PRESCRIPTION DE L'HYPOTHÈQUE AU PROFIT D'UN TIERS DÉTENTEUR

Supposons maintenant que la chose hypothéquée soit sortie des mains du débiteur, et se trouve dans celles d’un tiers. L'hypothèque ne fait nullement obstacle à l’aliénation de la chose par le débiteur, mais l'acheteur n’en acquerra là propriété que sous la charge du droit réel qui la grevait. Cela ne fait aucune difficulté quand l’aliénation est volontaire du fait du débiteur, mais ce dernier a pu être dépossédé soit par une usucapion, soit par une præscriphio long temporis ; l’hypothèque continuera-t-elle alors à grever la chose malgré la prescription accomplie ?

Pour l’usucapion, il est un texte qui ne peut laisser aucun doute. L'hypothèque ne périra pas par le fait de l’usucapion accomplie contre le débiteur: Pignoris enim causam, dit Papinien, nec usucapione perimi placuil quoniam quæstio pignoris ab intentione dominu separaltur, L. 1, $S2,D., De pignor. et hyp., XX, 1 (voir également la loi 4%, S 5, D., De usurp. el usucap., XLI, 3).

Dans un certain sens on peut cependant dire que l'usucapion aura un certain effet à l'égard de l'hypohèque. Si le débiteur a déclaré engager les fruits à la sûreté de la dette, l'usucapiens, ignorant cette clause, fera les fruits siens par la séparation (L. 1, $ 2, D., De pign. et hyp.). Le texte dit bien que les fruits ne seront acquis que par la consommation, mais il est évident que le texte a été corrigé par Tribonien pour le mettre d'accord avec la nouvelle doctrine introduite par Dioclétien et Maximien dans la constitution 22, au Code, De rei vindic, I, 32.

La præscriptio long temporis de dix ans et de vingt ans aura-t-elle les mêmes effets que l’usucapion? éteindra-t-elle ou non l’hypothèque? La question est vivement controversée. D’après un certain nombre d’auteurs (Ducaurroy, Znst., t. 1, p. 369 et 370; Demangeat, Cours de droit romain, t. 1, p. 536-538; Ortolan, Explic. historique des Inst., W, n° 158), la præscriptio longi temporis éteignait Le droit d'hypothèque constitué par le débiteur en même temps que le droit de ce dernier. On se base dans cette opinion sur les lois 1 et 2, Code, S2 advers. credit, VII, 36, et sur la loi 12, Digeste, De diversis temporalibus præscript., XLIW, 3.

Mais ces deux textes sont loin d’avoir le sens que leur donnent les auteurs que nous avons cités. La constitution 1, Si adversus creditorem, dit tout simplement que le créancier contre lequel aura été invoquée avec succès la præscriptio longi temporis par le tiers

détenteur, conservera toujours son action personnelle contre le débiteur. Mais on peut très bien supposer que cette præscriplio longi temporis qui éteint l'action hypo- (hécaire du créancier, c'est la prescription même de l'hypothèque et non pas la prescription acquisitive du bien du débiteur. Quant à la loi 12, au Digeste, De diversis temporalibus præscrip., elle est encore moins concluante.

Nous déciderons, au contraire, avec MM. Labbé (11° édition d'Ortolan, [, p. 360, note 4) et Accarias, t. 1, n° 245, que la præscriptio longi temporis laissera subsister l'hypothèque aussi bien que l'usucapion. Celle opinion se base sut un texte précis, la constitution 2, C. Si advers. cred. præscrip., VII, 36, Les empereurs Dioclétien et Maximin supposent qu'une personne a reçu donation d’une chose dont le donateur n’était pas propriétaire, et qui se trouvait avoir été hypothéquée par le véritable propriétaire. Ils décident tout d’abord que vingt ans s'étant écoulés la donation s’est trouvée validée. Et ils ajoutent que le donataire pourra opposer au créancier hypothécaire la prescription de dix ans. Ce qui implique bien qu'il y avait deux prescriptions parfaitement indépendantes l’une de l’autre.

Ce premier point établi, l’hypothèque est opposable au tiers détenteur, devenu propriétaire soit par aliénation volontaire, soit par usucapion, soit par

præsceriptio longi temporis, quelles seront les règles applicables à la prescription de l'hypothèque au prolit des tiers détenteurs?

L'hypothèque peut tout d'abord s’éteindre par le fait de la prescription de la dette principale. Ici. à la différence de ce que nous avons décidé pour le cas où le débiteur est resté en possession de la chose hypothéquée, l'hypothèque ne survivra pas à la dette principale. On appliquera purement et simplement le principe : accessorium sequilur principale. On y fait une exception quand le débiteur est resté en possession de la chose, mais cette exception doit s'entendre dans un sens étroit et ne peut pas être étendu à un autre cas.

Supposons maintenant, tout au contraire, que la dette principale soit (toujours existante ‘ quelle sera la prescription applicable à l’'hypothèque? Nous avons vu que la præscriptio longi temporis n'éteignait pas par contre-coup l'hypothèque, mais elle pouvait fort bien l’éteindre d'une façon spéciale. Donc, toutes les fois que les conditions auront été réalisées, qu'il y aura eu Juste titre, ignorance de l'hypothèque et écoulement du laps de temps déterminé (dix ans sile prescrivant habite la même province que le créancier hypothécare, vingt ans s’il habite une autre province), le tiers détenteur pourra se prévaloir de la præscriptio longi lemporis.

Cette prescription peut s’accomplir dans une série d'hypothèses qu'il est intéressant d'examiner.

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A. Le tiers détenteur a acquis, du chef du véritable propriétaire, mais il existait sur la chose une hypothèque dont il n'a pas eu connaissance : il prescrira par dix ou vingt ans contre cette hypothèque, selon la distinction plus haut citée.

B. Le tiers détenteur a acquis à non domino une chose qui était grevée d'une hypothèque dont il ignorail l'existence : deux prescriptions complètement distinctes courront l’une contre le propriétaire, l'autre contre le créancier hypothécaire.

C. Le tiers détenteur à acquis « non domino le sachant, mais ignorant l'hypothèque, il ne prescrira que cette dernière ; ou inversement il connaissait l’hypothèque, mais ignorait que l'aliénateur fût propriétaire, il ne prescrira que la propriété.

Quel était l'effet de la præscriptio longi temporis accomplie au profit d'un tiers détenteur? Originairement elle ne lui donnait qu'une exeeption qui lui permettait de repousser le créancier hypothécaire agissant ; et la rigueur des principes aurait alors voulu que, s’il venait à être dépossédé, il ne püt agir contre le créancier hypothécaire en possession de la chose hypothéquée. Mais le préteur lui accorda une revendication utile qui lui permit de réclamer sa chose à l'encontre du créancier hypothécaire. C'est en vain que celui-ci opposerait l'exceplio rei pignori datæ; 1 serait revoussé par une réplique ei per longum lempus possessæ (N. Const., 8 pr. Depræscript., XXX vel XL an ., CG. VII, 39).

A partir de quel moment courait la præscriptio longi temporis de l'hypothèque ? Il semble que l'on ne saurait faire de doute : la prescription commencera à courir dès Le moment même où le tiers détenteur est entré en possession avec les conditions de juste titre et de bonne foi. Mais la raison de douter est venue de cette règle que nous avons émise à propos de la prescription extinctive des actions : une action ne pourra commencer à se prescrire que quand le titulaire du droit pourra l’intenter. On en conclut que la prescription ne se mettra à courir que du jour où le créancier hypothécaire pourra intenter son action. Le principe est juste pour la prescription des actions, fondée sur la négligence du créancier, mais il ne l’est plus pour la præscripho longi temporis de dix ou vingt ans, qui repose au contraire sur un élément positif émanant du prescrivant, la possession accompagnée de juste titre et de bonne foi. Nous permettrons d’ailleurs au créancier hypothécaire d'agir pour interrompre la prescription : son action est fondée quand il y a péril en la demeure. Peut-être sera-t-il repoussé ; mais la mise en exercice de son action aura interrompu la prescription.

Justinien fondit ensemble l’usucapio et la præscriptio long? temporis (Const. unique. De usucap., transform., VII, 31). I décida, notamment, que désormais les meubles se prescriraient par trois ans. Devons-nous

en conclure que quand un meuble aura été hypothéqué,

désormais le tiers détenteur preserira par trois ans. Cujas l’a soutenu, ad. tit., XXXVI, 15, advers. credit., t. IX, p. 1226).

Nous croyons cependant devoir nous ranger à une solution contraire. Dans les textes, on ne trouve aucune distinction entre les meubles et les immeubles, au point de vue de la præscriptio longi temporis de l’hypothèque. I est donc probable que Justinién laissa survivre l’ancienne règle de la prescription de l'hypothèque par dix ou vingt ans, sans distinction entre les meubles et les immeubles.

L'hypothèque pouvait prendre fin par la præscriptio longi temporis; supposons maintenant que par le fait de la mauvaise foi du tiers détenteur, elle n'ait pas pu se réaliser, ou bien que ce dernier n’eut pas un juste litre. La prescriplion de trente ans, créée par Théodose, s’appliquera-t-elle alors? Il ne faut pas hésiter à l’admettre. La Constitution 3, De præscript., XXX, vel X, 4 an., semble formelle en ce sens : « Eodem etiam « jure in ejus persona valente qui pignus vel hypothe- « cam non à suo debitore sed ab alio per lonqum tempus « nililur vindicare. »

En outre, la prescription de quarante ans pouvait s'appliquer dans un certain cas au tiers détenteur. Cela se présentait quand ce tiers détenteur était un créancier hypothécaire postérieur (L. 7, $ 2, De præscript., VIH, 39). Dans ce cas, le créancier antérieur pouvait

agir contre lui pendant quarante ans, si le débiteur

Ne | vivait encore, car le créancier postérieur était supposé posséder pour le débiteur. A la mort du débiteur, le créancier nanti commencera une prescription de trente ans; mais s’il veut se prévaloir du temps couru antérieurement, il ne pourra invoquer que la prescription de quarante ans.

Quel sera l'effet de cette prescription de trente ou quarante ans? Ne donnera-t-elle lieu qu’à une exception, ou permettra-t-elle à celui qui a prescrit d'agir en revendication contre le créancier hypothécaire qui l'a dépossédé. A-t-il été de bonne foi, il pourra revendiquer: a-t-il, au contraire, eu connaissance de l'hypothèque, il sera réduit à une exception, il ne pourra pas intenter la re? vindicatio contre le créancier hypothécaire qui l'a dépossédé.

INTRODUCTION

La promesse de vente peut se présenter sous deux aspeels bien différents : elle peut être ou synallagmatique ou unilatérale. Supposons tout d’abord qu’une personne s'engage à vendre la chose qui luiappartient, en même temps qu'une autre s'engage à la lui acheter : ce double engagement constitue la promesse synallagmatique de vendre. Supposons, au contraire, que le contrat n'engage qu’un seul des contractants : ainsi, Primus s'engage à vendre sa chose à Secundus sur sa réquisition, et sans aucune obligation réciproque de ce dernier; ou inversement c’est Secundus seul qui s’oblige à acheter, Primus restant maître de requérir ou

non l'exécution de la promesse. Dans le premier cas, nous avons une promesse unilatérale de vendre, dans le second une promesse unilatérale d'acheter.

Sinous nous demandons maintenant quel peut être l'intérêt pratique de nos deux promesses, il faut bien avouer que l’on conçoit mal à quoi peut servir la promesse synallagmatique. L’art. 1589 du Code civil ne dit-il pas expressément : « Promesse de vente vaut vente. » D'où il suit que la promesse réciproque de vendre et d'acheter n'est autre chose qu'une vente proprement dite, et fait double emploi évident avec ce dernier contrat. Pour lui trouver quelque utilité il faudrait supposer que la promesse a été faite avec cette clause que la vente ne serait conclue qu'à une époque ultérieure, mais alors on serait arrivé au même résul- {at par l’apposition d'une condition suspensive. Tout autre, au contraire, est l'utilité pratique de la promesse unilatérale de vendre, elle est fort avantageuse tont d’abord comme convention accompagnant un contrat de bail. Une personne désirant se rendre acquéreur d’un immeuble, le loue tout d'abord préliminairement, tout en stipulant le droit d’en devenir propriétaire soit au cours, soit à la fin de la jouissance, Pendant Ja durée du bail elle fait pour ainsi dire l'essai de l'immeuble, et elle peut ensuite s’en porté acquéreur en pleine connaissance de cause. La promesse unilatérale offre d’ailleurs un intérêt à un second point de vue. Elle peut intervenir sous la forme d’un pacte de

préférence. Ainsi, par exemple, un vendeur stipule que dans le cas où son acquéreur se décidera à aliéner, préférence lui sera donné sur tous autres. La promesse unilatérale d'achetér offre aussi un certain intérêt pratique. On comprend fort bien qu'une personne décidée à vendre, mais seulement après un certain délai, accepte l'offre d’une autre personne disposée à acheter. Le stipulant s'assure ainsi d’un acheteur pour le moment où la vente lui sera devenue possible ou avantageuse.

Le Code civil, dans le titre qu'il à consacré à la vente, s’est montré d'une extrême brièveté sur la matière des promesses de vente ; un article sur la promesse svnallagmatique (art. 1589), un autre article sur la même promesse accompagnée d’'arrhes, et rien, absolument rien, sur la promesse unilatérale, soit de vendre, soit d'acheter. Les rédacteurs du Code, cela résulte très nettement des travaux préparatoires, n°v ont pas songé un seul instant. C’est d'autant plus singulier, que Pothier, leur guide habituel, a consacré d’assezlongs développements à la promesse unilatérale ; il est même remarquable qu'il n'ait songé qu’à elle, en laissant complètement de eôté la promesse synallagmatique. C’est ce qui résulte de la définition qu'il a donné de la promesse de vente, qu'il oppose à la vente en ces termes :

« Le contrat de vente est un contrat synallagmali-

« que, par lequel chacune des parties s’oblige l’une

« envers l’autre, mais la promesse de vente est une « convention par laquelle il n'y a que celui qui pro- « met de vendre qui s'engage; celui à qui est faite la « promesse de vente ne contracte de sa part aucune « obligation » (Vente, n° 479).

Comment s'expliquer alors le silence absolu gardé par les rédacteurs du Code; peut-être ont-ils pensé qu'il serait facile de résoudre toute difficulté sur la matière, en recourant, soit aux règles générales des obligations, soit aux règles particulières du contrat de vente.

Quoiqu'il en soit, ils se sont très nettement expliqués sur la promesse synallagmatique, et ils ont laissé à la jurisprudence et aux interprètes le soin d'établir la nature et les effets de la promesse unilatérale de vente.

Le silence du Code fit naître une première difficulté, on se demanda si l’on ne devait pas en conclure la non validité de la promesse qui nous occupe. Quoique rien ne permit de le soutenir, c’est cependant dans ce sens que se prononcèrent tout d'abord les auteurs et la jurisprudence. Ce ne fût qu'après de longues hésitations que la Cour de cassation se décida enfin, à reconnaître la pleine validité de la promesse unilatérale de vendre. Ce premier point résolu, on se trouva alors en face de la grande difficulté de la matière ; quelle est la nature? Quels sont les effets de la promesse unilatérale ? Parmi les auteurs, les uns y voyaient une simple promesse

de faire, les autres une promesse de dare, c'est-à-dire, de transférer la propriété.

De ces prémisses les deux opinions tiraient les con= séquences, et il se trouvait par la force même des choses qu'elles étaient notablement différentes. L’intérêt à prendre partie sur la question se présentait d’ailleurs non seulement au point de vue des effets de la promesse unilatérale, au sujet du droit civil, mais encore au point de vue tout particulier de la perceplion des droils d'enregistrement et de transcription. Nul n'ignore, en effet, que les solutions à donner en celte matière sont absolument commandées par les principes posés en matière civile.

C'est ce double intérêt offert par la promesse unilatérale au point de vue du droit civil, et à propos de la perception des droits d'enregistrement et de ‘ranscription, qui nous a décidé à en entreprendre l'étude. Il nous a semblé intéressant de rechercher dans quel sens se sont prononcés la jurisprudence et les auteurs sur l’importaute question de la nature de la promesse de vente, et de rechercher jusqu’à quel point les solutions par eux données sont d'accord avec les principes de la loi.

Nous ne nous oceuperons pas de la promesse synallagmatique de vente. La loi en a très nettement déterminé les effets dans l’art. 1589 du Code civil: « La pro- « messe de vente vaut vente, lorsqu'il y a consente- « ment réciproque des parties sur la chose et sur le

« prix » Nous donnerons donc à la promesse tous les effets de la vente : en matière civile il en résultera que les deux obligations naîtront immédiatement à la charge du vendeur et de l'acheteur, et que la propriété se trouvera transférée à ce dernier par ie seul fait de la promesse, conformément aux art. 1138 et 1583 du Code civil; il s'en suivra, en matière fiscale, que le droit proportionnel de mutation immobilière (5 1/2 p. 0/0) deviendra immédiatement exigible aux ter mes de l’art. 52 de la loi du 28 avril 1816.

Nous ne nous arrèêterons pas non plus à la promesse unilatérale d'acheter, les effets en sont faciles à déterminer, etelle n’a jamais donné lieu à de grandes conteslations. Elle a d’ailleurs un intérèêl pratique sensibiement moindre de celui qu'offre la promesse unilatérale de vendre. Nous nous en tiendrons donc à l'étude de cette dernière promesse et voilà quel sera le plan que nous suivrons.

Dans une première partie, nous fraiterons la question tout d’abord en droit romain, puis dans notre ancienne législation française.

Dans une seconde partie, nous aborderons l'étude de la promesse unilatérale de vendre dans notre droit actuel. Un premier chapitre sera consacré à la ques-. {ion de la validité de la promesse unilatérale aux moduités dont elle est susceptible, ete.

Dans un second, nous aborderons la controverse soulevée sur la nature de la promesse, et nous formu-

lerons la doctrine à laquelle nous nous rallions. Enfin, dans un troisième ef un quatrième chapitre, nous exposerons quels sont les effets de la promesse unilatérale, telle que nous l’aurons déterminée, tout d'abord, au point de vue du droit civil, ensuite à propos des

droits d'enregistrement et de transcription.