CHAPITRE PREMIER

VALIDITÉ DE LA PROMESSE UNILATÉRALE DE VENDRE MODALITÉS DONT ELLI EST SUSCEPTIBLE, ETC.

S 1. Validité de la promesse unilatérale.

« La promesse de vendre », dit Pothier, (Vente, « n° 476), « est une convention par laquelle quelqu'un « s’oblige envers un autre de lui vendre sa chose ». Ce qui résulte très nettement de cette définition, c'est que la promesse unilatérale suppose avant tout un accord

de volontés survenu entre deux personnes déterminées.

Il faudrait donc se garder de la confondre avec la simple offre faite par quelqu'un de vendre sa chose. Une semblable pollicitation ne saurait produire aucun effet de droit, le pollicitant restant maître de s’en départir en verlu de sa seule volonté. Pour que nous puissions dire qu'il y a promesse unilatérale de vendre véritable, il faut que l'offre ait été acceptée par celui au profit de qui elle est intervenue. Désormais, deux volontés se seront rencontrées sur un objet déterminé, et un véritable contrat unilatéral se sera formé, facultatif il est vrai pour le slipulant, mais parfaitement obligatoire pour le promettant.

Une première difliculté se pose au seuil même de notre matière ; la promesse qui nous occupe est-elle ou non valable.

11 semble cependant que la question ne puisse être controversée : le Code civil n’admet-il pas implicitement que toute convention qui n’est pas prohibée est valable. C’est cependant dans un sens contraire que ce sont tout d'abord prononcés les auteurs et la jurisprudence. Merlin, le premier, s’occupa de la promesse de vente (/épertoire, v Vente, VIT, n° 5, et au mot : non bis in idem, XNI), et il n'hésita pas à la déclarer non valable. « C’est un principe élémentaire, dit-il, € que la promesse de vendre n'est pas obligatoire pour celui qui l'a faite, si elle n'est accompagnée de la

promesse d'acheter de la part de celui à qui elle a

« &té faite, »

À l’appui de sa thèse il faisait valoir que le Code ne s’est occupé que de la promesse synallagmalique, qu'il faut done en conclure a contrario, que la promesse simplement unilatérale ne saurait produire aucun effet de droit.

Mais, il faut bien l'avouer, une pareille manière de raisonner n'est pas concluante. La loi nouvelle est muette sur la promesse unilatérale, c’est vrai, mais, sous l'ancienne jurisprudence, l'opinion de beaucoup, la plus dominante, n’admettait-elle pas la pleine validité d'une semblable promesse. Pothier, n’était-il pas très net en ce sens. Quelques rares autéurs, comme Fonmaur (n° 202), professaient bien une doctrine contraire, mais ils étaient réstés isolés. Peut-on conclure alors du silence gardé par les rédacteurs du Code, qu'ils ont entendu changer la législation sur ce point et considérer comme non valable la promesse unilatérale de vendre. 11 semble que c’est aller beaucoup trop loin, surtout si l’on réfléchit que l'art. 1103 du Code civil admet la pleine validité des contrats unilatéraux. Or, qu'est-ce pour nous que notre promesse sinon un contrat unilatéral, Ne semble-t-il pas que pour déroger à l’art. 1103, il faudrait au moins un texte formel, si bien que c'est l'absence mème de texte qui se retourne contre Merlin, et démontre la fausseté de sa doctrine.

Toullier professait la même opinion que Merlin(t.IX, n° 90 et 96) ; pour lui la promesse unilatérale n'était

qu'une simple pollicitation. « Les promesses de vente « non syvallagmaliques, disail-il, ne sont pas autre « chose que des offres que celui qui les a faites peut « rélracter jusqu'à ce qu’elles aient été acceptées ». Il y a là une confusion entre la promesse unilatérale de vendre et la simple pollicitation, il y a cependant entre elles celte différence essentielle, que l'une est acceptée tandis que l’autre ne l’est pas.

La jurisprudence n'hésita pas à se ranger de l'avis de Merlin et de Touillier. C’est ce qui résulte d’une longue suite d’arrêts émanant (ant de la Cour de cassalion que des Cours d'appel. C'est ainsi que la Cour suprême décide : que l'acte par lequel un adjudicataire promet de passer la vente de la moitié de l'immeuble mis en adjudicalion au profit d'un tiers,.ne constitue ni une vente, ni une promesse de vente; que celui à qui elle aura été faite n’aura le droit de réclamer à l’adjudicataire que les deniers qu’il lui a versés (17 déc. 1817, D.J. G., n°291). Que la promesse ne peut avoir d’efficacité qu'autant qu’elle est synallagmatique (21 déc. 1846, D. P. 48, 1, 19), que la promesse unilatérale ne constitue qu’une simple pollicitation (9 août 1848, D., P.48,1,185 et Ch. des requêtes, 12 juillet 1847; même rec. 47, 1, 347). Voir aussi un arrêt de la Cour de Lyon (27 juillet 1832, Sirey, 33, 2, 283). En somme l'erreur de la Cour de cassation, et des Cours d'appel qui professent la même doctrine, est la même que celle de Toullier et de Merlin ; elles n’aperçoivent pas

qu'entre la simple pollicitation et la promesse synallagmatique, 1l y a place pour une troisième espèce de promesse, la promesse unilatérale, que rien ne permel de déclarer non valable.

Un arrêt de Cour d'appel a une manière toute spéciale de raisonner pour rejeter la validité de notre promesse ; il faut nous y arrêter (18 juin 1822. Dalloz, Jurgén., vaVenie, n#291 )1:

Considérant que toute obligation est nulle lorsqu'elle « a élé contraclée sous une condition protestative de la « part de celui qui s'oblige; que, dans la vente, l’acqué- « reur et le vendeur doivent également s'obliger, et « qu'il était au pouvoir de l'acquéreur qu'il n’y ait pas « vente; que la vente el la promesse de vente ne diffè- « rent qu'en ce que la première transmet la propriété « à l'instant même, et que la seconde promet simple- « ment de la transférer, mais que toutes deux doivent « avoir nécessairement le même caractère, c’est-à-dire « l'obligation réciproque sur la chose et sur le prix: « que sans cela 1l n'y aurait pas promesse de vente « dans le sens de la loi, mais une simple pollicitation, « une offre qui, manquant de lien, n’oblige pas et peut « être révoquée avant l'acceptation, etc. »

Cet arrêt contient une première erreur : la promesse de vente ne peut être valable que si elle est synallagmatique ; de cette prémisse fausse la Cour de Bourges a tiré cette singulière conséquence, que la promesse de vendre faite sans promesse corrélative

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d'acheter, devait être annulée en vertu de l’art. 1174 du Code civil. La promesse de vente doit être assimilée à la vente, et il ne peut y avoir vente valable si l'acheteur contracte une obligation dont il est maître de se départir quand bon lui semblera. Mais il est facile de faire remarquer contre cet arrêt que c’est son point de départ même qui est faux : « la promesse de vente n’est valable qu'en tant que synallagmatique ». Nous avons démontré plus haut que rien ne permettait de déclarer non valable la promesse unilatérale. Sans doute elle laisse maître le stipulant de se prévaloir ou non de la promesse, mais eile lie absolument Île promettant qui ne peut se déparlir de son engagement que du consentement du stipulant.

L'art. 1174 doit donc être absolument écarté; il ne frappe de nullité que les obligations facultatives pour le débiteur, et non pas celles qui dépendent de la volonté du créancier.

La jurisprudence est aujourd’hui formelle dans un sens Contraire à l'opinion de Toullier et de Merlin qu'elle avait originairement adoptée (V. notamment un arrêt du 10 décembre 1883, D., 84,1, 134). Depuis longtemps, d’ailleurs, certains Tribunaux et certaines Cours d'appel s'étaient prononcés dans notre sens, à l'encontre de la Cour suprême (V. Trib. de la Seine, 9 fév. 1847; D., 1847, 3, 22, et sur appel, Paris, 2 juil. 1847; D., 1847, 2, 127; même Cour, 10 mai 1826, 27, 2, 87),

$ 2. Acceptation de là promesse unilatérale. Conditions de validité. Promesse faite sans détermination de pri.

Preuve.

Nous avons établi que la promesse unilatérale ne devenait obligatoire que du jour où elle avait été acceptée par celui qui devait en bénéficier. 11 nous faut voir maintenant comment peut intervenir cette acceptation. Elle peut tout d'abord être expresse, mais on s'entend aussi généralement pour décider qu'elle pourra n'être que tacite. Elle résulterait notamment de ce fait que la promesse a été consignée dans un acte sous seing privé, qui aurait été remis au stipulant. Et à plus forte raison, elle s’inférerait d’un acte notarié intervenu entre les parties, l'intention d'accepter se trouvant ici prouvée par la participation du stipulant à l'acte et par l’apposition de sa signature.

Pour que la promesse de vente soit valable, il ne suffit pas qu’elle soit acceptée, il faut en outre qu'elle réalise les conditions nécessaires à la validité de tout contrat. Mais on peut se demander si elle sera soumise également aux règles spéciales du contrat de vente ?

On sait notamment que le Code civil interdit à cerlaines personnes d'acheter : c'est ainsi qu'il prohibe la vente entre époux, qu'il défend aux tuteurs et autres

administrateurs de la fortune d'autrui de se porter acquéreur des biens de leurs administrés, aux juges, suppléants, avoués, ete., l'acquisition des droits litigieux d’une certaine nature. Leur sera-t-il également interdit de se faire consentir des promesses de vente portant sur les biens qu’ils ne peuvent acquérir. Il ne faut pas hésiter à répondre affirmativement, à quoi leur servirait d'ailleurs ces promesses, puisqu'ils ne ne pourront passer-une vente valable ?

La promesse unilatérale de vente peut-elle être faite sans détermination de prix: {elle est la question intéressante que nous avons maintenant à résoudre. Voët (ad Paniertas, de contrahenda emptione) s'était prononcé très anciennement dans le sens de la négative. « Nec « dubitem, disait-il, quin is qui ita justo pretio se « emturum vel venditurum promisit, recedere ab ea « conventione possit. » Et il argumentait en faveur de sa thèse, de ce fait que dans une promesse faite ainsi justo prelio, 1 manquait une condition essentielle à la validité de la convention : l'accord des volontés sur le prix. En effet, ce terme yus/um pretium est beaucoup trop vague par lui-même; il s’en suit que le promettant estime sa chose à un haut prix, tandis que le stipulant lui donne au contraire une valeur relativement inférieure. On ne saurait, en conséquence, valider une semblable promesse.

Tout autre était le sentiment de Pothier; pour lui, la promesse de vente faite sans détermination de prix

était pleinement valable: « Le débiteur est censé en ce « cas s'être obligé de vendre pour le juste prix, tel « qu'il sera réglé par experts dont les parties convien- « dront. »

La controverse soulevée dans l’ancien droit à subsisté sous l'empire du Code civil : trois opinions différentes se sont partagés les auteurs. La première, professée par Troplong (Vente, n° 118) et Duvergier (I, n° 128), n’est que la reproduction de la doctrine de Voët: la promesse de vente pour un prix non déterminé ne saurait être considérée comme valable. La seconde opinion professe comme Pothier, que rien ne fait obstacle à la pleine validité d’une semblable promesse. Enfin, une dernière opinion soutenue par Marcadé (sur l’art. 1589, n° 2) et reproduite dans Dalloz (J. G., v° Vente, n° 300), a la prétention de tout concilier. Elle distingue : si le promettant n'a rien dit relativement au prix, la promesse ne sera point obligatoire, mais il en sera autrement s’il a promis de vendre la chose au prix courant des choses de même espèce, ou à déterminer par experts.

La jurisprudence s’est prononcée dans le sens de Pothier ; la Cour d'Amiens a décidé expressément que la promesse de vendre des meubles faite sans détermination de prix, etnon exécutée, donnerait naissance à une créance de dommages-intérêts au profit du stipulant (24 août 1839, D.J. G., en note sous ce n° 300).

Des (rois opinions laquelle doit être préférée? Il

nous semble tout d'abord que l'opinion de Pothier doit être écartée. En effet, le Code civil contient deux articles formels (art. 1591 et 1592). « Le prix de vente « doit être déterminé et désigné par les parties. Hpeut « être cependant laissé à l'arbitrage d’un tiers ; si le « liers ne veut ou ne peut en faire l'estimation, il n'y a « point de vente. » Sans doute ces deux textes ne visent que la vente, et l’on pourrait soutenir que la promesse unilatérale étant distincte de ce dernier contrat, doit être traitée différemment. Mais l'engagement de vendre pris par le promettant doit forcément à un moment donné se transformer en vente ; or, au moment où le stipulant se déclarera prêt à acheter, le prix ne sera pas plus déterminé qu'au moment où la promesse est intervenue entre les parties. La vente sera dans l'impossibilité de se former, les art. 1591 et 1592 v font absolument obstacle ; on ne saurait donc déclarer valable une promesse qui ne peut produire aucun résultat. Quant à la distinction proposée par Marcadé, nous ne saurions nous y arrêter, elle en revient en somme à donner la même solution que nous. Elle décide que lorsque la promesse est faite sans détermination de prix, elle ne sera pas valable : c’est absolument notre avis. Le prix, au contraire, doit-il être déterminé par les mercuriales, ou fixé par des experts à désigner par les parties, la promesse sera valable, c’est encore notre avis ; car alors le prix est parfailement déterminé, et les ventes faites dans de sem-

blables conditions sont absolument valables (V., en ce sens, À. M. Demante et M. Colmet de Santerre, t, VIT, n° 12 et 12 Otis, I, II, III; Aubry et Rau, t. 1V, $S 249, p. 338). Nous ferons cependant cette réserve, que la promesse de vente faite pour la valeur de la chose ou son juste prix ne saurait avoir aucune valeur; on ne saurait alors raisonnablement soutenir que le prix a été déterminé dans le sens des art. 1591 et 1592.

Nous nous rangerons donc de l'avis de Voët et Duvergier, et nous déelarerons non valable la promesse faite sans détermination de prix.

Pour la preuve de la promesse unilatérale de vendre, il est bien évident qu’elle sera soumise à la règle de l'art. 1341 du Code civil : il faudra donc un écrit quand la valeur de la chose excédera 150 francs. Mais ici un seuloriginalsuffira, el cela s'impose puisque l'art. 1325 exigeant la formalité du double original ne vise que les conventions synallagmatiques. Notre proposition a été cependant contredite ; on a soutenu que la promesse de vente n'étant valable qu'autant que synallagmatique, il faut la soumettre au double original.

Nous avons démontré plus haut la fausseté de cette singulière conception de la promesse unilatérale de vendre. La Cour de Bourges, et après elle la Cour de cassation, ont d’ailleurs fait justice de cette opinion erronée, et elles ont admis qu'un seul original suffirait conformément à l’art. 1326 (12 juillet 1847, Sirey, 48, 1, 181).

S 3. Modalités dont est susceptible la promesse unilatérale de vendre.

La promesse de vente peut être pure etsimple, mais elle peut aussi êlre faite à terme ou sous condition.

Occupons-nous tout d’abord du cas où elle a été subordonnée à l’accomplissement d'un évènement futur et incertain. Nous appliquerons purement et simplement les règles de la condition. La condition est-elle suspensive, le stipulant ne pourra se prévaloir de la promesse qu'après son accomplissement; au contraire, est-elle résolutoire, le promettant se {rouvera libéré par la réalisation de la condition. La seule difficulté sérieuse de la matière consiste dans l'application à la promesse faite sous condition de l’art. 1174 du Code civil. Il est des cas oùil est parfois difficile de savoir si la promesse doit être annulée conformément à cet article, ou validée en vertu de l’art. 1170. On s'est demandé notamment ce qu'il fallait penser de la convention suivante: je promets de vous vendre, si je me décide à vendre. Au premier abord il semble qu’il y a là une condition purement potestative, que l'on doit en conséquence annuler la promesse comme violant l'artiele 1174. Celte manière de voir a séduit la Cour de Grenoble, et le 23 mai 1829 (S, 29, 2, 177) elle annulait

une promesse ainsi conçue : « Si le sieur Pélisson se « décide à vendre, il promet de passer vente au sieur « Commandeur, par préférence et à l'exclusion de « (ous autres. — Attendu, disait-elle, que si on voulait « lui donner ce caractère, il serait impossible de ne « pas reconnaitre qu'elle serait alors subordonnée à « une condition potestalive, puisque promettre de « vendre, si on se décide à vendre, c’est faire dépendre « l'exécution de son obligation d’un fait dépendant de « sa volonté, en réalité ne rien promettre. » Seulement la Cour arrivait à cette singulière conclusion que l'engagement nul, en tant que promesse unilatérale, valait cependant comme pacte de préférence, et permettait au stipulant d'obtenir des dommagesintérêts en cas d’inexécution. Sans vouloir insister sur ce point, nous ferons remarquer que l’on ne comprend pas qu'on fraite différemment la promesse unilatérale et le pacte de préférence, car le second n’est qu'une application particulière de la première : la Cour de Grenoble se meitait donc en contradiction avec elle-même. Mais ce que nous voulons surtout bien établir, c'est que notre promesse ne peut raisonnablement être annulée en vertu de l’art. 1174 du Code civil.

Qu’annule ce texte? L'obligation contractée sous une condition qui dépend de la pure volonté du débiteur. Or. tel est-il notre cas ? Nullement. C’est si vrai que des revers de fortune, ou même le simple besoin de capitaux peuvent amener le promettant à aliéner

son immeuble. On peut presque dire qu'il y a alors condition plutôt casuelle, que potestative. Si, on y voit d’ailleurs une condition de cette dernière nature, force est bien de valider notre promesse, car l’art. 1170 déclare pleinement valable la condition soumise à la seule volonté du débiteur, pourvu qu'il y entre le plus léger élément casuel. D'ailleurs, si l’on se range à l'opinion de la Cour de Grenoble, une solution s'impose; la nullité du pacte de préférence dans tous les cas : le vendeur, en effet, s’y engage sous une condition qui dépendra de sa volonté seule. Il y aurait là un résultat très regrettable, car on ne peut nier que ce pacte n'offre une grande utilité surtout au profit d'un vendeur qui entend reprendre sa chose, dans le cas où son acquéreur se décide à aliéner.

Ce serait peut être le moment de nous occuper en détail du pacte de préférence, mais pour en déterminer les effets, il est nécessaire d’avoir pris parti dans la controverse soulevée sur la nature de la promesse unilatérale de vendre. Nous ajournons donc provisoirement l'étude du pacte de préférence que nous reprendrons quand le moment sera venu.

La promesse de vendre peut aussi être faite à terme ; elle peut être subordonnée, soit à un des a quo, soit à un dies ad juem. Dans le premier cas, le droit pour le slipulant de se prévaloir de la promesse sera reculé jusqu'à l’arrivée du terme suspensif. Dans le second cas, le des ad quem arrivé, sans que le stipulant ait ré-

clamé l'exécution de la promesse, le promettant sera purement et simplement libéré. Il est à remarquer qu'ordinairement la promesse sera faite avec un terme, passé lequel on ne pourra plus en demander l'exécution, mais une question {rès intéressante s'est élevée dans le cas où, au contraire, le promettant s’est engagé à vendre sans détermination d'un délai. I] ne peut pas rester éternellement à la disposition du stipulant. Mais alors sera-t-il nécessaire qu'il s'adresse à la justice pour faire déterminer un délai passé lequel l’exécution de la promesse ne pourra plus être réclamée, ou suffira-t-il qu'il adresse une sommation au stipulant d'avoir à exiger la passation de la vente dans un certain laps de temps ? Pothier, dans l’ancien droit, s'était prononcé dans le premier sens (n° 480) : « Lorsque je « Vous ai promis de vous vendre quelque chose, sans « aucune limitation de lemps, pour être déchargé de « ma promesse, je dois obtenir contre vous sentence, « qui portera que vous déclarerez, si vous entendez « acheter et que le dit temps passé, faute par vous « d’avoir fait cette déclaration, je serai déchargé de « mon obligation. »

Duranton et Troplong, ainsi que M. Colmet de Santerre (continuation de A. M. Demante, & VIF, n° 24, n° X bis et XI) professent, au contraire, qu'une sommation de la part du promettant est suffisante. Enfin une troisième opinion admet un système intermédiaire : le promettant pourra faire sommation et fixer un délai;

mais si l’autre partie trouve ce délai trop court, elle sera admise à faire valoir les raisons qui rendent nécessaire un laps de temps plus long, et les tribunaux apprécieront si on doit le lui accorder (voir en ce sens Duvergier, t. 1, n° 127, et Massé et Vergé, sur Zachariæ, {. IV,p. 266, note). Il ne faut pas hésiter à se ranger à cette opinion qui concilie tout. Il semble tout d'abord trop rigoureux de contraindre le promettant à recourir à la justice pour faire fixer un délai. Mais il serait aussi trop dur pour le bénéficiaire de la promesse de se trouver à la merci du promettant, qui pourrait lui imposer le laps de temps qu’il voudrait. Qui ne voit d’ailleurs que celui qui a promis de vendre pourrait saisir le moment où le stipulant, par suite d'embarras d'argent momentanés, n’a pas les fonds nécessaires, pour lui adresser la sommation. Il arriverait ainsi à se libérer dolosivement de sa promesse? C'est à ce résultat inique que notre doctrine vient remédier; la justice interviendra alors et accordera au stipulant un délai raisonnable pour exiger la passation de la vente. Tout le monde est d’ailleurs d'accord pour décider que si un très longtemps s’est écoulé depuis la promesse, on doit y voir la preuve que les parties ont entendu se désister de leur contrat. La Cour d’Angers à fait une application très nette de cette idée : il s'agissait d’une commune à qui il avait été promis qu'on lui revendrait son presbytère, vendu nalionalement. Elle avait laissé écouler un délai de trente ans,

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et de plus elle avait acquis un autre presbytère. Lorsqu'elle vint se prévaloir de la promesse, elle se vit opposer el son long silence el sa nouvelle acquisition, et les Tribunaux saisis de sa demande l'en déboutèrent en décidant qu'elle avail renoncé tacitement à se prévaloir de la promesse (27 août 1829, aff. commune de Saint-Pierre ; D. J.G., n° 298, v° Vente).

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