HORS
légale (1). Pour déterminer les immeubles qui appartiennent à cette catégorie, la naissance du titre et non l'entrée en possession doit être envisagée.
Par contre, les immeubles acquis pendant le mariage tombent, en principe, en communauté et ne restent propres que dans certains cas déterminés par la loi, savoir : 1° la donation ; 2° la succession ab intestat ou testamentaire ; 3° l’arrangement de famille ; 4° le remploi, 3° l'échange contre propre; 6° le retrait d'indivision.
Les propres immobiliers pouvant bénéficier d’une plus-value au cours de la communauté, deux questions
essentielles se posent :
À quel patrimoine appartient cette plus-value ? Au
patrimoine commun ou au patrimoine propre dont dépendent ces immeubles ?
Et si cette plus-value est propre, l'époux qui en profite doit-il indemniser la communauté dans certains cas ?
Mettons, dès maintenant, en lumière les principes qui dominent le sujet.
« Res crescit domino ». La plus-value des propres immobiliers profite au propriétaire et reste donc propre. La communauté n'a sur elle qu'un droit de jouissance.
(1) L'article 1404 du Code civil ne s’applique pas sous la communauté d'acquêts. Aux termes dudit article sont acquêts les immeubles acquis par les époux dans l'intervalle entre la’ signature d'un contrat de mariage stipulant la communauté légale et la célébration du mariage.
tr
« Accessorium sequitur principale », L’accessoire suit le principal, autre principe qui complète celui qui vient d'être énoncé. La plus-value s’incorpore au bien qui en bénéficie et forme un tout indivisible.
Mais, bien entendu, si les biens biens de la communauté servent à acquérir un bien nouveau nettement distinct et individualisé, ce bien doit tomber dans la masse commune. L'un des époux ne peut, en effet, se constituer arbitrairement des propres durant le mariage (art. 1395 C. civ.)
D'une manière générale, la plus-value des propres immobiliers provient soit de circonstances naturelles, soit du travail des époux ou de l'usage de deniers de communauté,
Etudions séparément ces diverses hypothèses,
