à ce qu’on appelle « promesse synallagmatique ». où deux personnes conviennent l’une de vendre, l’autre d’acheter, mais dans un certain délai ou sous une condition, et qui comporte une obligation pour les deux personnes ; dans la promesse unilatérale, il ne naît d'obligation que pour le promettant; nous aurons d’ailleurs à préciser ce point plus longuement.

L’utilité pratique de la promesse unilatérale de vendre n’est pas discutable : elle apparaît d’abord dans ses applications, ensuite dans ses caractères généraux.

Très souvent, on trouve des baux avec promesse unilatérale de vendre l’immeuble loué dans un délai plus ou moins long, délai qui se confond fréquemment avec la durée du bail. De cette façon le locataire peut se rendre compte des avantages et des inconvénients de l’immeuble; il n’est pas obligé de déplacer d’un seul coup les capitaux qu’il peut ne pas avoir pour le moment, ou qu’il utilise ailleurs, ce qui permet, par exemple, à un entrepreneur de monter une affaire plus importante qu’il ne le pourrait en achetant ferme. D'autre part, cette opération est plus intéressante et

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moins dangereuse pour le locataire que la loeation-venté,

où l’acheteur est engagé et perd tout ce qu'il a versé s’il cesse ses paiements.

On trouve aussi ces promesses de vente dans les lestaments (1). C’est alors un ordre donné à l'héritier, mais sous condition que ce dernier accepte la sucession; l’autre part, il n’y a pas accord entre le stipulant et le promettant : on à affaire ici à une promesse très spéciale, dont l'étude dépasserait le cadre de notre sujet.

Le droit éventuel créé au profit du stipulant peut être cédé à un tiers, d’après la jurisprudence ; et dans ce cas la Cour de Cassation décide que les droits de mutation pour vente d'immeuble ne sont pas dûs, elle considère qu'il n'y a ici qu'une cession de créance, droit personnel, et non transfert de la propriété, droit réel. On peut ainsi retarder le paiement des droits de transmission de propriété, ce qui peut économiser un paiement sur deux dans le cas, par exemple, du marchand de biens qui achète des terrains pour y bâtir et pour les revendre par la suite, et ceci présente un intérêt malgré le régime fiscal de faveur pour les achats d'immeubles en vue de les revendre (2).

On peut dire que la promesse unilatérale entraîne une paralysie de l’immeuble entre les mains du vendeur, qui, s’il ne tenait pas sa promesse, serait poursuivi par l’acheteur à raison du dommage qu'il lui causerait. Mais ce n’est pas sans contre-partie : s’il y a bail avec promesse de vente, il est probable que le prix du loyer sera élevé. De même s’il y a promesse de vente pure et simple, le prix d’achat sera probablement majoré : le vendeur fait payer sa parole

donnée.

(1) VIALLETON. — S. 1930-1-161.

(2) Art. 25 de la loi du 25 juin 1920.

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Mais d’une façon générale on peut dire que la promesse de vente, et plus spécialement la promesse unilatérale de vente d'immeubles, constitue une garantie et un moyen de crédit qui, du fait qu’un délai l'accompagne, permet des spéculations, surtout pour l’acheteur, dans la mesure où le vendeur n’est pas lésé aux termes de l’article 1674 du Code

Tout d’abord, elle constitue une garantie pour lacheteur éventuel ; il sait qu’il peut compter sur tel immeuble, qui lui appartiendra quand il voudra, et quand il pourra en payer le prix; son vendeur n'aura guère d'intérêt à contracter avec un tiers, l'acheteur ayant contre lui un recours dont nous aurons, d’ailleurs, à envisager plus loin la nature. |

Elle est aussi un crédit que fait le vendeur à l’acheteur, crédit qui peut présenter un intérêt pécuniaire pour le promettant, sous forme de majoration du prix de vente, et aussi pour le stipulant, qui peut organiser une entreprise en tenant compte de l’acquisition future de l'immeuble pour son exploitation.

Etant un moyen de crédit, elle est, en général, assortie d’un délai assez long, d’où certains avantages : d’une part, le vendeur peut voir diminuer la valeur de son immeuble qu'il promet de vendre, et voulant limiter les pertes, il fixe à l'acheteur éventuel un prix qui lui sera payé quelles que soient les circonstances: d'autre part, l'acheteur peut fixer le prix une fois pour toutes, craignant de payer plus cher, à une époque plus éloignée, cet immeuble qu'il désire, et ainsi il peut éviter, en entrant en pourparlers de bonne heure avec son vendeur, le chantage que celui-ei pourrait faire se trouvant en face de quelqu'un qui en a besoin.

Assorties d’un délai, ces promesses de vente permettent une spéculation, dans la mesure où elle est licite, au profit