PARDESSUS, t. 1, ne

2, Arrêt d’Aix 22 novembre 1866, SIREY, 1867, 2. 264.

En résumé, que l'ouvrage ait coûté peu ou beaucoup au propriétaire, c'est toujours sa valeur, au moment où le voisin use de la faculté d'acquérir la mitoyenneté, qui sert de base à la fixation du prix.

2. Valeur du sol. — Cette valeur, comme celle du mur, doit s'apprécier au moment de l’acquisition de la mitoyenneté. Elle constitue le second élément de l’indemnité que le cessionnaire est obligé de verser au propriétaire du mur.

L'article 661 ne faisant aucune distinction, nous concluons de ses termes absolus, que le prix du sol devra toujours être remboursé, aussi bien par celui qui acquiert la mitoyenneté pour partie que par celui qui l’achète pour le tout. Cette obligation pèse également sur l’ancien copropriétaire qui, après avoir abandonné ses droits au mur, veut ensuite user de la faculté qu’il a de les recouvrer. Par suite de l’abandon, en effet, il a perdu définitivement la propriété du mur et du sol; il se trouve donc dans la situation d’un acquéreur ordinaire. Dans notre ancien droit, l'article 212 de la Coutume de Paris qui prévoyait spécialement la question, le décidait ainsi.

b) Qui fixera le montant total de l’indemnité due au propriétaire du mur en échange de la mitoyenneté par lui cédée ?

Les parties peuvent, sans aucun doute, prendre elles-mêmes à cet égard un arrangement amiable.

Mais, cet accord aura lieu rarement, et le futur acquéreur sera souvent obligé de faire sommation au propriétaire du mur, de lui céder la mitoyenneté, en

faisant offre du prix qu’il juge suffisant pour l'indemniser. — Si celui-ci n'accepte pas, il faudra alors recourir à une expertise. À qui, dans ce cas, incomberont les frais nécessités par cette opération ?

Il est un cas très simple : l'expertise démontre que les offres primitives n'étaient pas suffisantes. Les dépens devront alors être supportés entièrement par l'acquéreur, puisque la cession a lieu dans son intérêt et qu'on ne peut reprocher au propriétaire du mur d’avoir, par un refus mal fondé, occasionné l'expertise. — La solution serait identique, si l'acquéreur, au lieu d'offrir un prix, demandait lui-mème l'expertise ; il devrait encore en supporter les frais.

Mais que décider si le chiffre primitivement offert est validé par les experts ?

Sur ce point, les avis diffèrent.

Un premier système soutient que c'est toujours à l'acquéreur de supporter les frais de l'expertise, sans qu'il y ait lieu de distinguer si les offres sont ou non jugées suffisantes’. Il n’est pas raisonnable en pareil cas, dit un arrêt de la Cour de Riom du {if juillet 1838, de mettre ces frais au compte du propriétaire du mur, lequel peut ignorer la valeur de l'objet qu'il est obligé de céder. Cette valeur, du reste, ue peut être régulièrement et valablement fixée que par une estimation des gens de l’art; or, n'est-ce pas à l'acquéreur de payer le prix de la chose et, par conséquent, les dépens et frais nécessaires pour le déterminer ?

1. Limoges, 12 avril 1820, S. 1822, 2, 232; Riom, 11 juillet 1838, S. 39, 2, 417; LAURENT, t. VII, n° 513; DEMOLOMBE, t. XI, n° 366; AUBRY et RAU, t. II, 8 222, note 56.

Dans une autre opinion‘ on estime au contraire que si les offres sont jugées suffisantes, les frais de l’expertise doivent rester à la charge du cédant qui, à tort, a refusé les offres. — Tel est notre sentiment : il est de règle que celui qui a refusé des offres reconnues valables, supporte les frais occasionnés par son refus. Nous tirons argument de l’article 525 du Code de procédure civile : « Si les offres contestées sont jugées suffisantes, le demandeur sera condamné aux dépens du jour des offres, » et aussi de l’article 1260 du Code civil : « Les frais des offres réelles et de la consignation sont à la charge du créancier si elles sont valables. »

Ce système nous parait être l'interprétation exacte de la loi.

c) Le paiement exigé par l’article 661 est-il une condition sine quä non de l'acquisition et doit-il avoir lieu préalablement à toute entreprise sur le mur ? En d’autres termes, n'est-ce qu'à compter du jour où il est effectué que la mitoyenneté est acquise ?

Cette question qui, à ne consulter que le texte de l’article 661, devrait être tranchée dans le sens de l’affirmative, a soulevé de nombreuses controverses dont le point de départ est la contradiction qu’une pareille solution apporterait à certains principes de notre droit.

Nous allons exposer rapidement les principales opinions.

Un système interprétant le texte à la lettre, et se basant sur les précédents historiques, notamment sur l'article 227 de la Coutume d'Orléans, retarde le

1. Paris, 19 juillet 1872, D. 76, 2, 9; DURANTON, t. V, p. 398.

Ca)

moment de l’acquisition de la mitoyenneté, au jour du paiement, et ce, sans distinction aucune.

Cette thèse, à notre avis, ne peut être admise, En effet, dès qu'il y a eu contrat, il résulte des principes généraux de notre droit que si l’on peut fixer un délai pour le paiement, la mitoyenneté n’en est pas moins acquise du jour du contrat.

Une autre opinion voit dans la faculté de l'article 661 l'exercice d'une servitude légale dépendant de la seule volonté du voisin joignant le mur. Il suffit donc que le voisin manifeste sa volonté pour que l'acquisition s'opère, sans qu'il y ait à se préoccuper du maître du mur ni de l'indemnité qui peut lui être due. La mitoyenneté est acquise par le seul fait de la prise de possession du mur, car c’est là une manifestation évidente de la volonté de l’acquérir?,

Nous ne pouvons adopter ces conclusions. Le fait d’un individu, qui, sans mot dire, appuie ses constructions sur le mur qui le joint, ne peut en effet suffire à opérer une mutation de propriété. Cette entreprise exécutée sans que le consentement du propriétaire ait été donné ou requis, ne constitue et ne saurait constituer qu’une voie de fait non susceptible d’être classée dans la catégorie des actes juridiques et de produire des effets légaux. Aussi est-ce à juste titre que la Cour de Paris, dans un arrèt du 14 janvier 1890, a décidé « que le constructeur qui utilise pour bâtir sur son terrain les murs d’une propriété contiguë sans entente préalable avec le propriétaire sur l'évaluation

4. DEMOLOMBE, t. XI, n° 367; TOULLIER, t. II,'n° 195. 2. Paris, 23 janvier 1888, D. 89, 1, 321 ; — 14 juin 1888, D. 89, 2, 245.

de la mitoyenneté et le paiement du prix commet une usurpation’. »

Nous préférons recourir à une distinction. La solution, eroyons-nous, variera suivant qu'il y aura eu ou non, relativement à la cession de la mitoyenneté, un accord de volontés entre les parties, autrement dit, un contrat ou bien une décision judiciaire en tenant lieu?,

N'est-il intervenu entre les parties ni contrat ni décision de justice, il convient d'interpréter à la lettre l’article 661 et de décider que l'acquisition de la mitoyenneté n'aura lieu qu’au jour du paiement de l'indemnité. Jusqu'à ce moment, le propriétaire du mur reste propriétaire exclusif. Il aura dès lors contre tout détenteur l’action en revendication qui lui permettra de faire rentrer le mur dans sa possession exclusive et dont l'effet sera de supprimer tous les travaux faits par le voisin.

Que si, au contraire, il y a eu contrat ou décision de justice, la solution n'est plus la mème. Il faut laisser de côté l’article 661 pour s’en tenir aux principes généraux de notre droit, et déclarer que la copropriété du mur, c'est-à-dire la mitoyenneté, est transférée du jour du contrat ou de la décision de justice. Le propriétaire du mur n'aura alors pour le paiement qu’une action personnelle contre le débiteur : son droit résultant d’un contrat n’est qu’un droit de créance portant sur le prix.

1/DM600 25.

2. Cass., 10 avril 1889, D. 89, 1, 321; Brésillion, note dans Dalloz, 89, 1, 321, LE COURTOIS, France judiciaire, 89, 1, 197; D. 92; 1,93797

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Cette distinction nous parait rationnelle et l’article 661 ne nous semble exiger le paiement préalable pour l'acquisition de la mitoyenneté que lorsqu'il n’y a eu ni contrat, ni décision de justice. Dans cette hypothèse, en effet, la mutation de propriété ne s’opérerait pas, s'il ne l'avait pas dit ; il y a donc là une situation à régler exclusivement d’après son texte, qui impose commé condition de la mutation le paiement de l'indemnité à laquelle a droit le maître du mur. Comme il s’agit d'une véritable expropriation, ce remboursement préalable n’est que conforme à l’article 545 du Code

Cette règle relative au paiement préalable ne saurait par contre être maintenue quand on est en présence d'un contrat ou d’une décision judiciaire équivalente ; elle contredirait directement ce principe de notre législation que le seul consentement des parties suffit pour opérer une translation de propriété. Ce principe s'applique aussi bien à l'égard des murs qu’à l'égard des autres biens. L'article 661 n’a pu y déroger.

La mitoyenneté est donc transmise dès que les voisins ont consenti l’un à l’acheter, l’autre à la céder; à partir de ce moment, l’ancien maître du mur cesse d’en avoir la propriété exclusive et, par suite, ne peut plus exercer contre son copropriétaire l’action en revendication.

Quels. moyens lui donne alors la loi pour se faire payer ? C’est ce que nous allons étudier en recherchant quelle est la nature juridique de la cession forcée.

ds 19.2