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de l’acheteur : celui-ci, en effet, peut se rendre acquéreur d’un immeuble dont la valeur a presque doublée, shns encourir la rescision de la vente, si toutefois la disproportion ne dépasse pas les sept douzièmes de la valeur lors de l’acceptation, marge de spéculation fort appréciable et qui permet de réaliser une bonne affaire. C’est là un intérêt pratique des plus actuels, la monnaïe ne cessant de baisser de valeur depuis de nombreuses années. Par ce moyen, les sociétés immobilières peuvent réaliser de gros bénéfices en spéculant sur la baisse du franc. Du côté du vendeur les chances de gain sont évidemment égales, en théorie, mais la réalité se charge de rompre l'équilibre des risques.

Enfin, grâce Au délai, on peut préparer pour l'avenir une opération impossible dans le présent; tel est le cas qui s’est présenté pour une promesse de vente portant sur un terrain d'Algérie, inaliénable parce que soumis obligatoirement au régime de la propriété collective. La Cour de Cassation a reconnu qu'il y avait une promesse valable, parce qu’elle était intervenue en vue du prochain établissement de la propriété individuelle dans ce pays (3).

On le voit, ces promesses unilatérales de vendre paraissent surtout avantageuses pour l’acheteur, du fait de la garantie qu’elles représentent pour lui, du fait du délai qui lui est accordé, du crédit qu’il obtient, de la spéculation éventuelle qu’il peut effectuer dans les limites de la lésion du vendeur, et, enfin, du fait de la réalisation d’une opération présentement impossible : elles semblent d'autant plus avantageuses pour lui, que la jurisprudence, pour estimer la lésion du vendeur, déduit de la valeur de l’immeuble les améliorations qu'a pu y apporter le stipulant, tandis que le vendeur n’a que le devoir de respecter sa parole donnée,

(3) Req. 14 mars 1860; D.P. 1860-1-163.

“ans la limite dé la lésion cependant, et c’ést ce qui ferä Ll'opet de celte thèse. Il faut noter, toutefois, qu'en tait 1e vendeur majorera toujours un peu le prix de vente, qui sera plus élevé que s’il y avait vente immédiate ordinaire, ic vendeur fait payer l'aléa qu’il court de voir le prix de vente lui être versé à une epoque plus ou moins tardive au cours du délai imparti à l'acheteur éventuel.

La jurisprudence a eu souvent l’occasion de se prononcer sur des litiges concernant les promesses de vente; disons tout de suite qu’elle a confondu longtemps les promesses unilatérales et les promesses synallagmatiques de vendre et d'acheter ; néanmoins on trouve dans les recueils d’arrêts des décisions concernant uniquement da promesse unilatérale proprement dite, décisions qui ont trait à ses conditions de validité et d'existence, à $a nature, à ses effets avant et après l'acceptation de la promesse, et à sa rescision pour lésion de plus de sept douzièmes.

Elle s’est souvent occupée de la lésion en cette matière (lorsqu'il s'agissait, naturellement, de vendre un immeuble), à raison d’augmentations de valeur dues, autrefois à des causes particulières, aujourd'hui à la diminution du pouvoir d'achat de la monnaie, mais sans avoir une conception bien nette de la nature de la promesse de vente, ni des conséquences que cette nature entraînait au sujet de l'appréciation de la lésion.

Tout d’abord, la jurisprudence se montra hostile à la promesse unilatérale, et refusa longtemps de reconnaître sa validité ; d’ailleurs, au début du XIX:' siècle, certains auteurs soutenaient qu'un double écrit ne pouvait la constater puisqu'il n'y avait d'obligation que pour une seule des parties, que le Code civil gardait le silence à son égard, et qu'elle impliquait une obligation purement potestative. Mais la condition purement potestative n’entraîne la nullité du

“HAN à, ARS

Contrat que lorsqu'elle se rattache à Jobligation du aeébieur; or, ici, si l'on admet une condition potestative, elle ne touche qu’au droit du bénéficiaire qui à une option. De pius dans notre ancien droit, déjà FONTMAUR (4) disait que : «la promesse de vendre est nulle et invalide, s’il n’y à de la part du stipulant promesse réciproque d'acheter » Sinon, pensait-il, on tournerait la règle du double écrit. Mais ici cette règle était hors de cause : il n'y a que le promettant qui s oblige, il est à la discrétion de l'acheteur éventuel, il n’a pas besoin d'un écrit, n'ayant pas à prouver l'existence d'une obligation pesant sur l'acheteur puisque celui-ci n’en céniracte pas. Le Code, d’ailleurs, n’interdit nullement la promesse unilatérale, ni explicitement, ni implicitement. MERLIN et TOULLIER, peu après 1804, refusaient cependant d'admettre la validité de la promesse unilatérale. Mais depuis un arrêt de la Cour de Paris du 10 mars 1826 (5), cette alidité a été reconnue définitivement par les auteurs et la Jurisprudence.

Au cours du XIX: siècle, la Jurisprudence a été saisie de questions touchant à la lésion en matière de promesse de vendre un immeuble (seul cas où la lésion est admise, par l'article 1674, et rien qu’au profit du vendeur), l’accroissement de valeur d’un immeuble pouvant provenir de faits Particuliers, comme l'établissement d'une voie ferrée à proximité de l’immeuble à vendre, la création d’une route, l'accroissement de l’agglomération qui se trouve autour, la disparition d’une cause d’insalubrité, Pirrigation devenue possible d’un terrain cultivable, et de bien d’autres causes qui sont des cas d’espèce.

Mais, depuis le début du XX° siècle, üne cause permanen-

(4) Voir « Double-Ecrit », IL Page 389.