II. — Quand cessent-elles de s'appliquer

Les présomptions de mitoyenneté établies par l'article 653 cessent de produire leur effet, s'il y a « titre ou marque du contraire. » Examinons successivement ces deux cas.

À) Du TirTRe

I est naturel d'admettre que les présomptions de mitoyenneté s’effacent devant un titre, car, ainsi que nous l’avons vu, elles n’ont été créées par le législateur que pour suppléer à l'absence de titres constatant la propriété exclusive du mur au profit de l’un des voisins. Si ces titres existent, les présomptions n’ont plus de raison d’être, et par suite doivent tomber.

Mais que faut-il entendre par le mot titre qu'emploie l’article 653 ? — Les auteurs sont loin d'être d'accord sur ce point. — Les uns pensent que ce mot désigne un écrit ; les autres, et cette opinion nous paraît la plus plausible, estiment qu’il désigne le fait juridique (vente, donation), en vertu duquel l’un des voisins est propriétaire exclusif du mur. — Ce fait juridique allégué, par exemple, une vente verbale, avec réserve au profit du vendeur de la propriété exclusive du mur,

pourra donc être établi conformément au droit commun, notamment par témoins, si la valeur du litige ne dépasse pas cent cinquante francs, ou si, au-dessus de ce chiffre, il y a un commencement de preuve par écrit. — L'article 653, en effet, n’a pas dérogé au droit commun, et dès lors que la présomption légale de mitoyenneté est une présomption Juris tantum qui admet la preuve contraire, cette preuve peut se réaliser par tous les moyens admis par la loi pour la démonstration d’un fait juridique.

La jurisprudence et nombre d’auteurs, prenant le mot titre comme synonyme d’écrit, décident cependant qu’il est impossible de recourir à la preuve testimoniale pour renverser la présomption légale de mitoyenneté.

Quoi qu’il en soit, le titre peut remonter à l’époque de la construction du mur ou lui être postérieur. Son effet, dans tous les cas, sera le même. — Il importe peu qu'il soit notarié ou sous seings privés.

Il n’est pas davantage nécessaire, à notre avis, qu'il soit commun aux deux parties. L'article 653 en effet n’a pas exigé et ne pouvait exiger que le propriétaire, qui, dans le plein exercice de son droit, bâtit sur son fonds, à l'extrême limite, fût dans la nécessité de se procurer un document commun avec son voisin; — du reste, aucun texte ne dit que, pour faire preuve, le titre invoqué par celui qui se prétend propriétaire, doive nécessairement être commun à la partie contre laquelle il s’en prévaut. Bien que manquant du caractère contradictoire, il pourra être invoqué utilement pour corroborer les inductions tirées de l’état matériel des lieux. « Le titre, nous disent MM. Baudry-Lacantinerie et Chauveau, dans leur traité sur les Biens,

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n° 246, joue seulement le rôle d’une présomption de propriété, il n’est pas besoin que le défendeur y ait été partie ; la maxime res inter alios acta n’a pas sa place dans le débat. Le titre n’est invoqué que pour établir le fait d’une vente, d’une donation, d’un acte juridique, auquel le juge donne ensuite la valeur d’une présomption ; il n’est pas opposé au défendeur comme la preuve d’un rapport juridique existant entre le demandeur et lui; le titre, comme présomption conserve done toute sa valeur, bien que le défendeur n’y figure pas comme partie contractante. — S'il émanait du défendeur, il prouverait alors l'existence d’un lien de droit entre les deux plaideurs et il s'agirait plutôt d’une question d'obligation, de droit personnel, que d’une difficulté relative à un droit réel. »

La jurisprudence est d’ailleurs en ce sens, et, dans un arrêt du 4 juillet 1891, la Cour d'Orléans a décidé expressément que le titre contraire exigé par l'article 653 pour détruire la présomption de mitoyenneté d’un mur, ne doit pas nécessairement émaner des deux propriétaires voisins ou de leurs auteurs, et que la preuve de la non-mitoyenneté peut résulter d’un titre non commun, spécial à un seul des propriétaires".

Mais pour qu’un pareil titre ait effet, il faut qu'il s'exprime d’une façon formelle, et atteste clairement que le mur appartient exclusivement à celui des deux voisins qui le revendique. Le constructeur, en l'absence de titre contradictoire, n'aura donc à sa disposition qu'une preuve sujette à contestation, puisque le juge pourra toujours écarter son titre particulier comme

équivoque. Dès lors il agira prudemment en se réservant une autre preuve; pour cela il n’aura qu’à placer dans son mur, au moment de la construction,, quelqu'une des marques de non-mitoyenneté dont nous ailons parler.