NATURE DE LA PROMESSE UNILATÉRALE DE VENDRE

Nous abordons maintenant la partie la plus difficile de notre matière : quelle est Ia nature de la promesse unilatérale de vendre? Les auteurs sont loin de s’entendre sur cette question, et l’on peut citer jusqu'à quatre systèmes différents qui se sont partagés leurs suffrages. Nous allons exposer tout d'abord la doctrine à laquelle nous croyons devoir nous rallier; puis nous présenterons les autres systèmes, en essayant de les réfuter.

Pour nous, la promesse unilatérale de vendre fait naître à la charge du promettant une obligation conditionnelle de transférer la propriété. Le promettant, par le seul effet de son engagement, devient directement débiteur de la chose, sous la condition que le stipulant déclare son intention de passer la vente. Il suit logiquement de ces prémisses que la propriété se trouve transférée à l'acheteur par l'effet rétroactif de la condition accomplie dès le jour même de la promesse.

Celle opinion, soutenue par MM. Duranton, Mourlon, Larombière, a é(6 surtout mise en lumière par M. Colmet de Santerre (Contin. de À. Demante, VIE, p. 21 et 22). Elle repose sur un fondement parfaitement logique; en effet, la vente, telle que l’a conçue notre droit actuel, donne naissance à une double obligation: pour le vendeur, de transférer la propriété; pour l'acheteur, de payer le prix. Qu'est-ce alors que promettre de vendre? c’est promettre d'exécuter la première de ces obligations, donc, de transférer la propriété.

L'opinion à laquelle nous nous rallions a été vivement attaqué par un certain nombre d'auteurs, notamment par MM. Aubry et Rau (t. IV, p. 334, note 13 , et par M. Laurent (t. XXIV, p. 15 et suiv.). Ils ont prétendu que notre opinion ne reposait que sur une simple confusion. Ce que vous présentez comme une condilion suspensive, nous disent-ils, n’est au fond qu'un des éléments essentiels du contrat de vente. Ne ditesvous pas que la condition à laquelle vous soumettez l'obligation est la déclaration du stipulant qu'il entend passer le contrat. Or, qu'est-ce que cela? sinon le consentement même de l'acheteur à la vente, un des éléments essentiels du contrat.

IL faut bien avouer que cette objection est toute puissante contre certains auteurs qui ont défendu notre thèse en soutenant que nous nous trouvions en préseuce d'une vente conditionnelle, Duranton, le

premier, avait avancé cette idée. Mourlon l’a reproduite en ces termes dans son Traité sur la transcriphon (t I, p. 94) : « Analysons le contrat soumis à notre « examen, si, tenant compte avant {out du but que les «parties s’y sont proposé, nousrousaltachonsmoinsaux « mots qu'elles ont employés pour exprimer leur inten- « tion, qu'à leur intention même, nous y découvrons « aisément, el avec la plus parfaile exactitude, fous les « caractères d'une vente condilionnelle, ainsi que tous les

« éléments nécessaires à sa perfection. » On ne saurait

être plus catégorique ; Mourlon n'hésite pas à dire que vous uous trouvons devant une vente condilionnelle, et cette condition est justement le consentement ultérieur du stipulant. Mais nos adversaires ont raison de dire qu'il y à là une véritable erreur. I n’y a vente possible que si l'acheteur s’est obligé: enlevez cet élément au contrat, el le contrat lui-même disparait. Nous nous associons donc à la critique de MM. Aubry et Rau; mais il faut bien avouer qu’elle ne nous atteint nullement. Nous ne soutenons pas du tout qu'il v ait vente conditionnelle; le stipulant, pour nous, n’est nullement débiteur condilionnel, et l'on ne saurait agir contre lui en vertu de l’art. 1180 du Code civil. Nous l'avons dit: il n'y a là qu'une obligation conditionnelle de donner à la charge du promettant, obligalion qui se trouve subordonnée, à la condition que le stipulant déclare se porter acquéreur. D'où résulte celte obligation ? d'une vente conditionnelle ? Non pas.

mas d’un contrat unilatéral parfaitement valable, obligatoire pour une seule partie, le promettant, et sans engagement réciproque de la part du stipulant.

M. Laurent à formulé une autre objection contre notre manière de voir : « 11 nous semble, dit-il, que « c’est dénaturer la promesse de vente que de la con- « sidérer comme un contrat unilatéral conditionnet. « La promesse est pure et simple; que dit-elle? que le « promettant s'engage à vendre. Cet engagement unilu- « téral ne peut pas transférer la propriété, car la pro- « priôté ne se b'ansjère que par un concours de volontés. « Quand ce concours de volontés existe-t-il? À partir « de la déclaration du créancier qu'il entend acheter « (t XXIV, p. 20). » Cette manière d’argumenter a été adoptée par M. Guillouard (Revue critique, 1875, t. XLI, p-15):« Pour qu'il y est translation de propriété, « même conditionnelle, il faut qu'il y ait eu contrat « translatif de propriété, contrat, c’est-à-dire conven- « tion, duorum in idem placitum consensus... Le pro- « priétaire consent à vendre, mais le prétendu acqué- « reur ne s'engage à rien, il se réserve d'accepter ou « de ne pas accepter la vente et se borne à prendre « acte de l'offre. » Cette manière de raisonner paraît au premier abord victorieuse, malheureusement, quand on regarde de près, on voit qu'au fond elle ne repose que sur une erreur. Le consentement des parties dont parle l’art. 1138 du Code civil, c'est pour MM. Laurent et Guillouard l'obligation réciproque des dites parties.

Or, cest ce que nous nous refusons absolument à admettre. Le consentement des parties, c'est tout simplement l'accord de volontés sur la chose à dare. Où en arrive en somme l'étrange doctrine de MM. Guillouard et Laurent? A soutenir que l’art. 1138 n’est applicab'e qu'aux contrats synallagmatiques, si bien qu'aucun contrat unilatéral ne pourrait avoir pour effet d'opérer un transfert de propriété. Mais alors que fait-on dans cette doctrine de l'art. 938 du Code civil. La donation est bien un contrat unilatéral et cependant l'article dit expressément : « La donation dûment acceptée sera « parfaite par le seul consentement des parties, la « propriété des objets donnés sera transférée au do- « nataire, sans qu'il soit besoin d'autre tradition ». Ce texte n’explique-t-il pas de la façon la plus limpide ce que l’art. 1138 entend par ces mots le seul consentement des parties. Peut-on soutenir après cela que la propriété est transférée seulement quand il y a engaegement réciproque des parties.

I nous faut maintenant résoudre une dernière objection qui a été faite contre notre thèse. On a dit : le système soutenu par M. Colmel de Santerre doit être aban: donné parce qu'il est absolument contraire à la volonté des parties. Quelle était en effet l'intention des parties? créer une obligation conditionnelle à la charge du prometllant? Nullement. Le bénéficiaire de la promesse a (out simplement stipulé le droit d'exiger la passation

de la vente, quand le momeut lui conviendrait; le pro-

mettant n'a jamais entendu s'engager à autre chose qu'à passer la vente sur la réclamation du stipulant. Mais aucun d'eux n'a entendu donner un effet rétroacÜf à la déclaration du stipulant qu'il entend se porter acheteur. À cela, nous ferons remarquer que c’est l'opinion de nos adversaires qui est encore la plus manifestement contraire à l'intention des parties. Nous verrons, en Cffet, quand nous étudierons les effets de la promesse de vente, que nos adversaires déclarent parfaitement valables les aliénations et les constitutions de droits réels faites par le promettant depuis la promesse. C'est là qu'on arrive quand on ne veut pas admettre comme nous que la déclaration du stipulant qu'il entend passer la vente à un effet rétroactif. nous semble que l'intention des parties a bien été cependant de faire un véritable contrat, donnant de véritables garasties à l'acheteur et engageant réellement le promettant. On ne peut soutenir qu’elles aient eu l’intention de laisser ce dernier libre de transformer le droit du s'ipulant en une simple créance de dommages-intérêts, créance de dommages-intérêts pouvant devenir parfaitement illusoire par suite de Pinsolvabilité du promettant. De plus, même en admettant sa parfaite solvabilité, peut-on dire raisonnablement que le stipulant ait consenti à ce qu’au lieu de la chose dont promesse de vendre lui avait été faite, et dont par hypothèse il avait besoin, on ne lui accorde qu’une simple indemnité pécuniaire. On voit done bien que des deux

opinions, celle qui respectelemoins l'intentiondes parlies, c'est celle de nos adversaires. Et d’ailleurs n'estce pas un argument que nous pouvons faire valoir que celui qui consiste à démontrer que notre thèse est encore de toutes, celle qui donne les meilleurs résultats pratiques : véritable garantie pour le stipulant, pourvu qu'il ait eu soin de faire lranscrire la promesse, contre les aliénations et les constitutions de droits rée's consenties par le promeltant, et en malière d’enregistrement, estimalion de la valeur de l’immeuble au moment de la promesse.

Pour terminer l'exposé de la doctrine de M. Colmet de Santerre, il nous faut examiner un dernier argument que l'on a produit en sa faveur. D’après M. Larombière (Traité des obligations sur l’art. 1138, t. 1, p.451, 2e édit.), l’art. 1589 serait applicable aussi bien à la promesse unilatérale qu’à la promesse synallagmatique. Les mots « de l'art. 1589, lorsqu'il y a consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix », devraient s'entendre non pas comme demandant un engagement réciproque des deux parties, mais comme exigeant une simple entente entre elles sur la chose et sur le prix. Et comme il sent bien que l'art. 1590, qui lui, bien manifestement, ne vise que la promesse synallagmatique, vient détruire tout son sys- -tème, il essaye de l'expliquer ainsi : le législateur qui avait eu à s'occuper dans l’art. 1589 des deux promesses, n'avait plus dans l’art. 1590 à songer qu’à la

promesse synallagmatique, le stipulant pouvant dans la promesse unilatérale renoncer même sans abandon d’arrhes.

Nous sommes contraint, à notre grand regret, de rejeter (oute celte argumentalion.

Nous admettons bien, comme M. Larombière, que l'art. 1138 n'exige nullement le double engagement des parties. Mais les mots de l’art. 1589, « consentement des parties sur la chose et sur le prix » doivent s'interpréter par ceux qui les précèdent: « Promesse de vente vaut vente ». [Il est impossible de décider devant des termes si exprès, que les mots: « consentement des parties » veuillent simplement dire, accord de volontés sur la chose et sur le prix. Si la promesse vaut vente, il faut forcément qu’elle réunisse les éléments de ce dernier contrat, et notamment le double engagement des contractants. L'historique de la rédaction du Code est également absolument contraire à la manière de voir de M. Larombière. I en résulte que les rédacteurs du Code n’ont jamais pensé qu'à la promesse synallagmatique. « La promesse, dit le tribun Faure, a la mème « force que la vente, dès que les trois conditions y « sont réunies : la chose, le prix, le consentement ». Et Grenier parle de la même façon : « La validité de la « promesse est soumise aux mêmes conditions que la « vente ». Enfin l'art. 1590 vient enlever les derniers doutes. Il vise, et M. Larombière est contraint de l'admettre, la seule promesse synallagmatique. Eh bien,

cet article n’est que la suite logique de Part. 1589 : « Promesse de vente vaut vente », dit ce dernier lexte, et l'art. 1590 continue: « la promesse de vente qui a été faite avec des arrhes, etc. » On ne saurait donc douter un instant qu'ils ne visent tous deux une seule et même promesse. Nous écartons en conséquence l'argumentation de M. Larombière, et nous nous en lenons aux gumentsqui ont été plus haut fournis.

Abordons maintenant l'étude des autres systèmes proposés sur la nature de la promesse unilatérale. Pour MM. Aubry et Rau (t. IV, p. 334), la promesse acceptée par le stipulant n’est qu'une promesse de faire jusqu'au moment où ce dernier vient s’en prévaloir. Mais à l'instant où intervient sa déclaration qu'il est prêt à acheter, la promesse de faire se transforme en promesse synallagmatique, et l’art. 1589 devient applicable avec toutes ses conséquences. Il s’en suivra que la propriété sera transférée non plus du jour de la promesse, comme dans notre opinion, mais seulement du jour où le stipulant aura manifesté son intention d'acheter. Le promettant pourra dès lors valablement constituer des droits réels sur la chose, et même au besoin aliéner à charge de simples dommages-intérêts à payer au bénéficiaire de la promesse. Le système. au premier abord, paraît séduisant, mais quand on y regarde de près, on voit qu'il manque absolument de base logique. Si la promesse unilatérale ne donne naissance qu'à

une obligation de faire, on ue comprend pas du tout

comment, par le seul fait de la déclaration du stipulant, elle peut se transformer en promesse synallagmatique, et transférer la propriété. L'art. 1589 dit bien promesse de vente vaut vente, d'où il résulte que la propriété est transmise au moment même où intervient la double promesse, mais si cel effet se produit, c'est parce que le vendeur a contracté wne obligation de dare. On est donc forcé d'admettre, pour être logique, que l'obligaion du promettant existait dès le moment même de la promesse comme obligalion de donner. Eh bien, s'il en était ainsi, pourquoi refusez-vous à cette obligation de donner, le pouvoir de transférer conditionnellement la propriété. La logique vous amène forcément à ce résultat.

Aussi un certain nombre d'auteurs n'ont pas hésité à admettre que Pobligation du promettant était une obligation de dare, mais ils ont refusé d'aller jusqu'au point auquel nous sommes arrivé (V. Laurent, EL XXIV, p. 29). Ils décident que la propriété ne sera transférée qu'au moment où le stipulant déclarera qu'ilentend se porter acquéreur. 1 faut lout d'abord avouer que ce système est beaucoup plus juridique que celui de MM. Aubry et Rau. Le promettant a promis de are, le stipulant s'engage à acheter, 1l y à promesse synallagmatique avec tous ses effets. Mais reste toujours notre objection : s'il y a obligation de dre, pourquoi lui refuser le pouvoir de transférer la propriété du jour de la promesse. Nos adversaires ont essayé de ré-

pondre ainsi à l’objection : oui, le promettant s'engage à dare, mais si le transfert de la propriété est une conséquence résultant de la nature de Fobligation de donner, #/ n'est pas de son essence, et l'on peut parfailement convenir expressément ow facilement, qu'il sera postérieur à la naissance de l'obligation qui l'engendre. Eh bien, dans la promesse unilatérale de vendre, 1l semble manifeste que les parties ont eu l'intention tacite de reculer le transfert de la propriété jusqu'au jour de la déclaration du stipulant. Nous nous refusons absolument à admetlre ce raisonnement, car rien ne démontre que les parties aient eu cette intention tacile. Sans doute quand la volonté des parties ressortira manifestement, il ne faudra pas hésiter à reculer le transfert dela propriété.Mais ce quenous nions absolument, c'est que dans tous les cas, cette volonté doive être sous-entendue. Il nous semble encore une fois que les parties ont entendu faire un contrat sérieux donnant pleine garantie au stipulant, que par suite elles ont entendu que le transfert de propriété aurait lieu rétroactivement au jour de la promesse.

Quoiqu'il en soit, la jurisprudence est absolument fixée dans le sens de MM. Aubry, Rau et Laurent. En cas de refus d'exécution de la promesse, la justice interviendra. Elle rendra un jugement qui ne tiendra pas lieu de contrat, comme le soutient une opinion que nous allons bientôt examiner, mais qui condamnera le promettant à livrer la chose au stipulant. Celui-ci est

en effet devenu propriétaire, puisque par le seul fait de sa déclaration, la promesse unilatérale est devenue synallagmatique, et comme telle, a eu tous les effets de la vente (art. 1589) (voir Paris, 27 août 1847, S., 48, 2, 201, "cass.,. ch, des req., rej.; 9 août 1848, S., 18 4, 615: 27 juillet 1840, S., 80, 1, 820:

14 mars 1860. S., 60, 1, 740 ; 20 juin 1862, S., 62, 1, 706 ; voir surtout un arrêt récent de la Cour suprème, du 10 mars 1886, Journal du Palais, 1887, 1, 172). |

Autérieurement à l'arrêt de la Cour de Paris, la Cour d'Amiens avait décidé tout autrement dans un arrêt du 24 août 1839 (Sirey, 43, 2, 403, arrêt qui fut cassé par la Cour suprême (16 juin 18%1, S., 1844, t, 263). La Cour s'était tout d'abord demandé si la promesse unilatérale de vendre était valable, et elle n’avait pas hésité à admettre l’affirmative. Mais ce premier point établi, restait la question de savoir quels seraient les effets de la promesse ; fallait-1l considérer la promesse comme donnant naissance à une obligation de donner ou simplement à une obligation de faire ?

C'est dans ce second sens que s’est prononcée la Cour d'Amiens, mais avec celle conséquence singulière qui différencie absolument son système de celui de MM. Aubry et Rau, que la promesse Inexécutée ne pourrait jamais donner lieu qu'àde simples dommagesintérêts au profit du stipulant. On appliquait purement et simplement l’art, 1142. « Toute obligation de faire

« où de ne pas faire se résout en dommages-intérêts. « en cas d’inexécution de la part du débiteur. »

Nous avons vu que tel était le système soutenu dans l’ancien droit par Dèce et autres commentateurs du droit romain et nous avons montré qu'il était inadmissible. Pour que le défaut d'exécution de la convention ne donne naissance qu’à des dommages-intérêts sans permettre de poursuivre directement l'exécution de l'obligation, il faut que le fait soit impossible à exécuter au lieu et place du débiteur. Mais telle n'est pas du tout notre hypothèse, le promettant se refuse de passer la vente, va-t-on être arrêté par son refus ? Nullement. Car on pourra toujours recourir à la justice pour faire prononcer que le jugement tiendra lieu de contra.

Pothier avait fort bien établi ce point dans son Traité de la vente, et les raisons qu’il donne sont encore aujourd'hui pleinement convaincantes (voir à la fin du chapitre préliminaire sur l'historique de la promesse de vente, p. 130).

Il est facile de voir maintenant quelle sera la dernière Opinion admise par les auteurs, c'est celle que Pothier professait dans l'ancien droit, et qui, à la fin du xvur siècle, avait rallié la majorité des suffrages. La promesse ne donne naissance qu'à une obligation de faire, mais par le fait de la déclaration du stipulant qu'il entend acheter, elle ne se transformera pas en promesse synallagmatique, comme le soutient la juris-

old —

prudence. Si le promettant refuse d'exécuter son obligalion et de passer la vente, la justice interviendra, mais seulement pour rendre un jugement qui tiendra lieu de contrat. Nous avons vu que d’après l'opinion de MM. Aubry et Rau, adoptée par la jurisprudence, les tribunaux n'intervenaient que pour constater que la promesse unilatérale s'était changée en promesse synallagmatique, que par suite la propriété avait été transférée au stipulant, que par conséquent il y avait lieu de lui attribuer la chose dont il était devenu propriétaire. En faveur de cette opinion, professée notamment dans une thèse de doctorat (V. Mahoudeau, année 1886, t. XVI), on a fait valoir la tradition historique et surtout la doctrine conforme de Pothier, le guide habituel des rédacteurs de notre Code. Il faut bien avouer que l'argument n'est pas bien fort. Pothier écrivait sous une tout autre législation que la nôtre et il pouvait fort bien avoir raison, sans que pour cela son opinion soit encore la meilleure sous la loi nouvelle. Or, on ne peut uier que le Code n'ait changé la nature de la vente, Il a écarté la vieille idée romaine, idée plus subtile que conforme à la réalité des choses, que le vendeur n’était en principe astreint qu'à assurer la libre possession de la chose à son acheteur. I était vrai que quand il était propriétaire il élait tenu de transférer la propriété à son contractant, mais il est certain que le transfert de propriété n'était pas de la nature de la vente. Aujourd’hui le Code civil

se fait une notion tout autre de la nature de la vente : en principe le vendeur est tenu de transférer la propriété à acheteur. Ce qui est vrai seulement, c'est que la transmission de la propriété n’est pas de l'essence du contrat, mais elle est de sa nature. Comment peut-on soutenir alors que obligation du promettant n'est qu'une obligation de faire?

Que répond-on à cela? Je cite textuellement : « Si « aujourd'hui la vente engendre une obligation de « donner, c'est qu'un texte formel l’a ainsi décidé, « tandis que rien n’est venu faire de même relative- « ment à la promesse unilatérale de vendre dont notre « législateur ne s’est pas du tout occupé » (Thèse plus haut citée). Conclure du silence de la loi que la promesse unilatérale ne donne pas naissance à une obligation de donner, c’est aller un peu loin. D'ailleurs, le Code, en s’occupant de l'obligation de dare dans le titre des obligations, en a déterminé les règles d'une façon générale. L'application que nous faisons du principe à un cas particulier n'est-elle pas tout à fait admissible ? Nous pouvons d’ailleurs renouveler coutre cette théorie les objections que nous avons formulées contre la thèse de la jurisprudence. On sacrifie absolument le slipulant et on le réduit à de simples dommages-intérêts, parce qu'il à plu au promettant d'aliéner postérieurement à la promesse.

Nous sommes arrivé au bout de cette longue discussion, Nous avons examiné avec soin tous les systè-

mes proposés, avec les arguments que leurs défenseurs On fait valoir; ils ne nous ont pas paru concluants. Aussi nous nous sommes arrêté au système de M. Colmet de Santerre. Il nous faut voir les effets de la promesse unilatérale d'abord au point de vue du droit eivil, ensuite à propos de la perception des droits

d'enregistrement.