MOT

mais 1] faut tenircompte aujourd'hui des dispositions de la loi du 23 mars 1855 qui remit en vigueur le système de la loi du 11 brumaire an VIT sur la transcription. Pour rendre son droit opposable aux tiers ayants cause de l'aliénateur, l’acquéreur devra désormais faire transcrire son titre sur les registres du conservateur des hypothèques. Faute par lui de ce faire, les tiers plus prévoyants qui auront eux-mêmes rempli les formalités de la transcription, pourront valablement lui opposer les droits par eux acquis sur la chose. Pour nous qui avons donné à la promesse de vente, pourvu qu’elle porte sur un corps certain, leffet de produire une obligation de donner remontant rétroactivement au jour de la promesse, nous ne saurions hésiter. Le stipulant devra faire transcrire la promesse, s’il veut lopposer aux ayants cause du promettant. Quand il aura rempli cette formalité, il aura un droit à l'abri de toutes aliénations et constitutions de droits réels du chef de son contractant.

Notre opinion arrive done, moyennant cette formalité de la transeription, à donner pleine sûreté au stipulant. On ne peut malheureusement pas en dire au- {ant des doctrines oppostes à la nôtre.

Dans l'opinion de la jurisprudence, comme dans celle qui se rattache à la doctrine formulée par Pothier, on n’a voulu voir dans la promesse unilatérale de vendre qu'une promesse de faire. Le transfert de. la propriété ne s'opérera alors que du jour de la déclaration

du stipulant, dans l'opinion de MM. Aubry et Rau, ou du jour du jugement tenant lieu de contrat, dans l'opinion qui suit la doctrine de Pothier. Nous avons vu que M. Laurent, quoique admettant en principe qu'il y a obligation de donner, arrive en fait au même résultat que MM. Aubry et Rau, la propriété ne sera transférée qu'au moment où le stipulant se déclare prêt à acheter. Toutes ces doctrines arriveront alors à une conséquence commune, tous les droits réels constitués par le promettant seront parfaitement valables, 1] pourra même aliéner,etréduire ainsi le stipulant à de simples dommages-inltérêts (V. Aubry et Rau, T. IV, p. 333; Toullier, IX, 92; Troplong, 1, 119; Duvergier, [, 123; Grenoble, 23 mai 1829, S., 29. 2, 177; Toulouse, 17MmaAMLSS01S.6002322))

On admet cependant que le bénéficiaire de la promesse pourra recourir à l’action Paulienne (art. 1167) pour faire lomber les aliénalions et constitutions de droits réels faites à l'encontre de son droit. Mais il faut avouer qu'il y aura là une ressource bien illusoire. Pour intenter avec succès l’action Paulienne il lui faudra prouver que les ayants cause du promettant ont été de mauvaise foi, au moins quand ces derniers sont ayan{s cause à litre onéreux. Outre que celte preuve de la mauvaise foi sera à sa charge, et présentera parfois beaucoup de difficulté, il est bien évident que la plupart du temps les liers qui ont contracté avec le promellant iguoraient la promesse de vente, dont rien

ue révélait l'existence. La promesse n'est, en effet, astreinte à la {ranscriplion que du jour de la déclaraon du stipulant dans l'opinion de MM. Aubry et Rau etde la jurisprudence, et que du jour du jugement dans l'opinion qui se rattache à la doctrine de Pothier.

Nous avons vu que dans notre système le transfert de la propriété ne s'opérait que du jour de la promesse, faisons l'application de cette idée à deux hypothèses très intéressantes.

Supposons, tout d'abord, que le promettant vienne à décéder laissant des héritiers mineurs. Le stipulant vient se prévaloir de la promesse, et manifeste son intention d'acheter; le tuteur pourra-t-il lui donner salisfaction. Ce qui fait la difficulté de la question, c'est que le tuteur ne peut pas aliéner les immeubles de son pupille sans l'autorisation du conseil de famille, homologuée par le tribunal (art. 457, G. civ.),et qu’en outre l’aliénation ne peut se faire qu'aux enchères publiques. Si nous admettons l'opinion de la jurisprudence et des auteurs qui admettent que le transfert de la propriété ne s'opère pas du jour de la promesse, nous serons contraint de décider que le tuteur ne pourra pas seul exécuter la promesse de vente. I y aura là quelque chose de très regrettable. Mais dans notre système, la condition accomplie rétroagissant au jour de la convention, il s’ensuivra quela propriété aura été transférée au moment même de la promesse, moment ou le promettant existait encore. Le tuteur n'aura

plus qu'à exécuter une simple obligation, celle de livrer la chose appartenant au stipulant. Et pour cela, 1l est d'évidence qu'il n’aura besoin, ni de l'autorisation du conseil de famille, ni de l’homogation du tribunal.

}l nous faudra donner la même solution, dans une espèce qui se rapproche de celle que nous venons d'examiner. Le promettant était commerçant, et nous supposons que la promesse a été faite avant la période suspecte (art. 416 du Code de commerce), puis avant que le stipulant ail manifesté son intention d'acheter, le promettant tombe en faillite. Le syndic pourra très bien dans notre opinion consentir la réalisation de la vente. [Il en serait autrement dans l'opinion de nos adversaires, la promesse ne se transformant en vente qu'après la déclaration de faillite.

S 2. Au point de vue des risques et des augmentations

en valeur où en nalure.

Quels effets va produire notre promesse unilatérale au point de vue des risques. Si nous nous oceupons de Ja perte totale de la chose, il est certain que c’est le promettant qui la supportera, le stipulant, voyant la chose périe se gardera bien de se prévaloir de Ja promesse. Et cette manière de raisonner est également

bonne dans toutes les opinions. Il est à remarquer tou-

tefois que dans notre système, on arrive à cette solution par l'application mème des principes de la loi. N'avons-nous pas dit que le promettant était débiteur sous condition suspensive, les risques de la perte totale seront alors à sa charge en vertu de l'art, 1182. En principe le stipulant n'aura pas le droit de réclamer des dommages-intérêts à son contractant quand la chose à périen totalité, mais il en sera autrement quand la perle sera imputable à la faute du promettant, conformément à l’art. 1182, 2° alinéa.

Mais 1] peut très bien se faire qu'au lieu de périr en iotalité, la chose ait été atteinte seulement dans son intégrité physique, ou sa valeur vénale. Qu'allons-nous décider ? Une première remarque s'impose : c'est que si dans un certain nombre de cas les risques incombent au stipulant, cela ne veut pas dire qu'il ne sera plus maître de ne pas invoquer la promesse, mais que s’il veut s'en prévaloir, 1} sera tenu de prendre la chose telle qu'elle est, sans pouvoir exiger une diminution de prix. Ce premier point élabli, il est évident que dans notre opinion, les solutions seront faciles à donner ; pour nous, c’est l’art. 1182 qui doit servir à trancher toutes les difficultés.

Supposons d’abord que le promettant ne soit pas en faute, la chose à péri partiellement, où elle s’est déterriorée, où elle a diminué de valeur, ce sera {ant pis pour le bénéficiaire de la promesse. Il n'aura que le choix où de prendre la chose dans l’état où elle se