ADR

frouve, sans diminution de prix, ou de renoncer à se prévaloir de la promesse (art. 1182, 2° alinéa).

Dans le cas où il y aurait eu faute de la part du promettant, le stipulant aurait, au contraire, le droit de &emander une diminution de prix proportionnelle à la perte partielle ou à la détérioration subies.

Les autres doctrines donnent les mêmes solutions, mais elles n’y arrivent pas logiquement comme nous en vertu des principes propres à la condition suspensive.

Elles sont obligées de chercher ailleurs la justification de leur solutions : « Celui qui a promis de vous « vendre, dit Pothier, ne peut être obligé de subir une « diminution en cas de perte partielle ou de détério- « ration, car il ne s’est engagé à le faire que pour le « prix exprimé dans la promesse, et non pour un prix « différent ». Cette manière de raisonner nous paraît salisfaisante, et justifie la mise des risques partiels à la charge du stipulant.

Qu'allons-nous décider maintenant par rapport aux améliorations naturelles et aux augmentations de valeur survenues entre la promesse et la déclaration du stipulant qu'il entend acheter. Ainsi, on peut suppocer que la chose se soit augmentée malériellement par suite de lalluvion, ou que l'ouverture inopinée d'une route où d’un chemin de fer Jui ait donné une plusvalue. Il nous semble juste de décider que le stipulant

profitera de ces accroissements, soit en nature, soit en valeur. Ne lui avons-nous pas fait supporter les risques partiels; 11 semble bien qu'il y ait là une juste réciprocité. Le raisonnement de Pothier, dans son titre de la vente, n° 485,ne nous semble pas probant : « La raison « est que le profit de l'augmentation doit appartenir à « celui aux risques de qui est la chose. Ubi emolu- « Mmentum, tb onus. Secundum naturam est commoda « CUjUSqUe rer CU: sequi, quem sequentur incommoda, &« L. 10, De reg. juris. Or, la chose est aux risques « de celui qui a promis de vendre, tant que la vente ne « s'est pas eusuivie, puisque, si elle vient à périr ou à « se détériorer, celui à qui il a promis de vendre « peut la lui laisser et ne pas l'acheter. »

On a faïi remarquer avec grande raison, contre cette argumentation de Pothier, que la mise des risques de la perte totale à la charge du promettant n’était «que « la conséquence naturelle de la position de celui qui « qui s’est obligé à vendre, sans que l’autre soit éga- « lement obligé à acheter » (Bugnet, sous le texte de Pothier) ; que l’on ne saurait en conséquence dire que les améliorations doivent profiter au promettant, par cela seul qu'il supporte les risques de la perte totale. On peut ajouter, qu'en dépit des asserlions de Pothier, la charge des risques partiels incombe bien au stipulant, puisque, s’il se décide à se porter acquéreur, 1l lui faudra subir une diminution de prix. Rien de plus

logique donc de le faire profiter des améliorations matérielles et des augmentations de valeur.

Qu'allons-nous décider maintesant, par rapport aux améliorations non plus naturelles, mais provenant du fait de celui qui a promis de vendre? Pour les 2npenses nécessaires tout d'abord, il ne saurait v avoir de doute; le stipulant devra les rembourser au promettant. Pothier a sur ce point absolument raison de dire : «Il « n'est pas douteux que si vous me vendez la chose en

« exécution de votre promesse, je serai obligé de vous « faire raison de cette impense (nécessaire), puisque « c'est une impense que vous ne pouviez vous dis- « penser de faire, dont je profite, et dont il n’est pas « juste que je profite à vos dépens. J'y suis d'autant « plus obligé que si vous n’eussiez pas fait celte im- « pense, j'eusse été obligé moi-même de la faire. » Mais nous ne pouvons admettre la solution que donne Pothier pour les impenses utiles ; pour lui, le stipulant ne sera tenu à aucune rétribution envers le promet- {ant ; le seul droit de ce dernier sera d'enlever si le fait est possible. Il nous semble qu'il y a là une solution trop rigoureuse; on ne peut pas laisser le stipulant s'enrichir au détriment du promettant. On peut d’ailleurs faire remarquer, qu'en cas de vente à réméré, le vendeur qui reprend sa chose est teuu envers l’acheteur au remboursement des réparations nécessaires, «<el de celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jus-

€ qu'à concurrence de celle augmentation » (art. 1673).

Le vendeur à réméré est propriétaire, sous la condilion suspensive du rachat; il se trouve done dans la même situalion que le slipulant propriétaire, sous la condition suspensive de sa déclaration qu’il entend acheter. Il est donc logique de donner la même solution pour deux situations identiques.

S 3. Aupoint de vue de la lésion.

A quel moment se placera-t-on pour apprécier la lésion de plus des sept douzièmes? À partir de quelle époque pourra-t-on intenter l'action en rescision”? Voilà les deux questions que nous avons maintenant à résoudre. Un arrêt de la Cour de Paris, du 26 août 1847 (D. 48, 2, 243), a tranché ainsi ce double problème : I s'agissait dans l'espèce d'une promesse de vente d’un immeuble movennantune somme de 40,000 francs. Quatre ans après [a création d'un chemin de fer augmenta beaucoup la valeur de l'immeuble qui monta de 40,000 à 150,000 francs. Le stipulant £e hâta de notifier son intention d'acheter au promettant. Celui-ci s’y refusa formellement en alléguant en premier lieu la nullité de la promesse, en second Heu, le fait d’une lésion de plus des sept douzièmes. Le tribunal de la Seine, puis la Cour de Paris donnèrent

pleinement raison au prometlant, et tout en écartant

le premier moyen liré de la nullité de la promesse unilatérale, ils prononcèrent la rescision pour fait de lésion de plus des sept douzièmes. Le délai de deux ans pour la Cour d'appel courait non pas de la promesse, mais de la déclaration du stipulant qu’il entendait acheter; par conséquent le promettant se trouvait dans les délais pour agir. De plus, le moment où devait s'apprécicr la lésion étant également le jour de la déclaration du stipulant, il se trouvait qu'il y avait à cette époque lésion de plus des sept douzièmes, et que la rescision devait être prononcée. En décidant ainsi, la jurisprudence était d'accord avec elle-même, mais nous, nous sommes obligé de rejeter sa double solution. Dans l'hypothèse de l'arrêt, un délai de quatre ans s’élait écoulé depuis la promesse; et comme dans notre opinion, la déclaration du stipulant qu'il entend acheter n’est que la condition suspensive à laquelle est subordonnée la promesse, ce qui fait que la vente rétroagit au jour de la promesse, le délai de deux ans s'étant écoulé, le promettant ne pouvait plus agir en rescision. Outre cela, on ne pouvait pas dire qu'il y eut lésion ; au moment de la promesse de vente, la chose valait 40,000 francs et c'était justement là le prix qui avait été convenu entre les parties. Donc double raison pour rejeter la demande en rescision.

Remarquous-le d’ailleurs, de notre solution et de celle proposée par nos adversaires, la plus équitable est de beaucoup la nôtre. À quoi en arrive la Cour de

Paris ? A rescinder le contrat uniquement pour celte raison que la chose à augmenté de valeur depuis la promesse. Y a-t-1l Ià réellement lésion, est-ce qu’au moment de la promesse la chose n'avait pas sa valeur actuelle de 40,709 franes. Le promettant à ce moment pouvait-il se plaindre? Nullement. Une augmentation de valeur survient et voilà qu'on veut enlever au stipupulant le bénéfice de la promesse. I me semble qu'il y a un véritable dol de la part du promettant à faire rescinder ja promesse du moment qu’elle devient avantageuse pour son contractant. Un arrêt de la Cour d'Amiens du 18 juin 1841 (D. R. G., v° Vente, n° 290, n°7}, a fait remarquer avec beaucoup de raison, que la plus-value que pouvait acquérir la chose avait été forcément prévue au moment du contrat, ce qui rend encore plus dolosive la prétention du promettant de ne pas exécuter la promesse sous prétexte qu'il est lésé. Nous avons d’ailleurs décidé que les augmentalions de valeur devaient profiter au stipulant, tout est donc en harmonie dars notre doctrine.

Notre solution a été cependant vivement attaquée; notre seconde proposition, l’action en rescision se prescrira par deux ans à compter du jour de la promesse, à élé particulièrement critiquée. On a fait remarquer que, dans notre opinion, l’action en rescision sera prescrite avant même qu'elle ait été intentée. Supposous, en effet, que deux ans se soient écoulés entre la promesse et la passation de la vente, l'action

en rescision sera éteinte, et cependant on n'a pas encore pu l'intenter, puisqu'il n'y a pas eu de vente (art. 1676).

Mais nous opposerons à nos adversaires que ce résultat qu'ils trouvent absurde, ils y arrivent eux-mêmes dans une autre manière, puisqu'ils admettent que dans le cas d’une vente sous condition suspensive, le délai de deux ans court du jour du contrat et non de l’arrivée de la condition {V. Aubry et Rau, & IV, p. #18). Le résultat sera le même que celui que nous avons admis pour la promesse de vente ; si la condition ne se réalise qu'après deux ans, l’action sera éteinte avant qu'on ait pu même l'intenter. On a essayé aussi d’argumeuter contre notre doctrine de l’art. 1676 du Code civil, qui dit formellement : le délai de deux aus courra du jour de la vente. Du jour de la vente, il ne pourra donc pas courir du jour de la promesse. Ine faudrait pas s'exagérer la valeur de l'argument tiré de l’arlicle 1676. Qu’à voulu dire cet article, en effet, que la prescriplion courait du jour même de la vente, el non pas seulement du jour où la lésion a été découverte. On voit donc qu'il ne prouve pas grand chose contre notre théorie.

S 4. Cession de la promesse unilatérale de vente. — Renonciation a la même promesse.

Parlons tout d'abord de la cession : une première question demande tout d’abord à être résolue; la cession de la promesse unilatérale est-elle valable ?

Le Tribunal de Marseille n'hésita pas à se prononcer dans le sens de laffirmative la plus absolue : « At- « tendu, disait-il, que l’art. 1689, C. civ., en indiquant «le mode de transport des choses incorporelles, « énonce que ce transport s'applique aux créances, « aux droits, aux actions sur un tiers; qu'il suit de là « que tous droits et actions dont la vente n’a pas été « interdite par quelque prohibition expresse ou impli- « cite de Ja loi peuvent être vendues; attendu qu'il y « a des droits dont on ne peut disposer parce qu'ils « sont exclusivement attachés à la personne (tels les cas « prévus par les art.631,634,139. etc. du C. civ.); que le « droit dont il s’agit n’a pas ce caractère, ete, » (21 août 1863, D.,66,1,69). il résultait du jugement du Tribunal de Marseille que la promesse de vendre pouvait être cédée, que par ce fait le cédant devenait étranger à la promesse, ct que tout se passait désormais entre Île cessionnaire et celui qui avait promis de vendre. La Cour d'Aix, sur appel, réforma le jugement du Tribunal de première instance, et admit une doctrine dia-

CSS

métralement opposée ; dans aucun cas la promesse ne pouvait êlre cédée : « Eu effet, disait-eile, la promesse « de vente, quoique unilatérale, doit forcément un jour «se transformer en promesse synallagmatique, qui <engendrera des obligations réciproques à la charge «des deux parties. Or, si l'on peut subroger quel- « qu'un dans ses droits, on ne peut, au contraire, se «soustraire à ses obligalions en se substituant une autre personne » (21 décembre 1863, D., 65, 2. 129). Les deux solutions du Tribunal et de la Cour étaient

toutes deux beaucoup trop absolues. On ne peut admettre, avec la juridiction de première inslance, que le cédant se retire complètement du contrat; c’esl avec lui seul que le promettant à contracté, c’est lui seul qu'il a prétendu avoir pour acquéreur. On ne comprend done pas qu'on lui substitue une autre personne qui, pour de certaines raisons, pourrait bien ne pas lui convenir.

Mais il n’est pas plus vrai de dire, avec la Cour, que la cession doit être annulée. Sans doute, il faut que le cédant reste en personne dans le contrat, mais cela ne l’'empêchera pas de céder son droit à un tiers. C'est lui, cédant, qui requerra lPexécution de la promesse, c'est lui que le promettant aura pour acquéreur; seulement, la vente passée, 1l en fera profiter son cessionnaire. Cette solution a le graud avantage de permettre la cession de la promesse, tout en ne lésant le droit de personne.

La Cour de cassation s'est prononcée dans le sens mitigé que nous venons d'exposer :

. € Attendu, disait-elle, qu'aux termes de l’art. 1598, « rien ne s'oppose à ce qu'une promesse soil cédée, « attendu que dans ce cas, le stipulant quelques soient « les solutions intervenues entre Jui el son cession- « naire, n'en reste pas moins obligé directement « envers l'auteur de la promesse, par ces motifs « casse, etc. » (31 janv. 1886, D., 66, 1, 70).

On ne peut qu'approuver la solution donnée par la Cour suprême, malheureusement on ne peut en faire de même pour les motifs qu’elle a donnés pour justifier sa solution. C'est une erreur de dire que le cédant reste obligé directement envers l’auteur de la promesse. Dans la promesse unilatérale de vendre, le promettant est seul obligé, le stipulant ne contracte aucun engagement. I aurait mieux valu dire que le contrat a 616 passé entre le stipulant et le promettant, que ce dernier s’est engagé à vendre sa chose à une personne déterminée, que l'on ne saurait en conséquence remplacer son obligation par une autre envers une toute autre personne.

La solution que nous avons donnée sur la cession de la promesse unilatérale de vendre, est également soutenable dans toutes les doctrines que nous avons exposées sur la nature de la promesse, Mais où nous allons différer complètement de nos adversaires, c'est tout d'abord sur la capacité nécessaire pour pouvoir céder

une promesse de vendre portant sur un immeuble. Pour nous, comme il y a cession d’un droit immobilier, il faudra que le cédant ait la capacité d’aliéner un immeuble. C’est ainsi, qu'en matière de tutelle les art. 457 et 458 du Code civil s’appliqueront avec toute leur rigueur; il faudra l'autorisation du conseil de famille et l'homologation du tribunal pour que la cession soit valable. Au contraire, dans les opinions qui ne voient dans la promesse unilatérale qu'une promesse de faire, on n'exigera que la capacité nécessaire pour aliéner un meuble. Une seconde conséquence du caractère immobilier que nous donnons à la promesse c’est que le cessionnaire devra faire transcrire son litre de cession sur les registres du conservaleur des hypothèques, s'il veut pouvoir lopposer aux liers ayants cause de son cédant. L'art. 1* de la loi du 23 mars 1855 ne dit-il pas formellement : Devront êlre transcrits : tous actes translatifs de propriété immobilière. »

Il peut arriver qu’au lieu de céder son droit, le stipulant y renonce simplement au profit du promettant; il s'ensuivra que la promesse sera anéantie, et que les parties seront dans le même état que si elles n'avaient pas contracté.

Dans notre opinion, il y a une obligation conditionnelle ; la renonciation intervient avant l’arrivée de la condition, ne saurait done être question de rétrocession. Il s’ensuivra que l'administration de l’enregis-

trement serait mal venue à venir prétendre au droit de mutalion immobilière sur la renonciation.

Larenonciation pourra non seulement être expresse, mais, dans Certains cas, elle pourra s'induire des circonstances, quand elles démontreront nettement l'intention du stipulant de renoncer à son droit.

C'est amsi que l’on supposera qu'il a fait abandon de son droit, quand il sera resté un très long temps sans réclamer l'exécution de la promesse (Nimes, 2indécembre 18105, 12, 2/67).

Pour terminer l'étude des effets de la promesse unilatérale de vendre en droit civil, il nous reste encore deux questions intéressantes à examiner ; la promesse de vente portant sur la chose d'autrui est-elle valable ? Quels sont dans notre droit actuel la nature et les effets du pacte de préférence.